王韶 黨的二十大，舉世矚目，圓滿成功！

新時代、新征程，二十大報告高瞻遠(yuǎn)矚、審時度勢，用大戰(zhàn)略謀劃中國未來5年、10年，甚至更長期的戰(zhàn)略部署、行動綱領(lǐng)、大政方針，意義深遠(yuǎn)，如北斗明燈，我們需要認(rèn)真學(xué)習(xí)體會、貫徹落實(shí)。

不忘初心，方得始終！新時代房地產(chǎn)業(yè)面臨一系列深刻調(diào)整和升級，讀懂二十大會議精神，有助于準(zhǔn)確把握新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建企業(yè)和行業(yè)高質(zhì)量新發(fā)展格局，創(chuàng)造房地產(chǎn)美好新明天。

一、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的作用由推動器轉(zhuǎn)向穩(wěn)定器

1998年中國實(shí)施住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重穩(wěn)步提升，對社會經(jīng)濟(jì)起到了推動器的作用。在此過程中，房價總體處于上升期，部分人通過炒房實(shí)現(xiàn)了財富積累，以至房地產(chǎn)出現(xiàn)金融化泡沫化傾向。

圖1、1998—2021年中國及廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重走勢

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2021》《廣東統(tǒng)計年鑒2021》，國家及廣東統(tǒng)計網(wǎng)站

過度金融化使房地產(chǎn)占用的金融資源不斷增長，如，房地產(chǎn)相關(guān)貸款在金融機(jī)構(gòu)中占比由2005年14.2％上升至2020年28.7％，推升居民部門杠桿率由2005年16.9％上升到2020年的62.2％；上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率于2012年超過70%并持續(xù)上升，至2018年約達(dá)79%，2019年小幅回落，但2020年再次反彈至79.3%。杠桿率越高，債務(wù)主體能承受的資產(chǎn)價格波動能力越弱，債務(wù)風(fēng)險一旦爆發(fā)，可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

隨著2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)的定位和市場屬性已由單純的經(jīng)濟(jì)屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉(zhuǎn)變，住房的投資屬性和資產(chǎn)屬性逐漸向居住屬性和消費(fèi)屬性，投資性需求逐年減少，加之人口老齡化少子化加重、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素影響，住房需求和房價漲幅趨于下降，買地就賺錢、建房就贏利、賣房就發(fā)財……都不再現(xiàn)實(shí)！這種跡象在近年市場表現(xiàn)中越發(fā)明顯，未來將更加突出。

2011-2021年，全國商品住宅年銷售由9.7億平方米增至15.65億平方米，除2014年同比下降9.1%，其他年份同比均有所增長，10年間年均增速為4.9%。2017年以來增速明顯減緩，僅為1.1%-5.3%，住房增量市場基本達(dá)到峰值。相比較，廣東商品住宅銷售面積自2017年達(dá)到1.35億平方米之后，近年總體呈現(xiàn)逐年回落態(tài)勢，意味著增量市場早于全國進(jìn)入調(diào)整期。

圖2、全國及廣東商品住宅銷售面積走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、廣東統(tǒng)計局，下同。

 圖3、全國及廣東商品住宅銷售面積同比增速走勢

從房價走勢看，2011年以來全國與廣東商品住宅銷售均價走勢基本一致，均呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，分別由5011元/平方米和7612元/平方米上漲至2021年的10396元/平方米和16453元/平方米，年均增速分別為7.6%和8.0%。其中，自2018年以來，漲幅均呈持續(xù)回落。

圖4、全國及廣東商品住宅銷售均價走勢

圖5、全國及廣東商品住宅銷售均價同比走勢

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的影響勢大力沉，當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)定就是對防范和化解風(fēng)險、促進(jìn)“六穩(wěn)”“六保”的最大貢獻(xiàn)。

二、圍繞四個方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展，鏈條長、牽涉面廣，對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)強(qiáng)，我國將繼續(xù)扎實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展各項(xiàng)工作。

1、解決急難愁盼問題，“房住不炒”需長抓不懈

二十大報告指出：要實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民根本利益，緊緊抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題……著力解決好人民群眾急難愁盼問題。

