劉愛明（中城新產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司董事長）：謝謝，觀點論壇每年我都參加，大家知道后來我只有出來做產(chǎn)業(yè)，6、7年我一路都是講窄門，因為這條路沒那么好走，就要很堅定的走下去，每年我們都不斷實踐，不斷有一些新的體會，業(yè)務(wù)上不斷也有一些新的結(jié)果，今天利用這個機會跟大家匯報一下。

前面我在論壇當(dāng)中說了這個觀點，2015年我出來創(chuàng)業(yè)的時候體會非常非常深，從銷售為主轉(zhuǎn)為運營為主。我覺得房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個黃金行業(yè)，這個在中國來說至少二十年，三十年都是這樣一個行業(yè)，我們做的模式要跟原來不一樣，原來可能以銷售為主，這就是制造業(yè)的模式，買原材料，買生產(chǎn)產(chǎn)品，然后把它賣掉，但是今天沒有多少可以賣的住宅，量已經(jīng)非常少，所以接下來就是運營為主，持有一個項目進(jìn)行運營，從城市不斷增值到資產(chǎn)不斷增值，我們要有這么一個過程，所以接下來就是運營為主。

所謂運營，不是普通房地產(chǎn)所說的，更多是空間的運營和商場的運營，酒店的運營，寫字樓的運營，產(chǎn)業(yè)園的運營，文旅項目的運營等等，它是這樣一些運營，這個方面能力的要求就很高了，大家比較熟悉的商業(yè)運營在中國兩只手是可以數(shù)得過來的，如果運營做得不好這個商場就不賺錢，如果做成像萬象城這樣的，運營就非常值錢。比如萬象生活有一千多億的市值，實際上萬象生活就是住宅的物業(yè)管理+商業(yè)運營，因為它的商業(yè)運營做得非常好，所以市場會給予比較高的估值，所以我覺得未來是要變成這么這樣一個為主。

我是做產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)業(yè)園的運營是做什么呢？我們拿智能硬件園區(qū)行業(yè)來說，我們做一個智能硬件園區(qū)有什么服務(wù)呢？我們有一個智能降本的服務(wù)，比如說在手機前期設(shè)計階段通過設(shè)計降低成本，這是一個很專業(yè)的服務(wù)，這兒就不細(xì)講了。我們還做了一個智能硬件加速器，快速的資源對接，是全環(huán)節(jié)供應(yīng)鏈的一個平臺。我們還有分析中心，這是解決市長的問題，就是你能不能幫助硬件企業(yè)打開銷路，打造訂單。還有傳統(tǒng)的金融服務(wù)，還有一個中城金服技術(shù)服務(wù)，這方面我們能力很強，在機器視覺、動態(tài)穩(wěn)定性、智能測試能力都很強的。

圍繞智能硬件這個企業(yè)，我們解決它的設(shè)計成本的問題，解決訂單的問題，解決金融服務(wù)的問題，解決技術(shù)問題，這個稱之為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，圍繞這個行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。還有傳統(tǒng)的企業(yè)服務(wù)，比如說物業(yè)管理，企業(yè)管理、知識產(chǎn)權(quán)、工商稅務(wù)，把這兩個加起來是一個園區(qū)的運營服務(wù)，這個原來講過了。實際上談到這些事，就跟我們房地產(chǎn)運營相差太遠(yuǎn)了，今天我利用這個機會也說一下窄門之路，踐行漸寬。

我們跟華潤成立了一個重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，叫華城，做產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目。我們還做了一個全流程業(yè)務(wù)服務(wù)，這都是跟華潤成立的合資公司。還有一個是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但實際上是中資產(chǎn)，這一塊大概有一百多萬的規(guī)模。我們走窄門之路背后都是一套專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)體系。這三個業(yè)務(wù)現(xiàn)在都有規(guī)模，有盈利，我們可以看清晰看到它未來得發(fā)展和市場需求，這一塊作為我們來說就是在市場變化當(dāng)中處于有利的位置。

下面我簡單把這三個業(yè)務(wù)跟大家簡單匯報匯報。

跟華潤置地那邊的合作，我們希望打造一個華潤置地的產(chǎn)業(yè)平臺，重的側(cè)重于產(chǎn)業(yè)載體的開發(fā)，輕的側(cè)重于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的運營，大概是這樣一個邏輯。對于這個平臺我們有一個定位，希望做成專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)商，服務(wù)中國制造轉(zhuǎn)型升級，這是我們創(chuàng)業(yè)最開始的初心。我們現(xiàn)在聚焦兩個領(lǐng)域，一個是健康領(lǐng)域，還有一個是智慧領(lǐng)域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等這些。幾大產(chǎn)業(yè)，我們做了很大的服務(wù)平臺。

