主持嘉賓：

廣東省房地產研究會執(zhí)行會長 韓世同先生

討論嘉賓：

廣州珠光物業(yè)管理有限公司總經理 賀栩模先生

上海上坤物業(yè)管理有限公司總經理 周錦揚先生

復星康養(yǎng)執(zhí)行總裁 葉若舟先生

中國光大養(yǎng)老健康產業(yè)華南公司董事 趙永爽先生

新希望服務首席營銷官、合作發(fā)展中心總經理 黃續(xù)先生

廣東宏德科技物業(yè)有限公司執(zhí)行董事 張敏先生

卓越商企服務集團助理總經理 馬防周先生

韓世同：還是要對觀點表示真誠的感謝，在這么困難的疫情的情況下線上線下同時討論，線上有幾位嘉賓，同時線下也有幾位嘉賓，人數(shù)也比較多，我們每個人平均5分鐘的時間，控制一下，如果太長了我可能會提示一下。

我在房地產行業(yè)很長時間了，可以說是見證了整個物業(yè)發(fā)展的過程，今天大家不太去討論傳統(tǒng)的，其實我當年在萬科做過，萬科就非常非常傳統(tǒng)，是很低端的，但是它也反映了那個時候的特點。彩生活我們也見證了，也有一些它的一些優(yōu)端和弊端。這次市場的波動，股市的波動不一定代表整個過程的終結，物業(yè)相對地產而言它表現(xiàn)還是好的，當然這里面也要分是不是國企，這是科技賦能的。我也參加過很多研討會，介紹了很多這方面經驗，今天我們看到的是如何價值重塑，如何來突圍，如何來找出更深的途徑和出路？我們看到1.0、2.0，現(xiàn)在到了3.0的版本，現(xiàn)在服務是更加深入，不是說搭一個O2O平臺就解決問題了，可能還要介入到具體的怎么樣去做廣告，怎么樣去賣酒，要光在O2O上放一個酒怎么賣不了，但是它怎么又賣了？還要介入更多，今天還有養(yǎng)老的，養(yǎng)老怎么跟物管結合，把它延伸，這個更加深入了。剛才我們聽到了萬物梁行是一個強強聯(lián)合公司，我覺得也非常有特點。

另外非常明顯的產業(yè)鏈在延伸，也可以說是破界，但其實還是產業(yè)鏈延伸了，延伸到方方面面。我按照這方面的名單順序，我就想請賀栩模談一談，是珠光的老總，您可以說是見證了物業(yè)的發(fā)展，您在省市物業(yè)協(xié)會長期擔任重要的角色，珠光沒有到處擴張或者上市，你們?yōu)槭裁茨敲闯林瑸槭裁茨敲床患庇谌グl(fā)展這一塊，但你們肯定還是智慧+科技的方向，您來談談？

賀栩模：感謝觀點，也感謝韓老師。

正如剛才韓老師所提及的，我們珠光物業(yè)為什么在資本熱潮當中表現(xiàn)這么冷靜，又或者說在市場擴張的腳步上放得比較緩？其實我們可以客觀的看待，這個行業(yè)的發(fā)展40年，雖然2014年才有上市企業(yè)的出現(xiàn)，這是一個厚積薄發(fā)的過程。前30年可能在做準備，后10年慢慢優(yōu)等生、頭部企業(yè)就冒出來了。

資本是非常聰明的，但是有時候也是過度聰明，它對于傳統(tǒng)行業(yè)的助力和賦能有時候會反噬我們這個行業(yè)的健康發(fā)展。對于我們物業(yè)、物業(yè)人，尤其要堅守自己的初心。

剛才有幾位嘉賓，包括姚總講到了資本市場可能還有個兩三年的風口期，這對于我們這個行業(yè)來講，資本撲上來的時候我們當然是張開懷抱歡迎的，但是當資本對我們這個行業(yè)有疑慮，我們是否就對自己失去信心呢？我認為完全不必受外界的干擾，行情總有起起落落，它看到你好的一面可能資本就追逐，當它發(fā)現(xiàn)你可能受母公司的影響，或者說在某一個階段你的增長不夠迅猛的時候，它可能就會拋棄你。但是對我們物業(yè)人來講，物業(yè)這是一個類公共服務，很多行業(yè)睡醒的第一件事情就要想我的客戶在哪里，我要從零開始找客戶，但是物業(yè)睜開眼第一個理念是我的客戶就在那里，我只要把我的服務做好，我的客戶就是源源不斷對我進行認同，我們行業(yè)有很好的現(xiàn)金流，這個跟收水電費一樣，你只要把服務做好了，市場不用愁。