住房是民生問題，是百姓安身立命之所，家庭最大宗消費(fèi)、最重要的資產(chǎn)；也是發(fā)展問題，關(guān)系民生福祉、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。自古至今都是普通百姓最純樸的民生追求，直接影響獲得感、幸福感和安全感，自然也是人民群眾急難愁盼的問題之一。

十八大以來，黨和國家始終把“實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”作為一項(xiàng)重要改革和民生任務(wù)全面部署、大力推進(jìn)。

二十大關(guān)于住房制度的提法與十九大一致。盡管2021年下半年樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，但“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策基調(diào)始終不動搖。二十大再次重申，這顯示 “房住不炒”作為我國房地產(chǎn)業(yè)長期堅(jiān)持的基本定位不會變。

可以預(yù)見，在“房住不炒”的總基調(diào)之下，期望一線核心城市全面放松限購不現(xiàn)實(shí)；強(qiáng)二線城市可適當(dāng)優(yōu)化非核心區(qū)域限購；其他城市則可根據(jù)實(shí)際需要完善限購。

2、租購并舉實(shí)現(xiàn)住有所居

人人享有適當(dāng)住房、人人享有基本住房權(quán)利是新時代保障和改善民生的重要目標(biāo)，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。

2015年底，中央首次明確租購并舉為我國住房制度改革的主要方向，強(qiáng)調(diào)著力發(fā)展住房租賃市場。二十大再次強(qiáng)調(diào)租購并舉，表明租購并舉是我國推進(jìn)住房制度改革、住房高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計，中央將繼續(xù)在住房供應(yīng)政策端推動住房租賃市場發(fā)展，進(jìn)一步完善租賃、市場與保障并行的住房體系。

過去五年，租購并舉處于摸索起步階段，住房租賃市場受到諸多制約，如：用地和房源的局限性、融資受抵押物限制、稅收優(yōu)惠、從業(yè)人員素質(zhì)，以及監(jiān)管體系不健完等等，相當(dāng)部分租賃企業(yè)舉步維艱。

針對以上問題，為推進(jìn)租賃住房建設(shè)，近年金融、財稅、土地等配套政策頻頻落地，并積極降低新市民落戶門檻、推進(jìn)落實(shí)租售同權(quán)。這對于提高企業(yè)參與積極性，增加租賃住房供給量，吸引新市民和住房困難階層具有實(shí)質(zhì)性意義。

隨著租購并舉住房制度的逐步建立，“購買＋租賃＋保障”三軌制平穩(wěn)推進(jìn)，將形成完善的住房供應(yīng)體系，既有市場供給的具有完全產(chǎn)權(quán)的商品住房,也有政府主導(dǎo)的多層次公共住房，還有企業(yè)和個人提供的社會租賃住房，使住房租賃與銷售并重成為住房市場支柱，實(shí)現(xiàn)住房供給低端有保障、中端有市場、高端有約束，形成市場自主循環(huán)的穩(wěn)定健康機(jī)制，有利“房住不炒”。

3、努力促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期

二十大報告指出：要完善分配制度……規(guī)范收入分配秩序，規(guī)范財富積累機(jī)制。表明黨和國家鼓勵共同奮斗創(chuàng)造美好生活，不支持投機(jī)炒房，不鼓勵不勞而獲。

隨著住房的民生屬性突顯，房地產(chǎn)市場的量價正向平穩(wěn)回歸。堅(jiān)持“房住不炒”，讓投資需求放棄幻想，有利于保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性，也有利于穩(wěn)定預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。

另一方面，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，土地出讓金必然大幅減少，通過征收房地產(chǎn)稅，拓展地方政府財政收入，減少對土地出讓金依賴，進(jìn)而降低土地價格；通過累進(jìn)稅率和差別化稅率，對持有多套住房征收高額房地產(chǎn)稅有其合理性，既抑制投資性需求，防止房價過快增長，還是調(diào)節(jié)社會收入分配的重要手段。

2021年10月23日，全國人大常委會會議授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)已經(jīng)箭在弦上。2022年3月16日，財政部宣布今年不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。但房地產(chǎn)稅緩收不是不收，只要條件允許，勢必加快推進(jìn)。

