本文為WeWork大中華區(qū)副總裁全斌先生在2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)上發(fā)表的演講實(shí)錄。

全斌（WeWork大中華區(qū)副總裁）：尊敬的楊勁董事長、陳詩濤總，各位下午好，非常開心有這個(gè)機(jī)會(huì)在中信的主場跟大家分享我們的心得感受。

上午我們已經(jīng)做了一次內(nèi)部的參觀和分享，還是被中信團(tuán)隊(duì)的感染力影響，所以下午我覺得不光講PPT的內(nèi)容，也可以跟大家多說說心里話，我們到底在過去做了什么，有哪些思考，不光是我展示的這些內(nèi)容和數(shù)字，也給大家看一下WeWork在過去一年發(fā)生了什么。

首先介紹一下WeWork是誰，我們是全球最早的共享辦公的開發(fā)者和引領(lǐng)者。在WeWork我們把客戶不叫客戶，而稱為會(huì)員，首先就是更加關(guān)注企業(yè)和人的組織和公司。

我們在2016年就進(jìn)入中國，最早在上海，到現(xiàn)在已經(jīng)有8周年了。從上海開始，現(xiàn)在遍布在12個(gè)城市，接近100個(gè)社區(qū)，服務(wù)了近8萬企業(yè)客戶。除了出行、居家以外，最主要的場景就是辦公，今天的WeWork就是圍繞辦公場景，在中間做互動(dòng)、協(xié)同，開發(fā)中間的價(jià)值。

2020年我們已經(jīng)成為一家中國的公司，WeWork中國做了獨(dú)立的拆分，所以未來WeWork中國也會(huì)自己在資本市場或者是中國市場進(jìn)一步的深耕和發(fā)展。

剛才陳詩濤總也講到，從去年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)還是在下行，是一個(gè)量價(jià)齊跌的情況，空置率在上升，租金在下行，但今年4月份是我們進(jìn)入中國8年來應(yīng)該最好的一個(gè)月，不光只是香港、深圳和北京的表現(xiàn)比較好，整個(gè)大中華區(qū)全面都實(shí)現(xiàn)了最高的業(yè)績，不光是樓宇側(cè)的運(yùn)營，也包括扣掉管理成本之后實(shí)現(xiàn)的利潤。

我們在立足中國、服務(wù)世界，今天我們有全球的品牌，但同時(shí)有更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)會(huì)員的資源和非常好的業(yè)主合作伙伴。

為什么今天寫字樓整體的入住率在下降，而我們的需求卻在上升？傳統(tǒng)的寫字樓是剛性的，雖然我們做了很多的跨界和互動(dòng)，但我們更加了解企業(yè)，今天的企業(yè)對靈活性的要求更高，比如它希望租期越來越高，由三年變成一年，一年變成半年，甚至由半年到一個(gè)月，合同月月簽。

企業(yè)最難做的是預(yù)算、規(guī)劃和計(jì)劃，不確定性是永遠(yuǎn)的確定性，不管是CEO還是創(chuàng)始人，還是人力資源部的同事，他很難預(yù)測后面一段時(shí)間他的人員是擴(kuò)張還是縮減，今天這個(gè)項(xiàng)目是快速發(fā)展，以后要加人，還是要暫時(shí)縮編，控制成本，所以在空間上它就需要靈活，在租期上也要靈活。

需求上，今天可能是為了項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，明天可能是為了投資人負(fù)責(zé)，后天是為了銷售、市場職能負(fù)責(zé)，這些需求變了，所以靈活性變成了最重要的需求。

我們在做到穩(wěn)定的入住率的同時(shí)，續(xù)約率也非常高，以及健康的現(xiàn)金流，還有不斷的新簽會(huì)員的增加。我們知道在量價(jià)齊跌的時(shí)候，市場當(dāng)然希望量價(jià)齊升，但是我們做不到，所以很多企業(yè)在做以價(jià)換量，很少以量換價(jià)，一般都會(huì)保出租率、入住率，以犧牲價(jià)格來換來。

