編者按：2024年以來(lái)，新質(zhì)生產(chǎn)力成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最核心的議題，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與科技創(chuàng)新則是最主要的動(dòng)力，各行各業(yè)都在尋找高質(zhì)量發(fā)展之路。

因應(yīng)行業(yè)變化，博鰲房地產(chǎn)論壇將升級(jí)擴(kuò)展為覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的“博鰲周”，并且全新策劃和推出“2024博鰲訪問(wèn)”系列報(bào)道——“博鰲新力量”。

通過(guò)對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈代表性企業(yè)的調(diào)研與交流、深度采訪與對(duì)話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈及經(jīng)濟(jì)的煥新發(fā)展。

作為“商業(yè)篇”，我們通過(guò)采訪、調(diào)研及研究，解讀商業(yè)地產(chǎn)、零售與消費(fèi)領(lǐng)域的企業(yè)和代表性人物，講述他們?cè)谛滦袠I(yè)歷史發(fā)展機(jī)遇期中的所思、所想與所得。

觀點(diǎn)網(wǎng) “今年是挺重要的一年，我們要先把生存做好，還要苦練內(nèi)功，把經(jīng)營(yíng)的效率效能提升。”兩個(gè)小時(shí)訪問(wèn)中，全斌多次強(qiáng)調(diào)，首先是生存，然后是發(fā)展。

他指，目前最能確定就是經(jīng)濟(jì)的不確定性，因此首要任務(wù)就是把基本面做好，抓住盈利。

2024年是全斌加入WeWork的第六年頭，現(xiàn)在的他已是WeWork大中華區(qū)副總裁、WeWork中國(guó)北方區(qū)、南方區(qū)及港臺(tái)地區(qū)總經(jīng)理，以及WeWork大中華區(qū)社區(qū)及樓宇運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人。

“這六年，從最初的北方區(qū)總經(jīng)理，到后來(lái)南方區(qū)總經(jīng)理，再成為港臺(tái)地區(qū)總經(jīng)理，讓我把整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)‘摸了一個(gè)遍’。”回想去年剛接手WeWork香港業(yè)務(wù)時(shí)，正是業(yè)績(jī)最棘手的時(shí)期。

全斌笑說(shuō)，上任后接受的第一個(gè)訪問(wèn)，就是觀點(diǎn)，在利園一期辦公室進(jìn)行的。

他坦言這一年過(guò)得很辛苦：“親自去管理，包括重新搭建團(tuán)隊(duì)、重新制定香港的市場(chǎng)策略、重新制定整體的銷(xiāo)售計(jì)劃，重新提升社區(qū)管理策略……”

不過(guò)，這正令他對(duì)香港市場(chǎng)有了更深的認(rèn)識(shí)，并對(duì)深耕整個(gè)大中華區(qū)有了很大的信心提升。

苦盡甘來(lái)，來(lái)到今天的采訪，全斌指，現(xiàn)在全國(guó)每個(gè)區(qū)域都賺錢(qián)了，香港更是目前盈利最好的市場(chǎng)，“公司四月份的業(yè)績(jī)不錯(cuò)，五月份比四月份更好。”

全斌早前在2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)上發(fā)表演講時(shí)就已提到，今年4月是WeWork進(jìn)入中國(guó)8年來(lái)最好的一個(gè)月。不只是香港、深圳和北京的表現(xiàn)比較好，整個(gè)大中華區(qū)全面實(shí)現(xiàn)了最高業(yè)績(jī)。

換言之，五月又再創(chuàng)新高。

逆市

世邦魏理仕最新發(fā)表的《2024年上半年香港商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀點(diǎn)》顯示，第二季香港新增寫(xiě)字樓供應(yīng)面積約63.11萬(wàn)平方呎，上半年合計(jì)約150萬(wàn)平方呎，總空置面積達(dá)約1500萬(wàn)平方呎，空置率升至約16.9%新高。

