蔡金強(qiáng)（奧陸資本總裁兼首席投資官）：謝謝主辦機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng)，今天很榮幸。

大家如果看這個(gè)主題，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)主題叫“明日之后”，這不是危言聳聽。去年5月份我?guī)鸵粋€(gè)機(jī)構(gòu)做這個(gè)題目的時(shí)候，我說的是至暗時(shí)刻準(zhǔn)備到來，當(dāng)時(shí)主持人還認(rèn)為我有一點(diǎn)悲觀，現(xiàn)在我這個(gè)題目叫明日之后，意思就是說房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正在面臨一個(gè)驚天動(dòng)地的狂風(fēng)暴雨式的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，所以整個(gè)局面非常嚴(yán)峻，我大概簡單說一下現(xiàn)在市場上發(fā)生的情況跟大概未來一年多的展望。

生死存亡之秋、強(qiáng)有力的救市勢(shì)在必行，還有一個(gè)展望，我分這三部分來說。

目前行業(yè)正在爆雷接近30家，接近整個(gè)行業(yè)銷售的2成左右。這個(gè)數(shù)字還是虛的，因?yàn)橛幸恍┕臼墙咏诒槐g，比如說世茂、融創(chuàng)等等，這是比較邊際性的。如果說把這些邊際性的嚴(yán)格來說，事實(shí)上真正行業(yè)爆雷的企業(yè)應(yīng)該有36—37家，應(yīng)該占到整個(gè)行業(yè)的3成多。3成多是怎樣的概念？因?yàn)樵蹅冞@個(gè)行業(yè)之前國企大概占了銷售額的4成左右，也就是民企大概是6成，也就是這些民企正式爆雷已經(jīng)接近一半，所以大家大概可以看到情況嚴(yán)峻的程度。尤其在這些民企前20名里面，基本上爆雷爆了一半以上，這是這個(gè)行業(yè)一個(gè)特別嚴(yán)峻的現(xiàn)狀。

行業(yè)現(xiàn)在除了債務(wù)爆雷以外，大量的地產(chǎn)公司都無法出報(bào)表，2021年的年報(bào)大概有一般地房企都沒有辦法出報(bào)表，或者審計(jì)師有保留的意見，或者說有經(jīng)營的擔(dān)心。這個(gè)事情事實(shí)上不太好解決，因?yàn)樗腥齻€(gè)問題，第一就是資產(chǎn)負(fù)債表的現(xiàn)金怎樣去界定？因?yàn)槿ツ觊_始發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金真正可用的部分是小到離奇的，這部分真實(shí)能動(dòng)用的可能只有報(bào)表上的10%左右，還有表外負(fù)債，這些都是很難解決的，這是一些會(huì)計(jì)報(bào)表的東西。

更為嚴(yán)峻的東西是這個(gè)，去年我在參加不同的論壇或者討論會(huì)的時(shí)候，我一直都是在強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)9月份、10月份市場還是可以救過來的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)更多是一個(gè)信用的問題，也就是這些地產(chǎn)公司公司債各方面大幅下跌，沒有辦法剛兌，當(dāng)時(shí)是可以救過來的，我的看法是，這個(gè)就像病人身體一樣，如果這個(gè)病出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，一旦轉(zhuǎn)移到銷售，銷售出現(xiàn)雪崩很難救回來?，F(xiàn)在這個(gè)病已經(jīng)從信用轉(zhuǎn)移到了銷售的血崩上面，所以這個(gè)問題就變得很難解決，因?yàn)橘Y金的缺口非常大，已經(jīng)不是放寬一點(diǎn)點(diǎn)了。而且這個(gè)病還比較嚴(yán)峻，1—4月份跌幅太驚人了，而大家別忘記地產(chǎn)公司資金來源有70%—80%都是來自于預(yù)售款，現(xiàn)在出現(xiàn)這么大的缺口，已經(jīng)從信用端向銷售端轉(zhuǎn)移，所以我覺得民企的生命是在跟時(shí)間賽跑，靠它自身造血功能的恢復(fù)應(yīng)該是很難做的。

所以這種情況下你要靠擠牙膏政策的放松把市場救回來應(yīng)該是不可能的，現(xiàn)在真正能熬過這個(gè)大風(fēng)暴的民企兩只手都數(shù)得過來的，所以這個(gè)情況民企基本團(tuán)滅的，民企的生命是在跟時(shí)間賽跑，而政策是在擠牙膏的進(jìn)行。銷售的血崩造成的資金缺口不是放一點(diǎn)按揭就可以彌補(bǔ)的，現(xiàn)在的問題是銷售什么時(shí)候能回暖？而且現(xiàn)在還有一個(gè)比較嚴(yán)峻的東西，就是整個(gè)房地產(chǎn)公司3月份美元債出現(xiàn)了一個(gè)剛兌高峰期，下一個(gè)高峰期是7月份，哪怕熬過了3月份，7月份的檻怎么過，這也是一個(gè)很大的問題。所以我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)靠自身的恢復(fù)是非常困難的時(shí)候，所以我個(gè)人覺得在這個(gè)時(shí)候一些更為猛烈的救市應(yīng)該是可以期待的，除了限購、限貸、按揭貸，開發(fā)貸，在未來一個(gè)月更為猛烈的政策是可期的，如果不出來的話應(yīng)該是會(huì)團(tuán)滅的，哪怕現(xiàn)在事實(shí)上已經(jīng)接近團(tuán)滅的狀態(tài)。所以在未來的一個(gè)月，我們覺得應(yīng)該可以看到一些重點(diǎn)政策的出臺(tái)。

