2024年以來，無論是冷庫，抑或是普通的倉儲物流市場，均面臨著以價換量的境況。在租金的繼續(xù)下探中，空置率不降反升，可以看到以價換量給需求端帶來的刺激作用開始減弱。

從供應端來看，長三角城市群的高標倉市場新增供應量占整體的比重持續(xù)上升，但由于需求不足導致無法完全消化供應量，進而導致供需不平衡的情況出現(xiàn)，最終的解決辦法還是要回到對需求的刺激上。

此外，年內有較多的樣本企業(yè)選擇了出售資產(chǎn)來填補現(xiàn)金流，但同時可以看到部分企業(yè)選擇繼續(xù)持有中國的物流資產(chǎn)。

普洛斯領銜，萬緯物流、京東產(chǎn)發(fā)彰顯卓越風采

2024年，全國多地倉儲物流市場空置率上升，租金下降。其中，物流業(yè)景氣指數(shù)、倉儲指數(shù)已多月連續(xù)下跌，進入8月后才開始恢復回升跡象，部分分項指數(shù)仍保持下降趨勢，這也反映了物流有效需求不足。

不過，得益于跨境電商的快速發(fā)展，華南等地區(qū)的市場需求不斷擴大，預計隨著前者的持續(xù)發(fā)展壯大，未來也會進一步發(fā)展。

“2024物流倉儲資產(chǎn)投資運營卓越表現(xiàn)10”通過營運、管理、品牌、創(chuàng)新指標綜合衡量物流倉儲企業(yè)的運營能力。

普洛斯作為物流倉儲行業(yè)的頭部企業(yè)，繼續(xù)為企業(yè)提供高標準的倉儲設施。其通過自行開發(fā)的選址工具，利用大數(shù)據(jù)分析選擇更優(yōu)的位置，進行項目上的合理規(guī)劃布局。

萬緯物流作為冷鏈的標桿企業(yè)，為商超零售、連鎖餐飲、水果流通、快消制造、肉類加工、乳制品、水產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)客戶提供多溫區(qū)、高標準的冷鏈倉儲服務。

京東產(chǎn)發(fā)則以京東集團供應鏈生態(tài)系統(tǒng)為基石，依托京東數(shù)智化社會供應鏈，打造新一代物流基礎設施；以運營服務為導向，通過科技驅動產(chǎn)業(yè)升級，打造輻射帶動能力強、現(xiàn)代化運作水平高、互聯(lián)銜接緊密的供應鏈基地網(wǎng)絡。

東久新宜在物流倉儲領域的發(fā)展同樣不容小覷，其作為國內領先的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎設施開發(fā)運營平臺，始終強調對強化資產(chǎn)管理能力的重視。與單純追逐項目高投資回報不同，公司更看重旗下業(yè)務給市場和租戶帶來的貢獻。圍繞這一原則，公司以前瞻性、全方位的戰(zhàn)略布局為租戶提供從選址、研發(fā)到生產(chǎn)、營銷和產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)的一站式解決方案。

新政“解憂”，前三季度高標倉供應集中

如綜述中所言，目前物流倉儲市場整體面臨著需求不足的境況，這也導致市場需要采用以價換量的模式來刺激增長。但從全國倉儲物流市場情況可以看出，即使是下調租金，也無法較好地減緩持續(xù)上漲的空置率。

具體來看， 9月41個城市的平均租金為23.96元/平方米/月，環(huán)比下降0.57%，同比下降5.48%，而空置率為15.26%，環(huán)比下降0.74個百分點，同比上升3.12個百分點。

而從今年1-9月41個城市的整體情況來看，三個季度Q1、Q2、Q3的平均租金分別為24.26元/平方米/月、24.18元/平方米/月、24.06元/平方米/月，空置率則分別為15.84%、15.35%、15.6%。

可以看出，即使租金持續(xù)下降，但上半年倉儲物流市場同樣再次面臨空置率改善不佳的壓力。具體來看，從2024年6月開始，倉儲物流市場租金持續(xù)下探，但空置率大幅回升，以價換量的效果相較1-5月來說開始出現(xiàn)減弱的趨勢。

