觀點指數(shù) 回顧2021年，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)喜憂參半的一年。

“喜”在中國首批基礎設施公募REITs正式登陸資本市場，并持續(xù)有相關的配套支持政策出臺，更有特事特辦之舉，持有合資格資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運營商迎來發(fā)展機遇；“憂”在數(shù)家曾在產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域叱咤風云的企業(yè)陷入危機。

土地政策上，再有多地出臺M0用地相關配套政策，這種可分割銷售的新型產(chǎn)業(yè)用地，在經(jīng)過東部沿海尤其是粵港澳大灣區(qū)核心城市探索和試錯后，出讓門檻和監(jiān)管要求越來越多、越趨嚴格。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，半數(shù)產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)出現(xiàn)營收、凈利及毛利的下滑狀況，大部分實現(xiàn)增長的企業(yè)均得益于上年同期基數(shù)低。

為了拓展收入渠道，年內(nèi)更多企業(yè)走向產(chǎn)業(yè)投資道路，這似乎成為了園區(qū)規(guī)?；蟮谋厝贿x擇。不過投資具備相當風險，可能給企業(yè)帶來凈利大增，亦有大幅下降的風險，參與需謹慎。

招商蛇口居前，張江高科、中電光谷聚焦產(chǎn)投緊隨其后

觀點指數(shù)對產(chǎn)業(yè)運營進行深度研究，遴選20家表現(xiàn)突出的企業(yè)。在“2022產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運營卓越表現(xiàn)”中，招商蛇口依然搶眼。

園區(qū)業(yè)務一直是招商蛇口發(fā)展的重要組成部分。截至2021年末，招商蛇口已布局8個產(chǎn)業(yè)新城項目，總合作管理面積468平方公里。另外，公司還運營管理有網(wǎng)谷、意庫和智慧城三條產(chǎn)品線共計25個項目（含建設期），布局15個城市，規(guī)劃建筑面積475萬平方米，同比增長17.86%。

除此之外，招商蛇口在2021年成功推動“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金”的上市，成為了國內(nèi)首批公募REITs中的一支，成功打通園區(qū)資產(chǎn)的退出渠道。

緊接著是張江高科，擁有產(chǎn)業(yè)集群的巨大優(yōu)勢，所管理區(qū)域中的集成電路產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥生物產(chǎn)業(yè)均擁有齊全的產(chǎn)業(yè)鏈。張江科學城2021年上半年IC產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入608.43億元，同比增長21.94%，占上海比重62.28%；其中IC設計業(yè)營業(yè)收入245.34億元，同比增長20.79%,占上海比重57.48%。

在投資上，旗下張江浩成、張江燧鋒基金投資了包括智己汽車、博流智能、阿卡思、來遠、賽默羅、芯馳、智駕、康希等在內(nèi)的諸多龍頭、潛力型企業(yè)，未來前景可期。

中電光谷方面目前已經(jīng)形成的數(shù)字園區(qū)系統(tǒng)、項目規(guī)劃、園區(qū)金融服務等15大類運營業(yè)務已進行有效整合，形成較強對外輸出的能力，為各地政府平臺公司和大型企業(yè)的重點項目提供綜合運營服務。其中，數(shù)字化園區(qū)運營系統(tǒng)正逐步覆蓋全國35個城市的50個園區(qū)。

年內(nèi)，中電光谷新增儲備重慶、綿陽、南通等城市的5個產(chǎn)業(yè)園項目。截止報告期末，中電光谷在成都、長沙、上海、武漢及天津等多個城市擁有優(yōu)質產(chǎn)業(yè)園用地儲備約711.8萬平方米。

2021年，中城新產(chǎn)業(yè)正式與華潤達成戰(zhàn)略合作，雙方共同成立了合資公司潤城新產(chǎn)業(yè)。從股權架構和合作的具體內(nèi)容看，中城新產(chǎn)業(yè)的團隊都在這場與央企的合作中掌握了主動權，而不僅停留于簡單的輔助，顯示出華潤對中城新產(chǎn)業(yè)多年累積的產(chǎn)業(yè)運營能力的認可。

