王韶 長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海！

10月16日，黨的二十大將在北京勝利召開(kāi)，大會(huì)是在脫貧攻堅(jiān)取得全面勝利，全面邁上社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的關(guān)鍵時(shí)刻召開(kāi)，這將又是黨和國(guó)家的一個(gè)重要里程碑。

以此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷前所未有的深度調(diào)整，可以預(yù)見(jiàn)新規(guī)則、新模式、新市場(chǎng)將如雨后春筍，房地產(chǎn)企業(yè)該如何把握新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局？值得我們認(rèn)真研究。

一、從“兩個(gè)大局”看國(guó)內(nèi)外形勢(shì)

習(xí)近平總書(shū)記曾強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)大局”：一個(gè)是當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局；一個(gè)是中華民族偉大復(fù)興戰(zhàn)略全局。這是我們觀察和分析國(guó)內(nèi)外形勢(shì)必須牢牢把握的重大戰(zhàn)略判斷。

國(guó)際環(huán)境空前復(fù)雜，全球疫情仍在持續(xù)；世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力減弱，全球產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈面臨較大沖擊，國(guó)際貿(mào)易和投資遭遇新困難；俄烏沖突等地緣性矛盾帶來(lái)國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)、安全等格局深刻調(diào)整。

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也不容樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，困難和風(fēng)險(xiǎn)增多。疫情反復(fù)，影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，影響居民就業(yè)、收入和消費(fèi)。

防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)是我們必須堅(jiān)決打好的一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)！

二、新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展邏輯和模式

房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著舉足輕重的作用。

（一）服務(wù)國(guó)家安全、社會(huì)穩(wěn)定和高質(zhì)量發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯

2016年，習(xí)近平總書(shū)記在省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部專(zhuān)題研討班上講話指出：推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、綠色發(fā)展、開(kāi)放發(fā)展、共享發(fā)展，前提都是國(guó)家安全、社會(huì)穩(wěn)定。

沒(méi)有安全和穩(wěn)定，一切都無(wú)從談起！

經(jīng)濟(jì)上的國(guó)家安全，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀牛”事件。而社會(huì)穩(wěn)定則集中體現(xiàn)在“六穩(wěn)”和“六保”：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。保居民就業(yè)、?；久裆⒈Ｊ袌?chǎng)主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、保基層運(yùn)轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定則體現(xiàn)在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防范因房地產(chǎn)而產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此，能不能滿足國(guó)家安全？能不能服務(wù)社會(huì)穩(wěn)定？能不能服從國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展？這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。

（二）新時(shí)代房地產(chǎn)政策邏輯和趨勢(shì)

1、“房住不炒”的基調(diào)始終未變、也不會(huì)改變

自2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的政策基調(diào)始終未變。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要也非常明確，堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

2、防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)是底線

防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)不僅需要降低房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是要降低房地產(chǎn)和金融體系的深度關(guān)聯(lián)。2020年以來(lái)，約束房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿，合理規(guī)范金融體系資金流向房地產(chǎn)業(yè)一直是金融監(jiān)管的主要工作。“三道紅線”從企業(yè)自身角度，直接限制其加杠桿的能力。而貸款集中度管理，不僅限制了企業(yè)的融資渠道和規(guī)模，更重要的是減弱銀行體系對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳染。

3、穩(wěn)發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)平衡

2021年下半年以來(lái)，央行等再三強(qiáng)調(diào)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益”，這也是底線思維的體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的邊際改善不僅有利于平穩(wěn)釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也是穩(wěn)發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)平衡的需要。

4、長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善

（1）“人、房、地、錢(qián)”為核心的調(diào)控新聯(lián)動(dòng)機(jī)制不斷完善

“人”，對(duì)應(yīng)的是住房需求。既要保護(hù)合理住房需求，緩解特定群體的住房困難，也要抑制不合理的投資和投機(jī)需求。

“房”，對(duì)應(yīng)的是住房供給。完善住房保障體系和支持剛需、改善型需求的住房供應(yīng)。

“地”，則是穩(wěn)地價(jià)。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與高地價(jià)密不可分，穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要前提。

“錢(qián)”，進(jìn)一步規(guī)范加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。房地產(chǎn)金融管理是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，避免風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵舉措。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不是短期手段和權(quán)宜之策，而是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的根本遵循，有利于保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性。

（2）房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)效機(jī)制的重中之重

房地產(chǎn)稅緩收，不是不收。通過(guò)征收房地產(chǎn)稅，可以拓展地方政府的財(cái)政收入，減少對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，進(jìn)而降低土地價(jià)格；通過(guò)累進(jìn)稅率和差別化稅率，起到抑制投資性需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。同時(shí)也是調(diào)節(jié)收入分配的重要手段。

房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，影響面廣，不可能一蹴而就，需從長(zhǎng)計(jì)議。短期看，將進(jìn)一步強(qiáng)化“房住不炒”的調(diào)控預(yù)期，長(zhǎng)期將帶來(lái)“人、房、地、錢(qián)”四位一體聯(lián)動(dòng)新機(jī)制的深刻調(diào)整。

