編者按：置身百年未有的時(shí)代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對(duì)變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來(lái)制勝的關(guān)鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)一直緊跟全局形勢(shì)，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報(bào)道系列——“有心者勝”，通過(guò)企業(yè)研讀與報(bào)道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

作為其中的“新經(jīng)濟(jì)篇”，將以創(chuàng)新、多元與專業(yè)的視野，觀察相關(guān)標(biāo)桿企業(yè)在土地、不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本循環(huán)組合構(gòu)建的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域所取得發(fā)展，以及可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 現(xiàn)代化的寫(xiě)字樓，電梯停在18層，數(shù)字體驗(yàn)設(shè)計(jì)的LED柔性屏映入眼簾，外型如飛檐造型，又如大樹(shù)參天，現(xiàn)代和傳統(tǒng)的交織感撲面而來(lái)，似乎已然講述了這里博采眾長(zhǎng)的文化。這里，是煥新啟用的世邦魏理仕上海辦公室，也是在這里，我們?cè)俅我?jiàn)到了李凌。

對(duì)世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌而言，上海是他的“福地”，多年前遷居上海，在多元經(jīng)歷中持續(xù)沉淀、不斷積累，在金融危機(jī)中尋求突破、冷靜應(yīng)變，最終，以厚積薄發(fā)之勢(shì)，在商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展期中繪制出新的商業(yè)版圖。

“有夢(mèng)想、有擔(dān)當(dāng)、有成長(zhǎng)、有超越；立心、立信、立行、立世”，煥新升級(jí)的“四有四立”傳承于《橫渠四句》，不僅是世邦魏理仕觀今鑒古、兼容并蓄的企業(yè)文化體現(xiàn)；也是李凌作為企業(yè)家一以貫之的價(jià)值理念。

經(jīng)濟(jì)回歸之下

開(kāi)篇聊的是未來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

“2023年正式進(jìn)入后疫情時(shí)期，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)常態(tài)化回歸的一年，但也是各種力量此消彼長(zhǎng)的一年。”李凌認(rèn)為可以用白居易《錢(qián)塘湖春行》中的兩句詩(shī)來(lái)形容這一年的復(fù)雜與機(jī)遇：

一方面，是“亂花漸欲迷人眼”。今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的內(nèi)外部不確定性紛呈，例如房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿過(guò)程中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，歐美經(jīng)濟(jì)需求回落加劇國(guó)內(nèi)產(chǎn)能階段性過(guò)剩、國(guó)內(nèi)外利率周期錯(cuò)位。

另一方面，從中長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、城市化等結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)所能釋放出的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能仍然非常巨大，“淺草才能沒(méi)馬蹄”恰恰可以用來(lái)預(yù)示未來(lái)草木豐盛、欣欣向榮的發(fā)展機(jī)遇。

提及目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，李凌給予了積極且謹(jǐn)慎的答復(fù)：“需求側(cè)修復(fù)逐步推進(jìn)，但各物業(yè)類型的復(fù)蘇進(jìn)程有所不同。”

資料顯示，從世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年二季度主要城市的寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的新增租賃需求環(huán)比、同比均有所改善，尤其是商辦物業(yè)在低基數(shù)的情況下錄得成倍增長(zhǎng)。

李凌又用過(guò)往數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比：“如果以疫情前五年為參照的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)三大物業(yè)類型的需求修復(fù)速度存在較大差異。2023年上半年的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)、零售物業(yè)、寫(xiě)字樓的凈吸納量分別為疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。”

他總結(jié)道，作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施的倉(cāng)儲(chǔ)需求反彈最快，而零售物業(yè)直接受益于防疫措施優(yōu)化后消費(fèi)場(chǎng)景的復(fù)蘇，寫(xiě)字樓需求則由于大多來(lái)自于經(jīng)濟(jì)鏈條的中下游，傳導(dǎo)需要更長(zhǎng)的時(shí)間，復(fù)蘇進(jìn)程預(yù)計(jì)會(huì)在下半年進(jìn)一步提速。