供應端，據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，2024年前三季度，高標倉新增供應主要集中在長三角城市群，該區(qū)域Q1-Q3的新增供應占比分別為25.1%、37.63%、43.58%，逐漸增大。

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉，觀點指數(shù)整理

由于需求不足，新增的高標倉供應無法完全消化，進而各城市群的空置率被推高，最終的解決辦法除了從刺激需求端入手，還可考慮從供應端上解決。

2024年10月24日，自然資源部印發(fā)《關于加強自然資源要素保障促進現(xiàn)代物流高質量發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），明確從增加物流發(fā)展空間供給、加大自然資源要素保障力度、推進物流用地提質增效、提升要素支撐服務效能四方面細化10條政策措施，降低全社會物流成本，促進現(xiàn)代物流的高質量發(fā)展。

其中，于物流倉儲行業(yè)而言，《通知》中最重要的是其支持盤活存量空間資源用于物流項目建設；增加混合用地供給，鼓勵兼容物流功能；鼓勵地方盤活利用存量低效土地和已填成陸區(qū)域，用于物流產(chǎn)業(yè)項目；支持以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式供應物流及相關配套設施用地，符合劃撥用地目錄的可采取劃撥方式供地。

觀點指數(shù)了解到，目前物流用地用海仍存在一些結構性難題，不利于提質增效降本?！锻ㄖ肪劢怪仉y點問題，從供應端解決物流用地用海問題，如優(yōu)化物流用地供給結構，源頭上減少同質化供應，進而促使供需相匹配。

冷庫投資熱度持續(xù)，租金難逃下降趨勢

報告期內，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，1-10月共計錄得67起投資事件，其中已開倉25起，已開工9起。上半年的投資項目以供應鏈中心、物流中心等項目為主，而非傳統(tǒng)倉儲園區(qū)。且這些項目大多以物流、貨運樞紐的形式存在，下半年的則以跨境電商中心、冷鏈園區(qū)為主。

5月15日，深國際西部公路樞紐物流園在深圳寶安區(qū)松崗街道正式動工，占地面積7.5萬平方米，是深圳生產(chǎn)服務型國家物流樞紐的旗艦項目、核心載體，是深圳市“7+30+N”三級物流場站體系規(guī)劃的七大對外物流樞紐項目之一，也是深圳市“平急兩用”公共基礎設施項目之一。該項目預計2025年末投產(chǎn)運營，總投資約10億元，由深國際灣區(qū)投資發(fā)展有限公司主導。

觀點指數(shù)了解到，該物流園是國家物流樞紐體系的重要組成部分，旨在構建現(xiàn)代智慧物流設施集群，推動制造業(yè)與物流業(yè)的深度融合，支持深圳“工業(yè)立市”戰(zhàn)略。

6月28日，京東產(chǎn)發(fā)與希音在廣東省肇慶市鼎湖區(qū)成功舉辦開倉儀式，標志著希音物流倉儲中心正式落戶京東智能產(chǎn)業(yè)園·肇慶鼎湖項目。此次合作將深化雙方在供應鏈管理、倉儲物流等領域的合作，共同推動肇慶地區(qū)跨境電商供應鏈的高質量發(fā)展。

8月14日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息，增城區(qū)分局已核發(fā)SHEIN集團位于增城區(qū)中新鎮(zhèn)廣州東部公鐵聯(lián)運樞紐的SHEIN供應鏈總部項目全部25個建設工程規(guī)劃許可證。

SHEIN集團計劃在增城建設一個集倉儲、備貨、揀貨、分撥、發(fā)貨、結算于一體的智能化倉儲物流配送園區(qū)，并設立供應鏈中心。項目一期占地738畝，總建筑面積不少于80萬平方米，總投資達36.9億元人民幣。