（3）房地產(chǎn)金融支持回歸理性

一方面商業(yè)銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求；另方面應(yīng)穩(wěn)妥有序推進(jìn)房地產(chǎn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以市場(chǎng)化方式支持化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）順勢(shì)而為，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式

過(guò)去30年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)了住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代大勢(shì)而蓬勃發(fā)展。未來(lái)30年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)在于順應(yīng)美好生活需求不斷增加和中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)轉(zhuǎn)型之勢(shì)。

1、構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，首要是正確理解房地產(chǎn)的概念

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要都是圍繞商品住宅展開(kāi)。但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)發(fā)展，以及人民群眾生活居住提供空間場(chǎng)所和服務(wù)的行業(yè)。

構(gòu)建新發(fā)展模式，政府和企業(yè)都應(yīng)當(dāng)全面深刻理解房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，打破“住宅等同于房地產(chǎn)”，“房地產(chǎn)就是指住宅”的思想桎梏、制度桎梏。

2、構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，必須建立新發(fā)展業(yè)態(tài)的制度體系

房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)有各自特點(diǎn)和規(guī)律，如果僅沿用，或復(fù)制傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)思維、政策、金融支持等模式去發(fā)展新業(yè)態(tài)，必然導(dǎo)致種種問(wèn)題和困難的出現(xiàn)，無(wú)法有效支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)空間場(chǎng)所和服務(wù)的需求。

建立適應(yīng)不同業(yè)態(tài)的土地供應(yīng)、金融支持與經(jīng)營(yíng)監(jiān)管、銷(xiāo)售或租賃、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、質(zhì)量保障等體系，是房地產(chǎn)從業(yè)態(tài)維度創(chuàng)新發(fā)展模式的關(guān)鍵。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，必須服務(wù)好人民群眾美好生活需要和國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展的需求

以滿足人民群眾基本居住需求、改善型需求為導(dǎo)向，構(gòu)建起多層次住房供給體系；以科技創(chuàng)新推動(dòng)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新；以“雙碳”為指引，推動(dòng)綠色發(fā)展；以服務(wù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為導(dǎo)向，為工業(yè)、農(nóng)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)提供新的優(yōu)質(zhì)空間和場(chǎng)景……唯此才能構(gòu)建和推動(dòng)房地產(chǎn)新模式發(fā)展！

4、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要實(shí)現(xiàn)行業(yè)升級(jí)

建立和完善“綠色、責(zé)任、信用、科技”四位一體的發(fā)展體系，為房地產(chǎn)產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)力的提升提供有力支撐，從產(chǎn)品和企業(yè)行為上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展升級(jí)。

5、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要繼續(xù)關(guān)注縣域和縣城

以縣城為載體的新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興是國(guó)家戰(zhàn)略，近年來(lái)取得了顯著發(fā)展，但從整體來(lái)看縣城人口依然剛過(guò)縣域人口的20%，擁有巨大的空間。

縣域房地產(chǎn)新發(fā)展模式，不再是以往單一的商品住宅開(kāi)發(fā)，而是發(fā)揮縣域的比較優(yōu)勢(shì)，聚焦產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)，帶動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

三、新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的新內(nèi)涵

（一）新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任新要求

1、堅(jiān)定政治站位。堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，將黨建貫穿企業(yè)發(fā)展全過(guò)程、各方面,引領(lǐng)企業(yè)保持正確的方向。

2、與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)國(guó)家發(fā)展大勢(shì)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和地方發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

3、保障企業(yè)安全，更好履行社會(huì)責(zé)任。

企業(yè)自身的安全是企業(yè)發(fā)展和履行社會(huì)責(zé)任的前提。只有企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，才能保障股東和債權(quán)人的合法權(quán)益，才能為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位并保障員工的權(quán)益，才能按質(zhì)、如期的保交樓、保穩(wěn)定、保民生。

（二）新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任新內(nèi)涵

新時(shí)代新要求，為企業(yè)社會(huì)責(zé)任注入了新的內(nèi)涵。扮演好“中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的建設(shè)者、慈善公益事業(yè)的參與者、鄉(xiāng)村振興的推動(dòng)者、人民群眾美好生活的營(yíng)造者和綠色低碳發(fā)展的踐行者”五大角色，這既是新時(shí)代履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，更是提升企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要載體。

黨的二十大即將勝利召開(kāi)，新時(shí)代、新征程的號(hào)角即將吹響。黨和國(guó)家事業(yè)發(fā)展將有新要求、人民群眾將有新期待，我們的行動(dòng)將有新綱領(lǐng)、新方針。我始終堅(jiān)信，正確理解和落實(shí)新時(shí)代賦予房地產(chǎn)業(yè)的使命和任務(wù)，堅(jiān)定政治站位，以實(shí)際行動(dòng)踐行新時(shí)代社會(huì)責(zé)任新內(nèi)涵，克服短期困難，不斷提升產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和服務(wù)力，中國(guó)房地產(chǎn)10萬(wàn)億+的市場(chǎng)依然充滿無(wú)限機(jī)遇！

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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