嘉賓主持：

第一太平戴維斯廣州及福建董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長 劉蔚海

討論嘉賓：

廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)會會長 朱萬果

世聯(lián)行首席技術(shù)官、中國建設(shè)教育協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會常委 黎振偉

廣州樂晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長 雷易群

花樣年商旅文粵港澳大灣區(qū)總經(jīng)理 蘇銳鋒

廣東中盈產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黃少麟

瑰悅創(chuàng)始人&CEO 劉斌

廣州市樓宇經(jīng)濟促進會副會長 龔元

劉蔚海：大家好，我是劉蔚海，今天很高興與很多老朋友、新朋友共聚一堂，希望我們互動可以輕松一點。

這個題目是創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，特別針對一些存量的物業(yè)，存量物業(yè)有很多人講，現(xiàn)在房地產(chǎn)的下半場，從增量到存量，毋庸置疑，感覺是一個機會點，但我們知道其實資金要求包括運營能力是不可少的，要把存量物業(yè)重新做好。

我想跟黎振偉老師請教一下，您覺得存量物業(yè)未來有沒有一些比較宏觀一點的風(fēng)向你可以分享一下。

黎振偉：謝謝劉總，因為其實我做顧問做了好多具體的東西，但回頭看一下，我們越做具體問題越大，做存量物業(yè)的人賺錢都不多，越做越怕，所以我們現(xiàn)在真的要從宏觀到中觀到微觀探討問題。

首先第一點，其實存量與增量是一個不可分割的孿生兄弟，有增量就有存量，但是往往是前面容易后面難，因為建房容易運營難，所以過去30年中國高增長的大家都去建房子，問題就來了，我們這種愛增量必存量就導(dǎo)致我們的運營做得不好，問題越來越多，越多了以后又回到了增量上，很多增量本身沒注意經(jīng)營的問題，結(jié)果很多增量又成為了問題的存量，所以整個社會的問題就是存量越來越多，我們的空置率越來越多，租金也會越來越低，這個情況我覺得是根本的，我們現(xiàn)在怪電商，也怪疫情，的確有影響，但如果不從自身，整個社會，我們怪圈走不出來的話，我們這個行業(yè)是很大問題的，科技做得再好，也沒用，因為大家都在這個怪圈里轉(zhuǎn)，所以這次的觀點論壇，為什么大家都很認同理性與穩(wěn)健改變了房地產(chǎn)，因為的確要改變了，如果這個基本點不改變的話，我們永遠都談存量，都在怪圈。

第二點，商業(yè)地產(chǎn)怎么去改變它呢？存量地產(chǎn)怎么破局，其實過去我們花了好多資金，做了公寓，公司成了重資產(chǎn)，甚至很多文創(chuàng)、文旅，包括萬科，萬科做了永慶坊，以后估計你們也不容易，將來問題就來了，我們都變成，一做存量就是高成本、低收入、難持續(xù)。為什么這個問題會出現(xiàn)呢？我們看到一個很大問題，我們今天講到房地產(chǎn)是一個建設(shè)的房地產(chǎn)，在美國、英國他們80年代的理論已經(jīng)告訴我們房地產(chǎn)不是獨立存在的，是一個城市的結(jié)構(gòu)里面存在的，如果沒有一個好的城市結(jié)構(gòu)沒有用，所以講存量又回到城市、產(chǎn)業(yè)、城市功能對存量的支持，很難想象如果一個產(chǎn)業(yè)衰退，人口在流失，存量讓你再做，你做得再好也沒用，人們都會到珠江新城、金融城，這就告訴我們存量是一個生態(tài)，是一個系統(tǒng)，它需要政府、企業(yè)、消費者一起來解決，從政府到企業(yè)到用戶消費者，從城市的更新、產(chǎn)業(yè)的升級重塑到物業(yè)的賦能、金融的創(chuàng)新，也包括消費使用的升級，一起來考慮這個問題，存量才能解決，當(dāng)然這里面政府很重要，行業(yè)協(xié)會很重要，所以今天特意推介這兩位商業(yè)協(xié)會的會長，我希望從他們的身上給政府多點建言。