除了SHEIN加快對跨境物流運輸?shù)耐顿Y外，阿里巴巴、得物也同樣加快跨境業(yè)務的布局。7月26日，光谷與得物App簽署合作協(xié)議，在武漢東湖綜保區(qū)建設“得物App華中跨境物流中心項目”，旨在加速構建光谷跨境電商產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

7月26日，阿里巴巴集團旗下跨境電商全球速賣通宣布，阿里巴巴全球速賣通（廣州）跨境電商產(chǎn)業(yè)園已于25日正式開業(yè)。這是速賣通平臺在華南地區(qū)的首個園區(qū)，由番禺區(qū)委指導，阿里巴巴全球速賣通授權，巨大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園負責運營的專業(yè)跨境電商園區(qū)。該產(chǎn)業(yè)園將給當?shù)仄髽I(yè)提供一個集商品展示、交易、物流、金融等多功能于一體的平臺，幫助企業(yè)更好地開拓國際市場。

此外值得注意的是，年內各類新開工、開倉的冷庫項目數(shù)量持續(xù)增加，投資熱度不減。

投資主體主要為生鮮、茶飲品牌，且合作方主要為萬緯物流。10月28日消息，阿水大杯茶倉儲配送中心在萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)舉行開倉儀式。萬緯物流將為阿水大杯茶提供全品類、全溫層的高標準倉儲及多元化的冷鏈物流服務，助力阿水大杯茶進一步鞏固深耕華北區(qū)域、尤其是山東市場的戰(zhàn)略布局。

值得注意的是，同樣入駐萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)的還有茶飲品牌奈雪的茶。10月12日，奈雪的茶在濟南的配送中心于萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)正式開倉。觀點指數(shù)了解到，萬緯同樣將為奈雪的茶提供全品類、全溫層的倉儲、庫內運營和門店配送服務，覆蓋山東所有門店。

而10月14日，茶百道合肥配送中心在萬緯合肥肥西冷鏈園區(qū)正式開倉，標志著茶百道在安徽及周邊省份的門店服務能力得到進一步提升。其中萬緯物流提供的服務與另外兩家茶飲品牌類似，同樣是全品類、全溫層倉儲等的一站式服務，并依托全國倉網(wǎng)和運輸資源，幫助茶百道快速拓店，為餐飲供應鏈降本增效。

近期，此類茶飲品牌在萬緯冷鏈園區(qū)密集開倉，觀點指數(shù)認為這與今年7月萬緯物流發(fā)布的統(tǒng)倉共配產(chǎn)品“萬店配”有關。

觀點指數(shù)了解到，萬店配具體是指依托全國的萬緯倉庫，實現(xiàn)全品類全溫區(qū)SKU統(tǒng)一入倉，同區(qū)域多客戶多SKU共同配送。通過倉網(wǎng)覆蓋、運網(wǎng)覆蓋、準時準點、運營保障、食品安全、科技加成、客戶服務等七個方面的全面解決，幫助客戶降本增效以及支撐客戶業(yè)績增長。

這種萬店配的模式實際上是基于統(tǒng)倉共配來實現(xiàn)倉配作業(yè)的規(guī)?；布磳⒍嗉铱蛻舻膸齑婕性谝黄?，通過集中倉儲、共同配送的方式來實現(xiàn)對客戶資源的共享。因此，前文所提及的阿水大杯茶及奈雪的茶，短時間內相繼在萬緯濟南高新冷鏈園區(qū)成功開倉，或許也是想要達到資源共享的效果。

10月21日，深圳順豐泰森控股（集團）有限公司與中國供銷集團有限公司在北京簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標志著兩家企業(yè)將在物流領域展開深入合作。

根據(jù)協(xié)議，雙方將在冷鏈倉儲物流設施共享共用、城鄉(xiāng)貨郵一體化發(fā)展、共同打造名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品品牌、助力脫貧地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品銷售、再生資源回收利用與環(huán)境服務等領域加深合作。