該行估計(jì)，高空置率及新增供應(yīng)將繼續(xù)令租金下降，料全年商廈租金下跌約5%至10%。

另根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，截至2024年上半年，香港主要共享辦公室營(yíng)運(yùn)商在寫(xiě)字樓市場(chǎng)總占用面積錄得約200萬(wàn)平方呎，當(dāng)中近四成坐落在中區(qū)。然而，現(xiàn)時(shí)共享辦公室租賃步伐比2017、2018年高峰期有所減慢。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理、項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管蕭亮輝認(rèn)為，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及辦公模式改變影響，共享辦公室出租率和租金普遍比高峰期有所回落，基本上大致與甲級(jí)寫(xiě)字樓表現(xiàn)同步，與傳統(tǒng)辦公室面對(duì)的挑戰(zhàn)相若，包括企業(yè)實(shí)行在家辦公安排、因節(jié)約成本而減少租賃面積等。

全斌亦指，大環(huán)境不好，整個(gè)辦公市場(chǎng)在下行，并處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。這種情況下，租金的確要作靈活調(diào)整，不可能還守著一個(gè)不切實(shí)際的價(jià)格。

不過(guò)，WeWork中國(guó)得以逆市發(fā)展，價(jià)格策略只是其中一部分，服務(wù)運(yùn)營(yíng)水平和質(zhì)量的提升才是核心。

全斌強(qiáng)調(diào)，更好的服務(wù)體驗(yàn)、更好的會(huì)員關(guān)系，更了解他們的需求，為他們提供定制化和滿(mǎn)意的服務(wù)，以提高續(xù)約率或增加年限，穩(wěn)定會(huì)員數(shù)量，把存量留住。

他指，目前經(jīng)濟(jì)的確還沒(méi)有完全到底，但應(yīng)該接近底部。希望能夠盡快探底，然后觸底企穩(wěn)回升。

在此之前，他相信市場(chǎng)仍會(huì)在當(dāng)前現(xiàn)狀維持一段時(shí)間。

貼地

“市場(chǎng)大勢(shì)我們改變不了，必須見(jiàn)招拆招，不能老想著過(guò)去的好日子。”

全斌進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“不要總想著尋找底部，應(yīng)該把現(xiàn)在當(dāng)作底部，現(xiàn)在就從底部做起。”

不光是香港，內(nèi)地的情況也相同，“所以在這個(gè)過(guò)程中，我們要修煉內(nèi)功，把自己的管理做好，把運(yùn)營(yíng)水平做好”。

“我們對(duì)會(huì)員的關(guān)心不只是簽合同的時(shí)候，入駐之后更能體現(xiàn)我們的運(yùn)營(yíng)水平。”全斌指，關(guān)鍵的核心就是體驗(yàn)，因?yàn)槌怂X(jué)和出行，大多數(shù)人最主要的場(chǎng)景就是工作。

與傳統(tǒng)辦公室相比，共享辦公室仍有其獨(dú)特的吸引力。

這類(lèi)業(yè)態(tài)為創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)企業(yè)、甚至中大型企業(yè)提供成本效益高、租期較靈活、具備社交元素的工作環(huán)境，租戶(hù)亦可減省租用傳統(tǒng)辦公室需要的裝修開(kāi)支。

至于WeWork中國(guó)，基于目前經(jīng)濟(jì)不確定，今年沒(méi)有定具體的擴(kuò)展目標(biāo)。

但全斌透露，公司非常堅(jiān)定看好中國(guó)市場(chǎng)，以及整個(gè)大中華區(qū)，長(zhǎng)期還是尋找好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。首選是地段，其次是樓宇品質(zhì)，并主要以輕資產(chǎn)為主。

他希望可以跟更多有品牌、有實(shí)力、有規(guī)模的優(yōu)質(zhì)業(yè)主合作，也希望能夠繼續(xù)積極參與到城市更新。

機(jī)會(huì)