劉蔚海：謝謝黎總，朱會長就在你們旁邊，廣東省租賃協(xié)會還是有淵源，不管咱們協(xié)會可以解決業(yè)主還是一些使用者兩方面問題，可能有一個信息沒有完全對接，所以我想朱會長在這里也可以跟我們分享一下，把存量物業(yè)，如何從你們協(xié)會的身份可以幫很多的業(yè)主、使用者解決他們的問題。

朱萬果：謝謝劉總，非常感謝今天有機會參加觀點這個交流論壇，觀點這個平臺我也一直在關(guān)注學(xué)習(xí)，做得非常好。

我也借助這個機會簡單介紹一下我們這個協(xié)會，廣東省租賃協(xié)會是廣東社科聯(lián)主管以及廣東工商聯(lián)主管的行業(yè)協(xié)會，我們現(xiàn)在做一些什么呢？大家知道社科聯(lián)是一個學(xué)術(shù)機構(gòu)，省委省政府的智庫，我們協(xié)會每年也在立項一些關(guān)于地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的課題。我們現(xiàn)在協(xié)會做了很多政策，給一些建議給政府，比如我們之前立項了一個廣東省商業(yè)地產(chǎn)租賃行業(yè)供給側(cè)研究，我也請教了黎老師，因為有時候我們也出去會員單位調(diào)研，基本上普遍都是三難，商業(yè)地產(chǎn)面臨三難，經(jīng)營難、招商難、收租難，我們也做了一些報告給政府，不要建那么多了，現(xiàn)在真的是嚴重的過剩了，怎么樣去盤活這些存量物業(yè)，我們也提交一些報告給政府，做了這方面的調(diào)研，目前政府也看到了，也認識到現(xiàn)在存量問題是非常巨大，所以現(xiàn)在不管是多大房地產(chǎn)，政府跟你談產(chǎn)業(yè)，你什么產(chǎn)業(yè)帶進來我才會給你地，如果沒有產(chǎn)業(yè)，不好意思，下一家，所以現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司又委托包括協(xié)會或者觀點等等這些地產(chǎn)機構(gòu)，怎么樣去做產(chǎn)業(yè)落地問題，不像以前，做很宏觀的落不了地的，現(xiàn)在是有什么大的產(chǎn)業(yè)可以落下來，能解決就業(yè)、稅收問題，如果還是大面積的建房、賣房，這個存量，剛才黎老師也說了，存量越來越多，這個是必然的。所以這方面我們作為行業(yè)協(xié)會也是要推動政府，并不是在這里談單個項目就能真正把它做好，很多東西都要政府來推動，行業(yè)協(xié)會作為一個紐帶作用，操作還是企業(yè)操作，這個可能會更加實際。

另外，我覺得去庫存，我們中國14億人，所需求的各種產(chǎn)品非常巨大，這個產(chǎn)業(yè)定位方面或項目定位方面不一定要追求高大上，千篇一律，一定要找準(zhǔn)自己項目的定位，高端、中端、低端，根據(jù)自己物業(yè)來定位，在招商、運營、服務(wù)、物業(yè)管理等方面加大力度，應(yīng)該未來還是很有機會的。

另外一些商業(yè)地產(chǎn)零售板塊我也有小小一點體會，說得不對的可以批評指正。未來商業(yè)，剛才雷總也說了，現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)是嚴重轉(zhuǎn)變了，基本上60%、70%都是轉(zhuǎn)到網(wǎng)上去，未來商業(yè)我覺得應(yīng)該有三點是可以做的：一個是超大型，像太古，做世界一流的；第二種商業(yè)是城市文旅，做體驗式的，這一點應(yīng)該也是有市場的，像正佳，把海洋館搬進來，把動物園搬進來，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時代都不出門，怎么樣才能吸引到一些家庭或聚會或網(wǎng)紅打卡點去消費；還有一種是功能性的社區(qū)商業(yè)，這些也是有市場的，就是便捷，大家都知道去哪里逛街是比較少的，便捷，出門口就可以消費了。