縱觀全國30個城市的冷庫平均租金，可以發(fā)現(xiàn)2024年以來冷庫需求疲軟，去化難度加大，且不同城市的冷庫租金都面臨著下降的趨勢。

Q1-Q3三個季度30城的平均租金分別為102.31、102.1、97.2元/㎡/月，其中Q2降幅最大的城市為廣州，為-12.5%，Q3降幅最大的則為合肥，為-32.5%。

而據(jù)物聯(lián)云倉上半年冷庫的相關數(shù)據(jù)，上半年冷庫總容積為1.45億m³，環(huán)比上升4.46%，冷庫平均租金為74.02元/㎡/月，環(huán)比下降3.36%，冷庫空置率為19.56%，環(huán)比上升3.45個百分點。

總結而言，2024年冷庫市場的整體表現(xiàn)是以價換量，市場供大于求，租金持續(xù)下降，但空置率仍維持在高位。

快遞類企業(yè)是融資主力軍， “出海”成為新寵

報告期內，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共錄得25起融資事件，融資類型分別為私募債、超短融、中票等債券，此外還包括設立基金、IPO等。

11月18日，ESR集團宣布計劃在中國發(fā)行至多15億元人民幣的3年期熊貓債，以拓寬融資渠道并優(yōu)化資本結構，支持其業(yè)務發(fā)展和擴張計劃。

觀點指數(shù)了解到，此次發(fā)行熊貓債是ESR集團對中國市場的重視和信心的體現(xiàn)。熊貓債作為人民幣計價的債券，近年來受到越來越多國際企業(yè)的青睞，成為它們籌集資金的重要途徑。

ESR集團此次選擇在中國市場發(fā)行熊貓債，有助于降低融資成本，增強其在國際市場上的競爭力，同時也反映了中國金融市場對外開放程度的不斷提高，以及人民幣國際化的穩(wěn)步推進。

其中可以發(fā)現(xiàn)，快遞類企業(yè)是融資的主力軍，如順豐控股、極兔速遞等。

9月9日，極兔速遞發(fā)布公告稱華星集團（借款人）以及極兔速遞及極兔速遞若干成員公司（作為擔保人）與（其中包括）若干銀行及金融機構訂立融資協(xié)議。

根據(jù)融資協(xié)議，原始貸款人同意向借款人華星集團提供定期貸款融資，其中包括最高6.74億美元的融資（約等于人民幣47.97億元）；最高13.62億港元的融資（約等于人民幣12.43億元）；及最高人民幣28.7135億元的境外人民幣及境內人民幣融資，期限自作出首筆貸款當日起計36個月，上述貸款主要用作華星集團現(xiàn)有債務的再融資以及一般企業(yè)營運資金用途。

極兔2024年中報顯示，上半年的資本支出總額為1.65億美元，主要用于投資物業(yè)、廠房以及設備、無形資產(chǎn)，而這筆90億元的資金“進賬”也將有助于極兔的業(yè)務拓展。

11月10日，順豐控股股份有限公司通過港交所上市聆訊，并發(fā)布聆訊后資料集，同日順豐啟動交易前投資者教育，目標是月內完成掛牌。

順豐控股本次尋求香港上市，將成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，據(jù)其募集說明書表示，此次集資所得凈款將用于加強國際及跨境物流能力，提升及優(yōu)化中國的物流網(wǎng)絡及服務，研發(fā)先進技術及數(shù)字化解決方案，余款用作營運資金。因此此次上市也將更有利于其國際化布局，同時也更有利于其利用國際資金實現(xiàn)快速擴張。

但也要注意到，順豐在香港IPO前進行了新一輪的股份回購，且募資額也在削減，原來傳出的擬募集20億美元減至10-15億美元。

無論是極兔抑或是順豐，均是選擇在港股上市，觀點指數(shù)認為，背后或許有跨境電商的發(fā)展推動，因此快遞物流企業(yè)開啟新一輪出海計劃。

據(jù)海關總署數(shù)據(jù)，2024年前10個月，我國貨物貿(mào)易進出口總值36.02萬億元人民幣，同比增長5.2%。其中，出口20.8萬億元，增長6.7%；進口15.22萬億元，增長3.2%；貿(mào)易順差5.58萬億元，擴大17.6%。

