王韜（雅生活集團總裁助理、社區(qū)商業(yè)公司總裁）：大家好，最近廣州疫情突發(fā)，觀點仍然保持初心，排除萬難，給我們帶來這樣一個平臺，這離不開總體工作人員的努力，在此我表示一下我的感謝。

在這個話題里面，其實最近我們也可以看到疫情帶給我們的社會、我們的經(jīng)濟以及我們的產(chǎn)業(yè)都有了很多的沖擊，在這種沖擊的情況下、產(chǎn)業(yè)的起伏下也為我們騰挪出了一點的時間和空間思考，在這個基礎(chǔ)上我們應(yīng)該保持一個定力，我們要堅持長期主義精神，我們要維持主業(yè)的長期穩(wěn)定的運營，所以我們現(xiàn)在是應(yīng)該冷靜的研究市場，然后審慎自我。

我分享的主題是破界未來，聚力向新。首先我們需要了解未來是什么，在為了基礎(chǔ)上看整個物業(yè)的場景下，我們的增值服務(wù)鏈條下未來是什么樣子，這離不開我們分析的時候要看到人口，因為我們的消費一定是從人口出發(fā)的，而增值服務(wù)離不開人口的消費。第二個我們也要考慮我們的政策，同時也要看到我們現(xiàn)在同行的情況。

所以圍繞這個來講，我演講的第一個部分是長期趨勢，人口長期趨勢是怎么樣的，中期國家政策導向是怎么樣的，另外短期同行的方向怎么聚焦，圍繞這幾個方向增值服務(wù)怎么走？

現(xiàn)在整個人口的趨勢有幾個方面的變化，一個是老齡化逐步加劇，大家可以想象在我們社區(qū)這么多老齡人居住的場景下，怎么樣保持老年人正常的消費需求。同時我們也可以看到另外一個趨勢生育率在下降，這時候國家會出臺一系列的政策刺激生育，這時候我們孩子的消費將會有很大一塊空間。再一個家庭小型化趨勢明顯，未來的悅己經(jīng)濟，寵物經(jīng)濟也是一大剛需。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，未來從個人利益財端的需求也會增加，這是總體人口的趨勢。

再回到中期，“十四五”的規(guī)劃已經(jīng)提出了生活性服務(wù)+物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的理念，部委級的文件上也更體系性提出的指導和要求，詳細描述了15分鐘生活圈的藍圖，在省市級文件也在具體的試點落實?？傮w來看，政府對于物業(yè)參與社區(qū)商業(yè)的要求是逐步走向兩個方面，一方面是平臺化，一方面我們應(yīng)該更加的專業(yè)，我們要走到前列，我們的專業(yè)能力要提升，所以我們要做好我們專業(yè)化的各方面的提升。

第三個同業(yè)來講，其實大家也能看到，雖然去年有地產(chǎn)行情各方面的變化，但是整體來講我們增值服務(wù)業(yè)務(wù)高速增長，業(yè)主需求仍待滿足，供需上長期還是有一定的錯配的。為什么會有這樣一個現(xiàn)象，未來場景下會是怎樣的思考？第二部分我會有一個簡單的介紹。

回顧這方面以后我想做一個總結(jié)，就是我們政策上是有支持的，行業(yè)也有能力，市場也有需求，所以戰(zhàn)略聚焦的長期方向肯定是從資產(chǎn)端長期逐步轉(zhuǎn)換為生活端疊加的服務(wù)，這是物業(yè)增值服務(wù)思考的未來的方向。

我想分享的第二個主題，我想圍繞著現(xiàn)在增值服務(wù)來看幾個變化：市場化、專業(yè)化、破界。

先看市場化的業(yè)務(wù)，它的表征是規(guī)模和利潤率之間的一個變化的關(guān)系。大家可以看到，首先是市場化，各家2021年的財報大家可以看到，但利潤率都有不同幅度的下滑，為什么增值服務(wù)規(guī)模做得越大，利潤率會不斷往下拉？這是一個普遍現(xiàn)象，我想這跟物業(yè)的長期發(fā)展的趨勢相關(guān)，我們需要的是業(yè)主逐步往市場化推進。

在這里面我們把業(yè)務(wù)分成五個類別，物業(yè)發(fā)展1.0版本，物業(yè)更多是做空間運營，包括傳媒廣告，電梯廣告等等各個方面的資源，場地資源給到第三方進行服務(wù)的運營服務(wù)。它的特點是收入占比非常高，同樣它的發(fā)展也有一個問題，就是場地多大，在管面積多大限定了這一塊的發(fā)展能夠有多大的空間，所以說它的發(fā)展瓶頸其實是相對較低的，隨著《民法典》相應(yīng)制度的實施，這一塊會更大在業(yè)主身上體現(xiàn)。第二個是地產(chǎn)協(xié)同的服務(wù)，地產(chǎn)協(xié)同包括了車位的一些銷售，也包括地產(chǎn)的驗房服務(wù)等等，母公司的發(fā)展速度會限制這一塊的發(fā)展，但它的利潤率相對較高。第三類就是資產(chǎn)服務(wù)，就是美居、家裝這一類的，還有租售，與資產(chǎn)端相關(guān)的服務(wù)，這個是用我們自身的場地來開發(fā)需求，然后來創(chuàng)造的業(yè)務(wù)，在這個業(yè)務(wù)里面其實是有一定的成長空間，也是偏向于市場化的。然后是機構(gòu)服務(wù)，是結(jié)合雅生活的生活特點的，我們在管里面60%是屬于非住宅的物業(yè)管理，這里面包含了團餐服務(wù)，票務(wù)預定等等。最后一類是生活服務(wù)，圍繞著家政、養(yǎng)老、托育相關(guān)的，這里面要想做起來非常不容易，一般來說它的利潤率偏低，但是想象空間很大。