4、人房地錢聯(lián)動機(jī)制推動長效機(jī)制不斷完善

長效機(jī)制是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，調(diào)控政策需以“穩(wěn)”為核心，在平穩(wěn)基礎(chǔ)上把握好政策節(jié)奏和力度，建立以“人、房、地、錢”四項(xiàng)要素的聯(lián)動機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。

中國住房總體短缺的問題已得到根本性解決，但仍存在結(jié)構(gòu)性不平衡和住房資源分配不均問題，部分人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的熱點(diǎn)城市相應(yīng)供求矛盾依舊突出。

以人定房、以房定地，即以常住人口增量作為住房需求依據(jù)，又以住房需求為土地供應(yīng)依據(jù)，建立土地市場多元供給競爭機(jī)制，有機(jī)平衡居住、產(chǎn)業(yè)和社會公共服務(wù)等的發(fā)展關(guān)系，減少錯配和浪費(fèi)，促進(jìn)土地資源效能的更大釋放。

以房定錢，即準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，實(shí)施穩(wěn)健的金融政策，保持信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。穩(wěn)妥有序推進(jìn)房地產(chǎn)并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企并購困難房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以市場化方式支持化解房地產(chǎn)風(fēng)險，有利市場預(yù)期穩(wěn)定。

三、提高人民生活品質(zhì)，住房消費(fèi)升級潛力大

二十大報告關(guān)于住房制度的內(nèi)容被放在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”體系下論述，這與“我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”是一致的。

在實(shí)現(xiàn)保障和改善民生水平的基礎(chǔ)上，“品質(zhì)”被提到更高層面，意味著我國住房制度既要保民生，更要提品質(zhì)。

據(jù)第七次全國人口普查，2020年我國城鎮(zhèn)家庭戶住房294.6億平方米，8.1億間，人均住房1.06間，與城鎮(zhèn)家庭戶人口占比大致相當(dāng)，其中2000年前建成的住房達(dá)80%。

過去住房的建筑風(fēng)格、房屋質(zhì)量、園林綠化、戶型功能及配套設(shè)施等都參差不齊，居住體驗(yàn)感、舒適度都不高，換房漸成市場主體。住房消費(fèi)從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”，人們對住房功能要求從滿足基本居住轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要，尤其經(jīng)歷新冠疫情洗禮后，更要求有文化娛樂、運(yùn)動休閑、居家辦公、健康養(yǎng)老等精神性、改善性配套，期盼住房環(huán)境更生態(tài)優(yōu)美、居住空間更寬敞舒適、配套設(shè)施更齊全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更環(huán)保健康、社區(qū)文化更活躍豐富。

順應(yīng)新科技和新消費(fèi)發(fā)展趨勢，由關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向產(chǎn)品和服務(wù)并重，潛心提升產(chǎn)品力、服務(wù)力以及運(yùn)營力，加強(qiáng)體驗(yàn)感和互動感，把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致，為居民生活注入更多“生態(tài)+生活+產(chǎn)業(yè)+科技+文化”等高質(zhì)量的場景和空間，唯此才能滿足提高人民生活品質(zhì)的需要，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走向高質(zhì)量。

四、熱點(diǎn)城市量價有支撐，新發(fā)展模式有探索

二十大報告明確：深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群、都市圈持續(xù)深入發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)厚重、交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)的熱點(diǎn)城市，對人口和產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展更快速全面，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇并不僅局限于商品住宅開發(fā),長租公寓、商業(yè)綜合體、辦公寫字樓、倉儲物流、工業(yè)用房等復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的新模式發(fā)展同樣面臨機(jī)遇。

城市群、都市圈虹吸效應(yīng)產(chǎn)生的顯性優(yōu)勢使房地產(chǎn)量價都得到有力支撐，但也對周邊中小城市市場產(chǎn)生“降維打擊”影響，加劇區(qū)域市場的強(qiáng)弱分化。