事實(shí)上，世邦魏理仕于今年6月發(fā)布了2023年的辦公樓租戶調(diào)查，觀點(diǎn)新媒體從調(diào)查內(nèi)容中得知，當(dāng)前中外資企業(yè)信心均有所回升，3/4的企業(yè)對(duì)2023年?duì)I收持增長(zhǎng)預(yù)期，42%的企業(yè)計(jì)劃在未來(lái)三年增加辦公面積，較2022年調(diào)查有所增長(zhǎng)，但仍低于2021年。

此外，企業(yè)未來(lái)三年擴(kuò)張意愿略強(qiáng)于疫情三年，適度增長(zhǎng)成為大部分計(jì)劃擴(kuò)張企業(yè)的選擇；78%的企業(yè)計(jì)劃控制或減少房地產(chǎn)租金成本在整體運(yùn)營(yíng)成本中的占比，租金成本規(guī)劃直接影響企業(yè)房地產(chǎn)策略，且期望享有更多的設(shè)施使用權(quán)和租賃靈活性。

“近年來(lái)，租戶對(duì)租約靈活性的訴求越來(lái)越多，這反映的其實(shí)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)在加大。”李凌向我們透露，據(jù)今年的全國(guó)租戶調(diào)查報(bào)告顯示，約60%受訪租戶希望獲得對(duì)位于所租樓宇內(nèi)以及同一業(yè)主旗下其他樓宇內(nèi)的共享辦公等設(shè)施的使用權(quán)。

與此同時(shí)，也可以看到個(gè)別全國(guó)性的業(yè)主開(kāi)始做出響應(yīng)，將樓內(nèi)共享辦公的使用權(quán)作為一項(xiàng)更豐富的服務(wù)產(chǎn)品供客戶選擇。

但事實(shí)上，市場(chǎng)并不能將使用共享辦公和節(jié)降辦公成本直接劃等號(hào)。

“對(duì)于大型企業(yè)租戶而言，是否以及在何種情況下將共享辦公納入辦公資產(chǎn)組合需要經(jīng)過(guò)專業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)從企業(yè)經(jīng)營(yíng)和人員規(guī)劃、業(yè)務(wù)性質(zhì)等多方位綜合判斷。”李凌接著表示，除了辦公成本以外，貼近客戶、員工協(xié)作和歸屬感、企業(yè)信息安全等也是在決策中需要考量的因素。

除了共享辦公，提升辦公室利用率也能夠幫助企業(yè)達(dá)到降本增效的目的。

“根據(jù)我們今年的寫(xiě)字樓租戶調(diào)查，由于受居家辦公的影響相對(duì)較小，受訪企業(yè)的辦公室平均利用率為67%，高于全球其他區(qū)域，但仍有一定的提升空間。”

“捕獵”窗口期

在觀點(diǎn)新媒體首次采訪李凌的年初時(shí)期，世邦魏理仕便提出了前沿性的市場(chǎng)展望——2023年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)窗口期。

“之所以會(huì)提出這樣的觀點(diǎn)，主要是基于對(duì)2023年國(guó)內(nèi)外一些重大趨勢(shì)的判斷，而這些趨勢(shì)共同塑造了今年交錯(cuò)復(fù)雜但又孕育機(jī)遇的市場(chǎng)環(huán)境。”在李凌看來(lái)，隨著疫情不確定性的消除，經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)周期性回升，這為商業(yè)地產(chǎn)投資者判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和定價(jià)提供更具確定性的視角。

“但是”，他加了一個(gè)轉(zhuǎn)折性的前綴：“投資者對(duì)于不同物業(yè)類型、不同城市的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程和幅度的判斷依然存在分化。”

李凌解釋道，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于走出疫情影響后的新周期啟動(dòng)階段，而國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性和利率周期的錯(cuò)位，又在一定程度上擴(kuò)大了這一階段不同投資者在資產(chǎn)定價(jià)和進(jìn)入時(shí)點(diǎn)方面的分歧。

“市場(chǎng)中價(jià)格博弈和價(jià)值發(fā)現(xiàn)并存，但如果我們相信市場(chǎng)周期的力量，那么黎明將現(xiàn)之際往往也是捕獵的極佳時(shí)機(jī)。”

進(jìn)入世邦魏理仕以來(lái)，李凌與團(tuán)隊(duì)時(shí)刻跟緊市場(chǎng)，這其中包括了險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)這一現(xiàn)象。

