主持嘉賓：

世聯(lián)行首席技術(shù)官 黎振偉先生

討論嘉賓：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 邱曉華先生

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 蔡云女士

中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 劉愛(ài)明先生

新世界中國(guó)華南區(qū)域總經(jīng)理 梁國(guó)強(qiáng)先生

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強(qiáng)先生

黎振偉：謝謝各位嘉賓們，大家好！

很特別，我們20年來(lái)的觀點(diǎn)論壇是第一次用這種方式開(kāi)展的我們的“鏗鏘行”，因?yàn)榈拇_我們面臨非常多的不確定，連我們的會(huì)議也不確定了，所以我們用一個(gè)創(chuàng)新的模式來(lái)進(jìn)行我們這次的對(duì)話。

這次對(duì)話的題目“黑鐵”之辯，這個(gè)題目很亮眼，也很特別。的確我們這個(gè)行業(yè)二三十年的發(fā)展，也許今年、去年是我們所經(jīng)歷的最大變化的一年。過(guò)去每年的觀點(diǎn)論壇都說(shuō)寒冬，都說(shuō)要過(guò)冬，但其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)過(guò)去的冬跟這次的冬相比，這次真的太冷了。我們也看到很多開(kāi)發(fā)商，特別在廣州我知道他們已經(jīng)看不透這個(gè)市場(chǎng)了，有些不想繼續(xù)往前大干了，有些已經(jīng)躺下了，這個(gè)時(shí)候我們?nèi)绾谓o我們的，給我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)，曾經(jīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大貢獻(xiàn)的行業(yè)，如何看清它的未來(lái)可能非常重要，所以這次鏗鏘行希望能夠給我們的嘉賓，給我們的企業(yè)，給我們網(wǎng)上的嘉賓們一些新的、更清晰的觀點(diǎn)。

我們的討論是這樣的，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們嚴(yán)格控制在40分鐘，我們把原來(lái)提的兩個(gè)問(wèn)題壓縮到一個(gè)問(wèn)題來(lái)提問(wèn)。

首先問(wèn)邱博士，您剛才談到的四個(gè)眼光看中國(guó)，您從極為精辟經(jīng)濟(jì)的角度看我們的行業(yè)，也看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，給我們帶來(lái)了新的視角。我的問(wèn)題是，中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去這么多年總是在不斷調(diào)控中發(fā)展，這個(gè)行業(yè)也是變化多端，但是依然不斷增長(zhǎng)，我們將如何看待中國(guó)房地產(chǎn)它給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，它的得與失，以及我們制定政策，如果今天房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)減少了會(huì)怎么樣？

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，今天國(guó)家給的“房住不炒”與穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，房企將如何把握國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，如何去看長(zhǎng)方針及短措施？因?yàn)槲覀兊恼叽_實(shí)有時(shí)候在不斷調(diào)整中，我們?nèi)绾稳タ撮L(zhǎng)與短的政策呢？

這兩個(gè)方面請(qǐng)邱局長(zhǎng)給大家一個(gè)見(jiàn)解。

邱曉華：謝謝主持人。

其實(shí)我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，我的觀點(diǎn)始終如一。實(shí)事求是地講，自從90年代開(kāi)啟住房政策的改革之后，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)推動(dòng)力，它對(duì)改變中國(guó)的城市面貌，對(duì)改變中國(guó)老百姓的居住條件應(yīng)當(dāng)說(shuō)它的貢獻(xiàn)是有目共睹的。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)中間最重要的一個(gè)動(dòng)力，投資三分天下有其一，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了投資1/3的貢獻(xiàn)。

從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，60多個(gè)行業(yè)跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，因此它拉動(dòng)了60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

從就業(yè)角度來(lái)說(shuō)，直接和間接就業(yè)的人數(shù)以億為計(jì)，因此它對(duì)解決就業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。

從政府財(cái)政角度來(lái)說(shuō)，大家知道每年賣地收入就是數(shù)萬(wàn)億。

房地產(chǎn)的各種稅就更多了，因此房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)事求是地講，歷史角度回顧地講，它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，對(duì)中國(guó)民生的改善，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)面貌的改善都是起到了極其重要作用，這也是為什么把它作為支柱行業(yè)來(lái)認(rèn)識(shí)的結(jié)論。

