本文為吉寶城市發(fā)展執(zhí)行副總裁，可持續(xù)城市更新運(yùn)營(yíng)（中國(guó)）負(fù)責(zé)人余昇鴻先生在2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)上發(fā)表的主題演講。

余昇鴻（吉寶城市發(fā)展執(zhí)行副總裁，可持續(xù)城市更新運(yùn)營(yíng)（中國(guó)）負(fù)責(zé)人）：大家好，我是吉寶中國(guó)可持續(xù)城市更新負(fù)責(zé)人余昇鴻，感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，也感謝中信，昨天我還帶著我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)跟中信的物業(yè)團(tuán)隊(duì)做了交流，他們的管理非常棒。

我來(lái)自新加坡，第一次來(lái)到北京是1990年，第一次感受到這里的雪，也參觀了故宮。在2003年有幸參與了上海新天地的一部分工作，所以當(dāng)時(shí)能感受到中國(guó)非常蓬勃的發(fā)展。在2010、2011年的時(shí)候參與了北京國(guó)貿(mào)的商業(yè)改造。2017年有幸跟全斌總在WeWork做了同事。

我今天要分享的是“可持續(xù)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)”，我們要分享作為全球公民如何可持續(xù)和負(fù)責(zé)任地為城市空間的未來(lái)帶來(lái)保障，推動(dòng)有影響力的脫碳。

今天我會(huì)分享吉寶在各個(gè)領(lǐng)域的服務(wù)和資源生態(tài)，為當(dāng)?shù)匾约叭蚩沙掷m(xù)和我們承諾的脫碳目標(biāo)做貢獻(xiàn)。

吉寶怎么減少范圍一和范圍二排放執(zhí)行的計(jì)劃？第一是我們通過(guò)節(jié)能減排等方式，在一些大城市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目當(dāng)中保持近零碳的排放；二是推廣已經(jīng)成功使用的高效REC風(fēng)機(jī)和冷卻解決方法方案；第三是升級(jí)冷水機(jī)組；第四是試點(diǎn)性地應(yīng)用綠色低碳新技術(shù)等等方式減碳；最后是優(yōu)化我們的資產(chǎn)，要確保每個(gè)自持的資產(chǎn)能源效率高于20%。

吉寶曾在2021年承諾，到2030年的時(shí)候要實(shí)現(xiàn)范圍一和范圍二，溫室氣體凈零排放，在亞洲房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，我們是第一家制定了范圍一和范圍二目標(biāo)的企業(yè)。

我們?yōu)楹文敲醋孕?？大家知道吉寶有吉寶城市發(fā)展、吉寶基礎(chǔ)設(shè)施、吉寶互聯(lián)互通，近5年吉寶已經(jīng)整體進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，我們能做能源管理，我們的互聯(lián)互通、數(shù)字化、房地產(chǎn)都是一個(gè)體系的，當(dāng)然也要跟很多的合作方合作，以提高我們的效率。

這是我們?cè)谌蚋鱾€(gè)方面的合作，現(xiàn)在我們專注在包括中國(guó)和新加坡在內(nèi)的很多市場(chǎng)。其中，中國(guó)和新加坡有著吉寶的全體系生態(tài)鏈。

我們旗下有三個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是基金管理平臺(tái)，二是投資平臺(tái)，三是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，這樣可以讓我們從投融管退各個(gè)方面，從一開(kāi)始我們購(gòu)買的項(xiàng)目、改造的項(xiàng)目，到運(yùn)營(yíng)的時(shí)候都能實(shí)現(xiàn)我們的承諾，在我們幫助業(yè)主和我們自己的時(shí)候，它達(dá)到什么樣的資產(chǎn)價(jià)值，我們?nèi)潭寄芨櫋?/p>

我負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)是可持續(xù)城市更新，這里有一段2分鐘的視頻給大家簡(jiǎn)單介紹一下我們的這個(gè)業(yè)務(wù)。

視頻簡(jiǎn)短地介紹了我們?cè)谧鍪裁?，不僅關(guān)注樓宇本身，還有對(duì)里面的企業(yè)和客戶怎么形成黏性，幫助資管方面降本增效，提升員工的福祉。

我們做的是吉寶的一個(gè)新業(yè)務(wù)，在兩三年前開(kāi)始，在新加坡、中國(guó)、越南、韓國(guó)、日本和澳大利亞都有這個(gè)業(yè)務(wù)，單單在中國(guó)，我們目前已經(jīng)在兩個(gè)城市（上海和北京）有運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)。目前有超過(guò)100萬(wàn)平方米的資產(chǎn)正在跟我們洽談中。

主要做哪些東西呢？從一開(kāi)始的顧問(wèn)服務(wù)，我們來(lái)評(píng)估到底你這棟樓如何合適的改造，不是盲目的改造，改造之后能給你帶來(lái)多大的能耗的節(jié)省，一方面降本，另一方面你怎么提升你的客戶體驗(yàn)，提升你的ROI，我們也結(jié)合很多的合作方，最后在運(yùn)營(yíng)的時(shí)候有一系列的方案，協(xié)助我們自己和業(yè)主方、客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)提升。

這是一系列的方式，我們每棟樓都希望能使用所有的方案，就單單用我們?cè)谏虾５募獙氺o安中心PAC為例，上面都是以ESG這個(gè)方向來(lái)推廣的，低碳的柔性的生態(tài)，包括為我們的客戶進(jìn)行空間的打造，有拼裝式或者是定制式的服務(wù)。