具體到這兩個公司，因為我們現(xiàn)在運營的大概有300多米的規(guī)模，我把這個公司說得稍微具體一點，再通過一些項目跟大家說一說。

我們跟華潤這個平臺希望打造全鏈條的服務(wù)，華城是全流程的服務(wù)，我們從最開始的產(chǎn)業(yè)定位到產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)，到招商咨詢業(yè)務(wù)，實際上我們招商是前置，然后到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，建立一套服務(wù)體系。然后才到設(shè)計，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始設(shè)計，在甲方建造階段提供產(chǎn)業(yè)招商。我們希望以產(chǎn)業(yè)生態(tài)可落地為目標(biāo)，產(chǎn)業(yè)調(diào)研微機室，產(chǎn)業(yè)政策為支持，產(chǎn)業(yè)運營體系構(gòu)建為路徑，產(chǎn)業(yè)聯(lián)名資源鏈接和導(dǎo)入為策略，行業(yè)影響力打造為招商及服務(wù)抓手，我們現(xiàn)在比較多的是跟地方政府取得一些合作，當(dāng)然跟開發(fā)商也有合作，這個主要是圍繞智慧產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，打造的“潤慧”系列。

因為大家總在說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我覺得今天在這個時點說我們做一個新的領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我覺得還是要初心要正。大家問我為什么要跟華潤合作，我體會最深的是除了華潤作為央企的品牌、資源這些之外，對我來說最重要的你真的是做產(chǎn)業(yè)+的過程，這一個很重要，如果真的做產(chǎn)業(yè)那就是剛才說的那一套產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系要不要下功夫，這也是我剛才在圓桌論壇說的觀點。我們房地產(chǎn)發(fā)展到今天，它的問題可能更多的是究竟什么是房地產(chǎn)，你做的是什么玩意，這個我們要有清晰的認(rèn)知，如果認(rèn)知上有模糊，有片面，有扭曲未來就會出這樣那樣的問題。

我舉幾個例子，第一個是廣州潤慧科技園，對我們來說最重要的還是服務(wù)體系，我們也拿了很多獎，當(dāng)然最重要的是背后有這樣一套服務(wù)體系，是以電子信息為主的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，你給產(chǎn)業(yè)園的客戶提供什么樣的專業(yè)服務(wù)，這可能是根本，在這兒也沒有時間細(xì)講，如果大家有興趣了解可以后面再交流。這個項目已經(jīng)建成了，我們從頭到尾服務(wù)到尾。這里有一個很深的體會，傳統(tǒng)的開發(fā)商比較直接，你幫我招商，我想說的是前端你不讓我參與，后端讓我招商是很難的，武功都廢了一半，所以核心是開始就要參與，甚至在設(shè)計之前就參與，不能把設(shè)計定完了再談?wù)猩?，這個邏輯上不對，這是一個體會。這個園區(qū)第一期已經(jīng)開發(fā)完了，招商的結(jié)果也非常好，基本上就是規(guī)上企業(yè)。

這個是華南生命健康科技產(chǎn)業(yè)園，這個產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)純度在惠州排第一，80%都是醫(yī)療企業(yè)，也是一個規(guī)上企業(yè)。實際上從投資回報來看，各個方面的指標(biāo)都是不錯的，這就是一個很好的業(yè)務(wù)，滿足了政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不要利用產(chǎn)業(yè)跟政府談判，政府賣產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)都是虧錢賣的，它希望你作出產(chǎn)業(yè)特點來，如果做不出產(chǎn)業(yè)特點建議你別做，它一定會有矛盾，政府要的東西你不給他，你想要的東西必須拿到手，這個玩不下去，大家應(yīng)該有這樣一些思考。我們打造這個模式以后，我覺得是一個持續(xù)的模式，我就是純做產(chǎn)業(yè)的。

最后還有一個項目就是深圳坪山的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項目，是全持有的，我們做的就是制藥。這個行業(yè)的特點就不細(xì)說的，它更多也是體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的特點，從供給系統(tǒng)、配套、廢水處理、?；穫}庫，一直到四廢排放等等這一套東西都有。建設(shè)完了還要運營，核心是運營，能不能把這個租滿，能不能把產(chǎn)業(yè)特點做，因為REITs的產(chǎn)品大家看重的是長期穩(wěn)定的收入，否則大家很難相信你有長期的未來。

剛才舉的幾個項目都是盈利不錯的產(chǎn)品，并且是可持續(xù)的，我覺得這個是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的正道。

今天利用這個機會跟大家做了這些匯報，謝謝！