今天，時(shí)代變化了，因?yàn)槲覀兊陌l(fā)展階段變了。因此房地產(chǎn)的作用當(dāng)然會(huì)隨著發(fā)展階段的改變而發(fā)生變化，如果大家認(rèn)為那個(gè)年代是黃金時(shí)期，又過(guò)渡到白銀時(shí)期，現(xiàn)在是不是到了黑鐵時(shí)代，我倒不認(rèn)同黑鐵時(shí)期的說(shuō)法，雖然我們認(rèn)同老齡化的問(wèn)題出現(xiàn)了，雖然人口增長(zhǎng)方面了，但是不可否認(rèn)中國(guó)的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程也還沒(méi)有完全的完成。

因此，從大的宏觀角度來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)成長(zhǎng)的空間并沒(méi)有完結(jié)，它還是具備成長(zhǎng)的空間和市場(chǎng)的，只是我們?cè)瓉?lái)所習(xí)慣的投資動(dòng)不動(dòng)就二位數(shù)，銷售動(dòng)不動(dòng)就二位數(shù)的那種景象結(jié)束了。我們能看到更多的可能是個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，這可能是一個(gè)常態(tài)的。

我想領(lǐng)導(dǎo)人也好，主管部門(mén)也好都已經(jīng)很明確，那些年房地產(chǎn)的問(wèn)題不在于它的居住性質(zhì)，不在于它改善民生這方面的問(wèn)題，而在于它的金融屬性，在它所謂高杠桿問(wèn)題的存在。而今天，我們主管部門(mén)已經(jīng)明確了，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化、金融化現(xiàn)象已經(jīng)得到根本性的改變。

好了，既然我們?cè)谶@方面存在的問(wèn)題已經(jīng)得到了根本性的改變，那么我們就進(jìn)入了一個(gè)正常環(huán)境下如何使得房地產(chǎn)能夠順利的循環(huán)、健康的發(fā)展的一個(gè)新階段。

在這個(gè)新階段下面我想我們已經(jīng)看到了政策的信號(hào)是很明確的，那就是“房住不炒”這個(gè)長(zhǎng)期方針要堅(jiān)持，但是保證居民的剛性需求，支持居民的改善性需求這才是政府政策堅(jiān)定不移的方向。因此我們考慮房地產(chǎn)的發(fā)展，可能更多的就是要考慮在剛性需求方面，也就是基本的居住需求方面是通過(guò)什么手段去解決，在改善性需求方面通過(guò)什么手段去解決，在這方面政策可能需要進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)剛性需求、基本需求確實(shí)政府應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。在租賃房建設(shè)，弱視群體住房的援助和資助，這方面政府要多多關(guān)注。反過(guò)來(lái)對(duì)改善性需求，我覺(jué)得政府還是應(yīng)當(dāng)更多相信市場(chǎng)，更多用經(jīng)濟(jì)的辦法，絕不能用所謂行政辦法來(lái)解決這方面的需求。

如果我們能在這方面形成共識(shí)，我想房地產(chǎn)在未來(lái)階段它就能夠在不同的賽道上面去實(shí)現(xiàn)不同的發(fā)展，剛性需求可能在政府政策的呵護(hù)下面實(shí)行它的穩(wěn)步發(fā)展，改善性需求可能在市場(chǎng)作用下面實(shí)現(xiàn)它的穩(wěn)健發(fā)展、健康發(fā)展，我想可能會(huì)形成這樣一種局面，這是我們希望所看到的。

從這樣的角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)5—10年我認(rèn)為還是有它保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的市場(chǎng)空間，我們要做的就是怎么樣去呵護(hù)，不要去折騰。

這就是我的看法。

黎振偉：謝謝邱局，您提到的這些貢獻(xiàn)我們都清晰了，我們行業(yè)也應(yīng)該為自己的貢獻(xiàn)所感到欣慰。同時(shí)我們也看到您說(shuō)的一個(gè)根本性的問(wèn)題，我們這次問(wèn)題在于金融屬性過(guò)大，我們看到長(zhǎng)方針應(yīng)該是“房住不炒”，我們要解決剛需，解決改善性住房的需求，而金融的手段以及對(duì)一些政策的調(diào)控這是短期的措施，所以第一點(diǎn)大家應(yīng)該明白了，我們企業(yè)應(yīng)該抓住這些措施迎接新的地產(chǎn)，至于黑鐵，我也覺(jué)得并非這么悲觀，還是有很多空間可做的，謝謝邱局。