我就分享這一點點感受，謝謝！

劉蔚海：謝謝朱會長，我很自然地想到了龔會長，樓宇經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)招商的一大推手，我覺得貢獻很大，第一太平戴維斯有一個數(shù)據(jù)，目前甲級寫字樓超過600萬平方米這樣的存量，但是未來五年起碼有300萬平方米的增量，所以我們預(yù)期空置率，目前廣州空置率是比較低的，在一線城市包括二線城市比較，大約是8.6個百分點，但預(yù)計五年之內(nèi)可以達到20%，所以是一個非常大的增量，增量又這么大，存量怎么辦呢？我就想龔會長可以從產(chǎn)業(yè)方面看看有些什么，最近講得特別多TMT，還有什么新的東西？

龔元：尊敬的劉董，還有主辦方的朋友，以及在座的各位行業(yè)翹楚和重要嘉賓，大家下午好！非常榮幸受主辦方的邀請參加這次觀點的論壇，得以向大家學(xué)習(xí)和交流，非常榮幸，我簡單地分享一下。

我認為，存量資產(chǎn)在未來的創(chuàng)新包括但不限于模式重塑、科技驅(qū)動、生態(tài)營造，更將體現(xiàn)在體制優(yōu)化、思維升維、研發(fā)應(yīng)用、政策支撐的方面。

另外，創(chuàng)新是城市經(jīng)濟發(fā)展的動力源泉，存量資產(chǎn)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型箭在弦上，不得不發(fā)，而前提是通過“摸底數(shù)、盤資產(chǎn)、促活化、提效能”來爭取做到有的放矢。

在未來，隨著高端商務(wù)寫字樓規(guī)模的快速增長（現(xiàn)有超2100棟寫字樓，經(jīng)政府認定了首批17棟超甲級 40棟甲級寫字樓），產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的蓬勃發(fā)展（現(xiàn)有超2800個園區(qū)，經(jīng)政府認定了10大價值創(chuàng)新園 66個提質(zhì)增效園，特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)認定推進中，21條相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進一步強化中），存量市場將呈現(xiàn)多元化趨勢：1.數(shù)智化和產(chǎn)業(yè)化并重；2.規(guī)?；托б婊骖?；3.藝術(shù)化和便利化呼應(yīng)。

劉蔚海：謝謝龔會長，數(shù)據(jù)說話。

坐在龔會長旁邊有我的一位新朋友，中盈的黃總，其實你家族從開發(fā)商做到現(xiàn)在，變成一種應(yīng)該來說綜合運營商，做一些設(shè)備設(shè)施管理和園區(qū)運營，我覺得運營是，特別對一些現(xiàn)有的物業(yè)是很重要的，跟我們分享一下。

黃少麟：謝謝劉董，也感謝主辦方的邀請，剛才劉董也說我是運營背景的，簡單介紹一下，我們中盈是一家港資公司，基本上業(yè)務(wù)都是在國內(nèi)的，正式擁抱大灣區(qū)。

我們之前也做房地產(chǎn)開發(fā)，做一些小型的項目，最近兩三年開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的運營和投資，目前主要還是在運營為主，因為投資這個比較長線的經(jīng)濟環(huán)境等等因素，我們還是在觀察的狀態(tài)，剛剛雷總說的春天還是秋天，我們也是很好奇這個問題。

我們的企業(yè)現(xiàn)在目前的經(jīng)營主要是用服務(wù)作為整體全盤的經(jīng)營，我們旗下也會有各種子品牌，比如說靈活辦公，我們也有自己的軟件科研團隊，商管的數(shù)字科技，每天跟客戶、跟科技、跟業(yè)主、跟社會等等打交道，去分享自己的觀點，接地氣一點。

