蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長）：尊敬的各位同行，大家下午好！

一年一度的聚會我們終于在特殊的日子里頭以這樣特殊的方式匯聚在一起了，今年我們討論的問題仍然是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化的問題，接下來我們可以從我的研究，從我們協(xié)會對多元化問題的一些思考可以給大家提供一個共同探討的基本。

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了多元化的時代，實際上是老生常談的。在大概2010年的時候就有一些企業(yè)已經(jīng)參與到房地產(chǎn)多元化的運動當(dāng)中、活動當(dāng)中，但是現(xiàn)在目前我們也遇到了一個非常緊迫的形勢，調(diào)整策略、適應(yīng)市場發(fā)展是我們每一個企業(yè)要思考的問題，我今天就從多元化的角度跟大家共同探討一下多元化的發(fā)展問題。

首先我們知道多元化的發(fā)展取決于整個產(chǎn)業(yè)的成熟發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了成熟發(fā)展的軌道，我們可以看剛剛過去的一季度之內(nèi)，1—2月份我們整個商品房的銷售大概是1.5億平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%，商品房銷售額1.5萬億，同時也在下降。但是這個數(shù)據(jù)當(dāng)中百強房地產(chǎn)企業(yè)占到6成。我們可以回顧一下從2016年開始百強房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額、份額快速增長到40%，同時在2018面的時候占到了58%了，所以我們可以看到行業(yè)的集中度是越來越強了。在這種情況下我們可以看到一個行業(yè)的集中增強，說明這個行業(yè)的發(fā)展是聚集性非常高的一個發(fā)展。

第2個標(biāo)志就是我們房地產(chǎn)行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展也進(jìn)入到一個高速發(fā)展的階段。我們知道數(shù)十年的房地產(chǎn)開發(fā)，除住宅以外，開發(fā)企業(yè)把依托業(yè)務(wù)資源，城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商變得更加順理成章了。我們在商業(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、養(yǎng)老、文旅、健康等方面都做了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更愿意圍繞房子來進(jìn)行多元化的發(fā)展，這是我們發(fā)展的一個很大的特點。

第二點從整個產(chǎn)業(yè)生命周期來看，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的顯著，我們整個房地產(chǎn)行業(yè)處于從成長期到成熟期的過渡階段，行業(yè)集中度也越來越提升了，這是我們多元化市場發(fā)展的一個因素。

第2點就是存量市場是企業(yè)多元化開拓的基礎(chǔ)，房子是一切的載體。我們可以看到以住宅開發(fā)的企業(yè)有一部分轉(zhuǎn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃地產(chǎn)、小鎮(zhèn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的拓展。比如說像行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科，它主要集中于萬科的物業(yè)、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)、物流倉儲等等服務(wù)，所以在物業(yè)的板塊萬科提出了總的綜合性資產(chǎn)服務(wù)計劃實現(xiàn)了業(yè)主利益最大化。我們一些綜合性的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房為基礎(chǔ)開展多種行業(yè)的銷售模式或者是運營模式，我們開發(fā)企業(yè)在整個全新的賽道當(dāng)中也有它們的一個長足發(fā)展。比如說融創(chuàng)做的融創(chuàng)文旅城，碧桂園企業(yè)做到了地產(chǎn)、機器人、農(nóng)業(yè)三大板塊的布局，所以開發(fā)企業(yè)這種布局很早就意識到了，也在開發(fā)中不斷發(fā)展。

我們開發(fā)企業(yè)認(rèn)識到從簡單的賣房子，原來的住宅地產(chǎn)銷售掉以后交給物業(yè)進(jìn)入市場，到現(xiàn)在把賣房子轉(zhuǎn)變成房子如何價值最大化，我們的開發(fā)企業(yè)從2007年開始就涉入到了商業(yè)地產(chǎn)。所以2007年以來大型開發(fā)企業(yè)都高調(diào)提出持有性物業(yè)的比例。以前持有物業(yè)收入在5%以下，可是我們看現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例越來越高，大家看到這是我們未來發(fā)展的一個渠道。

所以我們從簡單賣房子把房子最大化，我們認(rèn)識到在整個管理運營存量資產(chǎn)的時候，運營管理是能夠提高整個房地產(chǎn)價值一個最根本的出路，所以運營管理可以有效的通過租金收入，通過運營收入，提高運營能力，使我們的物業(yè)得到一個增值和保值，同時我們更可以在整個運營收入當(dāng)中把我們的資產(chǎn)證券化引入，實行退出。

所以現(xiàn)在整個來講，商業(yè)地產(chǎn)也好，寫字樓也好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也好等等這些沉淀下來的物業(yè)都在開發(fā)企業(yè)的思維當(dāng)中、轉(zhuǎn)型當(dāng)中、多元化當(dāng)中得到一定的發(fā)展，這是我們市場發(fā)展多元化存在的基礎(chǔ)。