在這時(shí)候存量的客戶就非常重要，我們的客戶黏性是非常高的。

今年有一個(gè)很好玩的現(xiàn)象，WeWork美國和歐美在向我們學(xué)習(xí)，希望中國跟他們分享為什么我們過去做得比較好，能提升會(huì)員的續(xù)約率，增加會(huì)員的黏性，這也是今天跟大家分享的一部分內(nèi)容。

為什么我們可以做到這些？第一是挖掘新常態(tài)下這些客戶、會(huì)員的需求發(fā)生了什么變化。首先是經(jīng)濟(jì)的不確定性，導(dǎo)致了它自己對未來生意的不確定性。

二是人才之戰(zhàn)，我們一方面看到新聞總是在講裁員，另一方面企業(yè)又很難找到好的員工。在兩年前在這些大廠擴(kuò)張的時(shí)候，很多員工都流失到了大廠，很多人辭職去了大廠，工資漲了一倍，還給股票。但是今年市場行情已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，同時(shí)員工的保有率和辦公室的體驗(yàn)和效率越來越重要。

因?yàn)榻裉斓钠髽I(yè)不是只靠高薪酬、高福利來吸引和保留人才，大家都在降本增效，所以必須用一些軟的東西給他。軟的是什么？員工滿意度、員工幸福感，每天在辦公室的體驗(yàn)，在職場中是不是公平，是不是能夠及時(shí)的溝通，是不是有氛圍感，所以他的情緒價(jià)值，他在辦公空間的體驗(yàn)變得越來越重要，這是跟傳統(tǒng)辦公有區(qū)別的。

大家想一想，我們在傳統(tǒng)的寫字樓里，樓上樓下的租戶，可能只知道水牌上的名字，但未必認(rèn)識(shí)。在WeWork，我們會(huì)員企業(yè)之間70%是互相認(rèn)識(shí)的，50%是有生意來往的。這些是在我們進(jìn)入中國不斷地深耕、迭代，才建立的生態(tài)，而且在今年市場下行、經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，這些方面變得越來越重要。

現(xiàn)在看到歐美國家居家辦公越來越成為主流，從人的角度，我們先關(guān)注真正的用戶。在座的很多人都是企業(yè)的高管，他是這件事情的決策者，但并不是日常的使用者，我們要關(guān)心的是每天在這里工作的絕大多數(shù)員工的所思所想所求是什么，所以我們從人變成了人性化，我們怎么樣在這個(gè)過程中，從互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代我能管理你，變成數(shù)字時(shí)代我讓你更加敬業(yè)，而到了今天的數(shù)智時(shí)代，讓你的感受更好。所以體驗(yàn)在今天的場景中是非常重要，要非常關(guān)注員工的體驗(yàn)。

如何提升員工的體驗(yàn)？過程很精簡，有豐富的活動(dòng)、有高效的方式，在公司有學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，包括非?；钴S的工作環(huán)境和氛圍，這些能夠促進(jìn)企業(yè)的粘合度、滿意度的，做不到這些，就會(huì)讓員工有壓力，讓他離開這個(gè)職場。所以你在進(jìn)行空間規(guī)劃的時(shí)候，首先就要從需求的角度考慮。

另外就是新場景下如何賦能業(yè)主?，F(xiàn)在我們希望讓物業(yè)保值增值，甚至獲取更高的回報(bào)和租金。從去年開始有一個(gè)很好的趨勢，就是越來越多的業(yè)主愿意找WeWork，跟我們在一起合作和溝通。為什么？第一是品牌力，WeWork作為全球的品牌，我們很重要的一部分就是吸引了很多全球化的客戶，到現(xiàn)在為止我們有38%以上的客戶都是國際化的客戶，雖然這些企業(yè)現(xiàn)在也有挑戰(zhàn)，但是屬于既有支付意愿又有支付能力的企業(yè)，我們都希望把這些優(yōu)質(zhì)客戶留在手里。

而優(yōu)質(zhì)客戶選址的時(shí)候，就跟我們到一個(gè)陌生的城市旅游住酒店的時(shí)候，你要先看有沒有萬豪系、凱悅系，因?yàn)楸澈缶褪怯袠?biāo)準(zhǔn)，是服務(wù)的保障。