講一個想法，從社會去分析目前的一些情況，先講商業(yè)地產(chǎn)的人才，現(xiàn)在很多的朋友，特別是年輕的朋友，以前可能地產(chǎn)是一個收入很高的行業(yè)，精英人才都往這里，但年輕的一代，新興行業(yè)會有更多的選擇，所以我們在做經(jīng)營過程里對于招聘壓力是蠻大的，你找了專業(yè)的團隊花了很長時間培訓(xùn)他們，別的公司就挖他們走了，很痛，我這里提一個觀點，我們做的是都是產(chǎn)業(yè)園和辦公樓，現(xiàn)在運營和經(jīng)營模式都是非常人手化，哪怕有一些軟件、智能、預(yù)約，或合同管理系統(tǒng)，最后還是要人去輸入和管理，我們現(xiàn)在的觀點是這些都沒有真正達到科技化，真正科技化是真的做到全自動，銀行業(yè)也是一樣，現(xiàn)在申請信用卡不需要接觸人，以前還需要一個人去看征信怎么樣，現(xiàn)在都不用了，這個過程你開卡、拿卡，哪怕一個人打電話給你要取卡，都是人工智能，房地產(chǎn)行業(yè)為什么不能這樣子呢？為什么不能把運營人員人工智能化呢？現(xiàn)在行業(yè)也在看到是有一些行業(yè)的發(fā)展，減輕在運營上的標(biāo)準(zhǔn)化的問題。

延伸到年輕人，全球疫情，大家跟病毒共存，中國很幸運，國家管制非常好，不用擔(dān)心這個問題，除了中國以外，大家都是對靈活辦公、在家辦公有一個根本社會性的變化，大家都搬離CBD，硅谷這些人都跑了，對房價、對租價、使用率、空置率都有巨大影響，大家都覺得是一個一去不復(fù)返的概念，延伸到在未來在國際、在外國對于在家辦公的軟件工具等等的開發(fā)，這方面會更加多的可能性，反而這些機會會從外國的技術(shù)引進到中國，中國反而是還好，疫情過后還是該上班上班，該擠公交還是擠。但是現(xiàn)在年輕一代也很注重生活質(zhì)量，作為產(chǎn)業(yè)園和辦公樓，怎么樣在空間上去吸引他們回來，這個很重要，你回來會比你在家辦公更有價值，這是我們在做靈活辦公等等會持續(xù)思考的問題。

到最后衍生的一個點就是，現(xiàn)在我們做一個地產(chǎn)的投資，大家都是大業(yè)主，你最大的兩個投資就是地段和建筑，這兩個東西你是否有足夠的信心，20年之后還有競爭力，這個觀點是大家在投資的時候經(jīng)常反思的問題，現(xiàn)在公交、地鐵已經(jīng)區(qū)域化了，18號線要開通了，大家去萬博上班也很方便，都是分散式的，你看到租金核心地段價值有時候會覺得有點乏力了，大家辦公方式，分散式的辦公，有很多的東西，第二，建筑這個玻璃幕墻搞50層、60層，應(yīng)該是八九十年代，還會有20年嗎，我不知道。因為這些增量未來都是持久性的，我們不是蓋住宅賣掉就OK了，大部分都是蓋好之后要負責(zé)50年，這樣子思考的東西會更多。

最后分享一個小點，如果脫離了這些地段等等，企業(yè)或使用者跟業(yè)主的連接，我們經(jīng)常講體驗式，某一種精神連接吧，講個小例子，如果你問一個朋友，你住在哪里，他說我住在薈月臺（音），就會說他很有錢，問另一個朋友說，他住在廣粵天地，你會覺得他有錢，但是是不一樣的感覺，現(xiàn)在我們做靈活辦公，一棟樓的品牌是否有可塑性，還是那句話，20年之后慢慢收回大部分的成本，如果說從另外一種打法考慮增值、創(chuàng)新等等的維度，品牌精神是很有趣的話題，因為年輕人都是考慮這些，體驗或身份，我在這棟樓、在這個地區(qū)辦公，是否跟我的身份和精神是匹配的，這是靈活辦公、聯(lián)合辦公挺能夠?qū)崿F(xiàn)這些點的。內(nèi)容可以變，但是建筑不能變，地段不能變，保持靈活吧，未來疫情后主席也說是一個新時代，會怎么新我也不知道，還是要保持靈活，個人的一些小見解，希望透過這些見解跟大佬多多交流，各位行業(yè)前輩也可以把很好的經(jīng)驗分享給我們。

