觀點(diǎn)網(wǎng) 充滿(mǎn)危機(jī)的2021年，頭部房企接連爆雷，信用的透支使得市場(chǎng)信心一度降至冰點(diǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)成了各房企追求的業(yè)績(jī)關(guān)鍵詞。三盛集團(tuán)因債務(wù)而轉(zhuǎn)讓的成都麓湖項(xiàng)目也在近期成功“復(fù)活”入市，陰差陽(yáng)錯(cuò)之間成全了信達(dá)地產(chǎn)在蓉獨(dú)立首秀。

今年6月，成都麓湖板塊迎來(lái)了信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)入成都市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目--信達(dá)·麓湖左岸，首開(kāi)就取得了8.1億元的銷(xiāo)售成績(jī)。根據(jù)最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)·麓湖左岸在售房源總價(jià)區(qū)間位于800萬(wàn)-1050萬(wàn)元每套，預(yù)計(jì)2024年6月帶裝修交房。

麓湖左岸項(xiàng)目原本由三盛集團(tuán)獨(dú)立操盤(pán)，在去年11月時(shí)，三盛宣布該項(xiàng)目將與信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)袂打造，次月末，隨著上海盛騅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生工商變更，三盛旗下上海盛促實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司退出，宣告著三盛集團(tuán)正式退出該項(xiàng)目的所有權(quán)益。

沖擊“三年雙千億”目標(biāo)未果的三盛控股已然陷入了流動(dòng)性泥潭，隨著融資端以及在手資金的不斷收緊，走上資產(chǎn)處置道路已成定局。

從三盛到信達(dá)

2020年6月，三盛集團(tuán)旗下公司上海盛騅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以7.06億元競(jìng)得成都天府新區(qū)麓湖旁約39畝純住宅用地，成交樓面價(jià)約1.49萬(wàn)元/平方米，并需無(wú)償移交12%統(tǒng)籌住房。地塊西側(cè)緊靠麓湖生態(tài)城，東臨麓湖，具有先天的生態(tài)景觀資源。

據(jù)悉，麓湖旁宅地彼時(shí)競(jìng)得的溢價(jià)率為50%，為低密度地塊，容積率為1.81，且住宅建筑密度均不大于30%，宗地建設(shè)條件中的建筑高度不大于24米，其中住宅建筑高度不小于15米，也決定了項(xiàng)目將以改善低密產(chǎn)品或疊墅類(lèi)深度改善產(chǎn)品為主。

彼時(shí)的三盛在蓉已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)位于雙流牧馬山燕楊路的三盛翡儷山項(xiàng)目，該項(xiàng)目也是低密改善產(chǎn)品，具體產(chǎn)品為聯(lián)排別墅。在蓉的低密度改善產(chǎn)品打造上，三盛具備一定的經(jīng)驗(yàn)。

2021年，三盛依賴(lài)加杠桿高周轉(zhuǎn)道路出現(xiàn)“反噬”，隨著行業(yè)政策進(jìn)入深入調(diào)控，三道紅線(xiàn)迫使三盛的資金開(kāi)始逐漸吃緊。去年就有消息指出，三盛部分項(xiàng)目存在開(kāi)展異常，甚至于停工狀態(tài)，年末又出現(xiàn)了內(nèi)部理財(cái)兌付危機(jī)。

上述談到的三盛翡儷山項(xiàng)目的第六期工程，合同原定于2021年末前交付房屋，然而到目前為止，6期項(xiàng)目仍未交房。目前該房還未竣工，基本處于停工狀態(tài)。

雙流區(qū)政府的相關(guān)回應(yīng)表示，三盛翡儷山項(xiàng)目復(fù)工及交付問(wèn)題，是因開(kāi)發(fā)企業(yè)資金困難，導(dǎo)致工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，將繼續(xù)督促企業(yè)增加人員，加快施工進(jìn)度，促進(jìn)項(xiàng)目盡快交付。

當(dāng)三盛在去年中旬出現(xiàn)資金吃緊，區(qū)域工資發(fā)放延遲時(shí)，似乎麓湖項(xiàng)目的易主就已成定局。2021年5月，三盛集團(tuán)與信達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式在上海舉行，此次合作雙方將在全國(guó)范圍內(nèi)就項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及資本運(yùn)作等多個(gè)領(lǐng)域達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同研討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、并購(gòu)、投資等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

就在雙方宣布合作兩個(gè)月后，去年7月份，信達(dá)地產(chǎn)入股麓湖左岸，取得項(xiàng)目49%股權(quán)。到了11月，拿地一年半后的三盛集團(tuán)官宣，原定由自己獨(dú)立操盤(pán)的麓湖左岸項(xiàng)目將與信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)袂打造。

進(jìn)入12月，三盛旗下上海盛促實(shí)業(yè)發(fā)展卻進(jìn)一步退出了對(duì)上海盛騅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司持股，其新增股為東信達(dá)地產(chǎn)旗下的信達(dá)重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，持股51%，宣告三盛徹底退出了麓湖左岸項(xiàng)目，由信達(dá)地產(chǎn)接盤(pán)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，彼時(shí)信達(dá)地產(chǎn)接盤(pán)麓湖左岸項(xiàng)目并不是首次入蓉，信達(dá)最早還與上海三和房地產(chǎn)有限公司共同開(kāi)發(fā)過(guò)位于雙流區(qū)的信達(dá)銀泰花園項(xiàng)目。