我們想討論的是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略的意義，就是為什么要發(fā)展企業(yè)的多元化，為什么要做企業(yè)戰(zhàn)略的多元化發(fā)展？

首先房地產(chǎn)企業(yè)多元化它的戰(zhàn)略發(fā)展是一個全面型的，它要有效分散企業(yè)的風(fēng)險，多元化的經(jīng)營策略可以把市場風(fēng)險進(jìn)行有效分散，比如說多元化的投放可以使企業(yè)在運營不同產(chǎn)業(yè)當(dāng)中降低風(fēng)險，同時使企業(yè)內(nèi)部對資金的需求得到提升，增加資金流動性，同時也使整個企業(yè)運營得到更安全的保證，提高自身競爭力，這是多元化的戰(zhàn)略意義。

第二點我們可以通過多元化使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營資源得到充分挖掘出來，比如說有些企業(yè)利用自己的物業(yè)管理和掌握大量C端的客戶，對開展服務(wù)型的業(yè)務(wù)增加和拓寬企業(yè)營業(yè)收入?？梢哉f我們挖掘出來的企業(yè)潛能，同時把我們自己的新思路、空間和新能源、新產(chǎn)業(yè)提供給企業(yè)開展多元化運營，這樣可以使企業(yè)經(jīng)營得到協(xié)調(diào)化的發(fā)展。

第三個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展多元化，是它的發(fā)展空間得到拓展。我們在眾多的經(jīng)營模式下面，不僅可以有自身的產(chǎn)品，也可以在眾多領(lǐng)域中得到一個發(fā)展，這樣把我們的企業(yè)發(fā)展跟社會的適應(yīng)進(jìn)行相匹配，也就是說多元化的模式下不僅擁有企業(yè)自身房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營、市場經(jīng)驗和產(chǎn)品，更多可以在眾多領(lǐng)域當(dāng)中找到基礎(chǔ)，讓社會、企業(yè)發(fā)展相互適應(yīng)，這是多元化發(fā)展一個很重要的戰(zhàn)略意義。

我們現(xiàn)在面對著整個紛繁復(fù)雜的市場，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)多元化的路徑應(yīng)該是什么呢？我們也知道這些年企業(yè)做了很多多元化的嘗試。比如說有的企業(yè)進(jìn)行了不同行業(yè)的收購，比如說收購了建材行業(yè)、人工智能行業(yè)、智能家居行業(yè)等等，建立了一條新的賽道。

所以在這個情況下，我們想企業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展多元化是大勢所趨，這種情況下企業(yè)發(fā)展一定是審之又慎。同時我們也看到企業(yè)在轉(zhuǎn)軌變形當(dāng)中遭遇到了失敗，所以我們在探討房地產(chǎn)實現(xiàn)多元化路徑大概有這么幾個方向去發(fā)展：

第一個我們要有現(xiàn)有的資源和優(yōu)勢共享。為什么要有現(xiàn)有的資源呢？就是這種多元化的經(jīng)營目標(biāo)首先基于各個產(chǎn)業(yè)之間的相似性，這種相似性是企業(yè)的資源，還有優(yōu)勢拓展到現(xiàn)有的企業(yè)之外，并且得到充分利用，各個產(chǎn)業(yè)之間的資源的優(yōu)勢得到共享，比如說開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有的企業(yè)品牌，現(xiàn)有技術(shù)，研發(fā)實力，市場運作方面，這些都是降低多元化成本的一個方向。比如說海爾，是一個簡單的冰箱制造企業(yè)，但是海爾現(xiàn)在的產(chǎn)品有若干個，所以房地產(chǎn)企業(yè)還是要基于自己業(yè)務(wù)資源拓展自己的優(yōu)勢。

第二個就是充分利用現(xiàn)有資源，加強企業(yè)的競爭力。我們整個技術(shù)市場是一個不斷發(fā)展的市場，這需要我們企業(yè)提供一攬子方案，企業(yè)必須通過多元化的經(jīng)營提供多元化的一攬子服務(wù)。比如說通過物業(yè)管理，物業(yè)涉及到不同的行業(yè)，拉升我們的服務(wù)水平。

第三個就是擴大企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模和整個成長。房地產(chǎn)企業(yè)多元化通過資本介入運作，或者介入到高成長市場，首先要有什么，然后才可以實現(xiàn)用我們現(xiàn)有的東西通過資本運作達(dá)到高成長市場，這個在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中體現(xiàn)比較多，比如說寫字樓、購物中心，通過提高運營的方式增加我的營業(yè)收入，增加我的收益，引入資產(chǎn)，實現(xiàn)退出，也就是說達(dá)到社會價值同時增長的路徑。