對于我們珠光來講同樣堅定初心，物業(yè)企業(yè)誕生第一個職能就是做好基礎服務，為我們開發(fā)商做好品牌的延伸，為他們提供服務，然后把我們的價值做出來，這對于整個集團來說是一個很好的助力。

在這方面珠光物業(yè)也會做我們科技賦能的投入，從集團設計、定位開始，我們珠光物業(yè)科技團隊就開始介入，再到后期運營、建設以及維保、使用都是由我們自己科技團隊來完成的，在這一塊我相信很多頭部企業(yè)也能做到這一點。

關于這個問題我就簡單回應到這里，謝謝。

韓世同：非常感謝賀總，我會前跟他聊了一下，和生活跟珠光是兄弟公司，非常注重科技，如果超前了、過度了可能未必會得到資本市場的認同，謝謝您。

接下來請上海上坤的周總，現(xiàn)在上海的疫情非常嚴重，看看上坤在價值重塑方面有什么思考和想法？

周錦揚：感謝觀點，感謝韓老師給這個機會。

其實上坤物業(yè)在市場突圍這方面，因為上坤物業(yè)本來它的發(fā)展還是比較年輕的一家物業(yè)公司，我們成立于2012年，到今年也不到10年的時間，但是這個過程中，從上坤物業(yè)開始做的時候就秉持一個觀點，一定是做好自己的本職服務，從比較小的物業(yè)公司做到今天，將近4個億的營收，跟其他物業(yè)公司來比還是比較小型的企業(yè)。

對于市場重塑，還是要把物業(yè)服務的本職做好，第二是對物業(yè)服務的延伸性做好，把物業(yè)服務延伸性做好，同時能兼顧物業(yè)管理的本質，這兩方面結合在一起就能逐步讓我們自己的企業(yè)逐步壯大。當然同時也在關注我們走過的這一段路是否有吃虧的地方，不斷總結，不斷回頭看，善于思考。

當然整個市場對于物業(yè)的想法，我覺得資本市場對物業(yè)行業(yè)的考量是長期發(fā)展的一條路，它不會因為市場的短期出現(xiàn)一些波動而導致整個市場出現(xiàn)萎靡不振，實現(xiàn)物業(yè)真正中長期的發(fā)展。

我就講這么多。

韓世同：謝謝周總，講到了抓住服務的本職去拓展。

接下來請復星康養(yǎng)的葉若舟先生，您也提出過非常看好康養(yǎng)的市場，您認為房地產是20萬億的市場，但是養(yǎng)老至少有10萬億，而且你們也希望能把中小的保險公司通過聯(lián)盟方式集結起來，在社區(qū)方面進行投資，構建這樣一個服務。機構養(yǎng)老應該是正規(guī)軍，我看到有一個說法叫做“9073”，90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%是養(yǎng)老院的養(yǎng)老。您談談在社區(qū)這一塊有什么想法，在物業(yè)方面有怎么樣價值重塑？

葉若舟：謝謝韓老師，我們也一直在思考這個事。前面剛才講到做機構養(yǎng)老可能是相對中高端的層面，就像剛才您講的，整個物管的產業(yè)鏈其實是不斷往外延伸的，這個背后其實就是需求的延伸，剛才有一位嘉賓講的時候提到了，他也關注到了人口老齡化，包括少子化的傾向，國家一直不停鼓勵“9073、9064”，所以除了機構養(yǎng)老我們也是不停探索做一些進社區(qū)、進家門，上門服務的工作，其實這里面的成本跟物業(yè)公司是有大量重疊的。因為我不是物管人，但同樣作為給社區(qū)提供服務的提供商來講，這里面存在大量需要整合的機會，所以接下來康養(yǎng)這的一塊，特別上門服務這一塊是物業(yè)增值里面非常有機會拓出新賽道的機會點。