城市更新是當(dāng)下的重要話題，或者說(shuō)機(jī)會(huì)。

對(duì)于內(nèi)地有一些城市把“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”，全斌認(rèn)為這并非只是名字的變化，更說(shuō)明了從增量轉(zhuǎn)為存量的時(shí)代，并從過(guò)去開(kāi)發(fā)時(shí)代改成了現(xiàn)在重運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

對(duì)WeWork中國(guó)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，并且早已參與其中。

“城市更新其實(shí)就是品牌升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)都要升級(jí)，我們就是升級(jí)中很重要的一個(gè)代表。”

全斌強(qiáng)調(diào)，因?yàn)闃I(yè)態(tài)豐富，城市更新項(xiàng)目里應(yīng)該有辦公，有商業(yè)，有餐飲，有酒店，配套齊全了，長(zhǎng)期才能互助和互補(bǔ)。

翻查資料，北京的北京坊以及隆福寺也是城市更新項(xiàng)目，“我們是最早入駐園區(qū)的，業(yè)主都非常喜歡我們，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)裝修完畢后，最難的就是怎樣恢復(fù)人氣，而WeWork能帶來(lái)固定的客源。”

至于上市計(jì)劃方面，全斌指目前不是上市的好時(shí)機(jī)，亦不是現(xiàn)在重點(diǎn)考慮的事。

他重申，最重要還是把自己的生意做好，真正抓業(yè)績(jī)，抓增長(zhǎng)。

“目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)完全不一樣，充滿(mǎn)不確定性，并在下行通道中，因此資本也很務(wù)實(shí)。很多投資人都在做投后管理，去管公司了，沒(méi)有人再投錢(qián)出去，所以目前整個(gè)趨勢(shì)和情況都發(fā)生了很大的變化。”

不過(guò)他覺(jué)得這也是好事情，可以更關(guān)注企業(yè)真正的發(fā)展。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)WeWork大中華區(qū)副總裁、北方區(qū)、南方區(qū)及港臺(tái)地區(qū)總經(jīng)理全斌先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：面對(duì)目前香港商辦高企的空置率，有沒(méi)有擴(kuò)張計(jì)劃？

全斌：要看機(jī)會(huì)，我們未來(lái)肯定還是有發(fā)展的想法，主要是尋找好項(xiàng)目。

目前都是以輕資產(chǎn)為主，不再做重資產(chǎn)發(fā)展。不止是香港，公司在大中華區(qū)都是以輕資產(chǎn)為主。

今年沒(méi)有定下具體擴(kuò)張目標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)前景還不確定。公司主要還是關(guān)注營(yíng)收、關(guān)注整體的盈利。

觀點(diǎn)新媒體：香港今年的目標(biāo)是什么？有關(guān)上市計(jì)劃的進(jìn)度怎樣？

全斌：今年公司主要的要求是盈利，這是很重要的；第二，我們能夠繼續(xù)增長(zhǎng)，保持穩(wěn)定的會(huì)員數(shù)量。

IPO方面，目前并不著急。這個(gè)資本形式不是現(xiàn)在關(guān)心的重點(diǎn)，最重要還是把自己的生意做好。

目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)完全不一樣了，而且還在下行通道中，所以資本也很務(wù)實(shí)?，F(xiàn)在很多投資人都在做投后管理，去管公司了，沒(méi)有人再投錢(qián)出去。

IPO不是現(xiàn)在我們想考慮的事，大家都要真正抓業(yè)績(jī)、抓增長(zhǎng)，追求企業(yè)的發(fā)展，而不是快速的資本化變現(xiàn)。

即便上市，也不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，所以大家還是比較理智的。我覺(jué)得這也是好事情，可以更加關(guān)注長(zhǎng)線，關(guān)注企業(yè)真正的發(fā)展。

觀點(diǎn)新媒體：這一年在香港作了什么樣的調(diào)整？

全斌：去年還是很有挑戰(zhàn)，我們做了很多調(diào)整和改變，包括調(diào)整團(tuán)隊(duì)、重訂策略、品牌傳播等。

由于市場(chǎng)并沒(méi)有完全恢復(fù)，在這個(gè)過(guò)程中重新做定位，然后緊盯會(huì)員、提升業(yè)主關(guān)系和代理關(guān)系，提升運(yùn)營(yíng)水平。

