（2022.12.08） 近幾年，盡管物流倉(cāng)儲(chǔ)持續(xù)被國(guó)內(nèi)外資本看好，2022年卻有了新的發(fā)展阻礙。受全國(guó)多點(diǎn)散發(fā)疫情和地區(qū)防控政策差異影響，物流供需增速趨緩，跨區(qū)流通難度加大，物流促通保暢能力有所下降，供應(yīng)鏈上下游復(fù)蘇受阻，這也使得物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的增長(zhǎng)有了不確定性。

困難之下亦有曙光，在防疫政策逐步優(yōu)化的情況下，疫情對(duì)行業(yè)的影響逐步減弱，經(jīng)濟(jì)新方向也在逐步明確。

“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出“推進(jìn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化”，持續(xù)強(qiáng)調(diào)制造業(yè)在這場(chǎng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化大變革中的重要地位，產(chǎn)業(yè)、物流、新基建成為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

為了明晰投資思路，12月8日，“2022觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季”以“產(chǎn)業(yè)、物流、新基建的投資方略”為主題，一眾嘉賓共話行業(yè)機(jī)遇與未來(lái)。

做“時(shí)間的朋友”

思想風(fēng)暴伊始，首位演講嘉賓，中電光谷聯(lián)合控股有限公司產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)童心提到了做產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須堅(jiān)守長(zhǎng)期價(jià)值的原則，要做“時(shí)間的朋友”。她提及，做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)合作需要長(zhǎng)期的堅(jiān)持，一般短則3~5年，長(zhǎng)則10年才能回本。在明確好的方向后，過(guò)程中要以正確的方式，久久為功。

對(duì)于“做時(shí)間的朋友”這個(gè)觀點(diǎn)，億達(dá)中國(guó)控股有限公司副總裁李兵也深有同感，同時(shí)他表示，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要客戶多為中小微企業(yè)，在疫情波動(dòng)的情況下，企業(yè)承受疫情的能力相對(duì)薄弱，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商可在中小微企業(yè)的招工、市場(chǎng)、金融、資源渠道等方面提供助力。

李兵舉例提到，可以協(xié)助企業(yè)解決授信融資等金融問(wèn)題、幫助入園企業(yè)申報(bào)政府專項(xiàng)補(bǔ)貼、對(duì)企業(yè)辦公空間需求彈性供應(yīng)等，多方面幫助入園企業(yè)提高應(yīng)對(duì)不確定形勢(shì)的能力。

關(guān)心入園企業(yè)的需求，首先要有吸引企業(yè)入駐的優(yōu)勢(shì)，這和園區(qū)的選址息息相關(guān)。

啟迪協(xié)信集團(tuán)前助理總裁、武漢啟信科技園發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)祁英頡在討論環(huán)節(jié)中分享，企業(yè)選址需要著重考慮幾大因素，分別是是區(qū)位交通的便利性、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、營(yíng)商環(huán)境、優(yōu)惠政策、人才的支持、物理空間、價(jià)格以及園區(qū)的服務(wù)水平八大方面。其中，營(yíng)商環(huán)境具體包括開(kāi)辦企業(yè)的方便性，以及投資、稅負(fù)和政府關(guān)系，包括政府的誠(chéng)信度，還有就是生態(tài)環(huán)境、商務(wù)成本以及社會(huì)服務(wù)和市場(chǎng)的環(huán)境等。

過(guò)去的幾年里，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，企業(yè)遇到的問(wèn)題是多方面的。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)商更要有對(duì)市場(chǎng)和對(duì)政策的敏銳性把握，把握市場(chǎng)的脈搏、把握政策。

京東智谷公司總經(jīng)理陳昱在討論環(huán)節(jié)中提到，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一定要遵循國(guó)家的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以及所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

另外，他認(rèn)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向跟項(xiàng)目自身的產(chǎn)品屬性也有關(guān)系。以京東智谷為例，電商和物流是京東的主戰(zhàn)場(chǎng)，因此背靠京東，京東智谷要基于前者的產(chǎn)業(yè)基因來(lái)引入其上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。最后項(xiàng)目自身的產(chǎn)業(yè)吸附能力也很關(guān)鍵，對(duì)入駐企業(yè)上下游的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)不可忽視。

當(dāng)然，面對(duì)宏觀環(huán)境和政策的變化，除了方向的把握外，融資方面也要因應(yīng)改變。過(guò)去的一段時(shí)間里，可以看到各類基金型的新型融資方式持續(xù)涌現(xiàn)。