另外我們也有全生命周期的碳排查計(jì)劃給到他們。同時(shí)還有我們的合作方運(yùn)營(yíng)整棟樓的共享空間，還有整個(gè)樓的門面、大堂怎么打造的設(shè)想。

下面是我們的辦公能做什么事情，從水、空調(diào)、排風(fēng)、低碳以及通行、認(rèn)證方面都有一些工作，我們也希望不僅拿到中國(guó)的綠色認(rèn)證，新加坡和其它國(guó)際的認(rèn)證也希望可以拿到。

從建筑本身，有被動(dòng)式和主動(dòng)式的改造，我們可以看到從新風(fēng)、外立面、冷卻塔、光伏，每一個(gè)環(huán)節(jié)我們都非常清楚，它到底能帶來(lái)多少的資產(chǎn)節(jié)省，有時(shí)候甚至能節(jié)約20%到50%。如果有一棟樓我們選擇一些適當(dāng)?shù)姆桨?，在可使用的預(yù)算當(dāng)中，我們布局在這個(gè)資產(chǎn)上，然后做相關(guān)的提升。

同時(shí)我們也會(huì)知道，柔性方面從場(chǎng)所的營(yíng)造、數(shù)字化的解決方案、共享的配套、工作場(chǎng)所為客戶的方案和咨詢，以及第三方服務(wù)等等，為資產(chǎn)方的租賃提升租金。

數(shù)字化方面，有我們自己研發(fā)的平臺(tái)，也有第三方的數(shù)字化。我們也問(wèn)自己，對(duì)資產(chǎn)管理方所關(guān)注的，我們的運(yùn)營(yíng)者、辦公租戶、訪客、零售租戶、購(gòu)物者，他們到底關(guān)注什么？進(jìn)來(lái)是不是要開(kāi)幾個(gè)不同的平臺(tái)做一件事情？這些其實(shí)都是冰山一角，因?yàn)樗谙旅?，我們到底用哪些軟件、平臺(tái)，怎么使用，都有自己的數(shù)字團(tuán)隊(duì)，還有我們的客戶體驗(yàn)團(tuán)隊(duì)替我們來(lái)做。

假設(shè)你有一個(gè)資產(chǎn)，我們通常也會(huì)考慮到ESG方面的一些內(nèi)容，比如怎么結(jié)合被動(dòng)式的節(jié)能技術(shù)，還有主動(dòng)式的高效設(shè)備，以及可再生能源的應(yīng)用、智能化的碳管理。右邊可以看到我們?cè)趺茨玫较嚓P(guān)的認(rèn)證，更重要的是在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中真實(shí)能達(dá)到的成本的減少，以及人力成本的減少，還有最終給資產(chǎn)帶來(lái)的提升。

在低碳方面，從咨詢到升級(jí)，到運(yùn)營(yíng)服務(wù)，我們?cè)趺慈矫娑寄芤惑w化的來(lái)提供服務(wù)。

這是我們?cè)谛录悠碌目偛浚谑ヌ陨硨?duì)面，它是一個(gè)20年樓齡的一棟樓，5年前我們?nèi)胱。瑢?duì)它進(jìn)行了改造，改造之后它跟旁邊的樓宇租金相比要高15%到20%，同時(shí)可口可樂(lè)、寶馬等等很多大企業(yè)也愿意租在這里，因?yàn)樵诶锩婺軡M足很多它的ESG方面不能達(dá)到的目標(biāo)。

我們每時(shí)每刻都會(huì)有一個(gè)屏幕跟蹤物業(yè)方面怎么確保這些機(jī)組、智能的設(shè)備在很好的運(yùn)作。

這是吉寶South Center，這個(gè)樓明年就會(huì)開(kāi)業(yè)，中間有一個(gè)泳池，也歡迎大家來(lái)觀光，它達(dá)到了40%的能源節(jié)約。

回到國(guó)內(nèi)來(lái)看，這是我們?cè)谏虾５募獙氺o安中心PAC，目前獲得了四大綠色環(huán)保認(rèn)證，用了18種不同的建筑方面的技術(shù)解決方案。

做好了建筑，我們也要為客戶負(fù)責(zé)，所以左邊看到的是不管你是哪家公司，都會(huì)感受到這里的一卡通行，有一個(gè)共享的配套，有商業(yè)等等，而且我們會(huì)有一個(gè)低碳的計(jì)劃。

如果需要定制的服務(wù)，我們可以幫你在你的空間內(nèi)部也實(shí)現(xiàn)低碳，在成本更低的情況下實(shí)現(xiàn)低碳和高效。我們的小程序也可以結(jié)合企業(yè)的小程序，所以你不需要打開(kāi)兩個(gè)，我們可以做API的打通。

我們和政府有很多的合作，30年前吉寶跟蘇州工業(yè)園合作，打造了蘇州工業(yè)園區(qū)，在今年我們要慶祝合作30周年，我們也跟它合作策劃下一個(gè)30年，比如在它的數(shù)碼港那邊，怎么通過(guò)不同的建筑方面的能源和可持續(xù)的改造，能達(dá)到節(jié)能，實(shí)現(xiàn)70%到80%的節(jié)能率。

同時(shí)有一棟樓實(shí)現(xiàn)近零碳，同時(shí)我們也希望打造更高標(biāo)準(zhǔn)的綠色認(rèn)證，高于國(guó)內(nèi)和新加坡現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造一個(gè)新的排碳的認(rèn)證。

這是我們正做的一些計(jì)劃。