11月14日，京東物流發(fā)布2024年第三季度業(yè)績報告。第三季度，京東物流總收入增長至444億元，同比增長6.6%。值得注意的是，京東物流表示分別在美國、馬來西亞新開自營海外倉，其“全球織網(wǎng)計劃”將繼續(xù)深入布局，至2025年底全球自營海外倉面積將實現(xiàn)超100%的增長，同時進一步布局建設保稅倉、直郵倉。未來3年，京東物流還將新增中馬、中韓、中越、中美、中歐等國際航線。

菜鳥集團同樣緊抓出海浪潮，今年9月，菜鳥集團CEO萬霖表示，菜鳥將啟動全球第二批eHub建設，將物流網(wǎng)絡加快融入全球和區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈布局。

8月15日，阿里巴巴發(fā)布2025財年一季度業(yè)績。從具體數(shù)字上看，菜鳥營收同比增長16%至人民幣268.11億元，主要來自跨境物流履約服務帶來的收入增長和運營效率提升。財報中還表示，菜鳥將繼續(xù)沿著長期性戰(zhàn)略布局，拓展全球物流網(wǎng)絡，包括在歐洲、北美等地加快海外本地快遞網(wǎng)絡的建設。

其他快遞物流企業(yè)如“三通一達”、百世等，同樣積極拓展跨境電商物流業(yè)務。

2024年6月，圓通國際首進中亞，通過與哈薩克斯坦國家郵政合作，推出中哈跨境快遞物流業(yè)務，借助覆蓋全國的配送網(wǎng)絡，為電商平臺及客戶提供包含報關、轉運、分揀、派送等在內的全鏈路物流服務。

為滿足不同客戶的個性化需求，目前圓通國際已形成包含國際快遞、貨運、供應鏈、航線產(chǎn)品在內的產(chǎn)品體系。國際貨運聚焦美國、歐洲、澳洲、中亞、南亞等重點區(qū)域，可為客戶按需定制合同物流、國際空運、國際海運、國際鐵路、多式聯(lián)運等一站式物流方案；國際供應鏈圍繞消費電子、高端制造、醫(yī)療設備及服裝快消等產(chǎn)業(yè)，可提供端到端可追溯的供應鏈解決方案。

據(jù)百世2024年一季度財報，百世國際業(yè)務收入達2.81億元，同比增長42.6%，其中跨境業(yè)務總量同比增長256.4%，東南亞包裹量同比增長39.4%。

存量資產(chǎn)盤活，處置方式各有側重

年內有較多的樣本企業(yè)選擇了出售資產(chǎn)來填補現(xiàn)金流，但是也有部分企業(yè)選擇繼續(xù)持有中國的物流資產(chǎn)。

8月30日，東百集團發(fā)布公告稱為積極盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)結構，提高資產(chǎn)流動性和使用效率，增加公司運營資金，公司全資子公司擬轉讓持有的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司、天津興建供應鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司4家參股公司20%的股權，受讓方系持有各參股公司80%股權的股東即黑石集團關聯(lián)基金旗下相關子公司，上述4家目標公司20%股權的交易價格合計為人民幣2.79億元。

這項股權轉讓意味著東百徹底退出4家目標公司。其表示，本次交易系公司與黑石集團在物流項目退出環(huán)節(jié)的再次合作，符合公司倉儲物流項目“投—建—管—退”的閉環(huán)運作模式及物流項目輕資產(chǎn)運營的戰(zhàn)略思路。

實際上，從2024年中期業(yè)績可以看到，目前東百集團現(xiàn)金流承壓，而出售資產(chǎn)則是填補現(xiàn)金流最快的方式。

據(jù)中報，東百集團2024年上半年貸款規(guī)模較上年末略有增長，其中短期借款、其他流動負債（融資租賃借款等）、一年內到期的非流動負債（長期借款）、長期借款總額為55.69億元，較2023年末增長3.58%，而同期（即2024年上半年）的貨幣資金僅為2.52億元，差額較大。