我們現(xiàn)在正在跟很多的物業(yè)管理公司進行一個社區(qū)下沉的動作，基于我們已有的，相對比較中高端的管理能力輸出、培養(yǎng)一些社區(qū)的為老服務的人才跟系統(tǒng)，能闖出一條增值服務的新路。

韓世同：你們復星的模式跟泰康的模式是不是接近？

葉若舟：泰康是一個商業(yè)的模式，而我們本質上做的還是一個中高端的養(yǎng)老服務，這一塊我們發(fā)力做了非常多，2012年開始在上海試點我們的旗艦項目，這一塊結合了很多自己特有的優(yōu)勢，包括我們有自己的醫(yī)藥、醫(yī)院，包括服務系統(tǒng)這一塊人才儲備很足的情況下完全有可能再下沉一步，進到社區(qū)，跟物業(yè)公司聯(lián)合起來提供各種各樣上門服務的機構。

韓世同：謝謝，同樣的問題要問一下趙永爽先生，跟趙永爽認識20多年了，他是原來頤和的副總，業(yè)內親切稱他為爽哥。我前兩天才跟趙總他的一個合作伙伴一起談到過光大康養(yǎng)這一塊的業(yè)務，趙總離開房地產開發(fā)行業(yè)跨入到康養(yǎng)、養(yǎng)老行業(yè)，這一塊光大也是行業(yè)里面領跑者，請趙總介紹你們在價值重塑，探討社區(qū)養(yǎng)老方面的看法？最后也介紹介紹光大的模式，讓我們對整個機構養(yǎng)老有一些認識和看法。

趙永爽：各位同仁，大家好！我是光大養(yǎng)老華南公司的趙永爽，首先請允許我代表光大養(yǎng)老以及我本人向各位物業(yè)公司的同仁，尤其是我們物業(yè)同仁后面的千軍萬馬，現(xiàn)在應該還在艱苦服務在核酸檢測的現(xiàn)場，他們是最辛苦的，他們是最值得我們尊敬的。

光大養(yǎng)老是直屬于光大集團，光大養(yǎng)老已經在全國40多個地級以上的城市170級個自營特色康養(yǎng)機構，業(yè)務無論是從分布的地區(qū)，還是我們自己管理運營的床位規(guī)模，以及擴展的智慧養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老，旅居養(yǎng)老以及和兄弟公司光大銀行、光大保險開展的業(yè)務，在行業(yè)當中都屬于頭部。

今天這次大會不僅僅是來尋求思想碰撞和戰(zhàn)略合作，也是作為一個物業(yè)老兵跟大家聚一聚。我覺得咱們物業(yè)產業(yè)或者是物業(yè)公司和我們的康養(yǎng)產業(yè)有天生婚姻上的緣分，可以結婚，為什么這么說？過去我做開發(fā)商的時候，尤其負責項目開發(fā)建設和營銷過程中，發(fā)現(xiàn)開盤的時候物業(yè)公司的同仁都是苦力兵，連夜打掃展示區(qū)，維持開盤熙熙攘攘的秩序，等開盤以后物業(yè)的同仁就變成了受夾板氣的角色，開發(fā)商不疼，業(yè)主們不愛。在很多物業(yè)公司上市了，無論是香港還是海外，資本市場上實際上是一個雙刃劍，它投你的時候就已經想好怎么撤出了，所以物業(yè)如果上市以后，被資本市場關注以后，我們放要防止再踏入另外一個房地產的雷區(qū)，所以有這個前車之鑒，我們不得不防，咱們物業(yè)板塊的企業(yè)也好，團隊也好首先有一個自立性，如果沒有自立性，還附庸于開發(fā)商，附庸于資本市場的基金公司、投資公司，我們被拋棄的時候會更容易。

剛才談到我們實際上是結婚的，因為我們現(xiàn)在做生意一個是高頻，一個是剛需，現(xiàn)在隨著疫情的發(fā)展健康也成為了一個剛需，尤其是這次看到有些部分地區(qū)在封城的地方更多值得關注的是上有老下有小的家庭，物業(yè)服務日常就是剛需，所以兩個高頻剛需是結婚最好的條件。如果物業(yè)公司和康養(yǎng)企業(yè)合作，至少有三大好處：