我再說一說潛在性的一些政策。

我們覺得在未來一個(gè)月左右應(yīng)該會(huì)見除1線、極少數(shù)1.5線城市以外，大部分城市都會(huì)放開限購、限貸政策，現(xiàn)在像福州、哈爾濱、鄭州、蘭州這些都已經(jīng)出了類似的政策，這兩年蘇州跟南京都有局部放開，蘇州跟南京是比較有代表性的，因?yàn)檫@兩個(gè)是1.5—2線里面比較重要的城市，所以后續(xù)可以期待2線城市，甚至1.5線城市在限購方面會(huì)放開。

政府在土地方面也會(huì)有一些更有利的政策，比如說限價(jià)，土地垮支付方式。降低降準(zhǔn)，在按揭開發(fā)貸發(fā)力補(bǔ)充流動(dòng)性。甚至未來一個(gè)月，我們覺得預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)該包括局部性的放開一些，因?yàn)檫@個(gè)東西屬于不放開嚴(yán)格性很少有地產(chǎn)公司能夠存活下來。長期一點(diǎn)，像金融穩(wěn)定基金也在進(jìn)行的過程當(dāng)中，而且這一兩天我得到一個(gè)信息，政府在退稅方面也在加強(qiáng)，最近有不少房企應(yīng)該都有收到政府的一些退稅。比如說那個(gè)項(xiàng)目之前是虧損了，可是他提前交了很多土征稅或者其他稅收進(jìn)去，以前是拿不到，現(xiàn)在都有一定程度的返還，所以我估計(jì)在未來一個(gè)月會(huì)出現(xiàn)非常猛烈的救市。但是我個(gè)人也傾向比較悲觀的，因?yàn)槲覀€(gè)人覺得輕微有點(diǎn)來不及，這不是悲不悲觀，而是事實(shí)上就是這樣一個(gè)情況，而且疫情讓整個(gè)樓市小陽春推遲了。當(dāng)時(shí)我覺得5月份會(huì)有小陽春，現(xiàn)在覺得5月份或者6月才有小陽春，因?yàn)橐咔樽屼N售的回款推遲了大概兩個(gè)月左右，但是5月底或者6月份還是有小陽春，因?yàn)榍懊胬塾?jì)了太多潛在性的需求，再加上大量政策出來，所以在銷售上應(yīng)該在5月底6月應(yīng)該還是能看到一些小陽春。

一二線城市率先反應(yīng)，二手房會(huì)更加明顯。為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在太多公司爆雷，尤其民企。真正行業(yè)的銷售回暖可能要到四季度中后期了，也就是10月、11月，因?yàn)?、6月份的回暖也只是一個(gè)小陽春而已，后面可能還會(huì)重新起起伏伏，真正的回暖得到年底，年底可能才會(huì)全面性的回暖。

到時(shí)候的回暖除了一些政策的驅(qū)動(dòng)以外，還有另外一個(gè)主要的因素是因?yàn)楣?yīng)大量的銳減，造成一二線城市供應(yīng)大量不足，這樣才可能會(huì)催生全面性一線城市、二線城市在今年年底的回暖，所以這個(gè)回暖真正的時(shí)期大概要到四季度左右，這對(duì)于房企來說，尤其是民企來說是非常非常困難的一個(gè)情況，這也是我們?yōu)槭裁幢容^悲觀的，也就是陸續(xù)會(huì)有一些民企爆雷，因?yàn)閷?shí)在是未必能撐到那個(gè)時(shí)候。

我們覺得去年下半年跟今年是海嘯式的供給側(cè)改革，大量的民企會(huì)退出市場或者被淘汰出去，這可能也是政府想去杠桿、去泡沫的手段，這也沒有辦法。另外國企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場的主導(dǎo)，整個(gè)市場明年之后大概國企跟城投會(huì)成為整個(gè)市場銷售的主導(dǎo)力量，以前民企占2/3，可能以后國企、城投會(huì)成為2/3。

最后說一句，民企也沒有必要非常悲觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就是一個(gè)周期性的行業(yè)，有時(shí)候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，前二十年可能是民企大行其道，這幾年可能是國企或者城投，但是過幾年以后整個(gè)行業(yè)找到新的平衡以后，民企的生命力又會(huì)煥發(fā)出來。所以我個(gè)人覺得沒有那么悲觀，只不過在這一段時(shí)間，中短期會(huì)有大量的民企被淘汰，而存活在之后事實(shí)上又會(huì)煥發(fā)出新的生命力。

謝謝！