我們的品牌保證這些大客戶在選擇的時(shí)候優(yōu)先選擇WeWork，當(dāng)你的品牌沒有中信這么強(qiáng)大的時(shí)候，普通的業(yè)主就需要WeWork幫助業(yè)主提升它的品牌力。所以很多企業(yè)找到我們的時(shí)候都說希望今天WeWork入住，幫他們的客戶圈層、租戶的質(zhì)量有一個(gè)大幅的提升。

大家看到我們在各個(gè)賽道都在用WeWork，在前年咖啡賽道最熱的時(shí)候，中國資本追逐的時(shí)候，所有這些咖啡品牌全都在WeWork的空間。包括現(xiàn)在最流行的Kimi，AI領(lǐng)域很多知名的企業(yè)都在WeWork的空間。一些米其林餐廳、快消類、新能源汽車類的品牌都在WeWork辦公，我們聚集了這些優(yōu)質(zhì)的品牌辦公。你后面的續(xù)約要保證你的量價(jià)不跌，就要穩(wěn)住這些品牌的客戶，這是非常重要的。

第二是要做到靈活性，要有靈活的規(guī)模、靈活的空間、靈活的時(shí)間和靈活的服務(wù)，把這些靈活性給到你的會(huì)員和租戶。今天WeWork從不用擁有工位，到一個(gè)工位、一間辦公室、一層辦公室、幾層辦公室、整棟辦公室，甚至幫你管理現(xiàn)有的樓宇，我們都能做全矩陣的服務(wù)，可以滿足不同企業(yè)的需求，這就是從1人到1000人、到上千人的企業(yè)規(guī)劃，無論是初創(chuàng)期、成長期、成熟期，都是不一樣的。

大家看到這個(gè)縱軸是企業(yè)的需求，橫軸是企業(yè)不同的階段，不同的階段需求不同。比如創(chuàng)業(yè)期，需要你幫它宣傳它的品牌，做更多的曝光，幫它做生態(tài)。

當(dāng)它的規(guī)模比較大，采購能力很強(qiáng)，不需要你做這些，只要給它做定制化的服務(wù)，體現(xiàn)它的文化就行，所以要滿足不同企業(yè)的需求，給出針對性的產(chǎn)品，背后的關(guān)鍵還是要把客戶的需求挖出來，把供需匹配，這樣才能形成交易。

我們也推出了隨心座，這是我們在疫情期間推出的服務(wù)，其實(shí)它最開始推出的邏輯就是滿足第三場景。比如今天我們出差到一個(gè)新的城市，你要找咖啡廳或者酒店大堂見你的客戶或者面試，而在WeWork，有一張黑卡，可以進(jìn)入全部WeWork的公共區(qū)域，而且它的成本非常低，在我們這里用兩杯咖啡的價(jià)格就可以在我們的空間里面待一天，可以提供很多的服務(wù)。

下周開始我們會(huì)和更多的開發(fā)商合作，進(jìn)行互相的鏈接和合作，我們會(huì)把WeWork的空間開放給他，他一個(gè)樓可以納入到我們近100個(gè)社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)中，實(shí)現(xiàn)它的服務(wù)，幫它的空間變得更加的網(wǎng)絡(luò)化，更加提升坪效。

這個(gè)背后都是靠我們的系統(tǒng)驅(qū)動(dòng)的，只要有手機(jī)，就可以在全國12個(gè)城市，包括香港、臺(tái)北預(yù)訂我們的系統(tǒng)，這就是我們的BIM系統(tǒng)，做一些數(shù)字化的助推。

大家知道我們本土化之后，最重要的事情就是把我們的系統(tǒng)全部做了開發(fā)，我們花了接近兩年的時(shí)間，完全用中國自己的系統(tǒng)，運(yùn)營我們在全國12個(gè)城市的100多個(gè)樓宇。

我們在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的5000平米的空間，每天要為1000人提供辦公服務(wù)，匹配的員工最多是3個(gè)人，一般就是2個(gè)人，由2個(gè)人服務(wù)1000人，坪效是非常高的，背后必須靠系統(tǒng)、驅(qū)動(dòng)、標(biāo)準(zhǔn)SOP流程；運(yùn)營管理里面，標(biāo)準(zhǔn)的流程手冊超過1000份，我們讓員工以更好的狀態(tài)來面對這些客戶。