“在國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)資金投資配置中不可或缺的另類資產(chǎn)類別之一。優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流能夠和保險(xiǎn)資金久期形成更好的匹配。”李凌表示，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)利率持續(xù)下行的環(huán)境里，對(duì)于以固定收益為主要配置的險(xiǎn)資而言，適度地增加不動(dòng)產(chǎn)投資有助于提升整體投資回報(bào)率。中國(guó)的保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額已經(jīng)超過(guò)25萬(wàn)億元，并且以每年2萬(wàn)億左右的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)；而目前主要保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資性不動(dòng)產(chǎn)的配置整體僅為1%左右，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的投資配置具有十分廣闊的增長(zhǎng)空間。

資料顯示，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資主要集中在一線城市核心區(qū)位的寫(xiě)字樓、研發(fā)園區(qū)和主要一二線城市的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)。提及上述投資標(biāo)的，李凌還道出了主體在配置前的考察因素，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在評(píng)估這些資產(chǎn)所帶來(lái)的當(dāng)期收益的同時(shí)，所投資物業(yè)類型背后的驅(qū)動(dòng)因素、所在城市和區(qū)位是否與宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)家政策導(dǎo)向相符也很重要。

“可以說(shuō)，今天的市場(chǎng)已經(jīng)可以為不同風(fēng)險(xiǎn)策略的投資者提供相匹配的投資機(jī)會(huì)，從機(jī)會(huì)型到核心型。”李凌順勢(shì)將話題轉(zhuǎn)向目前國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的整體發(fā)展，中國(guó)大宗投資市場(chǎng)依然擁有一些成長(zhǎng)型市場(chǎng)所具備的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

首先是新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的興起。疫情以來(lái)包括物流冷鏈、智能制造產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)設(shè)施等物業(yè)類型的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)大宗交易額累計(jì)2230億元，在全部交易金額中的占比達(dá)到27%，較疫情前10%左右的比例有跳躍性的增長(zhǎng)。

另一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變來(lái)自于資金層面。李凌表示：“從去年以來(lái)，我們?cè)絹?lái)越注意到大宗物業(yè)投資市場(chǎng)上的一個(gè)轉(zhuǎn)變：不少業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基金都在積極地募集人民幣基金，而在最近幾個(gè)季度的大宗物業(yè)交易中，國(guó)內(nèi)資金的主導(dǎo)作用也在不斷增強(qiáng)。”

他補(bǔ)充道，一方面與美元加息等影響有關(guān)；另一方面，國(guó)內(nèi)本土機(jī)構(gòu)正在快速成長(zhǎng)，而中國(guó)世界級(jí)的經(jīng)濟(jì)體量和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也一定會(huì)孕育出世界級(jí)的本土投資管理機(jī)構(gòu)。

在與李凌面對(duì)面交流過(guò)程中，他更多表達(dá)了對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的思考。在他看來(lái)，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)將很大程度上取決于國(guó)內(nèi)消費(fèi)的復(fù)蘇進(jìn)程，而激活消費(fèi)的關(guān)鍵是就業(yè)狀況的改善，尤其是擔(dān)當(dāng)創(chuàng)造就業(yè)主力的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心的提振。

“用一個(gè)詞來(lái)總結(jié)2023年上半年經(jīng)濟(jì)的話，我覺(jué)得是'春寒料峭'。但料峭之后，也必然會(huì)迎來(lái)春暖花開(kāi)的時(shí)刻。”李凌對(duì)于市場(chǎng)的信心早已在團(tuán)隊(duì)內(nèi)傳遞開(kāi)來(lái)，過(guò)去兩三年間，世邦魏理仕中國(guó)所有的分公司辦公室都進(jìn)行了裝修搬遷及擴(kuò)租。

“為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)候擴(kuò)大辦公空間、花這么多錢(qián)裝修以及擴(kuò)招職員？因?yàn)槲覀儗?duì)市場(chǎng)還是充滿信心。” 李凌用八個(gè)字總結(jié)了自己的信心和判斷：“或躍在淵，進(jìn)則無(wú)咎”。