報告期內，ESR同樣選擇了出售資產(chǎn)的方式“回血”，8月30日，ESR 發(fā)布公告稱其所管理的一個發(fā)展基金，出售總值超過58億元的中國物流資產(chǎn)組合。

據(jù)了解，此次出售的組合包括九項物流資產(chǎn)，分別位于中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。該等資產(chǎn)地理位置優(yōu)越，鄰近主要交通樞紐及市中心，組合內大多數(shù)建筑物已獲得LEED金級或銀級認證。九項資產(chǎn)總可出租面積約為85萬平方米，租戶包括電商、第三方物流以及制造業(yè)的頂尖公司，出售完成后，ESR將繼續(xù)管理該等資產(chǎn)。

而據(jù)ESR 2024年中期的業(yè)績，上半年其錄得凈虧損2.09億美元，收益由去年同期的4.554億美元減少31.4%至3.125億美元，租金收入也同比減少4.6%至3500萬美元。

綜合ESR貫穿全年的資產(chǎn)負債表優(yōu)化的大目標來看，此次出售九項資產(chǎn)不僅有利于獲取現(xiàn)金，減少財務壓力，還可以通過輕資產(chǎn)輸出繼續(xù)享受收益，這也是企業(yè)盤活成熟物流資產(chǎn)自然而然的一環(huán)。

此外ESR還表示，集團預期將完成總值約7億美元的資產(chǎn)出售，其中包括預期將于2024年底推出并完成的中航易商倉儲物流基礎設施REIT上市。未來12至18個月內，ESR還將計劃出售約合15億美元的額外資產(chǎn)負債表內的資產(chǎn)。

與ESR出售中國的成熟資產(chǎn)相反，普洛斯選擇了與之相反的道路，即持續(xù)重倉。

10月8日，普洛斯集團宣布，將旗下基金管理業(yè)務普洛斯資本GCP在日本、美國、歐洲、巴西和越南的國際業(yè)務與紐約證券交易所上市的領先另類資產(chǎn)管理公司Ares Management Corporation合并。

交易總價值包括37億美元初始對價以及與業(yè)績目標掛鉤的可達15億美元的延期對價。交易完成后，普洛斯仍保留其對普洛斯資本GCP的所有權。該交易經(jīng)監(jiān)管批準以及達到其他交割條件后，預計將于2025年上半年完成。

對此普洛斯表示，交易的前期資金收益將為公司提供更大的流動性，并將用于繼續(xù)減少負債，增強集團的資產(chǎn)負債表和提升關鍵財務指標。該交易所涉及的業(yè)務在普洛斯核心經(jīng)營性EBITDA中占比不到10%。交易完成后，集團凈杠桿率預計將進一步下降至24%。值得關注的是，此項交易并不涉及中國業(yè)務和資產(chǎn)，普洛斯仍保留對普洛斯資本GCP的所有權。

觀點指數(shù)了解到，拆分后，普洛斯除持近50億美元的海外資產(chǎn)外，其余主要是中國資產(chǎn)和資管業(yè)務。而普洛斯也表示，將繼續(xù)深耕中國，不斷擴大在華的資產(chǎn)管理規(guī)模。

此前ESR則發(fā)布公告稱，其所管理的一個發(fā)展基金將出售總值超過58億元的中國物流資產(chǎn)組合，包括九項物流資產(chǎn)，分布于含廣州、杭州、上海及蘇州在內的中國一線及準一線城市。出售完成后，ESR將繼續(xù)管理該等資產(chǎn)。

據(jù)樣本企業(yè)披露的中報，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的營收較去年同期均有下降，主要是出售資產(chǎn)、受宏觀經(jīng)濟等情況影響。

如ESR披露，2024年上半年其收益由2023年上半年的4.554億美元減少31.4% 至2024年上半年的3.125億美元，主要是管理費（即基金管理分部收入）較低所致，該指標由2023年上半年的4.029億美元減少37.0%至2024年 上半年的2.537億美元。