第一個解決好業(yè)主日常起居服務需求，同時如果我們還能滿足他或者解決他健康層面的需求，客戶跟我們之間可以達成親情的關系。

第二個可以把廣大業(yè)主，尤其是老年人，包括中年人健康的剛需轉換為物業(yè)公司收入板塊的邊際效應。

第三個物業(yè)公司可以做成一個平臺化的，當你搭建成了一個平臺或者已經搭建成一個模塊，康養(yǎng)這個產業(yè)也可以變成我們的核心板塊。

最后介紹一下跟光大養(yǎng)老合作的好處，第一我們作為央企，我們有成熟的產品體系、服務體系，尤其是我們標準化的運營管理體系，這樣合作起來可以少走彎路，少踩坑，至少可以幫大家省很多心。第二個強強聯(lián)合，相互成就，相互賦能，優(yōu)化物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系。最后一個好處跟光大合作，物業(yè)層面的投入相對較少，產出絕對穩(wěn)定，讓大家放心、安心。

韓世同：謝謝。接下來我們請新希望服務首席營銷官、合作發(fā)展中心總經理黃續(xù)談一談，你們在深耕城市群、都是圈非常有特色，大家對新希望非常了解，對于新希望的服務想聽聽您有什么高見，尤其是物業(yè)價值重塑方面？

黃續(xù)：非常遺憾不能在現(xiàn)場跟大家一起相互交流學習，剛剛韓老師提的問題來看，我這邊大概有三個方面想去聊一下。

第一個關于深耕這個城市，主要是源于我們對于整個戰(zhàn)略的篤定。對于戰(zhàn)略篤定來看，首先是基于地產來選擇我們所要去的一些城市，對于整個新一線、二線城市也是作為我們首要深耕的區(qū)域，對于這些區(qū)域來講所有的物業(yè)服務的品質和能級相對來說都是很高的。對于未來的發(fā)展也是基于我們的原點來對周邊進行一些延展，這一塊區(qū)域深耕也是我們穩(wěn)定向前和穩(wěn)定發(fā)展非常好的基石。

第二點來看，就是關于價值重塑的問題。剛才各位嘉賓都談到了回歸本質，我們的服務是核心，其實我是非常贊同這一點。對于整個經濟浪潮過去之后，其實我覺得對于物業(yè)來講核心還是回歸服務本質、服務本源。我們經常說一句話，滿意帶生意，只有業(yè)主滿意了，客戶滿意了，我們所有延伸的服務才能真正達到我們想要的水平和階段。

對于整個延伸服務和民生服務來講，新希望服務也是少有的有集團產業(yè)背景的物業(yè)公司，我們背靠的新希望集團，使得我們在增值服務和生活服務上有得天獨厚的優(yōu)勢。上次跟各位同行做交流的時候說，其實在這個階段，未來物業(yè)服務發(fā)展過程中，我覺得更多是大家相互合作、相互支撐，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的這樣一個發(fā)展模式，所以對于未來來講，我希望未來更好的跨界服務以及有更好的產業(yè)鏈的輸出和產品輸出，可以更好為大家進行一個服務。

第三點簡單說一下對于未來發(fā)展一些管理上的要求。

其實大家都看得到，隨著物業(yè)公司的發(fā)展，我們會發(fā)現(xiàn)市場化的水平和市場化的能力決定這家公司可以走得有多遠，走得有多長，整個市場化能力的建設也是我們現(xiàn)在整個對于物業(yè)發(fā)展能力建設的一個非常關鍵的一環(huán)。市場化能力的建設，除了我們在對外市場的一些拓展、服務輸出以外，更多是對于內部的精益管理、科學化的管理、智慧化的管理以及整體人效的提升，所有的一切都會成為一個在市場上非常有競爭力的企業(yè)。