市場(chǎng)新話題

同時(shí)，我們也向李凌請(qǐng)教了當(dāng)下新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)這片汪洋里的新漁場(chǎng)，而促成漁場(chǎng)形成和繁榮是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的底層洋流向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)向和交匯。”李凌表示，投資者所看好的其實(shí)就是這些中長(zhǎng)期趨勢(shì)所催生的持續(xù)增長(zhǎng)的相關(guān)房地產(chǎn)需求。

分門(mén)別類來(lái)看，長(zhǎng)租公寓是最近一兩年涌現(xiàn)出的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)熱點(diǎn)。在世邦魏理仕2023年的中國(guó)投資者意向調(diào)查中，有20%投資者將長(zhǎng)租公寓作為今年首選的主流投資物業(yè)類型，僅次于工業(yè)物流。而在2023年上半年，共計(jì)有14筆長(zhǎng)租公寓大宗交易，遍布四個(gè)一線城市，總交易金額約70億元，同比大幅增長(zhǎng)約70%。

“這一趨勢(shì)在上半年國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)總體放緩的背景下尤為值得關(guān)注，長(zhǎng)租公寓仍是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一片藍(lán)海。”在李凌看來(lái)，目前全國(guó)租賃住房總需求超過(guò)6000萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字在2030年會(huì)接近9700萬(wàn)套。

“此外，在租賃住房的供給結(jié)構(gòu)中絕大部分是個(gè)人散租房源，目前機(jī)構(gòu)化集中管理的長(zhǎng)租公寓的滲透率僅為2%。”

長(zhǎng)租公寓之外，產(chǎn)業(yè)園也成為工業(yè)物流地產(chǎn)領(lǐng)域中投資者的新關(guān)注。“2022年四季度首批標(biāo)準(zhǔn)廠房REITs成功上市為機(jī)構(gòu)投資者提供了'募投建管退'的完整閉環(huán)。我們已經(jīng)看到一些機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)建立Pre-REITs基金等方式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園投資的領(lǐng)域。”

李凌表示，目前中國(guó)國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)園區(qū)建筑面積超過(guò)50億平方米，主要大中城市每年的工業(yè)用地出讓面積超過(guò)5億平方米。無(wú)論從存量升級(jí)還是增量開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，智能制造產(chǎn)業(yè)園都具備巨大的增長(zhǎng)潛力。

最后，李凌還分享了對(duì)于房地產(chǎn)ESG的看法。

在世邦魏歷史最新的辦公樓租戶調(diào)查中，員工健康是租戶企業(yè)的首要ESG事項(xiàng)，零碳目標(biāo)設(shè)定、能源審計(jì)和資源循環(huán)利用的實(shí)施力度有較明顯的提升。

對(duì)于企業(yè)而言，綠色溢價(jià)的接受度有所提升，16%租戶有意愿為搬遷至綠色樓宇支付更高租金，28%租戶可考慮分擔(dān)業(yè)主對(duì)樓宇進(jìn)行綠色改造升級(jí)的費(fèi)用。于2023年，明確表示已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)達(dá)到22%，這個(gè)比例比2022年調(diào)查提升了5個(gè)百分點(diǎn)，金融、醫(yī)藥和交通運(yùn)輸行業(yè)中設(shè)定零碳目標(biāo)的企業(yè)占比最高。

“已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)中，有26%表示有意愿為搬遷至綠色認(rèn)證樓宇支付更高的租金，這一比例較整體平均水平要高10個(gè)百分點(diǎn)，70%以上接受綠色租金溢價(jià)的租戶認(rèn)為溢價(jià)幅度應(yīng)該在5%，說(shuō)明大部分租戶希望能夠在ESG和財(cái)務(wù)上取得平衡。”李凌接著補(bǔ)充，設(shè)定零碳目標(biāo)為企業(yè)在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的減碳提供了自上而下的支持和行動(dòng)框架，這也將進(jìn)一步加速綠色樓宇租賃需求的增長(zhǎng)。

在李凌眼中，ESG戰(zhàn)略不僅體現(xiàn)在租賃綠色樓宇，“企業(yè)對(duì)于可再生資源循環(huán)利用、能源審計(jì)、碳審計(jì)等減碳舉措的關(guān)注度也在日益提升。”據(jù)其所言，CBRE承諾2040年實(shí)現(xiàn)凈零碳排放，并設(shè)定到2035年為租戶管理的設(shè)施中每平方英尺碳排放量減少79%的中期目標(biāo)。

以下為觀點(diǎn)新媒體與世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：2023年迎來(lái)新一波經(jīng)濟(jì)浪潮，您認(rèn)為未來(lái)我們將面臨一個(gè)怎樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境？國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可能面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？?