所以這一頁的總結(jié)是，業(yè)務(wù)的邊界越寬，利潤率會逐漸偏薄，我們不應(yīng)該只看增長，還要看增長對應(yīng)業(yè)務(wù)的屬性和價值，能帶給我們是更高緯度的服務(wù)。

第二個思考是一個關(guān)于專業(yè)上的研究，也是五個緯度，我們基本上回歸了物業(yè)人員的價值屬性?，F(xiàn)在物業(yè)人員參與度更高更傾向于平臺化的業(yè)務(wù)，因為流量變現(xiàn)，相應(yīng)的資源在我們手上，簡單化一些。但是圍繞著市場化越多的業(yè)務(wù)，其實它變相需求的專業(yè)化程度也會逐步增高，變相來講當市場化越高，我們的人才模型是什么？第一個它應(yīng)該是偏向于每一個細分領(lǐng)域?qū)I(yè)化的人；第二個他要了解物業(yè)管理，甚至深度熟悉，以及對物業(yè)管理偏向?qū)I(yè)，這一類人員其實能夠更多的帶來行業(yè)上的一些裂變，也能夠提升我們自身的價值。所以我們希望打造的是平臺+專業(yè)的模式，但是專業(yè)模式里面是引入各專業(yè)團隊為我們服務(wù)，同時把物業(yè)的資源進行強嫁接，大家把相應(yīng)的風險以及所對應(yīng)未來長期發(fā)展的產(chǎn)品共同設(shè)計出來，來做好我們的服務(wù)。這是我想講的第二個話題。

這個板塊第三個點想講一下密度和破界的思考。

現(xiàn)在我們的生活服務(wù)更多是在自身資源內(nèi)或者在管的場景下給業(yè)主端所提供的服務(wù)，我的服務(wù)很少跨出來。但其實我們真正深度去考慮一個生活服務(wù)場景的時候，但是會發(fā)現(xiàn)密度是很重要的，因為我們沒有很強的疊加的密度，比如我們從事的家政服務(wù)，它是以工作站為基準，當密度達不到一定基準，只服務(wù)一個項目的時候，沒有產(chǎn)生裂變的時候會導致運維上成本很高，而且品牌提升有限。我們回到物業(yè)管理，現(xiàn)有的公司大家都是通過收并購或者是聯(lián)盟的形式來進行拓展和發(fā)展，在這一類的方式里面我們可以看到，即使是頭部的物業(yè)管理公司很少在一個城市里面占比10%，因此我們要市場化，我提供的服務(wù)不僅僅是做自身的服務(wù)，同時也能做別的社區(qū)的服務(wù)，這是最好的。所以我們這里面跑通了一個相應(yīng)的產(chǎn)品可以給大家看看，就是我們的家政已經(jīng)在雅生活的生管項目進行了很多試點和開發(fā)，打通了周邊6公里的社區(qū)。我們要做的是高密度，一定要破界，不只是做我們自己的社區(qū)，社區(qū)之間應(yīng)該有一個互通往來，相應(yīng)業(yè)務(wù)串聯(lián)，這樣才能提升業(yè)主端更好的服務(wù)和價值。

我們總結(jié)一下，就是雅生活現(xiàn)在整個增值服務(wù)的戰(zhàn)略方向，我們堅持長期主義和創(chuàng)造核心價值，我們是市場化業(yè)務(wù)為主，同時內(nèi)部使用物業(yè)資源，以市場化團隊進行組局為服，通過服務(wù)外溢，逐步突破密度的瓶頸。

這是雅生活的一個簡介，去年我們保持了40%的增長，整體達到了26億的利潤規(guī)模，這個基礎(chǔ)上增值服務(wù)的收入增幅接近80%。我們雅生活和增值服務(wù)都是在市場，整個物業(yè)管理也是盡量偏市場化進行一個長期發(fā)展。

增值服務(wù)這一頁跟剛才所講的差不多，包括了家政，我們布局了相應(yīng)的幼托，幼托在大灣區(qū)有50個相應(yīng)的門店，同時也在跟其他幼托品牌探討整合，同時也在嘗試加裝智慧停車和電梯，以專業(yè)性的團隊進行深化服務(wù)和合作。

無論外部的環(huán)境如何，一個組織的進化最主要的還是內(nèi)驅(qū)力，而這個內(nèi)驅(qū)力是有使命指引和供給的。我們認為這個時代已經(jīng)賦予了物業(yè)多種經(jīng)營這個十年的使命，長期來講，我們看好自己的事業(yè)。

謝謝大家！