第二位朋友是蔡秘書(shū)長(zhǎng)，我的提問(wèn)是這樣，本次調(diào)控很多房企，尤其民企都深受重創(chuàng)，從行業(yè)協(xié)會(huì)的角度我們看看根本原因是什么？?jī)H僅是企業(yè)的問(wèn)題，政府與社會(huì)是否應(yīng)該反思？

第二個(gè)問(wèn)題來(lái)了，在房地產(chǎn)真正下半場(chǎng)，我們政府、行業(yè)以及社會(huì)如何為房地產(chǎn)做好定位，共同幫助它、善待它，同時(shí)共同培育其健康發(fā)展，畢竟這個(gè)行業(yè)跟我們的經(jīng)濟(jì)，跟我們的民生密切相關(guān)。

蔡云：謝謝。

從整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)來(lái)看，我們可以看到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的構(gòu)成是有管理者、有企業(yè)、有消費(fèi)者，有整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制的共同協(xié)調(diào)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展它是一個(gè)關(guān)聯(lián)復(fù)雜的系統(tǒng)。我們從管理者的角度來(lái)講既要防止出現(xiàn)負(fù)面效應(yīng)，同時(shí)要防止把整體一攬子的責(zé)任簡(jiǎn)單一分了之，特別還容易出現(xiàn)層層加碼的政策，這樣會(huì)導(dǎo)致我們企業(yè)和市場(chǎng)難以承受。

從企業(yè)來(lái)看，我們知道以前房地產(chǎn)的高速發(fā)展造就了這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，這種時(shí)代確實(shí)不適合我們行業(yè)發(fā)展，也不是我們行業(yè)發(fā)展的道路。到了放緩、高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代必須要有所調(diào)整，這是從管理者和企業(yè)來(lái)看。

我看我們的行業(yè)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這個(gè)定位已經(jīng)得到了整個(gè)全社會(huì)的共識(shí)了。我們房地產(chǎn)企業(yè)正處在這種探索發(fā)展新模式的關(guān)鍵責(zé)任。

我剛才說(shuō)的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)經(jīng)營(yíng)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化了，我們看最近貧乏暴雷的企業(yè)，確實(shí)弦繃得特別緊，所以房地產(chǎn)底層邏輯發(fā)生變化的時(shí)候，房地產(chǎn)作為高質(zhì)量引領(lǐng)基礎(chǔ)民生的地位要進(jìn)一步鞏固，確實(shí)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

隨著人民日益增長(zhǎng)對(duì)美好生活的增長(zhǎng)，這是推動(dòng)我們房地產(chǎn)發(fā)展的原動(dòng)力，老百姓對(duì)美好生活的需求肯定是長(zhǎng)期的，持續(xù)的，我們以小換大，以舊換新，我們?yōu)槔习傩仗峁┛韶?fù)擔(dān)的居住條件，環(huán)境優(yōu)美的住房，讓全體人民的人居環(huán)境得到一種改善，這也是促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)根本意義。

我們知道這兩年來(lái)，突如其來(lái)的疫情百年不遇，我們?nèi)袠I(yè)正在經(jīng)歷著極不平凡的時(shí)刻。以往我們準(zhǔn)備一整年的會(huì)議、會(huì)展計(jì)劃，到國(guó)內(nèi)國(guó)外交流全部頻繁按下暫停鍵了，從行業(yè)協(xié)會(huì)角度來(lái)看，我們服務(wù)社會(huì)，服務(wù)會(huì)員，服務(wù)企業(yè)，這是我們的宗旨，面對(duì)這種情況，作為行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)講我們非常非常著急。

今年我們準(zhǔn)備和中國(guó)百貨業(yè)協(xié)會(huì)共同打造商業(yè)、文化、旅游、IP等場(chǎng)景化、體驗(yàn)化的供需交流的平臺(tái)，為廣大物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供豐富多彩的項(xiàng)目選擇，為這個(gè)來(lái)支持我們的行業(yè)發(fā)展。在這種情況下我們也發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，跟國(guó)家體育總局等等進(jìn)行合作，我們想通過(guò)這個(gè)為企業(yè)提供更新更高的平穩(wěn)發(fā)展的平臺(tái)，這是我們要為會(huì)員單位服務(wù)的內(nèi)容。

總而言之，我們肯定會(huì)在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中發(fā)揮我們的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要為市場(chǎng)提供更好的產(chǎn)品，這也是我們長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的依據(jù)，所以我期待我們的明天會(huì)更好。