現(xiàn)在WeWork在香港影響力越來(lái)越大，都是積極的。過(guò)去12個(gè)月實(shí)際上做得很辛苦，我們算是逆市而行。

不只是香港，內(nèi)地的情況也相同，所以在這個(gè)過(guò)程中，我們要修煉內(nèi)功，把管理做好，把運(yùn)營(yíng)水平做好，還是能找到很多機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)新媒體：香港客戶(hù)的業(yè)態(tài)主要是什么？

全斌：有很多，香港本身是金融服務(wù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)為主，有很大體量的大客戶(hù)、也有中小型的創(chuàng)新企業(yè)，還有外資和內(nèi)地出海企業(yè)，構(gòu)成比較豐富。

因?yàn)橄愀圩鳛檎麄€(gè)亞洲的金融中心，承載著全球客戶(hù)進(jìn)入中國(guó)的第一個(gè)橋梁，亦是中國(guó)企業(yè)出海的第一個(gè)跳板，包括消費(fèi)及科技。

觀點(diǎn)新媒體：公司在北上廣深的客戶(hù)業(yè)態(tài)怎樣？

全斌：每個(gè)地方的業(yè)態(tài)不一，差異還是很大的。

北京的主要構(gòu)成是科技IT公司；上海則是外企，全球500強(qiáng)企業(yè)；深圳就是貿(mào)易，中小體量的企業(yè)會(huì)更活躍；廣州則是本土的企業(yè)比較多。

觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境如何判斷？

全斌：首先是不確定性和波動(dòng)性比較大。

上半年宏觀數(shù)據(jù)有企穩(wěn)回升的情況，一季度還是增長(zhǎng)，二季度稍有回落，但宏觀數(shù)字體現(xiàn)的是增長(zhǎng)。

具體到人們的感知，從身邊接觸的企業(yè)來(lái)看，大家覺(jué)得現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還在下行通道，還在找底。

我覺(jué)得沒(méi)有完全到底，但應(yīng)該已經(jīng)接近底部。希望能夠盡快探底，觸底回升。

觀點(diǎn)新媒體：WeWork如何應(yīng)對(duì)目前這個(gè)周期？

全斌：先把存量做好，就是將現(xiàn)有會(huì)員做好，提高續(xù)約率或增加粘性，把存量留住，這里面的核心就是運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平和質(zhì)量的提升。

第二是做好增量，無(wú)論直客還是代理或是合作伙伴和會(huì)員推薦，都是鼓勵(lì)的。存量穩(wěn)住，再有增量，業(yè)績(jī)會(huì)越來(lái)越好。

只是現(xiàn)在不是增量市場(chǎng)，這就是市場(chǎng)現(xiàn)狀，而且會(huì)維持一段時(shí)間。

市場(chǎng)大勢(shì)我們改變不了，必須見(jiàn)招拆招，認(rèn)清客觀環(huán)境，然后調(diào)整主觀心態(tài)。不能老想著過(guò)去的好日子，放下幻想，放下對(duì)于過(guò)去的執(zhí)念。

不要懷念過(guò)去的高增長(zhǎng)，不要總想著尋找底部，應(yīng)該把現(xiàn)在當(dāng)做底部，現(xiàn)在就從底部做起。

心態(tài)上先做好，手段上再調(diào)整。包括管理的方法、管理的手段、管理的模式、團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成，都要做調(diào)整。降本增效也很重要，現(xiàn)在其實(shí)非常考驗(yàn)管理水平。

今年其實(shí)是挺重要的一年，大家都先把基本面變好，第一步先活下來(lái)，然后再想更好的發(fā)展。

公司四月份的業(yè)績(jī)不錯(cuò)，五月份比四月份更好。去年接手香港第一年，當(dāng)時(shí)是最差的時(shí)間，然后經(jīng)過(guò)一年調(diào)整，現(xiàn)在是整個(gè)香港業(yè)績(jī)最好的。