今天我們?yōu)闃I(yè)主提供的是一站式的服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的不同提供定制化的菜單。

今天我們能夠解決業(yè)主的問題，直接的結(jié)果，第一是入住率上升，我們有自己的招商系統(tǒng)，現(xiàn)有的品牌會(huì)員引入，我們有生態(tài)導(dǎo)致我們的會(huì)員體驗(yàn)不斷提升，包括我們的續(xù)約率，我們的續(xù)約率非常高，很多會(huì)員不但能夠以同樣的價(jià)格續(xù)約，甚至還有漲價(jià)續(xù)約，這就是因?yàn)槲覀儽澈筇峁┝撕芏喾?wù)，所以我們有很好的運(yùn)營力。

大家看到我們不同的項(xiàng)目，這是北京前門地區(qū)的項(xiàng)目，這是隆福寺的辦公項(xiàng)目，向西看故宮，向東看CBD。

這是王府井的項(xiàng)目，是一個(gè)商改辦的項(xiàng)目，我們把中央電梯改成了彩虹扶梯，很多人來這里打卡，我們的卡座設(shè)計(jì)起來也非常好看。

這是我們的好世界商業(yè)廣場，在CBD區(qū)域，前面的租戶經(jīng)營不下去，我們接管過來，做了輕資產(chǎn)運(yùn)營，客戶看到我們給他們做了資產(chǎn)的保值和增值。這個(gè)項(xiàng)目剛剛開業(yè)三個(gè)時(shí)間，現(xiàn)在就有百分之百的入住率，已經(jīng)成為一個(gè)非常好的網(wǎng)紅打卡地。

這是北京坊項(xiàng)目，地上三層、地下1層，外面看上去是歷史的厚重感，走進(jìn)去是最酷最炫、最好玩的企業(yè)，里面的外資企業(yè)占到了80%。

這是上海的項(xiàng)目。這是香港的項(xiàng)目。

在ESG方面我們也有很多的舉措，WeWork從進(jìn)中國以來就在設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，不僅是環(huán)境保護(hù)，我們在公司治理、可持續(xù)發(fā)展、公平平等方面都有很多做法。所以在硬的方面我們做節(jié)能、減排，降低開支，軟的方面我們建立一種文化，讓企業(yè)更加了解ESG。

我們進(jìn)入中國第一天開始就在項(xiàng)目里面標(biāo)配母嬰室、綠植，你在辦公空間一天盯著電腦也不會(huì)疲憊，我們還有休息室，為了女孩子補(bǔ)妝，我們會(huì)把鏡子的光調(diào)亮，每個(gè)衛(wèi)生間配好漱口水，這些軟性的服務(wù)都是讓你在這個(gè)過程中能夠覺得不匹配，包括我們所有公區(qū)都會(huì)有好聽的音樂，我們的歌單每三個(gè)月調(diào)整一次，我們是付版權(quán)的，這個(gè)歌單一定要是全球最流行、最好聽且是年輕人最喜歡的，這都是我們花心思做的細(xì)節(jié)。

我們的空間、環(huán)境、服務(wù)這三件事看起來很容易，其實(shí)做起來是需要你不斷深耕、思考、迭代的，所以我們叫“共創(chuàng)新地標(biāo)”，要有社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

我們的員工非常了解我們的會(huì)員，企業(yè)用戶經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，這個(gè)員工今天過生日，他的公司未必能知道，但是我們的員工會(huì)知道他的生日，給他送上生日祝福。在過節(jié)的時(shí)候，怎么給員工關(guān)懷，并且成本很低，我們都有很多的考慮。

所以當(dāng)租戶來續(xù)約的時(shí)候，我們會(huì)讓客戶因?yàn)槲覀兊姆?wù)而買單，而不是僅僅為了旁邊有租金價(jià)格便宜而搬走。我們要讓活動(dòng)、鏈接不光看起來好看和熱鬧，而且真正是企業(yè)所感和所需。