我的發(fā)言就到這兒。

邱曉華：謝謝蔡秘書(shū)長(zhǎng)，您特別提出的科學(xué)發(fā)展，政府科學(xué)管理，消費(fèi)者要合理、理性地消費(fèi)，當(dāng)然協(xié)會(huì)也要積極主動(dòng)幫助行業(yè)發(fā)展，我覺(jué)得非常好，經(jīng)過(guò)這一輪我想房地產(chǎn)會(huì)有新的發(fā)展，所以房地產(chǎn)不是黑鐵，可能是新的銅或者銀，總之我們不要悲觀。

下一位劉愛(ài)明總，是行業(yè)的資深企業(yè)家，也是行業(yè)勇于創(chuàng)新的企業(yè)家，你所做的產(chǎn)業(yè)園給我們印象很深刻。

我的問(wèn)題是這樣，您對(duì)我們行業(yè)是很熟悉的，中國(guó)房地產(chǎn)30年，也是被調(diào)控的30年，到了今年為什么我們還會(huì)出現(xiàn)如此大的問(wèn)題，像某些企業(yè)的暴雷那么厲害，影響還是很深遠(yuǎn)的，您覺(jué)得原因是什么？

第二個(gè)問(wèn)題經(jīng)過(guò)深刻的教訓(xùn)以及國(guó)家發(fā)展方式的改變，當(dāng)然這個(gè)教訓(xùn)不僅僅是企業(yè)，您認(rèn)為中國(guó)房企能夠真正轉(zhuǎn)型呢，房企轉(zhuǎn)型成功的體系是什么？

劉愛(ài)明：謝謝主持人，你這個(gè)問(wèn)題提得很好，但是確實(shí)很大，我不知道說(shuō)到點(diǎn)子上，我盡力而為，確實(shí)我一畢業(yè)就到這個(gè)行業(yè)，搞了30年，后來(lái)自己創(chuàng)業(yè)做產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行了一個(gè)轉(zhuǎn)型。

就我自己的經(jīng)歷談一點(diǎn)體會(huì)，我覺(jué)得今天很多的問(wèn)題有一個(gè)很大的點(diǎn)，它是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題或者定位問(wèn)題，這是什么意思呢？我們說(shuō)的房地產(chǎn)，究竟什么是房地產(chǎn)？這是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題，這里面有太多的模糊、片面，總的來(lái)說(shuō)跟這個(gè)有關(guān)系。

這里面可以說(shuō)的很點(diǎn)很多，我就說(shuō)幾個(gè)重要的方面。第一個(gè)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱，是不是我們從頭到尾都承認(rèn)它的經(jīng)濟(jì)支柱作用，這個(gè)很重要。我們經(jīng)常說(shuō)支柱，就像一個(gè)樓的柱子，柱子就是穩(wěn)定作用，這實(shí)際上是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題，就算在美國(guó)的今天，房地產(chǎn)依然是它的經(jīng)濟(jì)支柱，這個(gè)我們不能回避。當(dāng)然我們出了很多政策，初衷也是為了穩(wěn)定這個(gè)市場(chǎng)，但是實(shí)際上這么多年下來(lái)我們是狂飆踩剎車的一個(gè)過(guò)程，不但沒(méi)有穩(wěn)定，反而是一個(gè)放松的作用。

但是好在我相信未來(lái)，大家今天談未來(lái)，我覺(jué)得未來(lái)它依然是支柱，一年可能十萬(wàn)億左右，這個(gè)市場(chǎng)是跑不了的，今天看來(lái)依然是第一大市場(chǎng)，無(wú)人取代，而且不單是支柱，而且是最大的支柱。所以今天我們?cè)趺匆?guī)劃好，呵護(hù)好？我們用呵護(hù)兩個(gè)字，讓它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到一個(gè)穩(wěn)定的作用，它是一個(gè)定海神針。

