朱中一（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)  ）：各位專家、各位朋友，大家好！應(yīng)《觀點(diǎn)》機(jī)構(gòu)的邀請(qǐng)，我在北京，以視頻方式，就房地產(chǎn)新的發(fā)展模式等問(wèn)題，談點(diǎn)個(gè)人看法，與大家交流。

探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，是去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出的。我覺(jué)得，中央提出的新的發(fā)展模式，是一個(gè)大題目，是依據(jù)新時(shí)期新發(fā)展理念，立足當(dāng)前、面向未來(lái)，與長(zhǎng)效機(jī)制呼應(yīng)，與投資、金融、土地、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅等協(xié)調(diào)認(rèn)可的模式。

這里，我講的主要是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的發(fā)展模式。

多年來(lái)，我們多數(shù)企業(yè)踐行的是穩(wěn)健發(fā)展模式。也有企業(yè)選擇了"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，兩類企業(yè)都獲得了發(fā)展，后者的發(fā)展有時(shí)還快一些。但在市場(chǎng)變化、政策調(diào)整、政府提出由規(guī)模擴(kuò)張型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)型時(shí)，有的企業(yè)沒(méi)有及時(shí)調(diào)整。去年，金融調(diào)控發(fā)力。從房地產(chǎn)融資"三線四檔"管理，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多項(xiàng)政策壘加，使一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機(jī)，有的"躺平"，有的"爆雷"。企業(yè)的"爆雷"，對(duì)企業(yè)的傷害肯定很大，但對(duì)社會(huì)、對(duì)行業(yè)的警示作用明顯，引發(fā)業(yè)內(nèi)人員都在反思過(guò)去的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和探討新的發(fā)展模式。

2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期減弱的三重壓力，再加上疫情和地緣政治沖突的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20多年的快速發(fā)展、多數(shù)居民的住房條件有了明顯改善后，也面臨著需求結(jié)構(gòu)性短缺、土地、金融等供給受條件約束、大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等壓力。房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到"房住不炒"、租購(gòu)并舉、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提質(zhì)改造與增量開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的時(shí)期，發(fā)展速度自然減慢，房企利潤(rùn)自然下降。房企在發(fā)展中也必然會(huì)遇到不少新困難、新問(wèn)題。但我們同時(shí)要看到：

（一）我國(guó)2021年常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%，城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在不斷增加，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，住房需求依然存在，特別是人口凈流入的大城市，住房需求依然旺盛。

（二）2000年前建成的老舊小區(qū)面廣量大，居民迫切需要改造。

（三）為滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企還可向房屋租賃、維修、社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅與健康地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等方面延伸與發(fā)展。總之，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)規(guī)模大的市場(chǎng)，我們對(duì)未來(lái)的發(fā)展要保持信心。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生的重要方面，同時(shí)也是防風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。要堅(jiān)持"房住不炒"定位，突出居住屬性，充分發(fā)揮其基礎(chǔ)性民主產(chǎn)業(yè)的作用，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，抑制投機(jī)炒作，防止金融風(fēng)險(xiǎn)的抬頭與延伸，促進(jìn)金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。今年的《政府工作報(bào)告》明確提出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。一些地方和部門正在按照《政府工作報(bào)告》的要求，陸續(xù)制定出臺(tái)支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。房企應(yīng)結(jié)合實(shí)際，謀劃好未來(lái)。

希望房企要順應(yīng)新形勢(shì)、新任務(wù)，積極探索向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，努力實(shí)現(xiàn)由大規(guī)?？焖匍_(kāi)發(fā)、粗放式發(fā)展向綠色、低碳、循環(huán)的建設(shè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式向質(zhì)量效益型的模式轉(zhuǎn)變。要協(xié)助政府探索形成與成片老舊小區(qū)提質(zhì)改造相適應(yīng)的體制機(jī)制與政策措施。要關(guān)注一些城市出臺(tái)的"十四五"住房發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，使提供的產(chǎn)品符合政策的導(dǎo)向和百姓的要求。要積極發(fā)展裝配式建筑，使新建建筑中裝配式建筑面積占比達(dá)到當(dāng)?shù)卣囊?。要?gòu)建完善綠色產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈體系，推進(jìn)數(shù)字技術(shù)在建造、營(yíng)銷、家居、服務(wù)等方面的應(yīng)用，努力提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)信譽(yù)。新建小區(qū)要按照住建部近期發(fā)布的《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》進(jìn)行建設(shè)，以增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感！

負(fù)債重的企業(yè)，特別是今年到期償還債務(wù)重的企業(yè)，要主動(dòng)與有關(guān)單位溝通，認(rèn)真研究落實(shí)償還債務(wù)的措施；也可與優(yōu)質(zhì)房企協(xié)商，進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或企業(yè)的兼并重組。

所有企業(yè)都要配合預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的管理與使用，嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金，確保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影響的，應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者解釋。

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步轉(zhuǎn)暖。相信2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也一定能夠按照中央政府穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的總要求，向著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

我就講這些。謝謝大家！