近兩年，隨著市場(chǎng)進(jìn)入“至暗時(shí)刻”，部分優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的開(kāi)始浮現(xiàn)，中國(guó)信達(dá)也在此時(shí)積極幫出險(xiǎn)房企紓困，除接盤(pán)三盛、恒大、融創(chuàng)相關(guān)項(xiàng)目外，信達(dá)還參與了佳兆業(yè)紓困，接管的廣州南沙悅伴灣項(xiàng)目也將在9月開(kāi)盤(pán)。

高周轉(zhuǎn)反噬

2017年，三盛以12.93億元代價(jià)收購(gòu)利福地產(chǎn)59.56%股權(quán)，通過(guò)控股利福地產(chǎn)的方式，“借殼”完成在港股市場(chǎng)上市，并改名為三盛控股。兩年后，明星經(jīng)理人馮勁義離開(kāi)合生創(chuàng)展的總裁位置加入三盛地產(chǎn)任董事長(zhǎng)一職。

彼時(shí)的馮勁義曾指出，三盛地產(chǎn)必須走上高周轉(zhuǎn)的道路，只有這樣，銷(xiāo)售和資金規(guī)模才能起來(lái)。隨著實(shí)控人林榮濱對(duì)三盛控股不斷注資，2020年，上市平臺(tái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收87.79億元，同比增長(zhǎng)329.08%；歸母凈利潤(rùn)錄得8.09億元，同比增長(zhǎng)為1072.46%。到了2021年上半年，營(yíng)收擴(kuò)大至50.32億元，較2020年上半年增長(zhǎng)221.76%，歸母凈利潤(rùn)則達(dá)到6.26元，較2020年同期增長(zhǎng)263.95%。

但與此同時(shí)，2021年三盛控股的中報(bào)顯示，其一年內(nèi)到期債務(wù)為47.75億元，而一年后到期債務(wù)為126.88億元，手頭的貨幣資金僅80.95億元，短債比為1.7倍。

隨著資金端的收緊，去年9月，三盛控股旗下原計(jì)劃赴港上市的伯恩物業(yè)叫停IPO，轉(zhuǎn)向加盟萬(wàn)物云。彼時(shí)伯恩物業(yè)為福建地區(qū)物管企業(yè)龍頭，在管面積超7000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)對(duì)此次交易的作價(jià)判斷在14-18億元左右。

同年10月，三盛控股先是處置了福州盛欣地產(chǎn)，作價(jià)4.17億元，再以6.21億元掛牌出售哈爾濱利福商廈有限公司、嘉標(biāo)商廈(青島)有限公司兩家公司的全部股權(quán)。

同月，穆迪將三盛控股下調(diào)評(píng)級(jí)，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，原因是由于消費(fèi)者信心減弱，三盛控股的合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)將在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)減弱，進(jìn)而導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)指標(biāo)和流動(dòng)性惡化，評(píng)級(jí)的下調(diào)將進(jìn)而削弱三盛的經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性。到了今年7月，與大多數(shù)遇困房企一樣，穆迪出于商業(yè)原因，決定撤銷(xiāo)對(duì)三盛控股的評(píng)級(jí)。

除了賣(mài)子回血，三盛為緩解流動(dòng)性壓力，配售高利率票據(jù)。去年11月，三盛控股向信銀資本配售7000萬(wàn)美元票據(jù)，利率12.5%，彼時(shí)配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額擬用作三盛控股2018年債券的再融資。債券將于今年11月10日到期兌付。

到了今年9月，三盛控股與平安銀行簽訂結(jié)構(gòu)性存款產(chǎn)品協(xié)議，根據(jù)匯票承兌合同，平安銀行簽發(fā)總金額為人民幣10億元的承兌匯票，以清償應(yīng)付若干上海樂(lè)喜債權(quán)人的款項(xiàng)。

彼時(shí)的三盛控股管理層認(rèn)為，利用杭州芷泱及杭州鏈杭提供的資金認(rèn)購(gòu)結(jié)構(gòu)性存款產(chǎn)品，有利于改善集團(tuán)的整體流動(dòng)資金，符合集團(tuán)保障其資本的核心目標(biāo)。

回頭望，隨著規(guī)模紅利消退，三盛控股通過(guò)注入資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的債務(wù)擴(kuò)張路從此宣告結(jié)束。去年中期報(bào)告中，林榮濱曾表示，三年雙千億的目標(biāo)公司已進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，規(guī)模不再是三盛控股的首要目標(biāo)。

截至目前，三盛控股繼續(xù)延發(fā)2021年度業(yè)績(jī)以及2022年中期報(bào)告，由于業(yè)績(jī)的延發(fā)，三盛控股已于5月16日于聯(lián)交所暫停買(mǎi)賣(mài)，以待符合復(fù)牌指引及其任何補(bǔ)充或修訂后方可復(fù)牌。

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