劉蔚海：謝謝，其實我有一個小問題想問一下黃總，我留意到你的產(chǎn)業(yè)園有一個專門做直播平臺的，這個直播平臺，其實我們?nèi)昵皬膩頉]有想過寫字樓的租戶有一些個人來做直播，其實你是怎么看待，他是自動找上門還是你去主動出擊找一些網(wǎng)紅來租你的地方？

黃少麟：分享一個做產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗，我們很多樓都在CBD，很高成本的，應(yīng)該是廣州最貴的孵化器吧，開玩笑，所以我們孵化器是做得不好的。我自己親身的體驗是，做產(chǎn)業(yè)是很辛苦的，很難，甚至有點扯淡，因為你本來不是產(chǎn)業(yè)龍頭，不外乎就是一個平臺，我們也不是向政府委托這樣的平臺，政府資源直接到位的，我們不是這種，我們是地產(chǎn)人，你讓我搞直播、電商，學(xué)習(xí)周期，我曾經(jīng)很努力做這些東西，但確實發(fā)現(xiàn)很難，回歸到劉董的問題，我們做這種是自然生成的，去年行業(yè)很好，大家很有錢，涌進珠江新城，今年都走了，這些都是我們做樓宇經(jīng)濟運營過程中，首先我們是保持一種謙虛的態(tài)度，企業(yè)會告訴我，市場會告訴我，哪個市場是最好的，我們就進去孵化他們，而不是搞人工智能什么，我希望去改變這個市場，做地產(chǎn)人是沒有這樣的能力，但是在背后的過程，怎么樣把信息、社交等等做好服務(wù)，用做服務(wù)的心態(tài)去做還是可以的。

劉蔚海：謝謝。其實回歸到還是需求，我們老是說地產(chǎn)是一個載體，有新的需求，只不過有些業(yè)主會早一步，有些可能反應(yīng)慢一點，我留意到剛才雷總也告訴我們一個新的需求，迷你倉，以前我們都沒有想到，可能一些比較高的商場蓋到9層樓，怎么來招商呢，現(xiàn)在發(fā)覺很多大盒子都是交流的社交的空間，這些人有時候也會有一些衍生的需求，都在那里做直播，又需要一些迷你倉，這也是新的需求、新的業(yè)態(tài)，雷總也可以跟我們講講商業(yè)方面有一些什么新的趨勢。

雷易群：謝謝。我講兩方面，第一個是存量資產(chǎn)，存量資產(chǎn)，因為之前形成這個結(jié)果，因為我們從房地產(chǎn)開發(fā)，一直從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)成招商，存量這么多，最核心還是在源頭，最早的規(guī)劃、最早的設(shè)計、最早的房地產(chǎn)的配比，包括野蠻式的增長，才帶來今天的存量市場，很多是沒辦法才有這么多存量，一旦有辦法能夠把它處理掉，很多房地產(chǎn)商是不想有這個存量，這一點上如果說以后增量，就呼吁一下，因為很多協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)都在，能不能在協(xié)會來解決，我們作為實際操盤人把源頭解決掉，這是第一點。

第二，我們在這個項目最難還是錢的問題，錢從哪里來，不管有錢的沒錢的，錢還是難找，錢難找的原因最核心的是，中國的市場上應(yīng)該以政府來主導(dǎo)或行業(yè)主導(dǎo)，有產(chǎn)業(yè)基金，對我們做存量資產(chǎn)的就會有一個新的春天來解決我們以后在這個行業(yè)的發(fā)展帶來很大的動力，希望能夠給我們這樣的機會，比如說廣州生物島為什么很多產(chǎn)業(yè)，廣州市政府給了很多的支持，是不是可以在廣州的存量市場上，行業(yè)或政府能做一些好的基金把好的資產(chǎn)來做，不管的樓宇經(jīng)濟、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟，從這里來主導(dǎo)對我們行業(yè)又有大的變化。