包括數(shù)字化的驅(qū)動(dòng)，我們有自己研發(fā)的APP。我們也做了很多的鏈接，可能見到這些政府的領(lǐng)導(dǎo)對于中信的領(lǐng)導(dǎo)來說，我們這樣的做法很平常，但是對于初創(chuàng)企業(yè)來說，他們是沒有機(jī)會(huì)見到這些領(lǐng)導(dǎo)的，我們在領(lǐng)導(dǎo)視察社區(qū)的時(shí)候，不光看到這些企業(yè)的運(yùn)營情況，也幫助這些企業(yè)鏈接政府，幫助把他們的需求提上去。

東城區(qū)在香港設(shè)的第一個(gè)海外聯(lián)絡(luò)站就在WeWork銅鑼灣的項(xiàng)目，我們看到去年中企出海很熱，美團(tuán)在香港準(zhǔn)備做外賣業(yè)務(wù)的前6個(gè)月就已經(jīng)在我們那里租了辦公室，抖音海外也在WeWork辦公，很多中國企業(yè)出海第一站都會(huì)選擇在WeWork，我們會(huì)幫助這些企業(yè)不斷地成長，創(chuàng)造一個(gè)很好的生態(tài)。

包括我們自己辦的未來創(chuàng)造者大會(huì)，上午是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言，下午是企業(yè)交流，AIGC最領(lǐng)先的企業(yè)也在我們這里辦公。我也是中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大賽的評委，我們這里也是朝陽科學(xué)家會(huì)客廳，我們的坪效非常高，我們不僅提供社區(qū)的空間服務(wù)，也有很多增值服務(wù)，有北大公開課的鏈接，在新常態(tài)下，品牌力、產(chǎn)品力、運(yùn)營力和社區(qū)力，為我們帶來了高客戶粘性和續(xù)約率。

這是我們在上海的項(xiàng)目，我們幫業(yè)主把它的一樓做了改造，把成本重要變成了利潤中心，不但節(jié)省了開支，還獲得了更多的收入。

我們幫耐克的總部大樓做了改造，在里面可以做很多的活動(dòng)。

這是全球的女性健康的企業(yè)，他們也在用WeWork辦公。

這是我們在香港為一個(gè)大的金融機(jī)構(gòu)做的定制化服務(wù)。

這是我們?yōu)楹芏嗟幕ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)做的服務(wù)，包括微軟、紐約大學(xué)、哥倫比亞大學(xué)，在疫情的時(shí)候，他們也可以在我們這里來上課。

這是我們?nèi)胱〉囊粋€(gè)企業(yè)的情況，它的員工變化很大，今天很多企業(yè)都是快速增長、快速收縮，在我們的空間可以幫助業(yè)主非常好的解決一些問題，我們也成為業(yè)主很好的搭檔。

再舉個(gè)例子，今天上午中信的領(lǐng)導(dǎo)分享說，他們今天中信大廈最大的合作伙伴是抱撲再生，這家企業(yè)一開始就入住了WeWork，我們一路看到這家企業(yè)成長，當(dāng)它還不夠強(qiáng)大的時(shí)候我們就支持它，所以我們有能力獲取有增長潛質(zhì)的各個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入到我們的社區(qū)。

越來越多的業(yè)主都愿意跟我們做輕模式的發(fā)展，這樣能夠跑得更快。WeWork在2024年能打造多方的共贏平臺(tái)，無論是業(yè)主側(cè)、政府側(cè)還是企業(yè)，讓入住的會(huì)員企業(yè)，服務(wù)合作的業(yè)主，以及屬地的政府，都能實(shí)現(xiàn)三贏甚至多贏。

這就是WeWork在做的事情，所以我們叫靈活的適配，就是靈活性加上我們的DNA，加上活力社區(qū)、人文關(guān)懷，就是能帶來商業(yè)動(dòng)力的增長。

這就是新常態(tài)下的辦公空間變革的思考，我們叫“打破邊界、共創(chuàng)未來”，希望能給大家?guī)硪恍﹩l(fā)和思考。