（2022年3月13日）去年下半年，八部委整治規(guī)范房地產秩序等調控政策，使得房地產開發(fā)行業(yè)面臨前所未有的困局，進而體現(xiàn)為房企的盈利能力大幅下降。

僅在A股，超過60家發(fā)布業(yè)績預告的房企就出現(xiàn)了為數(shù)眾多的凈利潤下滑甚至虧損等情況，其中不乏頭部陣營的企業(yè)。比如，招商蛇口預計2021年歸母凈利潤約為103億元，同比減少15.35%；保利發(fā)展3月8日披露，預計去年歸母凈利潤275.77億元，跌幅也約4.74%。

房地產開發(fā)行業(yè)去金融杠桿已是大勢所趨，房企開始告別過往的負債驅動型發(fā)展，轉而探索向經(jīng)營要效益，增量市場的發(fā)展空間逐漸縮小。

相較之下，存量屬性突出的物業(yè)管理行業(yè)，總體仍保持了平穩(wěn)健康發(fā)展，這也成為房企新的增長曲線之一。

政策面上，不同于房地產開發(fā)面臨監(jiān)管趨嚴，物管行業(yè)的政策基本以鼓勵發(fā)展、規(guī)范引導為主，包括2020年“兩會”政府工作報告首次提出發(fā)展社區(qū)服務，同年底十部委發(fā)布加強和改進住宅物業(yè)管理工作的相關意見，以及2021年11月國務院提出30項具體舉措推動生活性服務業(yè)補短板、上水平等。

市場環(huán)境保障了物管行業(yè)的發(fā)展活力，觀點新媒體統(tǒng)計的51家上市物管企業(yè)中，2021年中期全部實現(xiàn)營收正增長，平均增幅約為51.33%；其中，半年營收規(guī)模超過40億元企業(yè)有9家，碧桂園服務達到115.6億元。

利潤視角看，上述統(tǒng)計物管企業(yè)除了朗詩綠色生活、燁星集團，其余企業(yè)的歸母凈利潤同樣均錄得正增長，平均增幅則達66.33%；包括華潤萬象生活、世茂服務、融創(chuàng)服務等企業(yè)利潤實現(xiàn)翻番。

截至目前，至少已有15家上市物管企業(yè)發(fā)布了盈利預告或全年財報，并無一例外地實現(xiàn)凈利潤大幅增長，增幅在25%-115%之間。

3月10日，碧桂園服務預計全年歸母核心凈利潤將錄得超過50%的增長；3月11日晚間，金科服務亦預計全年綜合凈利潤、擁有人應占溢利錄得增幅超過70%。粗略計算，這兩家物管企業(yè)凈利率均接近19%；而以開發(fā)業(yè)務為主的房企，在過往凈利率若能高于10%已屬不易。

物管企業(yè)業(yè)績增長，一方面主要得益于在管物業(yè)建筑面積增加，導致物業(yè)管理服務收入增長。平安證券曾在研報中指，僅去年上半年，主流物企第三方在管面積占比均值就已升至53.3%，反映行業(yè)獨立經(jīng)營能力強化。

這同樣也與傳統(tǒng)地產開發(fā)業(yè)務對物管企業(yè)的支持減弱有所關聯(lián)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積17.94億平方米，同比增幅1.9%，兩年平均增長2.3%，呈放緩趨勢。今年1-2月，房企的銷售規(guī)模更是大幅下滑，對下游物管的規(guī)模貢獻造成了不小影響，因而自主發(fā)展能有效對沖地產的風險。

另一方面則由于增值服務、城市服務的綜合能力提升，探索新盈利增長點逐漸凸顯成效。這代表了物管企業(yè)的業(yè)務邊界從過往單一商住物業(yè)管理逐漸向社區(qū)乃至城市服務延伸。

頭部企業(yè)轉型較早，比如碧桂園服務2016年探索城市市政公共服務，萬物云的城市服務起步于2018年，保利物業(yè)提出“百城千鎮(zhèn)”等。

但城市服務相比于傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理服務能力要求更高，東興證券指出，只有經(jīng)過專業(yè)化、標準化和數(shù)字化建設之后，擁有了專業(yè)的服務能力、標準化可復制的服務體系與數(shù)字化的管理能力，才能在社區(qū)服務和城市服務中搶占先機。

同時隨著智慧物業(yè)、智慧城市的大方向確定，物業(yè)管理賽道未來的發(fā)展空間仍十分巨大，企業(yè)的管理也有望進一步精細化。4月，觀點機構主辦的2022觀點物業(yè)大會，將連續(xù)第二年舉辦，共同探討物業(yè)的發(fā)展之路。