主持嘉賓：

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長 韓世同先生

上海證券有限責(zé)任公司首席分析師 金文曦先生

討論嘉賓：

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理 王英臣先生

中海商業(yè)OFFICEZIP全國高級總監(jiān) 李雪瑞女士

韓世同：大家好，剛剛聽了蔡云秘書長，還有劉愛明他介紹產(chǎn)業(yè)園方面的發(fā)展，我們看到蔡云秘書長從理論方面，從指導(dǎo)、原則這方面為大家探討多元化破局它的可能性以及它的風(fēng)險所在，我覺得講得非常透徹，因為他站在全國的視角上去探討這個事情。劉愛明先生前幾年也主持過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的論壇，我們剛剛一看這幾年他完全沒有閑著，跟華潤，跟政府一起做了大量的產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園其實是非常非常難做的事情，我看到劉總他甚至提出來，即便是銷售型的也可以持續(xù)發(fā)展，我覺得這個是非常好的。

關(guān)于多元化，我們幾乎看不到很多的成功先例，包括恒大很多的問題也出在多元化上面，所以多元化我們一定要來探討，怎么樣把多元化跟專業(yè)化結(jié)合到一起，我覺得盲目的多元化恐怕是找死，要是不做轉(zhuǎn)型，不做多元化可能是等死。再一個肯定不能用住宅地產(chǎn)的思維去開發(fā)，其實除了商品住宅，其他都差不多是產(chǎn)業(yè)的，就是不可以快速周轉(zhuǎn)的，就是要一次性大額的投資，要靠慢慢的回報。所以我剛剛聽劉總介紹的一些非常好的經(jīng)驗，包括前幾年我跟黎總一起去凱德拜訪，它就是用私募REITs來做的，幾乎好的項目可以不用銷售，所以我覺得要創(chuàng)新融資模式。前幾年我們也強(qiáng)調(diào)，不能要用債務(wù)融資，能不能用股權(quán)融資，其實REITs就是私募基金的方式，你如果有能耐就領(lǐng)頭，你看華潤其實就是非常有勢力。張一平好像跟啟迪也沒有合作下去，啟迪沒有強(qiáng)大資金做支撐的話，你要發(fā)展產(chǎn)業(yè)談何容易，恒大也是沒有實力，我覺得不能太多面的發(fā)展，選一個賽道就不錯了。香港很穩(wěn)定，它可能通過住宅地產(chǎn)發(fā)展之后自己搞一個寫字樓，寫字樓肯定是重資產(chǎn)，這樣負(fù)債率也不超過30%，這個就非常好。

我就先說這么多，一會兒我介紹一下中海和唐總這里，我現(xiàn)在把主持交給我的拍檔金文曦先生，他是上海證券首席分析師，由他來主持一下，一會兒由金地的王總先談?wù)劊覀兲接懸幌略趺礃悠凭?，既不找死，也不等死?/p>

金文曦：剛剛韓會長提到這次疫情影響蠻大的，我本人也是因為在上海，封得比較厲害，現(xiàn)在處于一個觀察階段，此次也是非常榮幸能夠參與到觀點年度論壇的交流和主持活動。

我想簡單講幾個點，也引出后面金地的王總。

首先剛剛韓總提到了多元化，從資本市場角度來講多元化這一塊，過去幾年大部分房企經(jīng)歷了黃金十年的圈地運(yùn)動，這樣的情況下，實際上當(dāng)時的使臣傾向于規(guī)模體量比較大的，同時也是利用資本市場，利用債務(wù)杠桿起來了房企。在去年年度策略當(dāng)中我們也提到關(guān)于整個杠桿周期，從早期的債務(wù)杠桿到權(quán)益杠桿，也就導(dǎo)致了去年恒大的爆雷事件，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈下屬大量企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)。我們自己判斷，也是從未來十年當(dāng)中比較大的點就是權(quán)益杠桿，權(quán)益杠桿這一塊也引申到王總提到的代建，我們自己判斷代建其實是屬于權(quán)益杠桿達(dá)到一個極致水平的標(biāo)志。大家知道，從2017年開始整個土地價格上漲之后，實際上大量的房企采用了合作拿地，權(quán)益杠桿相對來講各家使用比較多，特別是資金實力不是非常雄厚，但在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ钠放瓶诒?，區(qū)域范圍內(nèi)有一定客戶資源的房企，他們可以通過輕資產(chǎn)，包括小股權(quán)的方式進(jìn)行操盤，或者進(jìn)行合作開發(fā)。