第三，平臺服務(wù)，我們做很多產(chǎn)業(yè)園，不管是樓宇還是寫字樓還是商業(yè)，我們做這件事情說得不好聽是二房東，搭建一個平臺，不管用什么模式，最后是讓我的租戶或我的租戶的客戶來我的產(chǎn)業(yè)園，最核心是比較方便，我如果做這個產(chǎn)業(yè)園就能夠上下游所有產(chǎn)業(yè)都能夠在這個平臺上解決我的一站式服務(wù)的需求，現(xiàn)在你看電商能做得這么好，這一點對我們來講是大的啟發(fā)，包括在座做產(chǎn)業(yè)園也是這個方向。

第二塊在產(chǎn)業(yè)園招商上，現(xiàn)在難度很大，但是我覺得我們可以轉(zhuǎn)型，因為各有各的打法，各有各的不同，八仙過海，各顯神通，這部分還是要結(jié)合現(xiàn)在的實際，不要太多的在大的標(biāo)準(zhǔn)化上，因為大的標(biāo)準(zhǔn)化讓大的企業(yè)、大的行當(dāng)來做，如果整體體量不夠大的話，在招商運營還是偏差異化，不要搞惡性競爭，因為這個市場蛋糕足夠大，不管是今天這個行業(yè)可能有點問題，但整體其他行業(yè)欣欣向榮，危機，危機，危險中就有機會。

劉蔚海：謝謝。

我身邊蘇總，花樣年商旅文在商業(yè)地產(chǎn)方面特別商場還有一些商業(yè)街可以給我們看看有一些什么分享。

蘇銳鋒：感謝劉總和主辦方的邀請。

剛才聽了很多大咖領(lǐng)導(dǎo)的分享，我覺得作為一個企業(yè)來說，想的問題會比較微觀一點，我在考慮存量，因為我們也接觸了很多存量，存量有一些是有效需求的存量，有一些是無效的存量，包括我們在接外地可能五六線城市的商場，它并不具備市場的條件，目前來講我們所探討的存量機會可能是指有些有效需求，商業(yè)產(chǎn)品并不匹配需求的一些市場機會。探討這個問題我可以分享一個，深圳這幾個月有一個行業(yè)的大事，龍崗萬達正式開業(yè)，這個項目我很了解，它早期是一個好百年的家居，位置也是很靠后，經(jīng)營也不好，在萬達進駐之后用了大概10個月時間進行改造升級，上個月開業(yè)之后造成了轟動，這個案例作為我們探討存量機會來講是一個典型的案例，在一些比如說物業(yè)的功能性的改造，包括定位的改造之后，把一些已經(jīng)有的老的物業(yè)進行重新的定位包括改造包裝，重新推出市場，這是一部分。

第二，存量市場定位的調(diào)整，我們在蘇州有一個項目，蘇州淮海路的邊上，2019年的定位還是以傳統(tǒng)的家庭定位為主，開業(yè)之后經(jīng)營不是太好，這個項目在做重新定位的時候就重新把它做成年輕的潮流的定位，依托步行街的年輕人的客群，我們做了很多酒館，夜經(jīng)濟的營造，重新定位改造之后，這個項目煥發(fā)了新生。

第三，我們有一些業(yè)態(tài)的改造，我們在深圳有一些項目也是考慮了很多新的業(yè)態(tài)，比如做了羽毛球場，體驗業(yè)態(tài)的加大，包括做酒館、夜經(jīng)濟的打造，一些老項目的新業(yè)態(tài)的引進，對存量市場的盤活帶來了一定的效果。

在這里我考慮兩點，一個項目要增加新的連接，以前我們考慮的是一些物理的連接，包括動線，現(xiàn)在我覺得可能再增加一些互聯(lián)網(wǎng)的連接，在早期的公司，我們在考慮像小程序、網(wǎng)上的引流，互聯(lián)網(wǎng)搶了很多生意，為什么不能在互聯(lián)網(wǎng)上把我們生意搶回來呢？這是我們考慮的一個思路。第二，更新，我們可能項目，在發(fā)展中跟不上市場的改變，這里面對于我們更新是很重要的，只有跟得上市場的腳步，存量市場才能煥發(fā)價值。