凱德在“2022產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運營卓越表現(xiàn)”中，亦較為突出，2021年進行了重組，其投資組合在年內(nèi)不斷完善，2021年其于中國重新部署投資12億新元，投資重心向新經(jīng)濟類別的資產(chǎn)投資偏移，重點涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和物流等。凱德目前在國內(nèi)的新經(jīng)濟資產(chǎn)布局已擴大至9個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、4個物流地產(chǎn)及1個數(shù)據(jù)中心。

MAX科技園在2021年正式進軍上海，兩度在上海寶山區(qū)摘地，圍繞打造高端生物醫(yī)藥研發(fā)總部建設。另外還與杭州錢塘區(qū)政府明確合作意向并成立項目公司。截至2021年，MAX科技園已進入8個城市，擁有16個科技園區(qū)，總200萬平方米。在提高資產(chǎn)流動性上，MAX科技園已與中金公司在滬簽署合作協(xié)議，共同推進MAX科技園REITs發(fā)行。

滬深公募REITs面世，市場反映熱烈

2021年滬深兩交易所接收兩批基礎設施公募REITs申報項目，共計14支項目，其中11支實現(xiàn)上市流通。

在實現(xiàn)上市的產(chǎn)品中，包括4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及2支物流倉儲類產(chǎn)品。另外還有1支產(chǎn)業(yè)園區(qū)類產(chǎn)品——臨港東久REIT，在等待通過。顯然，這一個能有效實現(xiàn)“投融管退”的產(chǎn)品，受到了園區(qū)企業(yè)的熱烈歡迎。

國家層面及地方政府對于基礎設施類公募REITs的支持政策陸續(xù)出臺，為擁有或持有辦公空間和廠房空間的企業(yè)提供了全新的退出機制和資金上的安排。

從收益角度看，REITs的收益由兩部分組成，一是基于基礎資產(chǎn)運營利潤的現(xiàn)金分紅，二是REITs上市后的價格漲跌。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

從漲跌幅來看，截至2022年2月18日，累計漲幅表現(xiàn)最好的前三位為富國首創(chuàng)水務REIT（106.08%）、紅土鹽田港倉儲REIT（74.04%）、建信中關村產(chǎn)園REIT（66.00%）。

換手率方面，富國首創(chuàng)水務REIT、博時招商蛇口產(chǎn)園REIT和中金普洛斯倉儲REIT居于前列，流動性較好。

所有REITs產(chǎn)品均在發(fā)行首日達到換手率峰值，隨后趨于平穩(wěn)，投資者明顯積蓄能量為后續(xù)“打新”做準備。

從數(shù)據(jù)看，產(chǎn)權類REITs包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)更受到投資者的關注，交投活躍度更高。

特別是一些市場化程度高、更貼合市場熱點的項目，漲幅會更加明顯，比較典型的例子就是中關村產(chǎn)園REIT，漲幅達到66.00%，顯著高于49.3%平均漲幅。

多地推動M0落地，產(chǎn)業(yè)運營是核心

受國家對關鍵新興產(chǎn)業(yè)支持影響，各地政府對產(chǎn)業(yè)的訴求上漲到較高水平，同時對于合作企業(yè)也提出了更多產(chǎn)業(yè)要求。

很多房企或被動或主動地成立了產(chǎn)城部門，希望以產(chǎn)業(yè)勾地獲取更多低價優(yōu)質土地。但在實際操作上并不十分理想，且產(chǎn)業(yè)用地的出讓政策愈發(fā)清晰。

如銷售金額位居前列的開發(fā)商在洽談合作時被要求在地塊中添加產(chǎn)業(yè)園、科創(chuàng)小鎮(zhèn)、文旅綜合體等功能板塊等，這已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象。

典型例子是在2018年9月印發(fā)國內(nèi)第一份M0管理辦法——《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》的東莞，當?shù)鼐驮?jīng)歷過多次政策調(diào)整。