第四個我們要培養(yǎng)企業(yè)新的增長點。任何一個企業(yè)在市場發(fā)展都有一個生命周期的曲線，無論你做什么，房地產(chǎn)同樣也是有這么一個曲線，所以當(dāng)處在行業(yè)步入成熟期，企業(yè)必須思考兩條道路，一條就是通過本身的技術(shù)上、市場上的管理讓行業(yè)從一條生命曲線過渡到另一條，也就是通過我們的努力，通過房地產(chǎn)行業(yè)的努力將企業(yè)引導(dǎo)到新興行業(yè)，用現(xiàn)有資源創(chuàng)造未來的現(xiàn)金流。同時我們對消費的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行投入，這樣可能是我們實現(xiàn)多元化，或者依照本體的資源實現(xiàn)多元化的一個路徑表達(dá)。

最后一個就是房地產(chǎn)企業(yè)多元化的風(fēng)險防范。

我們知道任何一個企業(yè)投入新的行業(yè)當(dāng)中肯定會存在不同的風(fēng)險，化解風(fēng)險，實現(xiàn)多元化當(dāng)中的穩(wěn)健增長是我們必做的基本工作。

房地產(chǎn)多元化的風(fēng)險防范，第一風(fēng)險來自于什么？來自于原有運營的風(fēng)險。我們在進(jìn)行這種多元化的時候，我們會發(fā)生行業(yè)的轉(zhuǎn)移，那意味著企業(yè)的資源從原來的經(jīng)營領(lǐng)域逐漸的抽離出來，或者重心投入到另一個行業(yè)當(dāng)中。在這個行業(yè)當(dāng)中我們知道產(chǎn)業(yè)的新舊過渡的成功取決于這個行業(yè)的發(fā)展趨勢，你是否能正確把握這個趨勢，對未來趨勢的判斷目前我們看來還是很困難的，因為它有不同的因素來控制。所以行業(yè)在新的轉(zhuǎn)變過程當(dāng)中一定要有足夠的把握，并且對任何不利要及時作出調(diào)整，這是我們對原有行業(yè)風(fēng)險的一個防范。

另外一個就是市場的整體風(fēng)險。首先多元化經(jīng)營是一個流行說法，任何行業(yè)都會有一個流行說法，就是把雞蛋放在不同籃子里頭化解風(fēng)險，但是市場上廣泛的關(guān)聯(lián)性決定了整個多元化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)仍然互相之間業(yè)面臨著風(fēng)險，特別是宏觀力量的沖擊下，企業(yè)多元化資源分散反而加大了風(fēng)險，這是整體風(fēng)險。

第三個點就是換入一個新行業(yè)的發(fā)展，我們主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，到現(xiàn)在換到一個新的行業(yè)去。我們的行業(yè)進(jìn)入不是一個簡單的買賣過程，也不是兼并以后就可以萬事大吉了，真正的企業(yè)在進(jìn)入新的產(chǎn)業(yè)以后還要不斷的注入資源，去學(xué)習(xí)、完善這個行業(yè)，包括培養(yǎng)自己的員工單位，塑造產(chǎn)品的品牌。另外一方面行業(yè)競爭也是不斷在變化的，所以競爭者的策略對我們來說也是一個未知數(shù)，企業(yè)要不斷調(diào)整策略，進(jìn)入某一個行業(yè)是長期動態(tài)的過程，所以很難通過簡單的投資額等等動態(tài)去分散我們的風(fēng)險和體現(xiàn)我們的風(fēng)險，這是換入行業(yè)的風(fēng)險。

第四個是退出的風(fēng)險?，F(xiàn)在有很多房地產(chǎn)企業(yè)在多元化投資當(dāng)中，錢往往很少考慮到退出的問題，但是如果企業(yè)陷入了一個錯誤的投資，無法全身而退，這時候很容易導(dǎo)致企業(yè)全軍覆沒，事實上有很多企業(yè)正在遇到換行業(yè)，換賽道帶來的風(fēng)險，怎么退出？我們必須有一個計劃，也能防止多元化的風(fēng)險。

最后一個是內(nèi)部的風(fēng)險。這個企業(yè)整個賽道發(fā)生變化了，投資環(huán)境發(fā)生變化了，因為企業(yè)的資源是有限的，我們?nèi)绻尤攵嘣慕?jīng)營，往往意味著原有企業(yè)受到影響、限制，這個不僅僅是理解資金方面的，管理層注意力分散也是一方面，所以它帶來的后果往往是嚴(yán)重后果。

所以我們要逐步構(gòu)建起自己的護(hù)城河，另外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮它的整體優(yōu)勢，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)的資源豐富，創(chuàng)新的能力和專業(yè)運營能力，我們在不同的環(huán)境當(dāng)中，不同運營當(dāng)中，不同產(chǎn)業(yè)當(dāng)中把我們的運營能力提升，再開展多元化運營，這樣使我們企業(yè)在市場競爭中不斷發(fā)展壯大。

這就是我今天要跟大家探討的多元化的問題，謝謝！