這個問題我們自己覺得，大的趨勢肯定是往這個方向去走，但是近兩年，特別是這段時間房地產(chǎn)信用爆雷這邊，權(quán)益杠桿也會受到一些影響，有兩個原因：第一個這波爆雷之后，今年上半年出的并購貸，往往接可能的項目端小股權(quán)可能只有20%或者10%的水平，這里面涉及的利益方會比較多，這也是我們自己感覺從集中供地之后，更多的國企和央企更傾向于拿集中供地項目的主要原因。

回到多元化的角度來講，傳統(tǒng)的杠桿已經(jīng)在往輕資產(chǎn)方式去走，經(jīng)營方式上多元化的點可探索的也比較多，比如說產(chǎn)業(yè)園模式以及做得比較多的像香港靠攏的商業(yè)管理模式，包括國外地產(chǎn)金融、地產(chǎn)基金的模式。再加上前兩年開始，包括今年REITs這一塊，我們也從幾個方面來看。

第一個是從整個大的多元化的背景，首先還是集中在一個點，就是從自己優(yōu)勢區(qū)域做拓展，千萬不要貿(mào)然進(jìn)入一些看似很好的領(lǐng)域，因為從很多的經(jīng)營層面上來講，可能覺得挖一些人過來就能做，實際上不是這樣的，第一個還是要有標(biāo)桿項目做支撐，第二個還是要因地制宜進(jìn)行相應(yīng)的配套，所以還是要結(jié)合各家房企自身過往的運(yùn)營經(jīng)驗以及資源優(yōu)勢來做布局，這是我們比較關(guān)注的第一個點。

第二點就是目前從各個領(lǐng)域當(dāng)中資本市場比較關(guān)注或者說可能會在市場得到大估值的領(lǐng)域。其實產(chǎn)業(yè)園這個模式應(yīng)該來說不是說非常新穎，這些年多這么多家企業(yè)無論重的、輕的都做過，我們研究下來大家對于產(chǎn)業(yè)園類的資產(chǎn)還是比較謹(jǐn)慎，包括對相應(yīng)的股權(quán)投資。大家都知道其實產(chǎn)業(yè)勾地還是比較容易的，后期能不能形成正向循環(huán)還是值得去詳細(xì)探討的，而且它的可復(fù)制性并沒有大家想象的那么強(qiáng)。所以這個領(lǐng)域我們覺得多元化現(xiàn)在的壓力還是不小，可能現(xiàn)在以國企和民企合作的項目會比較多，大家單一項目出表上市的估值，或者資金募資能力會更好一點。

再一個就是資本市場非常熱的物業(yè)管理板塊，包括商業(yè)管理板塊。這兩塊我們自己感覺，經(jīng)歷了這么一波周期，應(yīng)該說從2018年之后其實整個市場還是非常熱的，到了這兩年，特別是當(dāng)它的地產(chǎn)集團(tuán)母公司開始出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)之后，首先可能會拋售相應(yīng)的物業(yè)管理的資產(chǎn)；第二個是可能會出現(xiàn)相應(yīng)的物管和地產(chǎn)母公司之間現(xiàn)金流關(guān)聯(lián)性的業(yè)務(wù)問題，這一點也導(dǎo)致了去年整個板塊出現(xiàn)了比較大的問題，所以這個板塊還是要精挑細(xì)選，特別是今年還會有幾家龍頭大公司，包括像萬科或者其他大公司陸續(xù)會上，這也是一個板塊最后一個投資的機(jī)會了。

第三個多元化的領(lǐng)域，我們自己覺得也是目前方興未艾的，就是后面王總會提到的代建這一塊。代建從上市標(biāo)的來講還是比較少的，最早上的是綠城代建。代建領(lǐng)域剛剛也提到了，我們把它看成一種輕資產(chǎn)或者是權(quán)益杠桿，到一個極限水平之后可以進(jìn)行輸出的一個模式。我們可以看到代建這一塊目前各家房企在體系內(nèi)都在進(jìn)行培育和嘗試，真正實現(xiàn)規(guī)?；腿珖妮敵鱿鄳?yīng)來講還不是特別多，我們自己感覺有幾個點：

第一從第三方數(shù)據(jù)來看，龍頭公司的市占率還是偏高的，這樣對很多經(jīng)營者是有很多壓力的。

第二個像這一類公司，首先從母公司來講已經(jīng)實現(xiàn)了2000多億的銷售規(guī)模了，兄弟公司或者是子公司代建這一塊，目前首先立足長三角區(qū)域，再往全國化擴(kuò)張過程中綠城的品牌還是打得比較響。代建這一塊一個是操盤能力，再就是前端后端一體化解決方案，包括后端銷售能夠使用代建方的品牌，這個也是比較大的亮點。