第二個(gè)問(wèn)題，這里面有一個(gè)模式問(wèn)題。實(shí)際上我們說(shuō)房地產(chǎn)它有很多種模式，現(xiàn)在的模式就做成了一個(gè)基本上住宅為主的一個(gè)制造業(yè)的模式，就是買(mǎi)地、制造、銷售，大概是這么一個(gè)過(guò)程。其實(shí)這個(gè)模式只是其中的一種，還有運(yùn)營(yíng)的模式，這個(gè)也是我們的一個(gè)認(rèn)知，我們只選擇了一個(gè)最容易做的一個(gè)模式，在這個(gè)模式上狂飆。當(dāng)然我覺(jué)得也有一些企業(yè)實(shí)際上提前做了很多的轉(zhuǎn)型，例如說(shuō)一些央企，華潤(rùn)、龍湖，這一輪發(fā)展中表現(xiàn)比較好，是因?yàn)樘崆白隽藴?zhǔn)備，所以這也是一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題，就是房地產(chǎn)究竟要用什么模式來(lái)做，是不是永遠(yuǎn)用制造業(yè)簡(jiǎn)單的模式往下發(fā)展，這個(gè)答案肯定是不可以的。我早年提出一個(gè)觀點(diǎn)，你連制造業(yè)都不如，制造業(yè)每年還要花巨資去研發(fā)，比如說(shuō)華為，但是我不知道哪一個(gè)房地產(chǎn)公司做了研發(fā)，可能你連很多制造業(yè)都不如，所以這個(gè)模式也不可持續(xù)，這是我們企業(yè)的一個(gè)認(rèn)知問(wèn)題。

我們還是看未來(lái)，越來(lái)越多城市，像深圳、北京、上海，這種城市房地產(chǎn)肯定可以做很多很多年，但是它是什么模式，還是開(kāi)發(fā)銷售的模式嗎？肯定不是。其實(shí)這些城市最賺錢(qián)的不是開(kāi)發(fā)銷售模式，而是持有運(yùn)營(yíng)的模式，最賺錢(qián)的是在這些城市持有運(yùn)營(yíng)，你自己沒(méi)有資金實(shí)力在這些城市就不要玩了，我們總用投機(jī)取巧的方式來(lái)做是不行的。

還有一個(gè)就是金融屬性，前面邱總也說(shuō)了這個(gè)事。實(shí)際上我理解這個(gè)行業(yè)不能只強(qiáng)調(diào)它的金融屬性，還有居住屬性，牽扯到一個(gè)國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題。哪怕從金融屬性來(lái)說(shuō)，大家有時(shí)候會(huì)用綁架這兩個(gè)字，但是從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)大家談的土地，土地上是這個(gè)世界上離錢(qián)近的，別的也沒(méi)辦法取代，但是實(shí)際上把它變成金錢(qián)的一個(gè)盛宴的時(shí)候，參與者絕對(duì)不僅僅是開(kāi)發(fā)商一家，得益最多的也不是開(kāi)發(fā)商，大家把房地產(chǎn)變成一種工具，一種游戲來(lái)取得另外一個(gè)盛宴。

今天你說(shuō)談問(wèn)題，可能我覺(jué)得是這樣一個(gè)問(wèn)題，就是怎么樣認(rèn)知這個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，我也說(shuō)不全，但是大概想表達(dá)的問(wèn)題是。

另外你說(shuō)到轉(zhuǎn)型，前面我都講得很清楚了。簡(jiǎn)單的說(shuō)，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型一定有一個(gè)標(biāo)志，比如說(shuō)財(cái)務(wù)上它有一個(gè)標(biāo)志，能力上要有一個(gè)標(biāo)志，我們一定要以運(yùn)營(yíng)為主，而不是銷售為主，就是建立強(qiáng)有力的銷售能力，未來(lái)轉(zhuǎn)型一定要有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)本身除了住宅之外還有非常廣的東西，產(chǎn)業(yè)園也好、酒店也好、商場(chǎng)也好、文旅也好、工具也好，這個(gè)世界上的建筑都存在運(yùn)營(yíng)，你要想轉(zhuǎn)型，你有沒(méi)有建立起強(qiáng)有利的運(yùn)營(yíng)能力，你沒(méi)有這個(gè)運(yùn)營(yíng)能力也就比較難轉(zhuǎn)型成功。

黎振偉：謝謝劉總，這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得劉總說(shuō)得蠻到位的，說(shuō)到底還是認(rèn)知的問(wèn)題，不僅僅是企業(yè)，還有國(guó)家、社會(huì)，對(duì)這個(gè)問(wèn)題還要不斷去研究，不斷去討論。轉(zhuǎn)型能力、財(cái)務(wù)能力，能力除了運(yùn)營(yíng)之外研發(fā)真的非常重要，我們行業(yè)如果不去研發(fā)，我們的投入都去做銷售其實(shí)是不夠的，我們應(yīng)該加大研發(fā)，所有的運(yùn)營(yíng)都是好的研發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行的。感謝劉總的回答，但是我覺(jué)得還得要不斷探討，深入。

