馮毅成 “‘金融十六條’已出，樓市將反轉(zhuǎn)”、“樓市已經(jīng)觸底反彈”、“2500億放水，市場不會再跌了”、“‘金融十六條’比‘2008年四萬億救市’政策更猛”……

面對近期這些急功近利的輿論，哪怕是從業(yè)多年的地產(chǎn)人，如果沒有稍微豐富的思維邏輯和較強的理論功底都會被這些分析迷惑帶偏。

為了方便閱讀，在展開正文之前我先給出本文核心觀點：

一、“金融十六條”的首要目的是保交樓，次要目的是紓困企業(yè)與修復全國金融政策。對于目前已經(jīng)瀕危的房企來說有意義但作用有限。

二、這是央行、銀保監(jiān)會帶頭的示范作用與信心傳遞，但后續(xù)需要盡快落實政策，提高金融系統(tǒng)行政效率，加快“搶救”行動。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)的循環(huán)仍然嚴重受阻，房企普遍存在資金緊張或困難，這種局面短期內(nèi)很難發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

四、“金融十六條”只是定位表態(tài)的“開胃菜”，陸續(xù)還有系列政策補丁出臺。

五、“2500億無息貸款”是用于保交樓，2000億的發(fā)債是用于企業(yè)發(fā)債。以上數(shù)據(jù)相較于紓困企業(yè)的實際困難規(guī)模來說還不夠。今年的救市預算額度已幾乎見底，預計明年會新增且提高。

六、救市政策沒有觸底，樓市短期內(nèi)也很難實質(zhì)性回暖。

七、樓市短期很難徹底反轉(zhuǎn)，除非疫情消散，居民收入提高且樓市出現(xiàn)賺錢效應，比如發(fā)起新一輪的貨幣化棚改等，但操作難度與副作用較大。

示范作用大于實際力度

“金融十六條”實際上是央行、銀保監(jiān)會帶頭表態(tài)，對全國金融系統(tǒng)以往政策的一次糾偏，其政策首要目的是保交樓，次要目的是紓困企業(yè)與修復行業(yè)循環(huán)的金融政策。

這是一次較為全面的糾偏政策，也是在全國范圍內(nèi)一次重要表態(tài)，其傳遞出來的信心非常重要。但僅靠一次會議，一份政策很難達到預期。如果這份政策在今年上半年就出臺效果會更好。

如防疫政策一樣，金融政策需要在制定以后加強對全國各級部門執(zhí)行力度、執(zhí)行效率、執(zhí)行效果的監(jiān)管。

相關融資發(fā)債和保交樓資金都需要很長的落實流程。另外，因為各個地方監(jiān)管資金，單個樓盤的銷售款很難回流到房企總部，這就使得房企在不同城市、不同項目的經(jīng)營上出現(xiàn)不同程度的資金緊張。

為何央企、國企甚至是“三道紅線”指標相對優(yōu)秀的龍頭房企也會帶頭降價促銷？很大一部分原因就是應對這種困難。企業(yè)指標優(yōu)秀不暴雷并不代表具體樓盤項目經(jīng)營情況良好且資金充足。

因此，對困難企業(yè)的貸款、“保交樓”專項資金等，應該盡快執(zhí)行到位。“金融十六條”只是開端，預計接下來特別是明年初，在救市額度預算充足的情況下，會有更大力度和更加細化的政策出臺。

目前已經(jīng)出臺的“金融十六條”政策，更像是一份指導性的會議文件，諸多細則，執(zhí)行辦法都需要細化落實。

政策尚未見底，陸續(xù)還有新政

從目前已經(jīng)出臺的政策和重要的高層表態(tài)來看，短期房地產(chǎn)政策的主旋律“仍是保交樓”，將支持竣工面積增速持續(xù)修復。

而實際上，單靠政府的力量去解救困難企業(yè)，促使停工樓盤全面復工并交付是非常困難的。

只有讓困難企業(yè)自身恢復造血功能，能夠在短期內(nèi)通過多種渠道以安全健康的方式獲取足夠的資金，恢復企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，才能促使更大范圍的“保交樓”。

目前出臺“2500無息貸款”是用于保交樓，2000億的發(fā)債是給困難企業(yè)發(fā)債。以上數(shù)據(jù)相較于遇險企業(yè)的實際困難來說遠遠不夠。

據(jù)去年的一份財經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)30家房企的負債規(guī)模共計約68800億元，其中恒大負債規(guī)模為2萬億。因此，上述兩項總和4500億對于6.88萬億來說僅僅只是一個零頭。即使加上此前研究和正在執(zhí)行的房地產(chǎn)基金、棚改專項債等，兩者數(shù)據(jù)差距也較大。

而值得一提的是，諸多報道中的房企負債都是經(jīng)過房企美化后的負債，實際上房企拖欠媒體、活動公司、相關渠道方等相關供應方的合作款也是一筆不小的數(shù)字。

而這些供應方的背后也是大量從業(yè)者和諸多個家庭，從保民生的角度來看，這些風險同樣值得重視。

市場的困難還得靠市場造血解決，將救市場、救企業(yè)與“保交樓”并重，就是最大程度的保民生。

可以肯定的是，“金融十六條”不是樓市救市政策的最后招數(shù)，后續(xù)到明年還將陸續(xù)有政策出臺，直到達到“三穩(wěn)”效果才會告一段落。

次生災害仍將高發(fā)，市場反轉(zhuǎn)仍需時間

前文分析過，即使是在“三道紅線”綠檔的房企開發(fā)的具體樓盤項目也面臨不同程度的資金緊張。整個市場下行壓力較大，二手房割肉難賣，新房“跳水降價”促銷，價格體系已經(jīng)嚴重錯亂，信心嚴重受挫。

相比牛市，如今持有房產(chǎn)的風險在上升。不僅是老的房貸利率產(chǎn)生的利息較多，而且房產(chǎn)本身的估值不升不降會造成家庭財富嚴重縮水。

相比之下，還房貸不如交房租來得實惠，即從住房成本角度計算，租房比貸款買房更實惠。

購房者面對促銷，越是降價越不敢買。另一方面，新房降價促銷會造成房企嚴重失血，大概率會影響后期開發(fā)品質(zhì)與交付時間。

而只要市場存在企業(yè)暴雷、工地停工、交付質(zhì)量差、跳水降價等負面消息就會刺痛整個市場神經(jīng)，進一步挫傷信心。上述諸多利弊與政策方向的預判在此前《2022樓市研判》系列文章中基本已經(jīng)論斷。

可以預見，2023年的市場很難反轉(zhuǎn)，除非迫不得已使用“救命大招”貨幣化棚改。當然，這是萬不得已的措施，帶有諸多弊端，操作難度較大。

今年以來，高層堅持“房住不炒”與“三穩(wěn)”原則，出臺了一系列救市政策，產(chǎn)生了積極正面的意義。

然而，市場修復需要一個過程，不可能靠一兩份文件、政策徹底反轉(zhuǎn)。在這個修復過程中，有三點重要的調(diào)控工作：

在這個修復過程中，有三點重要的調(diào)控工作：一是完善制度與政策，高效化解循環(huán)上的困難；二是改變供求關系，讓供求相對趨于平衡；三是為風險點打上補丁。

換句話說，除非樓市普遍出現(xiàn)賺錢效應，即“開發(fā)商拿地可以賺錢，購房者買房可以升值”，否則市場很難恢復信心。

而最關鍵的一點是，只有疫情不再反復發(fā)生，居民收入穩(wěn)定提高，購買力恢復的大背景下討論購買意愿與購買預期才有意義。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。