2013年，東莞市政府首次發(fā)布《東莞市產(chǎn)業(yè)轉型升級基地認定和管理試行辦法》，推進建設產(chǎn)業(yè)轉型升級基地，即在工業(yè)用地上建設以現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主要建設內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項目。政策出臺后東莞共批下9個項目，但最終結果不盡如人意，除少數(shù)一兩個項目外，其余項目均被認定為拿著便宜的工業(yè)用地開發(fā)商鋪、寫字樓，房地產(chǎn)化嚴重。

之后東莞經(jīng)過幾年的政策補充與調(diào)整，提高產(chǎn)業(yè)引入門檻和明確企業(yè)稅收要求，希望以此扭轉亂象，但最終還是只能將《試行辦法》廢止。在此期間，東莞出臺M0管理辦法，數(shù)年間再出多份文件增補條款，但歸根結底都是圍繞"禁止房地產(chǎn)化"的路徑在走，這也給其他希望推行M0土地出讓城市一個很好的參考。

從2021年看，3月16日自然資源部發(fā)布了《工業(yè)項目建設用地控制指標（征求意見稿）》（以下稱《控制指標》），目的是進一步規(guī)范工業(yè)項目建設用地管理，促進土地資源集約和高效利用。

對工業(yè)用地開發(fā)的限制主要體現(xiàn)在容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、投資強度、綠地率等幾個方面。

關于分割轉讓，《控制指標》提到：行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業(yè)項目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉讓；單體大型工業(yè)項目，按照工業(yè)用地落實用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)項目，項目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設計、檢測、中試設施，增加的建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉讓。

除了國家層面的大方向引導，各地方對產(chǎn)業(yè)用地都有所反應，特別是為了滿足新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求而誕生的M0。

大多數(shù)城市將分割比例定在50%，一半銷售一半持有，這樣既能滿足入駐企業(yè)的多樣化需求，也能保證開發(fā)主體可以快速回流現(xiàn)金。

但也有例外，如成都規(guī)定M0產(chǎn)業(yè)用房及配套用房須全部持有，不得分割轉讓。廣州開發(fā)區(qū)則提出“新型產(chǎn)業(yè)用地里不搞商品住宅，只允許建人才保障房和企業(yè)員工租賃住房，必須整體確權并自持”，對配套住宅也要求自持。這對企業(yè)的資本運作能力提出了更高要求，否則賬面現(xiàn)金很難支撐持續(xù)經(jīng)營。

除了分割要求外，地方對稅收貢獻和投資強度也提出了一定要求。比如：北京要求新增工業(yè)用地的投資強度為2000萬元/畝，稅收要求為200萬元/畝；深圳要求M0投資強度在1300萬元/畝以上，廣州要求M0投資強度在1200萬以上，稅收要求不低于120萬元/畝。

這彰顯了地方政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)的決心，也勸退了大部分有勾地套利想法的開發(fā)商。

長期現(xiàn)金流可靠，醫(yī)藥園區(qū)遇投資良機

新冠疫情爆發(fā)后，各國對醫(yī)藥研發(fā)高度重視，美國市場上涌現(xiàn)了較多的醫(yī)藥地產(chǎn)相關投資，這也促使了部分投資機構來到中國尋找醫(yī)藥醫(yī)療的相關投資機會，目前受關注較多的是研發(fā)樓、生產(chǎn)廠房和高標倉儲設施。

鑒于投資者對醫(yī)藥地產(chǎn)項目有著較高的投資興趣，預計收益率將有一定分界線，尤其是研發(fā)類物業(yè)。

據(jù)觀點指數(shù)了解，現(xiàn)時針對此類物業(yè)的直接投資交易仍較少，主要是大部分設施為醫(yī)藥企業(yè)定制或自有的物業(yè)，醫(yī)藥企業(yè)處置相關資產(chǎn)的方式通常為售后回租。

另外，政府對醫(yī)藥行業(yè)的扶持也意味著許多醫(yī)藥類資產(chǎn)及土地的交易價格低于其他資產(chǎn)。

若投資者尋求長期收益和可靠現(xiàn)金流，可考慮醫(yī)藥企業(yè)出售或售后回租的相關資產(chǎn)，此類資產(chǎn)多為醫(yī)藥企業(yè)希望改善資產(chǎn)負債表而出售的標的。