下一位問(wèn)題是給新世界中國(guó)華南區(qū)域總經(jīng)理梁國(guó)強(qiáng)總的，我們知道去年到今年有很多暴雷的企業(yè)，但是竟然沒(méi)有一家港資企業(yè)，我們一直覺(jué)得港資企業(yè)是比較保守的，但是他們很穩(wěn)健，可以看到他們有豐富的經(jīng)驗(yàn)去應(yīng)對(duì)。梁總，新世界作為優(yōu)秀的港資代表，你們是最早進(jìn)入內(nèi)地的港資企業(yè)，有豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，善于把握機(jī)遇，過(guò)去如此，今天大灣區(qū)迎來(lái)了新的機(jī)遇，也是你們重點(diǎn)布局的，你如何看今天的灣區(qū)市場(chǎng)跟早期內(nèi)地市場(chǎng)的差異？同時(shí)你對(duì)“黑鐵”時(shí)代這個(gè)說(shuō)法怎么看？

后面一個(gè)問(wèn)題就是在這個(gè)時(shí)代不斷變革的環(huán)境下，我們的企業(yè)，我們的老牌港資企業(yè)如何面對(duì)新的市場(chǎng)，你們將做什么？有些好的經(jīng)驗(yàn)可以分享一下嗎？

梁國(guó)強(qiáng)：謝謝主持人。

作為房地產(chǎn)里面的老隊(duì)友，從金銀銅到了鐵，與其說(shuō)是黑鐵時(shí)代是一個(gè)產(chǎn)業(yè)時(shí)代的標(biāo)志，我更愿意把它理解為是對(duì)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)警示和激發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的編劇，也就是房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值連在變化。當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新特征是轉(zhuǎn)向全面的高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)其實(shí)也是這樣的，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，我們現(xiàn)在已經(jīng)基本告別了絕對(duì)的住房短缺的階段，房地產(chǎn)新的一個(gè)階段，商業(yè)模式將會(huì)徹底的告別粗放式的、規(guī)模式的增長(zhǎng)，也是拒絕簡(jiǎn)單項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)制的模式，包括高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)，在住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生新的產(chǎn)品變革，也會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的一個(gè)價(jià)值需求的導(dǎo)向，進(jìn)入到品質(zhì)為王的一個(gè)時(shí)代。

剛才主持人也問(wèn)到灣區(qū)市場(chǎng)它的特征是什么？其實(shí)灣區(qū)市場(chǎng)給予我們的是消費(fèi)者的眼界、消費(fèi)者的需求走在了前面，他需要高品質(zhì)的產(chǎn)品，高品質(zhì)的居住跟生活，他們有更前瞻的認(rèn)知跟引領(lǐng)。也正是因?yàn)檫@樣，經(jīng)過(guò)規(guī)模主導(dǎo)之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)針對(duì)市場(chǎng)不同的層次，在不同層次賽道上面塑造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們也看到房地產(chǎn)在這樣的賽道上發(fā)展企業(yè)的數(shù)量接下來(lái)有可能會(huì)明顯下降，但是發(fā)展企業(yè)優(yōu)勢(shì)能力的聚集將會(huì)進(jìn)一步的提升，也會(huì)出現(xiàn)更多的以提升生活品質(zhì)為己任的，走專業(yè)化、精品化道路的優(yōu)秀品牌去實(shí)現(xiàn)共同高質(zhì)量發(fā)展。

實(shí)際上多年在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，在灣區(qū)的發(fā)展，我們也深刻的感受到在我們身邊有很多優(yōu)秀的企業(yè)在跟我們一起并肩前行，無(wú)論是金銀銅或者鐵。

所以在產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也必然會(huì)激發(fā)市場(chǎng)模式的更迭和創(chuàng)新，我有足夠的信心，任何一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)換的過(guò)程可能會(huì)經(jīng)歷陣痛，甚至劇痛，但是如同剛才專家提到的，在現(xiàn)在發(fā)展全球化的市場(chǎng)里面，即使是此時(shí)此刻的今天，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)秀的行業(yè)代表依然在分享這個(gè)產(chǎn)業(yè)的紅利。

新世界中國(guó)一直擁有一套長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展模式，在這里我可以跟大家分享我們一直在進(jìn)行這三方面的努力：

