觀點(diǎn)網(wǎng) 香港報(bào)道 香港近年從不同層面“搶人才”，非本地大學(xué)生都成為對象，推出多項(xiàng)政策吸引非本地學(xué)生來港升學(xué)，令近年資助課程非本地學(xué)生人數(shù)持續(xù)增加，住宿成為來港升學(xué)學(xué)生首要面對的問題。

但香港各大學(xué)宿位僧多粥少，故有投資基金看好外地生的居住需求，部署進(jìn)軍學(xué)生宿舍市場。

而中原投資基金準(zhǔn)備采取行動(dòng)，計(jì)劃于未來2至3年投資2000個(gè)學(xué)生公寓床位。

中原投資管理有限公司（開曼）董事總經(jīng)理江若雯表示，選擇這個(gè)時(shí)間回到香港投資學(xué)生公寓，除了是因?yàn)榭粗邢愀蹣鞘谐霈F(xiàn)下調(diào)，同時(shí)預(yù)見到香港非本地學(xué)生人數(shù)有上升的趨勢。

港府在今年《施政報(bào)告》中，提出于2024/25學(xué)年起，將政府資助的專上院校非本地學(xué)生限額提升一倍至40%。根據(jù)立法會(huì)《數(shù)據(jù)透視》，修讀教資會(huì)資助大學(xué)課程的非本地生學(xué)生人數(shù)由2016/17學(xué)年的16469人，增至2022/23學(xué)年的21709人，7年間增幅31.7%；占資助課程總就學(xué)人數(shù)的比例由16.5%升至21.1%。

江若雯即預(yù)測，香港首5間大學(xué)的非本地學(xué)生，會(huì)由2023-2024年度的約5萬名，急升逾35%至2027-2028年度約6.78萬名，宿位則由1.54萬個(gè)增加至1.78萬個(gè)。

由于可見，非本地學(xué)生對宿位的需求只會(huì)日益增加，于2027-2028年度將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)更大缺口。

的確，在香港地少人多的情況下，居住成為不同人要面對的問題，即使香港各大學(xué)有提供住校宿位，但并不能滿足所有學(xué)生的居住需求。

以香港大學(xué)為例，該?，F(xiàn)有宿位約6450個(gè)，每年住宿費(fèi)約17290-37940港元，而2023/24年度總學(xué)生人數(shù)39166人，即使單計(jì)本科生亦有18491人，可見一個(gè)大學(xué)宿位彌足珍貴。

江若雯補(bǔ)充指，以2027/28年非本地生人數(shù)增至近7萬人計(jì)算，扣除校內(nèi)宿舍配額，估計(jì)屆時(shí)約有5萬名非本地生需在外租住物業(yè)。假設(shè)當(dāng)中1成學(xué)生入住私人學(xué)生宿舍，全港學(xué)生宿舍價(jià)值已超過200億港元。若與英美等成熟地區(qū)看齊（即約有2成學(xué)生入住學(xué)生宿舍），全港學(xué)生宿舍價(jià)值更可達(dá)458億港元。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)表的《解鎖私人學(xué)生住宿市場增長潛力》報(bào)告亦指出，非本地學(xué)生涌入及學(xué)生宿舍供應(yīng)不足，未來4年將為私人住宿市場帶來額外2.23萬張床位需求，私人學(xué)生住宿將成為新興投資物業(yè)。

該行指出，私人學(xué)生住宿是香港新興物業(yè)，目前市場僅提供約1000個(gè)可租用的住宿空間。按整體專上院校學(xué)生人數(shù)計(jì)算，香港私人學(xué)生住宿供應(yīng)率僅為0.4%，較歐洲國家的平均供應(yīng)率約5%明顯為低。因此，香港私人學(xué)生住宿入住率高企于98%至100%，每個(gè)可租用的住宿空間的月租金介乎5200-14800港元。

中原投資管理有限公司(開曼)總裁葉明慧則表示，學(xué)生公寓在香港是一個(gè)新的概念，但新政策會(huì)推動(dòng)基本面變化。團(tuán)隊(duì)會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)增值，期望回報(bào)率可達(dá)5厘以上，而回報(bào)期則料為5至6年，與英美地區(qū)相若。

她預(yù)計(jì)，由于本港項(xiàng)目希望引入國際投資者，吸引更多外國資金，因此營運(yùn)模式會(huì)參考及傾向國外做法。目前已有部分合適項(xiàng)目，正與業(yè)主磋商中，希望可在短期內(nèi)落實(shí)。

中原集團(tuán)于2014年成立“中原投資顧問有限公司”，并于2018年先后投資了美國及英國學(xué)生公寓，上述學(xué)生公寓投資曾于短短3年間獲利最多近四成。

現(xiàn)時(shí)，中原集團(tuán)手頭上的學(xué)生宿舍項(xiàng)目中，大部分宿位均租予本土學(xué)生。當(dāng)中，美國宿舍中本地學(xué)生占比約95%，而英國占比則為三分之二。另外，集團(tuán)正在投標(biāo)北卡羅萊納州一項(xiàng)物業(yè)，惟尚未成事，料涉及金額約2500萬美元。

葉明慧還指，團(tuán)隊(duì)會(huì)先購入目標(biāo)物業(yè)，并于第一年進(jìn)行翻新作學(xué)生公寓，其后再將項(xiàng)目分拆成房間租出，并會(huì)在大約5年后出售物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)回報(bào)資本化。

以美國德州及喬治亞州學(xué)生公寓項(xiàng)目為例，兩個(gè)項(xiàng)目同樣于2019年買入，當(dāng)時(shí)買入價(jià)分別為1740萬美元及1290萬美元，持貨短短3年，于2022年以2125萬美元及1800萬美元賣出，期內(nèi)升值逾22%及39%。

葉明慧補(bǔ)充，團(tuán)隊(duì)收購項(xiàng)目前需考慮到當(dāng)時(shí)的市場基本因素、附近學(xué)生量和租賃表現(xiàn)，及有沒有翻新空間。而項(xiàng)目的減稅后租金回報(bào)，預(yù)計(jì)介乎約4至5厘。

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