就如何建立合適產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資模式，中關(guān)村協(xié)同發(fā)展投資有限公司董事長(zhǎng)高中成以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，在討論環(huán)節(jié)中提出，最好早期有一個(gè)志同道合的開(kāi)發(fā)型基金出資，有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行選址、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。然后有一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)健的基金來(lái)持有。不過(guò)，他也表示，從政策面和實(shí)際操作上來(lái)看，目前還有較大的差距。

園區(qū)開(kāi)發(fā)型基金能提供長(zhǎng)期資金來(lái)源，公募REITs的出現(xiàn)則是給了園區(qū)持有者一個(gè)良好的退出渠道。

廣東省鼎星產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)季圣杰在參與對(duì)話時(shí)，就談及了園區(qū)資產(chǎn)目前面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為現(xiàn)在開(kāi)發(fā)階段已經(jīng)大勢(shì)已去，“十四五”以后整個(gè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)空間載體的關(guān)鍵在于存量和持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

聚焦運(yùn)營(yíng)，REITs的退出就變得不可或缺。清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁程方表達(dá)了其對(duì)REITs的看好。程方指出，在新經(jīng)濟(jì)方面，清控科創(chuàng)會(huì)有三個(gè)方面的變化，主要是選址下沉、業(yè)態(tài)從寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)向工業(yè)園區(qū)，以及在退出方面擁抱公募REITs。

需要關(guān)注的是，除了在存量時(shí)代利用REITs退出外，這個(gè)階段的輕重資產(chǎn)合理配比亦相當(dāng)重要。錦和資管副總經(jīng)理俞晨君指出，輕資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)管理相結(jié)合才是存量時(shí)代的下一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。輕資產(chǎn)可以借助重資產(chǎn)的投資確定性，同步擴(kuò)大管理規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。輕重資產(chǎn)的并舉發(fā)展，是作為一個(gè)長(zhǎng)期主義踐行者的必備條件。

物流資產(chǎn)收益穩(wěn)定，料未來(lái)交易機(jī)會(huì)涌現(xiàn)

本次線上會(huì)議，還圍繞物流業(yè)態(tài)進(jìn)行了深入討論和分享。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事王少華表示，目前從宏觀投資環(huán)境上看，美聯(lián)儲(chǔ)的持續(xù)加息，使得美元對(duì)其他貨幣保持強(qiáng)勢(shì)，宏觀環(huán)境對(duì)市場(chǎng)不確定性因素的影響較大，市場(chǎng)整體的投資風(fēng)格趨向保守。在這種大背景之下，物流地產(chǎn)作為高度標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)，具有良好的流動(dòng)性，能夠滿足穩(wěn)健投資的訴求。

王少華進(jìn)一步指出，隨著整體制造業(yè)及消費(fèi)不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)整體投資風(fēng)險(xiǎn)較低，投資回報(bào)率比較穩(wěn)定。外資投資機(jī)構(gòu)及開(kāi)發(fā)型基金投資份額縮減，城市圈縮小，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增多，這會(huì)給險(xiǎn)資帶來(lái)更多的投資機(jī)會(huì)。

盡管物流資產(chǎn)在大環(huán)境不確定的情況下，有現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，但是也要注意到境外高通脹環(huán)境推動(dòng)借貸成本上升，附加人民幣兌美元貶值因素，境外投資人短期較難保持積極拓展態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)工業(yè)物流地產(chǎn)負(fù)責(zé)人韓蕾，在隨后的分享中補(bǔ)充。

她表示，多數(shù)投資者將更緊密關(guān)注未來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和潛在機(jī)會(huì)。對(duì)將要到來(lái)的2023年，韓蕾也做了預(yù)測(cè)：對(duì)比2022年，市場(chǎng)將迎來(lái)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包出售機(jī)會(huì)，賣方預(yù)期將更趨理性。新進(jìn)入投資者將有更多機(jī)會(huì)參與競(jìng)標(biāo)，獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的概率提高。同時(shí)，交易結(jié)構(gòu)也更趨靈活。

針對(duì)中國(guó)物流投資市場(chǎng)的未來(lái)，黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理趙若川表現(xiàn)得相對(duì)樂(lè)觀，他表示，受益于電商行業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，中國(guó)物流行業(yè)在過(guò)去幾年持續(xù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)成為世界上最大的電子商務(wù)市場(chǎng)，其全球市場(chǎng)份額已經(jīng)提升到大概40%。目前，中國(guó)每年處理的電子商務(wù)交易量超過(guò)美國(guó)、日本、英國(guó)、德國(guó)以及法國(guó)等國(guó)家交易量的總和。

另外，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)人口快速增長(zhǎng)，目前已經(jīng)占到中國(guó)人口的1/3；中產(chǎn)階級(jí)網(wǎng)絡(luò)用戶也在不斷增長(zhǎng)，“這就給了物流一個(gè)非常強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力”趙若川補(bǔ)充道。