觀點(diǎn)新媒體：城市更新是當(dāng)下重要話題，有多地將“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”，您認(rèn)為這一改變釋放怎樣的信息？城市更新與共享辦公能夠怎樣結(jié)合？

全斌：釋放的信息就是從增量轉(zhuǎn)為存量的時(shí)代，這點(diǎn)很重要。不是只是名字的變化，更是從開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

城市也是一樣，以前可能我們更追求的是建設(shè)，但現(xiàn)在城市已經(jīng)很漂亮了，更多追求的是質(zhì)量提升。所以，我覺(jué)得城市更新對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，因?yàn)閃eWork一直在參與。

城市更新做什么？就是品牌升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)都要升級(jí)。我們就是升級(jí)中很重要的一個(gè)代表，因?yàn)榭梢灾I(yè)態(tài)更豐富。

城市更新項(xiàng)目應(yīng)該有辦公，有商業(yè)，有餐飲，有酒店，配套齊全了，長(zhǎng)期才能互助和互補(bǔ)。

觀點(diǎn)新媒體：WeWork中國(guó)是業(yè)內(nèi)較早參與城市更新的品牌之一，現(xiàn)階段有哪些項(xiàng)目落地？未來(lái)會(huì)是獲取項(xiàng)目的主要方式之一嗎？

全斌：很多城市更新位置項(xiàng)目很好，舉個(gè)例子：北京的北京坊，就是天安門(mén)附近的城市更新項(xiàng)目，隆福寺則在東四，也是城市更新項(xiàng)目，我們是園區(qū)最早入住的。

業(yè)主非常喜歡我們，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)裝修完畢后，最難的就是怎么讓人氣恢復(fù)，我們一旦入住，就能給他們帶來(lái)固定客源。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，城市更新是機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)新媒體：WeWork自2016年進(jìn)入中國(guó)，您也陪伴走過(guò)了6年。這些年有什么印象深刻的事嗎？從個(gè)人的角度講，您感覺(jué)自己有哪些變化？

全斌：從公司角度，首先非常堅(jiān)定看好中國(guó)市場(chǎng)以及整個(gè)大中華區(qū)。

所以，今年我們先把生存做好，然后苦練內(nèi)功，把經(jīng)營(yíng)效率效能提升。

另一方面，下半年積極尋找好的機(jī)會(huì)，希望可以跟更多有品牌、實(shí)力、規(guī)模的優(yōu)質(zhì)業(yè)主有合作機(jī)會(huì)，也希望能夠積極參與到城市更新。

個(gè)人而言，這六年公司一直在成長(zhǎng)，這是我的福氣。

不管公司發(fā)展快與慢，經(jīng)歷高潮低谷其實(shí)都是成長(zhǎng)的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，讓自己變得更加全面。

去年剛剛接管香港公司，這一年過(guò)得很辛苦。親自管理，重新搭建團(tuán)隊(duì)、重新制定香港市場(chǎng)策略、重新制定銷(xiāo)售計(jì)劃、重新提升社區(qū)……

這個(gè)過(guò)程中，讓我對(duì)香港市場(chǎng)有了更深認(rèn)識(shí)，并對(duì)深耕整個(gè)大華區(qū)的信心有了很大提升。

每個(gè)挑戰(zhàn)帶來(lái)的都是機(jī)會(huì)——這六年，從最開(kāi)始的北方區(qū)總經(jīng)理，后來(lái)是南方區(qū)總經(jīng)理，再之后是港臺(tái)總經(jīng)理，這幾段經(jīng)歷讓我把整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)“摸了一個(gè)遍”，從理論、眼界、實(shí)操都經(jīng)歷了一遍。

正如我們經(jīng)常講的，更加貼近用戶(hù)，更加貼近市場(chǎng)，這點(diǎn)很重要。

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