劉蔚海：謝謝蘇總，到這里，最后我們把話鋒轉(zhuǎn)到剛才陳總講的新物種，服務(wù)式公寓這一塊，因為服務(wù)式公寓我看到瑰悅就非常高大上，很多很吸引人的一些效果，還有在做的一些事情，其實要是存量物業(yè)會不會比較困難呢，劉斌總，您覺得目前你們在談的都是一些新的項目，存量這一塊你們也應(yīng)該有接觸吧。

劉斌：有的，轉(zhuǎn)到我這兒其實一看就是做運營，我們陳總也講，運營是一個很苦很累的事，從第一階段政府的兩位伙伴去講，其實存量大家也看到，產(chǎn)業(yè)園，包括政府的城市更新、舊改，包括地產(chǎn)項目的存量，所以存量還是很大；第二個，資產(chǎn)端，我們存量里面剛才講的多是辦公，出租率我第一回聽還是挺震撼的，我原來在北京大概控制在20多，廣州的整個數(shù)據(jù)還是很好看的，珠江新城那一塊租金一直高高在上決定性的因素，這個存量還是可以，我們在做公寓運營的時候，我們不斷也在創(chuàng)新，當(dāng)然我們創(chuàng)新的基礎(chǔ)是回歸初心，到最后展現(xiàn)數(shù)字是我們在做，我們要把坪效做到到底是5塊錢每天還是9塊錢每天，這是要用數(shù)據(jù)說話。

保持我們做原始運營的階段，這個我們也有三個方面，第一個是要迎合政策，比如現(xiàn)在租房租賃的政策很好，除了服務(wù)式公寓，還有酒店式公寓，還有白領(lǐng)公寓，還有員工公寓，剛才的產(chǎn)業(yè)園的配套，根據(jù)它的定位住的部分，從公寓的住的模塊做到了，這也是迎合政策；第二，我們在成本上做了很多的考量，第一個是從產(chǎn)品端，因為所有源自于你的投入，我們把很多大的空間變小了，房間的空間變大了，從人才梯隊的培養(yǎng)，因為我們是做品牌輸出，我們單項目的IP能把租戶吸引過來，人才梯隊培養(yǎng)很關(guān)鍵，比如說我們開了100家店，店的人員從哪里來很重要；第三，系統(tǒng)管理。

再回到剛才講的業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，回歸一下，業(yè)態(tài)分商業(yè)，分辦公，分住，非標(biāo)住宿這一塊是我們現(xiàn)在想把公寓打造的一個創(chuàng)新點。市場上現(xiàn)在的存量肯定還是足足的，但是每個存量有特點，比如說在CBD這個區(qū)域適合打造高端的，因為最終要用坪效來考量，還有一類是政府類的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園，就跟我們做商業(yè)地產(chǎn)一樣，剛開始定位這個產(chǎn)業(yè)園的時候就應(yīng)該把住的這個模塊植入進去，把每個商業(yè)模塊，比如說網(wǎng)紅、直播基地植入進去，聯(lián)合辦公植入進去，這一塊很關(guān)鍵，就是前期的定位，這個園區(qū)的定位和規(guī)劃一定要準(zhǔn)確，所以我們現(xiàn)在在非標(biāo)住宿這一塊第一階段就是在做定位，這個地方到底適合我們在公寓這一塊哪一款，這個很關(guān)鍵，所以存量還是不怕的，存量多也不怕，我們也在選擇，很多好的地段的存量怎么租出去，不好的怎么去做，可能就需要專業(yè)的人干專業(yè)的事，用各種業(yè)態(tài)比較專業(yè)的渠道來注入進去，把前期的定位做好。

剛才聽兩位代表說一些政策方面，聽到上千個產(chǎn)業(yè)園在做的時候，我們也在考慮下一個產(chǎn)業(yè)園能不能讓我們介入一下，在住的板塊做一下，其實我們都有相應(yīng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

以上是我對公寓做的闡述。謝謝大家！

劉蔚海：謝謝劉斌總，本場討論會也到此結(jié)束，謝謝大家。