實際上，對于類似科興中維等 CXO藥企而言，生產(chǎn)廠房及設備不僅是作為固定資產(chǎn)存在，更是生產(chǎn)資料最重要的組成部分，且由于醫(yī)藥生產(chǎn)的特殊性，需要環(huán)評、政府審批許可等，因此相比常規(guī)科技類企業(yè)的辦公樓、電腦等設備，具有難以替代的特征。

另外，若科技企業(yè)考慮登陸資本市場，需要有一定的資產(chǎn)支撐，此時就會產(chǎn)生對廠房、研發(fā)樓等固定資產(chǎn)的需求。

如果投資者希望獲取資產(chǎn)增值的收益，可考慮收購輕工業(yè)廠房及部分適合改動的舊工業(yè)大廈，這一類標的在深港兩地都有一定存量，且兩地醫(yī)藥企業(yè)眾多，改造后的租賃需求也有一定保證。

不過，由于醫(yī)藥類地產(chǎn)項目的改造涉及排污、電力、通風等問題，對于樓內(nèi)管線布控有嚴格要求，亦使得相關的改造存在門檻，投資相關項目時與專業(yè)運營商進行合作是較好的選擇。

據(jù)觀點指數(shù)調(diào)研，相比北上的大型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)，港深地區(qū)更多是一些中小型醫(yī)療器械企業(yè)，單獨一家如排污等需求無法形成規(guī)模，使其成本難以降低。因此就有園區(qū)運營企業(yè)通過微信小程序進行信息串聯(lián)，將多家企業(yè)的危廢排放的裝車時間和路線作規(guī)劃，有效降低生產(chǎn)成本。

專業(yè)的運營對于留住企業(yè)有顯著的成效。

樣本上市企業(yè)營收半數(shù)下滑，投資收益貢獻不再

在觀點指數(shù)重點監(jiān)測的產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)中，上市企業(yè)16家，其中8家企業(yè)公布了2021年的年度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，只有3家企業(yè)實現(xiàn)了營收和歸母凈利潤的雙增長，主要得益于上年同期基數(shù)較低。

營業(yè)收入表現(xiàn)上，觀點指數(shù)監(jiān)測的8家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樣本上市企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2021年度實現(xiàn)營收正向增長的有浦東金橋、上海臨港、億達中國、張江高科、招商蛇口和中電光谷。

數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

張江高科的營業(yè)收入大增最為顯著，實現(xiàn)營業(yè)總收入20.94億元，較上年同期增加168.78%。主要由于2021年度房產(chǎn)銷售收入為12.02億元，較上年度增加16844.40%。

但要關注到的是，張江高科2021年全年營業(yè)利潤較上年同期減少58.06%，利潤減少63.15%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期減少59.35%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤下降55.63%。

全年來看，上述提及的營業(yè)利潤、利潤總額、歸屬于上市公司股東的凈利潤等指標大幅下降，主要在于其下屬合營企業(yè)持有的金融資產(chǎn)（已上市股票）于期內(nèi)公允價值大幅下降，而上年該金融資產(chǎn)的公允價值則是大幅上升。根據(jù)業(yè)績預告，該等金融資產(chǎn)2021年度的市價下降給張江高科帶來9.44億元的投資收益減少。

數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

從歸母凈利潤同比變化上看，前三季度僅5家實現(xiàn)了正增長，分別為上海臨港、蘇州高新、外高橋、招商蛇口、中新集團和空港股份。

市北高新前三季度營業(yè)收入與歸母凈利潤同步下降，歸母凈利潤同比下降308.42%，因期內(nèi)未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)載體銷售。

從毛利率看，12家企業(yè)中，2021年三季度毛利率較去年同期下滑的企業(yè)有7家。張江高科因銷售產(chǎn)業(yè)空間載體而毛利飆升，電子城和華夏幸福則毛利大幅下滑。電子城出現(xiàn)虧損，毛利率大降，因其科技創(chuàng)新平臺項目處于建設階段，暫未到交付運營期。