李凌：2023年中國(guó)正式進(jìn)入后疫情時(shí)期，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)常態(tài)化回歸的一年，但也是各種力量此消彼長(zhǎng)的一年。

一方面，是“亂花漸欲迷人眼”。今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的內(nèi)外部不確定性紛呈，例如房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿過(guò)程中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，歐美經(jīng)濟(jì)需求回落加劇國(guó)內(nèi)產(chǎn)能階段性過(guò)剩、國(guó)內(nèi)外利率周期錯(cuò)位。

另一方面，從中長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、城市化等結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)所能釋放出的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能仍然非常巨大，“淺草才能沒(méi)馬蹄”恰恰可以用來(lái)預(yù)示未來(lái)草木豐盛、欣欣向榮的發(fā)展機(jī)遇。

觀點(diǎn)新媒體：從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，您對(duì)2023年上半年總結(jié)是什么？以及對(duì)接下來(lái)發(fā)展的觀點(diǎn)和見(jiàn)解是什么？

李凌：用一個(gè)詞來(lái)總結(jié)2023年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)的話，我覺(jué)得是“春寒料峭”。但料峭之后，也必然會(huì)迎來(lái)春暖花開(kāi)的時(shí)刻。

下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)將很大程度上取決于國(guó)內(nèi)消費(fèi)的復(fù)蘇進(jìn)程，而激活消費(fèi)的關(guān)鍵是就業(yè)狀況的改善，尤其是擔(dān)當(dāng)創(chuàng)造就業(yè)主力的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心的提振。

期待近期有更多相關(guān)領(lǐng)域的刺激政策出臺(tái)。

觀點(diǎn)新媒體：目前來(lái)看商辦辦公物業(yè)中的中資企業(yè)租戶占比如何？分布在哪些業(yè)態(tài)？

李凌：在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，中資企業(yè)已經(jīng)在需求中占據(jù)主導(dǎo)地位。從我們對(duì)一線城市的租戶普查來(lái)看，2022年中資企業(yè)在上海、北京、廣州、深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃面積中的占比分別達(dá)到55%、67%、75%、87%。

2023年這一比例有望進(jìn)一步提升。CBRE對(duì)超過(guò)300家中外資企業(yè)的最新調(diào)查顯示，未來(lái)三年計(jì)劃增加辦公面積的企業(yè)占比為42%，較2022年的調(diào)查結(jié)果小幅上升了4個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，中資企業(yè)中具有擴(kuò)租意愿的比例從42%上升至52%，而外資企業(yè)的擴(kuò)租意愿比例從30%降至25%。我們認(rèn)為， 外資企業(yè)擴(kuò)租意愿回落與歐美經(jīng)濟(jì)開(kāi)始放緩有關(guān)，而中資企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)寫(xiě)字樓的增量需求。

從不同行業(yè)的增長(zhǎng)動(dòng)能來(lái)看，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)占據(jù)擴(kuò)張意愿榜單的前三位，醫(yī)藥、制造業(yè)企業(yè)的擴(kuò)租意愿同比有較明顯的回升。但總體來(lái)看，主要行業(yè)的擴(kuò)張意愿均低于2021年的水平，顯示出企業(yè)當(dāng)前謹(jǐn)慎樂(lè)觀的預(yù)期。

零售行業(yè)是一個(gè)例外，由于直接受益于防疫措施優(yōu)化和人員流動(dòng)恢復(fù)，零售企業(yè)的寫(xiě)字樓擴(kuò)租意愿為近三年來(lái)最高，超過(guò)了2021年的水平。

觀點(diǎn)新媒體：ESG近期成為熱點(diǎn)話題，目前將雙碳目標(biāo)提上日程的企業(yè)客戶主要有哪些類型？這股熱潮能夠促進(jìn)綠色樓宇租賃需求的增長(zhǎng)嗎？