第三個就是代建市場出現(xiàn)了一些新的變化，第一個是政府代建這一塊開始大量放量，也是結(jié)合到近期各級政府提到了保障房和公租房、廉租房的修建計劃。

我就講到這里，從具體業(yè)務(wù)端有請金地的王總詳細(xì)介紹，謝謝！

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣，金地管理是金地集團(tuán)下面管理的代建業(yè)務(wù)平臺，我從三個方面跟大家分享：第一個我理解的未來房地產(chǎn)行業(yè)多元化的趨勢；第二個就是在現(xiàn)在市場背景之下，現(xiàn)在行業(yè)背景之下輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)在市場的參與里面，主要參與的主體和呈現(xiàn)，它的作用會是怎么樣的；第三個講講代建或者開發(fā)管理公司這一類的主體現(xiàn)在的發(fā)展和現(xiàn)在做的業(yè)務(wù)量，以及我們所謂的代建公司的多元化整體的路徑。

從我本人來說我有金融公司的經(jīng)驗，有房地產(chǎn)重資產(chǎn)投資的經(jīng)驗，現(xiàn)在在做輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)。在我理解多元化無外乎有三個方向：

一個是剛才各位嘉賓都提到了，未來和過往其實很多的地產(chǎn)同行都是跨界做多元化，跨界有成功的，有不成功的，其實挑戰(zhàn)更多是新興能力和整體戰(zhàn)略眼光。

第二個多元化更多是從整體的房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說把業(yè)務(wù)做寬，我們知道同業(yè)態(tài)角度，從品類角度是一種口徑，我們知道從住宅開始，很多同行已經(jīng)涉及到大的商業(yè)地產(chǎn)，包括辦公、商場，整體承租這一類的。還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資，包括有一些體育類地產(chǎn)的投資，教育地產(chǎn)的投資，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資，這個是整體把業(yè)務(wù)面做寬。我們現(xiàn)在還有一類，在整體房地產(chǎn)里面做深，在產(chǎn)業(yè)鏈里面我們知道從一個地產(chǎn)項目，不管是持有型的，銷售型的，從金融產(chǎn)品入手，從基金入手，從開發(fā)管理入手，到未來運(yùn)營管理、物業(yè)管理，包括家裝服務(wù)，包括全程代建服務(wù)，這是一個做深的角度。

現(xiàn)在有些企業(yè)多元化是在爭取多寬的方向，可以是重資產(chǎn)做寬，也可以是輕資產(chǎn)做寬。做深的角度更多是基于歷史上的經(jīng)驗積累和專業(yè)積累，或者之前團(tuán)隊經(jīng)驗積累，沿著產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行做深的安排。

再一個現(xiàn)在行業(yè)出現(xiàn)了一個拐點階段，也就是說現(xiàn)在有幾個關(guān)鍵詞，第一個行業(yè)在降杠桿，行業(yè)低毛利時代基本出現(xiàn)，這個會帶來幾個變化：一個我們知道整體房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模從趨勢來說是長期維持頂部，或者維持一定規(guī)?；A(chǔ)上運(yùn)行的，這就會帶來整體社會上投資主體的多樣化。原來開發(fā)商是大而全，不管是售的還是持的，高杠桿之下其實都是開發(fā)商的角色從事這樣的主體。但是現(xiàn)在投資主體多元化在發(fā)生，一個是國企、政府在下場，不管是產(chǎn)業(yè)類還是工業(yè)類的投資。第二個剛才提到高杠桿之下現(xiàn)在要往低杠桿去轉(zhuǎn)，我們?nèi)绻凑瞻l(fā)達(dá)國家歷史階段來說，債轉(zhuǎn)股的投資，社會資本以權(quán)益性投資開始進(jìn)入房地產(chǎn)。在這個基礎(chǔ)上我們知道會出現(xiàn)整體的管理賦能和對外輸出，自動會帶來輕資本的業(yè)務(wù)，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下會出現(xiàn)變化。輕資產(chǎn)輸出有開發(fā)專業(yè)型的輸出，有運(yùn)營管理型的輸出，有資產(chǎn)管理型的輸出，這是未來一個輕資產(chǎn)的方向。