拿物業(yè)這個行業(yè)和其他行業(yè)相比較，其實在市場上怎么去發(fā)展，怎么去鍛造自己的核心競爭力我覺得是永久不變的一個能力。

最后也想簡單提一下，剛才也聽趙總提到了康養(yǎng)的問題，我就用一句話提一下，對于未來社區(qū)養(yǎng)老，物業(yè)公司提供了這樣一個土壤，這個土壤上如何生根發(fā)芽，如何把養(yǎng)老做好，確實我們需要與更多專業(yè)公司進行聯(lián)動合作，這樣養(yǎng)老才能形成閉環(huán)，無論是硬件還是軟件上的合作，異業(yè)合作和充分發(fā)揮雙方的優(yōu)勢，這樣才能有所發(fā)展。

韓世同：謝謝。接下來有請張敏先生，是廣東宏德科技物業(yè)有限公司的執(zhí)行董事，他們是一個非開發(fā)商的民企物業(yè)公司，而且接管了很多政府或者一些學校、醫(yī)院的物管物業(yè)，你們談一下在價值重塑方面的經驗和看法？

張敏：謝謝韓老師，也謝謝在座和現(xiàn)場的朋友，此時此刻沒有走，一定是真愛。

觀點邀請我過來我是肅然起敬的，我看了一下線上線下的嘉賓，我是唯一一個非上市公司、非國企，非地產背景的物業(yè)公司，我覺得我不來這個會議是不完整的，因為我也代表很多“三非”的物業(yè)公司。大概從三年開始，目前行業(yè)前20的物業(yè)公司、地產公司都找我們談過收購，那時候我們也一度很希望把公司轉出去，甚至我們說你要收就全部收或者最少收7成，收太少了沒意思，我也是公司的核心合伙人、法人代表、執(zhí)行董事，我就想公司賣了，我收個幾千萬也可以了，過個小日子。但是我們太特別了，很多人看上我們不敢收，但是現(xiàn)在你想收我們我們也想賣了，其實我也很多話想說，也有一些不同的看法。

我覺得物業(yè)行業(yè)大局還沒定，咱們中國地大物博，物業(yè)行業(yè)還法國得這么不均衡，不可能這么快就定了。我覺得在價值重塑這一塊我們是蠻有代表性的，借用馬斯克的一句話，他有一個商業(yè)模型叫十倍多或者十倍少，我覺得我們宏德有點這個意思。我們去年營收是20億左右，但是集團總部成本不到1000萬，我想跟同樣體量的物業(yè)公司比起來我們在成本這一塊應該是10倍少，只有你的1/10，這是我們宏德能夠長期生存一個核心競爭力。

我們?yōu)槭裁茨苡眠@么低的成本？以我為例，我2014年來宏德?lián)畏ㄈ舜?，也是公司前幾大股東，這8年我是一分錢固定薪水沒有拿，我想說一個觀念，不拿工資的人可能比拿工資的人更有干勁，我都沒拿錢，只能占自己的便宜，不可能占公司的便宜，這是我們一個價值的重塑。

還有一個對于未來我非常有信心，我想給行業(yè)內兩類人一個忠告，第一個是大公司，要善待公司有能力的人，如果你們欺負他，我們會去找他。第二個我也忠告行內小公司的老板，如果您被您的高管欺負了，也不要黯然傷心把公司賣了，我們一起合作，這個市場這么大，行業(yè)這么廣闊，又有這么多熱血青年，我今年40歲，我覺得我還很熱血，我們有很多90后、00后都做了老總了，這是我們宏德的價值重塑的競爭力。謝謝大家！

韓世同：我們要給予鼓勵，宏德介紹的他們一些做法都挺好的。

最后請卓越商企服務集團助力總經理馬防周做總結發(fā)言。卓越在廣州可能沒有很多項目發(fā)展，尤其是沒有商業(yè)方面的項目，但是在深圳，在前海，在深圳號稱CBD寫字樓之王，你們談談在物管、商企服務方面的做法？

