觀點網(wǎng) 去年11月29日，總書記來到位于閔行區(qū)的華潤有巢公寓社區(qū)馬橋AI店，在社區(qū)5號樓考察閔行區(qū)首個“新時代城市建設(shè)者管理者之家”。

自那以后，華潤有巢公寓社區(qū)馬橋AI店先后接待了住建部、北京市、上海市、杭州市、河南省等共計70余組省市區(qū)級政府代表團(tuán)，10余組黨政代表團(tuán)、30余組國內(nèi)外媒體，累計近萬人次到場參觀調(diào)研。

4月25日，觀點企業(yè)課堂攜業(yè)內(nèi)的企業(yè)家和項目總們，以及金融、資產(chǎn)管理等相關(guān)條線的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，也一同來到這里，探訪全國保租房樣板，去了解多層次租賃住房體系下，一家企業(yè)、一個項目如何脫穎而出。

“不因陋就簡”

2017年底，在十九大“住有所居”的號召下，華潤置地積極踐行央企社會責(zé)任，開展租賃住房業(yè)務(wù)，創(chuàng)立租賃住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租賃（深圳）有限公司作為租賃住房業(yè)務(wù)平臺子公司。

截至2023年底，華潤有巢實現(xiàn)公寓管理規(guī)模5.6萬間，為央企第一，進(jìn)駐15個核心城市，其中北京、上海、廣州、深圳、成都五大核心城市持有房間數(shù)占比達(dá)80%。

馬橋AI店是華潤有巢于2019年獲取的一宗R4租賃用地建設(shè)而成，項目于2020年7月開工，2022年6月建成，整個項目占地4萬平方米，計容建面約8萬平方米。

建成時，由于正值新冠肺炎疫情發(fā)生時期，項目成為了隔離用房。2023年，新冠肺炎疫情不再作為全球健康威脅后，項目正式對外營業(yè)。

在華潤有巢營銷負(fù)責(zé)人兼上海運營負(fù)責(zé)人李佳晟的介紹下，現(xiàn)場嘉賓對項目背景有了更進(jìn)一步的了解。

“項目的選址從整個上海市來看，位于馬橋人工智能試驗區(qū)的核心腹地，輻射周邊四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這是一個職住平衡的項目。”

據(jù)悉，華潤有巢公寓社區(qū)馬橋AI店位于上海市閔行區(qū)馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內(nèi)，周邊還有其他四個高能級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)等，產(chǎn)業(yè)相對旺盛。

總書記考察為什么選擇這里？李佳晟表示，上海市提出的“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系，在這一個項目得到了比較集中的體現(xiàn)。

在馬橋AI項目中，“一套房”主要面向家庭型客戶；“一間房”就是普通長租公寓獨立的產(chǎn)品，是小的開間戶型，主要是面向剛畢業(yè)的青年人群體；“一張床”面向勞動者，面向一線的城市建設(shè)者。

“這個項目本身的體量、各方面環(huán)境和基礎(chǔ)都符合期待。在這一個社區(qū)里面，整個上海的保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)向、滿足不同層次人群租賃住房需求的情況能夠體現(xiàn)出來。這是我們能夠作為上海市保障性租賃住房代表的重要因素之一。”

除了有不同戶型設(shè)置，滿足不同客群租住需求外，社區(qū)在提供運動空間、影音空間、自習(xí)閱讀室等常規(guī)配置的同時，還設(shè)置了華潤有巢黨群服務(wù)站。

“華潤有巢有紅色青年社區(qū)的品牌理念，我們的租賃社區(qū)也是以黨建引領(lǐng)的，我們更希望把黨建引領(lǐng)做到實處。” 李佳晟介紹道：“我們與屬地整合，與鎮(zhèn)政府組成共治委員會，能夠為租戶提供辦理居住證、社保醫(yī)保等服務(wù)。”

此外，有巢社區(qū)還與屬地政府聯(lián)合成立黨支部，華潤的黨員同志和政府的黨員同志聯(lián)合在一起，再發(fā)動社區(qū)黨員同志做志愿者，共同參與社區(qū)的共治管理和運營。

總書記曾到訪的“新時代城市建設(shè)者管理者之家”，位于項目的5號樓。“本身做宿舍型的改造，在成本核算上來講還是吃了一些虧，但綜合考慮各方面的影響，還是承擔(dān)了這項社會責(zé)任。”

既要保障中高端的人才，也要保證城市一線的建設(shè)者管理者，滿足多層次的租房租賃需求。針對城市發(fā)展的建設(shè)者管理者，對他們的關(guān)懷是，進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)。

“不因陋就簡，室雅何須大”，房間雖小，但功能齊全。即便面積并不大，但對于有租賃需求的人來說，能基本上做到拎包入住。

在空間配備上，華潤有巢也充分考慮到了一線建設(shè)工作者的實際需求。李佳晟提到：“電話間、洗衣房、共享廚房等，包括宿舍型的設(shè)計，都是這一部分人群會使用到的。”

顯然，在六年的積累中，華潤有巢已經(jīng)形成了自己的市場觀察，對客戶和相應(yīng)的產(chǎn)品需求有了清晰畫像。

為推動保障性租賃住房向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；推放苹l(fā)展，華潤有巢根據(jù)各類人群的差異化租住需求，目前已形成有巢國際公寓社區(qū)、有巢公寓、有巢公館、有巢公邸四大產(chǎn)品線，為各類人才安居提供綜合解決方案。