而租金收入方面，由3670萬美元減少4.6%至3500萬美元，同樣是出售資產(chǎn)所致。

此外，公告還表示，雖然ESR在中國表現(xiàn)良好，于2024年上半年錄得續(xù)租及新租約超過250萬平方米，但宏觀經(jīng)濟持續(xù)疲軟仍對整體租賃需求產(chǎn)生壓力，影響估值及迅速出售資產(chǎn)負債表內已竣工資產(chǎn)的能力。

倉儲物流REITs上新，年內第二次分紅啟動

期內，共有兩只倉儲物流REITs成功上市，分別為華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT。

華夏深國際倉儲物流REIT是2024年首單倉儲物流公募REIT，其底層資產(chǎn)包括兩個高標倉項目，這兩個項目是深國際物流港杭州（一期）和深國際物流港貴州·龍里，合計產(chǎn)權建筑面積35.5萬平方米，總估值14.88億元。

據(jù)華夏深國際REIT三季報顯示，截至2024年9月30日，項目租戶行業(yè)構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶為主，兩個項目合并時點出租率為88.65%。其中，杭州一期項目出租率86.99%，貴州項目出租率90.97%，考慮已簽訂租約并在10月起租的面積后合并出租率為91.25%。

雖然深國際物流港貴州·龍里項目地處華西區(qū)域，但其緊鄰滬昆高速與廈蓉高速兩條通往長三角及珠三角的核心高速，距離滬昆高速出入口僅200米，周邊路網(wǎng)便利，且距離貴陽龍洞堡機場車程不到20分鐘，滿足陸運及空運的需求。

觀點指數(shù)了解到，貴州項目是龍里縣距離高速出入口最近的高標倉項目，也是區(qū)域內單體面積最大、地塊最規(guī)整的稀缺高標倉項目，戶型基本為大體量的單層雙邊庫，是當?shù)夭僮餍首罡叩膫}庫。

租約到期續(xù)租或簽約情況方面，據(jù)悉，2024年杭州一期項目到期租約面積合計為12.08萬㎡，貴州項目到期租約面積合計6.3萬㎡。截至報告期內，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約10.2萬㎡，簽約完成率84.40%，貴州項目已完成簽約4.36萬㎡，簽約完成率69.25%。杭州的1.18萬㎡與貴州的1.84萬㎡已初步達成了簽約意向，預計到今年年末全部面積可完成去化。

值得注意的是，根據(jù)申報時的募集說明書，寶灣物流REIT底層資產(chǎn)為天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園四個倉儲物流園。

后基于審慎考慮，為避免廊坊項目影響REITs整體收益，保護投資者利益，華泰證券(上海）資產(chǎn)管理有限公司表示擬刪除廊坊寶灣物流園，以天津寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園三個倉儲物流園作為基礎資產(chǎn)申請首次公開發(fā)行。調整之后整體入池資產(chǎn)的估值為12.26億元。

華泰紫金寶灣物流REIT項目的反饋回復稿表示，刪除的原因是截至2024年2月29日，因廊坊市高標倉新增供應較多，當?shù)貍}儲物流市場出現(xiàn)較大波動，整體空置率大幅上升、去化壓力較大，出租率和租金水平有所下降，且預計市場下行趨勢短期難以逆轉。

分紅方面，期內三家倉儲物流REITs均已啟動年內第二次分紅，其中紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的每10份公募REITs份額的分配金額最高。

7月30日，中金普洛斯REIT發(fā)布2024年度第二次分紅公告，并表示以3月31日為基準日，一季度累計可供分配金額為人民幣8884.01萬元，本次分紅約分配前述金額的近100%，即人民幣8883.09萬元。權益登記日定于8月1日，采用現(xiàn)金分紅方式，每10份基金份額分紅0.4583元，且免收分紅手續(xù)費。此次分配后，2024年累計分配金額將達到約1.94億元。