李凌：從CBRE最新的辦公樓租戶調(diào)查結(jié)果來(lái)看，今年明確表示已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)達(dá)到22%，這個(gè)比例比2022年調(diào)查提升了5個(gè)百分點(diǎn)，金融、醫(yī)藥和交通運(yùn)輸行業(yè)中設(shè)定零碳目標(biāo)的企業(yè)占比最高。

設(shè)定零碳目標(biāo)為企業(yè)在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的減碳提供了自上而下的支持和行動(dòng)框架，因而將進(jìn)一步加速綠色樓宇租賃需求的增長(zhǎng)。

這一點(diǎn)在我們租戶調(diào)查關(guān)于樓宇綠色溢價(jià)的問(wèn)題中有最直接的體現(xiàn)：已經(jīng)設(shè)定零碳目標(biāo)的受訪企業(yè)中有26%表示有意愿為搬遷至綠色認(rèn)證樓宇支付更高的租金，這一比例較整體平均水平要高10個(gè)百分點(diǎn)。

需要補(bǔ)充的是，70%以上接受綠色租金溢價(jià)的租戶認(rèn)為溢價(jià)幅度應(yīng)該在5%，說(shuō)明大部分租戶希望能夠在ESG和財(cái)務(wù)上取得平衡。

除了租賃綠色樓宇之外，企業(yè)對(duì)于可再生資源循環(huán)利用、能源審計(jì)、碳審計(jì)等減碳舉措的關(guān)注度日益提升。CBRE承諾2040年實(shí)現(xiàn)凈零碳排放，并提出到2035年將為租戶管理的設(shè)施中每平方英尺的碳排放量減少79%（以2019年為基期）的中期目標(biāo)。

我們將提供碳審計(jì)、碳盤(pán)查等全方位、多層次的專業(yè)服務(wù)和解決方案助力企業(yè)減碳目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最近，我們有幸?guī)椭坡伤瓿闪颂紝徲?jì)，并獲得了BSI碳排放核查、碳中和雙認(rèn)證證書(shū)。

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，您有哪些分析及趨勢(shì)預(yù)判？寫(xiě)字樓、零售、工業(yè)業(yè)態(tài)都有哪些變化？

李凌：首先，對(duì)目前市場(chǎng)的一個(gè)總體判斷是：需求側(cè)修復(fù)逐步推進(jìn)，但各物業(yè)類型的復(fù)蘇進(jìn)程有所不同。從我們監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年二季度，主要城市的寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的新增租賃需求環(huán)比、同比均有所改善，尤其是商辦物業(yè)在低基數(shù)的情況下錄得成倍增長(zhǎng)。

但如果以疫情前五年（2015-2019）為參照的話，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)三大物業(yè)類型的需求修復(fù)速度存在較大差異。2023年上半年的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)、零售物業(yè)、寫(xiě)字樓的凈吸納量分別為疫情前五年同期均值的123%、75%和40%。作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施的倉(cāng)儲(chǔ)需求反彈最快，而零售物業(yè)直接受益于防疫措施優(yōu)化后消費(fèi)場(chǎng)景的復(fù)蘇，寫(xiě)字樓需求則由于大多來(lái)自于經(jīng)濟(jì)鏈條的中下游，傳導(dǎo)需要更長(zhǎng)的時(shí)間，復(fù)蘇進(jìn)程預(yù)計(jì)會(huì)在下半年進(jìn)一步提速。

其次，截至2023年上半年，全國(guó)主要城市寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和高標(biāo)倉(cāng)的平均空置率分別為23.7%、9.3%、21.3%，處于近年來(lái)的高位。而由于疫情期間的工程延誤，2023年對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)都是商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)高峰。因此在短期內(nèi)，租賃市場(chǎng)整體上仍將有利于租戶，但城市間、區(qū)位間、不同品質(zhì)項(xiàng)目間的表現(xiàn)將持續(xù)分化。

前面我們已經(jīng)聊過(guò)企業(yè)寫(xiě)字樓品質(zhì)升級(jí)的需求，而在零售物業(yè)和高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)上，我們看到的是租戶對(duì)布點(diǎn)的優(yōu)化調(diào)整。

