本文為陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁江沁園先生在2024觀點商辦暨資管大會上發(fā)表的演講。
江沁園(陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁 ):感謝陳總,感謝楊總作為地主的支持。在分享之前我講講我的感受,現(xiàn)在普遍來看市場不好,但是出乎大家意料,我們這個賽道還好,是大資管行業(yè)里面不多的一個亮點。
我最近看了一下我們的車流數(shù)據(jù),因為我們做商場、寫字樓和一些大型交通樞紐(特別是機場)的停車場,管理了虹橋機場航站樓的所有停車場,基于車流數(shù)據(jù)形成一個基本的判斷——現(xiàn)在的車流量已經(jīng)回到了2019年的水平。
背后有兩個很重要的原因,第一是絕對的車輛數(shù)在增加,每年中國還在以2000萬輛的數(shù)量在增加,特別是電動車輛。第二是疫情之后大家對于公交開始有所抗拒,可以在北京看一看高峰時段的公交車,里面坐的免票的老人比較多,開私家車的人比之前多了很多。
第三,我們這個賽道有一個很有意思的特點,大家回想一下,你們?nèi)サ降耐\噲鲇袥]有降價的?大家基本上都知道答案,停車價格一直在漲,而且過去10年在北上廣深這幾個城市,臨停的價格翻了3倍。
以后也許增速不會這么快,但是和商業(yè)、辦公不一樣,它的價格是有壟斷性的,是一個壟斷資產(chǎn)。所以我們這個賽道還是不錯的,從公司發(fā)展數(shù)據(jù)也證明了,2023年比2022年的收入增長接近40%。
我們這個企業(yè)要解決大家的兩個痛點,第一個痛點是管不好的問題。很多停車場會出現(xiàn)一個情況,就是外面排隊等,但是里面還有不少的空車位。另外就是車場容易出問題,里面有刮蹭等等各種問題。老百姓如果去了一個車場,在外面等半小時都進不去,他下次還會去嗎?

第二個痛點,也許對某些業(yè)主來說不是痛點,但是對運營優(yōu)質(zhì)的業(yè)主就是一個痛點,停車場是一個信息孤島,沒有通過車場的數(shù)據(jù)給它帶來任何商業(yè)上的判斷和賦能。我們過去一直想在數(shù)智化上下大工夫,第一是在用戶端,第二是業(yè)主端,第三是非停合作伙伴端,我們基本上沿著這個思路,花了五六年的時間,打造出一個基本還算像樣的IT平臺。
過去幾年我們基本上贏得了百分之百的業(yè)主滿意度,因為我們這是一個輕資產(chǎn)業(yè)務,也需要跟客戶續(xù)約,基本上我們想續(xù)約的項目的續(xù)約率是接近百分之百的,上海一個項目我們已經(jīng)續(xù)了三回。老客入場對商業(yè)是非常重要的,我可以幫它多保留15%的客戶,這是它非常認可的價值。
我們的非停收入的比例最多可以占到總收入的25%,這也是我跟業(yè)主差距很大的,一般業(yè)主自己干的最多到5%,我能干到20%甚至25%。從這個項目的經(jīng)驗來看,我們過去6年真的是認認真真幫他們干,提升效率30%,車流增長提升14%。
另外一個案例是福州本地的一個很大的項目,這個我們做得更精彩,我們大大提升了停車場的通行效率,包括做了一些提前預定,通過賣產(chǎn)品包等等方法,把收入提升了接近30%,老客再次入場提升50%。這意味著一件事情,就是不堵了,變得通暢了。
為什么我們能支撐非停業(yè)務最多達到25%呢?因為公司規(guī)模大,找你的人就特別多,我們有時候自己都不用動腦子,外面那些用停車場干什么事的人都在跟討論,我們都在跟他們嘗試最新的事情。一嗨和神州都是我們的大客戶,每個停車場都有他們,所以創(chuàng)造了大量的非停收入。
天津這個項目是我們的非停收入的典范,非停收入占總收入接近50%。
大家可能不知道,中國的停車場有很多是沒有產(chǎn)權的,特別是在杭州,甚至在重慶等地,因為不計容,產(chǎn)證上就沒寫進停車場,有一部分又是人防控制的,所以這是相當大的被遺忘的資產(chǎn)。
最近政府想明白了,要給這些資產(chǎn)發(fā)了證,我拿一部分出讓金,老百姓愿意買,因為它有證。為什么會增加購買量呢?3比7的貸款比例,我有70%銀行給,而且一算每個車位的收益率都是5%以上,比買樓上的房子強多了,所以發(fā)了證之后會大大增加這個資產(chǎn)交易的活躍度。
還有一類資產(chǎn)我們合作也比較多,就是政府入冊的畫線車位,這一類政府也準備確權,這是了不得的事情。在法國、美國這種做法都非常成熟,它的性質(zhì)是特許經(jīng)營權,如果特許經(jīng)營權和產(chǎn)權這件事情在今年內(nèi)能夠有所突破,會使整個停車資產(chǎn)交易市場增加100倍。
我們在這里面起什么角色呢?我們也不想做得太重,持有那么多資產(chǎn)。其實買過停車場,因為沒有產(chǎn)權,我們跟業(yè)主談定價也很難談?,F(xiàn)在能確權了,我們的機會來了,以資產(chǎn)守護者、提生者的形象參與。
我們跟WeWork有點相似,它是一個辦公樓市場的細分賽道,我們這個細分賽道更聚焦,就是停車。而且我跟WeWork還不太一樣,因為現(xiàn)在沒有什么競爭對手。我天天在市場上反省,看來看去,也找不到什么競爭對手,最大的競爭對手是業(yè)主。
比如我跟楊總談,他會說,你能不能管好?你要能管好你就來,你不行就還是我自己管。現(xiàn)在市場上就是這樣的,我跟某品牌談的時候也是這樣,這幾年我們也做了二三十個項目,這是一步一步談下來的。
但是剩下的好多個項目還是他們自己做,所以我是希望通過這個平臺,以后好好把這部分資產(chǎn)的提升、幫客戶保值,把這個資產(chǎn)做起來,特別期待在資產(chǎn)交易上能夠取得一個巨大的成果。因為這類資產(chǎn)如果10年翻3倍,它自動就漲上去了,跟樓上完全不是一個游戲。
我就分享這么多,謝謝大家。