數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城和房地產(chǎn)業(yè)務依然受到債務危機影響，三季度營業(yè)收入下降49.90%，歸屬于上市公司股東凈利潤下降284.84%，累計未能如期償還債務本息合計897.66億元。

盡管華夏幸福已于日前擬定并披露了《債務重組計劃》，但不確定性依然存在。

3月4日，華夏幸福舉行2022年春季集體開工大會，包括京南、京東、南京、杭州、合肥、鄭州、武漢等全國33個區(qū)域近80個住宅項目同步復工。

當前進行產(chǎn)業(yè)投資是大趨勢，如聯(lián)東在2020年開啟科技園區(qū)產(chǎn)品線后，2021年開啟產(chǎn)業(yè)投資新路徑，先后投資了明勢資本、同創(chuàng)偉業(yè)旗下基金，并已取得一定的成果。

園區(qū)規(guī)?；笞霎a(chǎn)業(yè)投資實質上是一種必然的選擇，也被越來越多的企業(yè)認可，反而在園區(qū)成熟后不做投資被企業(yè)認為是對資源的浪費。

但是作為國內(nèi)園區(qū)投行化的范例，張江高科的業(yè)績下滑表明投資收益存在明顯的周期性和不確定性，同行效仿其投行模式要慎重。

民企產(chǎn)城退潮，二線輔助國資成大趨勢

新冠疫情后，國資園區(qū)在地區(qū)經(jīng)濟中的穩(wěn)定性更加凸顯，相對有優(yōu)勢的現(xiàn)金流以及政策支持，使其更能在危機中站穩(wěn)腳跟。

除此之外，由于地方政府對產(chǎn)業(yè)訴求越發(fā)嚴格，以往部分民營園區(qū)表現(xiàn)不佳，近年出現(xiàn)了部分地方要求園區(qū)開發(fā)所有利潤必須留存當?shù)卦匍_發(fā)的要求，這種條件只能交由地方平臺公司去承接，民企園區(qū)開發(fā)商的空間愈發(fā)縮小。

2021年，作為產(chǎn)業(yè)新城代表的華夏幸福深陷債務問題，12月末公告《債權計劃》，出讓資產(chǎn)于地方平臺。

專注產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開發(fā)及運營服務的中國宏泰發(fā)展，出讓29.9%股權予金茂，并已經(jīng)開始與金茂在產(chǎn)城開發(fā)中深度合作，以其成熟的招商、服務團隊輔助金茂在獲得大體量城市運營項目中取得優(yōu)勢。

專注園區(qū)輕資產(chǎn)服務的中城新產(chǎn)業(yè)與華潤達成合作，成立輕資產(chǎn)平臺“潤城新產(chǎn)業(yè)”與重資產(chǎn)平臺“華城新產(chǎn)業(yè)”，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩個平臺各司其職。未來三年，潤城計劃落地區(qū)域創(chuàng)新中心不少于60個，拓展產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務面積400萬平方米以上。

盡管未來國資作為開發(fā)主體去建設園區(qū)會更加占主流，但并不意味著民營企業(yè)在園區(qū)建設上全面退場。

據(jù)觀點指數(shù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，未來政府平臺公司投資或者有政府平臺公司入股建設和投資的園區(qū)，在完成了硬件載體的建設后，會很大程度上面臨著招商和運營的壓力。

盡管政府在“招大引強”上仍具有絕對的優(yōu)勢，但現(xiàn)時的新興產(chǎn)業(yè)更講求上下游產(chǎn)業(yè)鏈的鏈接，只有單一的大企業(yè)、“500強”并不能支撐起整個產(chǎn)業(yè)在地區(qū)的發(fā)展，若企業(yè)只是為了優(yōu)惠政策而來，自然會因為更優(yōu)惠的政策而遷移。

目前，各地方也意識到了強鏈補鏈的必要性。在一些細分領域“特專精”的企業(yè)，由于需求過于細致和分散，政府受制于預算、人員編制安排等影響，難以完全把握，這就需要發(fā)揮市場化主體的作用，也是未來民營產(chǎn)業(yè)投資商或運營商可以發(fā)揮的地方。