隨著全渠道零售成為一種常態(tài)，零售品牌的門(mén)店布局從原先的規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化快速拓店策略，向重點(diǎn)在核心區(qū)位打造旗艦店、體驗(yàn)店的策略轉(zhuǎn)變。線下門(mén)店不再僅僅作為單純的銷售觸點(diǎn)，而轉(zhuǎn)變?yōu)槌休d品牌文化展示、客戶體驗(yàn)提升、全渠道銷售等綜合功能的場(chǎng)所。我們?nèi)ツ甑椎膩喬珔^(qū)零售商調(diào)查顯示，在今年計(jì)劃在中國(guó)拓店的零售品牌中，超過(guò)90%表示希望新店選址位于市中心商場(chǎng)或街鋪。

在高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)上，租戶利用當(dāng)前一線都市圈新增供應(yīng)階段性放量的窗口加速在核心區(qū)位拓展其倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。2023年上半年，一線都市圈內(nèi)的高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量接近190萬(wàn)平方米，在全國(guó)凈吸納量中的占比超過(guò)70%，這兩個(gè)指標(biāo)都是同期歷史新高。

觀點(diǎn)新媒體：疫情過(guò)后，北上廣的辦公室是否仍然為主要工作場(chǎng)所？目前靈活辦公、去中心化辦公需求是否有所提升？會(huì)有助于降低寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)成本企業(yè)辦公成本？

李凌：與歐美市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)在三年疫情期間并未經(jīng)歷長(zhǎng)期的居家辦公，因此在去年底防疫措施優(yōu)化調(diào)整后，并未如歐美一樣面臨“重返辦公室”的問(wèn)題。

根據(jù)我們?nèi)ツ晗掳肽觊_(kāi)展的全球調(diào)查，90%的國(guó)內(nèi)受訪者以辦公室工作為主（每周至少3天在辦公室工作），該比例高于亞太區(qū)和全球平均6個(gè)和9個(gè)百分點(diǎn)。

近年來(lái)，租戶對(duì)租約靈活性的訴求越來(lái)越多，這反映的其實(shí)是經(jīng)濟(jì)前景不明朗的背景下企業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)在加大。我們今年的全國(guó)租戶調(diào)查報(bào)告顯示，約60%的受訪租戶希望獲得對(duì)位于所租樓宇內(nèi)以及同一業(yè)主旗下其他樓宇內(nèi)的共享辦公等設(shè)施的使用權(quán)。

與此同時(shí)，我們也看到個(gè)別全國(guó)性的業(yè)主開(kāi)始做出響應(yīng)，將樓內(nèi)共享辦公的使用權(quán)作為一項(xiàng)更豐富的服務(wù)產(chǎn)品供客戶選擇。

我們并不能簡(jiǎn)單地將使用共享辦公和節(jié)降辦公成本直接劃等號(hào)。事實(shí)上，對(duì)于大型企業(yè)租戶而言，是否以及在何種情況下將共享辦公納入辦公資產(chǎn)組合需要經(jīng)過(guò)專業(yè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)從企業(yè)經(jīng)營(yíng)和人員規(guī)劃、業(yè)務(wù)性質(zhì)、當(dāng)前辦公組合分布和使用情況等多方位綜合判斷。而除了辦公成本以外，貼近客戶、員工協(xié)作和歸屬感、企業(yè)信息安全等也是在決策中需要考量的因素。

除了共享辦公的使用，提升辦公室利用率也能夠幫助企業(yè)達(dá)到降本增效的目的。根據(jù)我們今年的寫(xiě)字樓租戶調(diào)查，由于受居家辦公的影響相對(duì)較小，受訪企業(yè)的辦公室平均利用率為67%，高于全球其他區(qū)域，但仍有一定的提升空間。

有條件的大型租戶可以采用辦公桌預(yù)約工具、空間占位傳感器等科技手段對(duì)辦公室使用情況進(jìn)行更為精確地測(cè)量，從而有針對(duì)性地制定和調(diào)整辦公場(chǎng)所策略。