第三個點，大家知道代建整體的方向或者市場上比較多的是商住代建和政府代建，這是市場上占比很大的方向。但從長期來說，存量和增量兩個會有一個整體逐步傾向的方向。金地整體多元化的發(fā)展方向，我們承接集團(tuán)成功的管理經(jīng)驗、管理體系，嫁接兄弟公司的管理資源，我們其實是想在代建這一塊尋找第二曲線和新賽道，我們現(xiàn)在是代建+運(yùn)營和代建+資本，這是一些方向。包括我們在找我們的新賽道和第二曲線，也尋找在代建領(lǐng)域新的方向，比如說我們做產(chǎn)業(yè)園+運(yùn)營的代建服務(wù)，比如說存量改造的市場做一些代建服務(wù)嘗試。最后兩點，我們也在做村集體或者是集資建房類的代建服務(wù)，包括一些城市地標(biāo)的代建服務(wù)。所以現(xiàn)在輕資產(chǎn)正當(dāng)其時，而代建是一個良好的出路。

韓世同：謝謝。中海其實在住宅開發(fā)這一方面非常厲害，如果說萬科是北大生的話，中海就是清華生，一個是理科生，一個是文科生。剛才有一些綜合指標(biāo)方面，住宅發(fā)展的非常非常好，但是近幾年中海也開始轉(zhuǎn)向商業(yè)，我看唐總介紹過，他們現(xiàn)在有幾百萬的寫字樓，這次就由李總代替唐總介紹一下。

李雪瑞：謝謝各位嘉賓，我是來自中海商業(yè)的李雪瑞，今天受唐安琪總的委托，非常榮幸來到今天這個圓桌論壇，我非?？斓慕榻B一下我們公司以及我們所做的業(yè)務(wù)。

中海商業(yè)主要負(fù)責(zé)中海地產(chǎn)旗下持有型的辦公、購物中心、酒店，還有長租公寓這些業(yè)態(tài)。今天我們的主題叫做多元破局，我覺得多元破局對我們來講第一個要找到錨點，而我們的錨點就是聚焦本來的業(yè)務(wù)本身。以我們團(tuán)隊所在的中海商務(wù)業(yè)務(wù)為例，中海商務(wù)持有一千萬體量的商業(yè)項目，其中辦公這一塊已經(jīng)運(yùn)營的項目接近400萬平米。2016年通過商務(wù)辦公的發(fā)展，目前已經(jīng)在全國布局了30多個城市。

我們所謂的這個錨點是什么？并不是今天有疫情就做多元破局。在2016年時候我們就在做自己本身業(yè)務(wù)的破局。2016年我們就捕捉到辦公其實發(fā)生了一些改變和變化，所以我們創(chuàng)立了自己的自有辦公品牌OfficeZIP，目前經(jīng)過6年的發(fā)展，OfficeZIP集中的多種業(yè)態(tài)，同時孵化了自己的會議中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌。應(yīng)該來講，我們都是抓住辦公商務(wù)客群的錨點做多元布局，所以O(shè)fficeZIP變成目前國內(nèi)業(yè)態(tài)最豐富的自有辦公平臺。

前面兩位專家講的是業(yè)務(wù)橫向的發(fā)展，去年開始在中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)方面做了非常多的努力，不僅僅是在自己樓里面，我們也在別的業(yè)主方里面，比如說去年拿了北京非常核心地段西二環(huán)的一個項目，是原來的華聯(lián)商廈的一個城市更新項目，進(jìn)行了全新商業(yè)模式商辦聚合體的改造。除了橫向上面的發(fā)展，在縱向上面也做了一些新的探索和嘗試，業(yè)務(wù)本身現(xiàn)在來講是一些小創(chuàng)新，什么叫小創(chuàng)新？就是結(jié)合業(yè)務(wù)本身，其實我們服務(wù)的辦公人群是有一些小的幸福感的，比如說最近疫情的原因，所以我們同步做了一個特別有趣的探索和嘗試，我們邀請居家辦公的人群來參與我們的打卡式的趣味體驗，來了解每天在居家辦公里面每一位個體他的一些辦公效率的變化，對于空間理解的變化以及對于未來趨勢的一些前瞻性的體驗，為未來的辦公產(chǎn)品研發(fā)和行業(yè)趨勢提出一個判斷，我覺得這就是一個趨勢的小創(chuàng)新。

當(dāng)然我們認(rèn)為未來的創(chuàng)新還有什么呢？一定要結(jié)合我們大的國家方針和策略，比如現(xiàn)在的低碳，比如說現(xiàn)在的ESG，我們現(xiàn)在所有新項目都是圍繞著低碳產(chǎn)品的發(fā)展來去做的，在不確定世界里面低碳一定是確定的多元化的抓手。

韓世同：非常感謝各位表達(dá)的意見，雖然現(xiàn)在嘉賓數(shù)量比較少，但是也能夠從中海、金地，還有上海證券的視角上透視一下多元化的路徑，謝謝大家。