“虹吸效應(yīng)”之下，中小城市商業(yè)住宅、大型商業(yè)綜合體、辦公寫字樓等業(yè)態(tài)將日漸式微！但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化卻為地理區(qū)位、資源稟賦優(yōu)越的中小城市發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老大健康地產(chǎn)、分時度假和民宿等打開了另一扇窗，有利房地產(chǎn)業(yè)開展新發(fā)展模式探索。

未來房地產(chǎn)企業(yè)需要穩(wěn)健發(fā)展，選準(zhǔn)城市和賽道尤顯重要！

五、綠色低碳，新時代賦予房地產(chǎn)業(yè)的神圣使命

“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”粗放式開發(fā)不僅浪費(fèi)自然資源和社會資源，還加大經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級難度、阻礙國家高質(zhì)量發(fā)展和共同富裕的實(shí)現(xiàn)。近年部分企業(yè)出現(xiàn)的危機(jī)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)探索新發(fā)展模式、轉(zhuǎn)變增長方式迫在眉睫！

二十大報告要求：推動綠色發(fā)展，促進(jìn)人與自然和諧共生。牢固樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，站在人與自然和諧共生的高度謀劃發(fā)展。

過去40多年，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長取得了令人歡欣鼓舞的成就，但“三高一低”的粗放型模式已嚴(yán)重制約著國民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

黨和國家深刻意識到建設(shè)綠色生態(tài)文明是關(guān)系人民福祉、關(guān)乎民族未來的長遠(yuǎn)大計。二十大把推動綠色發(fā)展作為重要戰(zhàn)略舉措，融入經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會建設(shè)各方面全過程，體現(xiàn)了人與自然和諧共生的理念。

中國房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)整體碳排放約占全國40%，是能耗大戶。“加快發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型，實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略”是各行各業(yè)的共同責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)向綠色低碳轉(zhuǎn)型勢在必行。二十大報告為中國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，邁向高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

綠色低碳已從企業(yè)自選項(xiàng)轉(zhuǎn)為必選項(xiàng)，以綠色、健康和文化為主導(dǎo)的高品質(zhì)人居正在改變房地產(chǎn)市場格局。

綠色生態(tài)發(fā)展，不單是對產(chǎn)品的要求，更是滲透企業(yè)經(jīng)營和管理行為的理念。在項(xiàng)目運(yùn)營全壽命周期融入綠色理念，積極踐行節(jié)能減排降耗，通過數(shù)字化、智能化等提升生產(chǎn)效率，推動能耗、碳排雙控，引領(lǐng)全產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)，有效降低建造及使用全過程對資源的消耗和對生態(tài)環(huán)境的影響。

結(jié)合人們對美好生活的精神需求，住區(qū)建設(shè)管理“軟、硬件”兩手抓。以社會主義核心價值觀為引領(lǐng)，開展多樣化的社區(qū)體驗(yàn)活動，讓傳統(tǒng)文化、紅色文化走進(jìn)社區(qū)，豐富居民精神生活，增強(qiáng)文化自信，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)，營造良好的文化氛圍，潛移默化樹立居民積極向上的歷史觀、民族觀、國家觀和文化觀。

我國經(jīng)濟(jì)由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力成為中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量更注重勞動生產(chǎn)率和科技創(chuàng)新，房地產(chǎn)從國民經(jīng)濟(jì)的推動器轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定器……新時代房地產(chǎn)發(fā)展邏輯發(fā)生了質(zhì)的變化，深度調(diào)整的房地產(chǎn)讓人猝不及防……看似偶然，實(shí)則是行業(yè)發(fā)展的必然。

中國不缺房，缺少的是“品質(zhì)好房”。二十大一錘定音，明確了未來房地產(chǎn)發(fā)展方向——平穩(wěn)、高質(zhì)、創(chuàng)新。順應(yīng)國家發(fā)展大勢和行業(yè)發(fā)展趨勢，大破大立——破除舊的思維和模式，樹立提質(zhì)增效，符合國家社會安全發(fā)展、人民群眾對美好生活追求、國家高質(zhì)量發(fā)展等需要的新發(fā)展方式，同心同德、堅(jiān)定信心、排除萬難，中國房地產(chǎn)10萬億+的市場將屬于“信用好、產(chǎn)品好、服務(wù)好”式的“三好學(xué)生”！

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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