馬防周：謝謝各位嘉賓。

首先糾正一下韓老師剛才說的，我們在廣州也有挺多項目，無論是萬達，還是菜鳥，小鵬汽車都有服務，有2個億左右的業(yè)務量。

剛才各位嘉賓講了很多，我就簡單從存量經濟的挖掘這一塊講講我們卓越商企的思考。目前我們從三個方面做了這方面的工作：

第一個是在存量當中找增量。商企客戶是我們的護城河，我們目前針對大客戶會繼續(xù)做深做厚，與現(xiàn)有的大客戶建立更加深厚和穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作。我們的舉措有兩點，第一個專門成立了專屬的戰(zhàn)略客戶事業(yè)部，配置專屬客戶重點團隊。第二個組建專業(yè)的戰(zhàn)略客戶解決方案，全流程、全場景去支撐戰(zhàn)略客戶的快速增長。

在我們的戰(zhàn)略客戶、大客戶快速增長的過程中，我們卓越商企可以獲得穩(wěn)定、健康的增長，這是第一個點，在存量當中找增量。

第二個挖潛大客戶資源?；诂F(xiàn)有服務大客戶的能力和經驗，提高整個行業(yè)市場占有率，通過前瞻性的客戶、業(yè)態(tài)、區(qū)域布局加快市場拓展，未來在項目密度方面也會有很多的提升。

第三個方面是增值服務。我們的增值服務和同行可能會有一定區(qū)別，同行更多是基于住宅的服務，有很多的經驗，很多的輸出，我們在增值服務這一塊主要有兩個核心的增長曲線，第一個是我們的機電服務，目前正在快速增長，圍繞著建設期和運營期兩大階段，不斷拓展我們的業(yè)務范圍，目前開展的主要業(yè)務有機電工程、建筑材料、智慧社區(qū)軟硬件的工程配套，成為公司第一業(yè)務增長曲線。第二是我們的大客戶，商企業(yè)客戶很多，所以我們To B的企業(yè)客戶是我們第二增長曲線，我們不斷去完善企業(yè)服務全鏈條，做大我們的流量和客戶黏性。

謝謝韓老師和各位嘉賓。

韓世同：馬總一個講的是挖掘存量物業(yè)，另外一個是服務大機構，還有一個是增值服務，我覺得非常好，對大家很有借鑒性。

剛才賀總提出來還想對行業(yè)方面說兩句話，最后由他做總結發(fā)言了。

賀栩模：感謝韓老師給這個機會。剛才我為什么特別申請要再補充兩句呢，最近省物業(yè)行業(yè)協(xié)會在做兩件事情，第一個住建廳主導的紅色物業(yè)的活動，紅色物業(yè)試點創(chuàng)建項目100個，現(xiàn)在已經出臺了。第一階段紅色物業(yè)將會在全行業(yè)繼續(xù)去推廣，我也希望在粵的這些物業(yè)服務企業(yè)能夠積極參與這個活動，因為黨建引領將是這個行業(yè)里面今后發(fā)展的一個重要方向，這是第一個事情。

第二個事情住建廳最近在做《廣東省物業(yè)管理條例》的修訂工作，已經有將近10年的時間，很多城市，包括廣州市新的修訂都已經做完了，隨著行業(yè)發(fā)展以及時代發(fā)展，舊的條例需要更新，在這里我也呼吁大家積極參與立法的調研工作，新的條例對我們行業(yè)的發(fā)展是一個很好的依據(jù)，我們希望能夠在修訂的過程中充分的保護行業(yè)的利益，包括業(yè)主，包括社區(qū)，包括階段，包括我們物業(yè)方之間的利益邊界，權利義務的界定。

最后一個是關于物業(yè)費定價的問題。可能很多同行覺得這也是一個痛點，從我們接受物業(yè)管理開始，我們的物業(yè)費就很難漲價，當時我們在廣州市參與發(fā)改局、物價局做調研的時候，我們也提出來是不是能夠放開，在這里我其實也有自己個人的一些想法，就是如何來定我們的物業(yè)管理費的標準？大家都知道有一個租售比，就是你的物業(yè)能夠賣多少錢，租金能夠定什么價，這是一個很好的衡量資產投資回報率的指標。對于我們物業(yè)管理行業(yè)來講，我們是否也要錨定管售比？

我就補充這些，到時候歡迎大家多多支持。

韓世同：謝謝賀總，最后感謝線上線下的嘉賓給我們奉獻了非常精彩的寶貴經驗，謝謝！