在產(chǎn)品方面則是因城施策，李佳晟坦言，做保障性租賃住房本身有租金的限制，要在產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性與滿足住房租賃需求之間找到平衡，這也是華潤有巢一直在探索的事情。“希望能夠在小而精致的房間中，呈現(xiàn)出好而適度的產(chǎn)品，同時也要匹配住房的具體情況。”

但行好事，莫問前程。正是有了多年的堅持和積累，讓華潤有巢在當(dāng)下競爭愈加激烈的長租公寓市場中，能夠以標(biāo)桿產(chǎn)品引領(lǐng)行業(yè)。

“進(jìn)窄門，行遠(yuǎn)路”

“進(jìn)窄門、行遠(yuǎn)路、見微光”，在李佳晟分享之后，有嘉賓表示。而這句總結(jié)，也是行業(yè)內(nèi)外參與者能夠長期堅持的信念來源。

“因為是窄門，所以大家可能會擠得頭破血流。要走遠(yuǎn)路，所以得備足干糧，要能夠活得久。但是還需要有點微光，能夠不至于喪失信心。”

可以看到，在頂層設(shè)計方面，保障性租賃住房正在迎來歷史機遇。

2020年10月，“保障性租賃住房”這一概念被明確提出。次年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》, 旨在擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

意見明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的保障房體系漸趨完善。

隨著我國住房保障體系建設(shè)加速，保障性租賃住房正成為滿足新市民等群體住房需求的關(guān)鍵途徑。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期，在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的階段，各地保障性租賃住房建設(shè)也紛紛提速。

與此同時，促進(jìn)投資良性循環(huán)的政策和制度搭建也在同步進(jìn)行。自2020年4月證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，正式啟動REITs試點，到2021年6月國家發(fā)改委發(fā)文證實將保障性租賃住房納入試點范圍，也僅間隔一年時間。

保租房REITs的開閘，讓更多企業(yè)看見了發(fā)展的機遇和希望。各企業(yè)、地方城投和機構(gòu)加快保租房認(rèn)證，還有多只REITs產(chǎn)品正在推進(jìn)和申報中。

華潤有巢也積極參與，自開閘后隨即啟動了保租房REITs的申報試點工作，以位于上海的華潤有巢泗涇項目和東部經(jīng)開區(qū)項目為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行了華夏基金華潤有巢REIT。

作為國內(nèi)首單以市場化主體運營的保租房REITs項目，華夏基金華潤有巢REITs上市后表現(xiàn)穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，2023年，其可供分配金額達(dá)6076萬元，完成了2023年預(yù)測值的125%，實現(xiàn)了5.03%的分派率。

更值得一提的是，華夏基金華潤有巢REIT按照相關(guān)指引要求，在前期就與華潤置地商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)做了有效隔離，這也為后續(xù)發(fā)展奠定了合規(guī)基礎(chǔ)。

事實上，自2022年12月上市以來，關(guān)于華夏基金華潤有巢REIT擴(kuò)募資產(chǎn)的猜想就從未停止。

李佳晟表示，后面會緊鑼密鼓地開展擴(kuò)募的計劃。一方面是從華潤有巢產(chǎn)品線入手，選擇已進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)的項目，推進(jìn)擴(kuò)募工作。另一方面，會持續(xù)尋找一些優(yōu)秀的標(biāo)的，提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。

在他看來，每次擴(kuò)募都是一次機會，項目的穩(wěn)定性也會增強。在成熟市場中，一個發(fā)行項目往往裝了更多資產(chǎn)，但目前國內(nèi)市場已發(fā)行項目的底層資產(chǎn)相對單一。從這一角度來看，未來還有更多發(fā)展空間和機會。資產(chǎn)更豐富之后，產(chǎn)品的波動性也就更小，更具抗風(fēng)險能力。

基于此，互動交流環(huán)節(jié)問及輕資產(chǎn)相關(guān)問題時，李佳晟坦言，在最開始還是趨向于找有基礎(chǔ)、有信用的合作方，發(fā)揮自己的運營能力，去幫助他們進(jìn)行運營管理。另外，也幫資方做項目，并認(rèn)為這會是一個大的趨勢和背景。

而現(xiàn)在公募REITs發(fā)行后，作為運管方，會先考慮吸納一些外部的項目來做運營，并將它們裝入到自己的資產(chǎn)池之內(nèi)。

干貨滿滿的分享環(huán)節(jié)，以及與在座學(xué)員們的真誠交流，讓外界領(lǐng)略了華潤有巢以及華潤置地，對一線市場的洞察與理解，和央國企的宏觀戰(zhàn)略視角。

從野蠻生長到高質(zhì)量發(fā)展，住房租賃市場開啟了新的篇章。在走向?qū)I(yè)化的道路上，市場各參與主體，聚焦數(shù)智化、產(chǎn)品力、運營能力、品牌力、資管能力等多維度，展開綜合實力的比拼。

誰更有情懷、有實力、有好產(chǎn)品，也就更能在這條路上行以致遠(yuǎn)。而顯然，華潤有巢正走在前方。