8月8日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT發(fā)布公告稱，本次分紅方案為每10份公募REITs份額分配0.40元，為2024年的第二次分紅，可供分配金額為2108.90萬元，其中約94.84%即2000.00萬元將用于本次分配。

8月8日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT同樣發(fā)布公告稱可供分配金額為4784.89萬元，分紅比例高達99.99%，應分配金額為4784.36萬元。分紅方案為每10份公募REITs份額分配0.5017元，同樣是2024年度的第二次分紅。

REITs申報繼續(xù)火熱，醫(yī)藥類倉儲項目成為新標的

報告期內，順豐、九州通等正式申報REITs，截止至11月14日，這兩只REITs的項目動態(tài)分別為“已問詢”、“已反饋”。

順豐控股作為項目的發(fā)起人，擬發(fā)行的基礎設施公募REITs定位于深耕中國內地本土市場，投資區(qū)域以長三角、京津冀、長江中下游航運中心地區(qū)為主，以及位于國內機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資產(chǎn)，及位于上述投資側重區(qū)域的順豐控股體系外的倉儲物流資產(chǎn)。

具體來看，底層資產(chǎn)分別是位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道機場片區(qū)的順豐華南轉運中心項目，土地使用權面積73002平方米，建筑面積74219平方米；位于武漢東西湖區(qū)的順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·武漢項目，土地使用權面積162899平方米，建筑面積193238平方米；位于合肥市蜀山區(qū)的順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·合肥項目，土地使用權面積124353平方米，建筑面積218103平方米。

9月25日，九州通醫(yī)藥集團股份有限公司宣布，其醫(yī)藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證券監(jiān)督管理委員會及上海證券交易所的正式受理。這一進展標志著醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs正式申報，為九州通在資本市場的進一步發(fā)展鋪平了道路。

此次公募REITs項目的申報，可以通過資本市場融資來提升九州通在醫(yī)藥倉儲物流領域的基礎設施建設水平，進一步推動業(yè)務發(fā)展。此舉不僅有助于優(yōu)化資產(chǎn)結構，提高資金使用效率，同時也為醫(yī)藥行業(yè)提供了新的融資渠道和投資機會。未來還可通過擴募等形式，將公司自身及其他同行業(yè)公司的醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)裝入上市資產(chǎn)中，實現(xiàn)上市資產(chǎn)的規(guī)模擴大及資產(chǎn)價值最大化，從而進一步促進九州通業(yè)務的發(fā)展。

觀點指數(shù)了解到，九州通醫(yī)藥集團股份有限公司的醫(yī)藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證監(jiān)會及上交所的受理，這在醫(yī)藥行業(yè)中尚屬首次。此次成功申報，不僅為九州通帶來了資本市場的關注，也為整個醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。

基礎設施資產(chǎn)是武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項目，位于武漢西大門交通要道東西湖區(qū)，地處武漢繞城高速及四環(huán)線之間，所在地塊西臨新城十八路，南臨田園街，北近東吳大道、東臨新城十六路。

具體包括醫(yī)藥倉儲綜合樓、醫(yī)藥倉儲分揀中心、醫(yī)藥倉儲保障中心1號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心2號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心3號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心輔助用房，合計建筑面積約17.24萬平方米。

11 月 13 日，九州通發(fā)布公告稱，為進一步優(yōu)化資產(chǎn)結構、提升資本運作效率，擬于近期開展醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn) Pre-REITs 基金的備案及募集工作。

截至公告披露日，公司已聯(lián)合不動產(chǎn)私募基金管理人及相關中介機構，完成對 Pre-REITs 基金擬納入資產(chǎn)池的盡職調查及基金方案設計。相關政府合規(guī)溝通及內部資產(chǎn)重組工作正在順利推進。

公司的全資子公司九州通醫(yī)藥投資（湖北）有限公司已與高和豐德（北京）企業(yè)管理服務有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司共同成立了蕪湖通高壹號股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。高和資本作為基金管理人，計劃近期完成 Pre-REITs 基金在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會的登記備案。