觀點(diǎn)新媒體：從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)分析，險(xiǎn)資入主投資不動(dòng)產(chǎn)的邏輯是什么？主要分布在哪些業(yè)態(tài)？如何看待險(xiǎn)資在這些賽道上的投資布局？

李凌：在國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)資金投資配置中不可或缺的另類資產(chǎn)類別之一。優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的穩(wěn)定的、持續(xù)的現(xiàn)金流能夠和保險(xiǎn)資金久期形成更好的匹配；同時(shí)在當(dāng)前國(guó)內(nèi)利率持續(xù)下行的環(huán)境里，對(duì)于以固定收益為主要配置的險(xiǎn)資而言，適度地增加不動(dòng)產(chǎn)投資有助于提升整體投資回報(bào)率。

從近幾年的大宗交易來(lái)看， 國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)投資主要集中在一線城市核心區(qū)位的寫(xiě)字樓、研發(fā)園區(qū)和主要一二線城市的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)。在對(duì)這些優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資配置中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在評(píng)估這些資產(chǎn)所帶來(lái)的當(dāng)期收益（租金收益率）的同時(shí)，所投資物業(yè)類型背后的驅(qū)動(dòng)因素、所在城市和區(qū)位是否與宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)家政策導(dǎo)向相符也至關(guān)重要。

截至2022年，全國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額已經(jīng)超過(guò)25萬(wàn)億元，并且以每年2萬(wàn)億左右的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。目前國(guó)內(nèi)主要保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資性不動(dòng)產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比例整體僅在1%，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的投資配置具有十分廣闊的增長(zhǎng)空間。

觀點(diǎn)新媒體：世邦魏理仕的報(bào)告中提到“2023年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)窗口期”，應(yīng)如何理解當(dāng)下的窗口期？會(huì)涌現(xiàn)哪些機(jī)會(huì)/待需解決的問(wèn)題？

李凌：這是我們?cè)诮衲昴瓿醯氖袌?chǎng)展望中提出的觀點(diǎn)。之所以會(huì)提出這樣的觀點(diǎn)，主要是基于對(duì)2023年國(guó)內(nèi)外一些重大趨勢(shì)的判斷，而這些趨勢(shì)一起塑造了今年交錯(cuò)復(fù)雜但又孕育機(jī)遇的市場(chǎng)環(huán)境。

隨著盤(pán)桓三年之久的疫情不確定性的消除，經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)周期性回升，這將為商業(yè)地產(chǎn)投資者判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和定價(jià)提供更具確定性的視角。但與此同時(shí)，投資者對(duì)于不同物業(yè)類型、不同城市的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程和幅度的判斷依然存在分化。

受到新冠疫情和經(jīng)濟(jì)不確定的影響，國(guó)內(nèi)商辦資產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去幾年出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。而在此過(guò)程中，國(guó)內(nèi)利率持續(xù)下調(diào)，目前國(guó)內(nèi)一線城市核心型商辦物業(yè)的租金收益率和貸款利率已經(jīng)從負(fù)杠桿轉(zhuǎn)為正杠桿，資產(chǎn)定價(jià)吸引力正在不斷增強(qiáng)。

美聯(lián)儲(chǔ)加息周期：美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息已經(jīng)趨近頂部區(qū)間，利率拔升對(duì)于美國(guó)國(guó)內(nèi)以及全球商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格重置的影響將在2023年下半年至2024年逐步明朗，這也將影響跨境資本對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)和投資策略。

綜合上述判斷來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于走出疫情影響后的新周期啟動(dòng)階段，而國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性和利率周期的錯(cuò)位，又在一定程度上擴(kuò)大了這一階段不同投資者在資產(chǎn)定價(jià)和進(jìn)入時(shí)點(diǎn)方面的分歧。

市場(chǎng)中價(jià)格博弈和價(jià)值發(fā)現(xiàn)并存，但如果我們相信市場(chǎng)周期的力量，那么黎明將現(xiàn)之際往往也是捕獵的極佳時(shí)機(jī)。具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型資產(chǎn)和售后回租、核心物業(yè)開(kāi)發(fā)或改造、困境資產(chǎn)收購(gòu)是現(xiàn)階段投資者可以重點(diǎn)考慮的策略。