一方面我們一直在堅(jiān)持長(zhǎng)期主義和產(chǎn)品精品主義，剛才主持人提到了港資的保守。新世界發(fā)展到今天跨入了50年，與其說(shuō)它保守，倒不如它一直在踐行長(zhǎng)期、可持續(xù)發(fā)展高質(zhì)量的軌道。目前眾多優(yōu)質(zhì)的品牌發(fā)展商也在努力尋求商業(yè)模式的創(chuàng)新和市場(chǎng)的破局，高品質(zhì)的產(chǎn)品始終是消費(fèi)者所追求的、所關(guān)注的以及所需求的產(chǎn)品跟服務(wù)，在這一點(diǎn)上面新世界的優(yōu)勢(shì)其實(shí)多年所積累的優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。

專業(yè)化、高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)了我們高品質(zhì)的產(chǎn)品，高水平的創(chuàng)新以及健康可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)實(shí)踐，我們也一直在堅(jiān)持極致的工匠精神，多年來(lái)打造一些示范性、標(biāo)桿性的產(chǎn)品去取得市場(chǎng)的忠誠(chéng)度跟認(rèn)同。

第二個(gè)就是實(shí)際上我們一直強(qiáng)調(diào)關(guān)注在中國(guó)發(fā)展前瞻性的一個(gè)策略布局。新世界中國(guó)對(duì)粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀這些城市都市圈都有一個(gè)前瞻性的布局，尤其是在一線極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘杏葹殛P(guān)注產(chǎn)城融合的思路，以及協(xié)力做好城市運(yùn)營(yíng)者的角色，作出了一系列的嘗試，城市人文結(jié)合，創(chuàng)造一些綜合體的標(biāo)桿以及人居生活的標(biāo)桿。

第三方面就是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，也是我們?cè)趪?guó)內(nèi)發(fā)展的一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)。新世界一直堅(jiān)持銷售型物業(yè)發(fā)展和投資型物業(yè)齊頭并進(jìn)的策略，為集團(tuán)的經(jīng)常性的收入帶來(lái)穩(wěn)定的增長(zhǎng)動(dòng)力，這也是經(jīng)歷50年來(lái)集團(tuán)一致行穩(wěn)致遠(yuǎn)的原因。

在這里就分享這些，謝謝。

黎振偉：謝謝梁總，珠江新城的凱悅匯，還有你們?cè)诎自粕较碌膸X南新世界，這些項(xiàng)目都經(jīng)歷了20年的發(fā)展，這種長(zhǎng)期主義所體現(xiàn)的穩(wěn)健、高品質(zhì)、前瞻以及城市運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該說(shuō)香港優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商他們的經(jīng)驗(yàn)是值得我們轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)所需要的，謝謝梁總，希望疫情后一起去參觀廣州的項(xiàng)目。

最后一位嘉賓，就是奧陸資本的首席投資官蔡金強(qiáng)。這次房地產(chǎn)的爆雷跟金融密切相關(guān)，成也金融，敗也金融，所以剛才在討論的問(wèn)題都關(guān)聯(lián)到了金融。

蔡總，我的問(wèn)題是如何看金融在這次爆雷中的關(guān)系跟影響？今后房地產(chǎn)依然不能離開(kāi)金融支持，但是在國(guó)家高杠桿的時(shí)候，您有什么建議呢？

蔡金強(qiáng)：首先我覺(jué)得房地產(chǎn)這幾年有點(diǎn)被污名化，首先地產(chǎn)跟金融的高度結(jié)合本身就是一個(gè)很正常的事情，可是現(xiàn)在變成了地產(chǎn)公司用了杠桿，用了金融以后變成一個(gè)原罪，所以這個(gè)東西也需要比較坦誠(chéng)說(shuō)出這個(gè)東西。剛才黎總談到現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)公司爆雷，很多是關(guān)于高杠桿的問(wèn)題，但是也不能一概而論，比如從去年下半年到現(xiàn)在爆雷的企業(yè)，如果我們事先分析可以分為兩方面：去年爆雷的企業(yè)大部分都是屬于高杠桿的企業(yè)，其中也不諱言，像恒大或者其他類似的企業(yè)，真的是因?yàn)楦軛U非常的高，總債務(wù)非常的大。

可是踏入到今年問(wèn)題又有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠桿不是非常高的，更多的是來(lái)自于兩個(gè)問(wèn)題：第一是信用債的剛兌，而且資本市場(chǎng)無(wú)法融資，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外市場(chǎng)都是這樣的情況，所以是信用債剛兌，而又無(wú)法融資的情況。第二個(gè)就是從去年年底開(kāi)始，銷售幾乎是崩盤(pán)了，尤其是進(jìn)入到今年2月份、3月份、4月份，這個(gè)情況更加嚴(yán)峻。

所以我覺(jué)得不能單純把房地產(chǎn)公司的爆雷說(shuō)它是金融依賴度過(guò)高、杠桿過(guò)高，我覺(jué)得應(yīng)該分為這兩個(gè)階段。像去年很多爆雷的情況，第一確實(shí)是杠桿過(guò)高，第二它有很多表外的東西，比如說(shuō)信托等等，這些東西企業(yè)本身的行為確實(shí)需要檢討，但是監(jiān)察何嘗不應(yīng)該嚴(yán)呢。無(wú)論怎樣來(lái)說(shuō)，確實(shí)現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的爆雷，無(wú)論最早高杠桿、高總債到今年的信用鋼兌以及信用崩盤(pán)這幾個(gè)原因，總結(jié)來(lái)說(shuō)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了狂風(fēng)暴雨供給側(cè)改革的情況，所以我們可以預(yù)見(jiàn)在今年大量的民企應(yīng)該還是陸續(xù)的倒下，這應(yīng)該是一個(gè)狂風(fēng)暴雨式的供給側(cè)的一個(gè)改革，這是第一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，像剛才我說(shuō)的沒(méi)有必要把地產(chǎn)跟金融一定要分開(kāi)，這兩個(gè)本身就是有機(jī)的結(jié)合。未來(lái)，金融在地產(chǎn)里面會(huì)扮演怎樣的角色呢？我覺(jué)得依然是非常重要的角色，只不過(guò)角色有一點(diǎn)變化。未來(lái)，當(dāng)整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)狂風(fēng)暴雨的供給側(cè)改革之后，會(huì)誕生出一批優(yōu)質(zhì)的頭部性企業(yè)出來(lái)，不管是國(guó)企，民企也會(huì)有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)出來(lái)，這些企業(yè)在未來(lái)更多是隨著整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)模式的改變慢慢走向多元化。比如說(shuō)以前大家都是絕對(duì)規(guī)模為本，絕對(duì)周轉(zhuǎn)為本來(lái)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)模式，未來(lái)咱們可以看到企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)上的多元化，比如說(shuō)進(jìn)入到物管，進(jìn)入到商場(chǎng)，進(jìn)入到物流這些，這些本質(zhì)上也只適合優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)做，因?yàn)樗娜谫Y成本不能太高，然后慢慢這些企業(yè)慢慢產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)出來(lái)，而重資產(chǎn)背后的成功肯定也會(huì)跟結(jié)合在一起。比如說(shuō)咱們看海外的案例，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)有大量房地產(chǎn)基金的參與，有大量REITs的參與，這也是一個(gè)行業(yè)往不同階段發(fā)展，跟金融不同階段的結(jié)合，所以我覺(jué)得沒(méi)有必要把地產(chǎn)跟金融的結(jié)合視為原罪，而是在不同階段有不同結(jié)合的契機(jī)。

我就分享這么多。

黎振偉：謝謝，也給我們?cè)谧魑灰恍┬碌恼J(rèn)識(shí)，不要把它原罪化，也不要污名化，當(dāng)然也有它真的問(wèn)題，要把問(wèn)題分開(kāi)，并非所有爆雷都是高杠桿，也有企業(yè)本身的問(wèn)題。另外您也談到金融角色的改變也會(huì)促進(jìn)我們企業(yè)良性的發(fā)展，當(dāng)然也會(huì)使得我們一些好的企業(yè)更加多元化，更加健康的成長(zhǎng)，這樣的話我們的金融跟地產(chǎn)就真的是相互推進(jìn)了，特別是REITs。

我們的討論就到這里，在這里我也回應(yīng)一下黑鐵之變。我的觀點(diǎn)是過(guò)去用打鐵的方式，打銅的方式創(chuàng)造了一個(gè)以量體現(xiàn)的黃金時(shí)代，今天應(yīng)該是煉金煉銀的方式去打造一個(gè)房地產(chǎn)真正的黃金時(shí)代。

謝謝各位！