（2021年4月8日·上海）這是一次地產(chǎn)私募界的相聚盛會。在春日暖融融的上海，經(jīng)濟學家、房地產(chǎn)私募基金、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等高層相聚一堂，共擁芳菲四月天。

去年以來，私募投資基金監(jiān)管規(guī)定的出臺以及最新的《證券法》對行業(yè)的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)私募基金行業(yè)走向健康發(fā)展的新賽道。

行業(yè)自律體系逐步完善的同時，亦面臨更多的挑戰(zhàn)和機遇。隨著房地產(chǎn)私募基金行業(yè)馬太效應的加強，機構(gòu)主體間的競爭愈加激烈，需要更穩(wěn)健的發(fā)展策略。此外，存量時代的趨近，讓資產(chǎn)管理的重要性愈發(fā)凸顯，地產(chǎn)私募的業(yè)務機會更加多元。

而公募REITs元年的到來，更是向行業(yè)同步發(fā)起追問，未來私募基金的前路如何探尋？強監(jiān)管下，私募發(fā)展又該如何謀變？

2021年4月8日，以“地產(chǎn)基金的挑戰(zhàn)與未來”為主題，2021觀點資本圓桌于上海順利閉幕。在逾5個小時的討論中，與會嘉賓希冀在中國私募基金規(guī)模最為集中的上海找到共鳴，一起尋找行業(yè)持續(xù)向上的力量。

宏觀大勢與私募基金運營關(guān)鍵

要辨明房地產(chǎn)私募基金的方向，離不開基于宏觀視角的觀察與思考。

在資本圓桌的會議開始，著名經(jīng)濟學家連平就為與會嘉賓分享了當前宏觀環(huán)境以及經(jīng)濟發(fā)展趨勢，他認為中國經(jīng)濟正在實現(xiàn)穩(wěn)步恢復性增長。房地產(chǎn)方面，由于房企融資仍在受限，房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)的可能性較大。

連平堅信，房地產(chǎn)行業(yè)依然還有不錯的成長空間，主要在新型城鎮(zhèn)化，城市群和都市圈中間。但該空間不是指總量的概念，更多的是結(jié)構(gòu)性的改變。

行業(yè)前景向好，不過由于監(jiān)管層對私募基金有了更多細化的要求，因此行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)亦不可謂之輕松。在接下來的對話中，中城投資助理總裁馮雄杰認為房地產(chǎn)私募基金要回歸到私募和投資的本源。長期資金、組合投資能力以及主動管理能力，將成為地產(chǎn)基金跨越周期的核心要素。

持相同觀點的還有建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉，他認為地產(chǎn)作為強周期的行業(yè)，如何穿越，是非常有挑戰(zhàn)性的，尤其是做長期資產(chǎn)配置，更需要高瞻遠矚的眼光，前瞻性地作出資產(chǎn)調(diào)配。同時也需要適應市場、政策端的需求。

康橋集團副總裁兼華東區(qū)董事長肖春和從歷史發(fā)展的角度，將房地產(chǎn)行業(yè)劃分為三個發(fā)展階段，他認為現(xiàn)在行業(yè)已經(jīng)進入第三個階段，也即是向管理要紅利的階段。

這也意味著，過去依賴土地紅利、金融杠桿紅利的房地產(chǎn)時代走向終結(jié)。與地產(chǎn)共生，房地產(chǎn)私募基金同樣要適應以能力致勝的新賽道。

綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官李想指出，未來房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性會更強，但金融的杠桿作用將被淡化，賦能作用將越來越強化。作為房地產(chǎn)金融極為重要的一部分，未來私募基金可供發(fā)揮的空間還很大。

地產(chǎn)+暢想與公募REITs機會

的確，隨著房地產(chǎn)行業(yè)走向深化，衍生出更多的業(yè)務方向，其中蘊含的機遇與空間更加可期。對于房地產(chǎn)私募基金而言，未來發(fā)展的關(guān)鍵是如何利用資本優(yōu)勢，匹配銜接行業(yè)需求。

會議過程中，不少嘉賓給出了不同的答案，暢想房地產(chǎn)私募基金與地產(chǎn)+的多樣化空間。

信城不動產(chǎn)集團創(chuàng)始合伙人、董事總經(jīng)理劉波提出，城市更新是一個特別適合地產(chǎn)基金機構(gòu)的領域。城市更新本身的風險很大，也很多，對操作人員的要求比較高，而前端企業(yè)也經(jīng)常遇到融資難的問題，更適合股權(quán)投資的地產(chǎn)基金介入。

光大安石董事總經(jīng)理萬水航和與會嘉賓分享商業(yè)投資的經(jīng)驗。當前北上廣深已經(jīng)進入了存量階段。挖掘持有型物業(yè)的價值似乎成為趨勢性選擇。他指出光大安石在商業(yè)投資上，很少自己拿地蓋商場，很多都是收購，因地制宜地看項目周邊的主力消費人群、做好定位，把獨特的價值挖掘出來。

在超過5個小時的討論交流中，與會嘉賓一致認為把投資和運營的利益進行深度的綁定，才能更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展。晨曦基金副總裁阮曉俊是上述觀點的有力輸出者。他還指出，目前，各家房地產(chǎn)私募基金不管是怎樣的出身和背景，都在基于自身的能力形成差異化的競爭優(yōu)勢，在這個賽道深耕，是業(yè)內(nèi)基金堅守的核心道路。

可以說，與地產(chǎn)行業(yè)的深度融合、共享發(fā)展是資本圓桌中的熱門話題。而即將走完“最后一公里”的公募REITs，對地產(chǎn)私募基金而言又意味著什么？這引發(fā)了在場的嘉賓的又一波討論高潮。

喆安投資總經(jīng)理車陽認為，公募REITs和房地產(chǎn)私募基金的關(guān)系就像PE和上市公司，如果沒有上市公司這個汪洋大海，私募基金或者PE，或者VC，都不可能有一個很好的通路。因此，私募基金還是要在資產(chǎn)管理的角度發(fā)揮更多的作用，因為私募基金的優(yōu)勢就是投資管理能力和未來的讓價值提升的能力。

信?；?REITs 平臺總經(jīng)理李文崢從技術(shù)的層面分享了未來私募基金與公募REITs更多的合作機遇。他分享稱，公募REITs在基金管理上，有一些角色，如交易協(xié)調(diào)員等是需要私募基金去承擔的。另外，回歸到資產(chǎn)管理端，將金融和資產(chǎn)能力結(jié)合最好的其實是私募基金，只要把優(yōu)勢發(fā)揮出來，各自找好關(guān)鍵點去把握，機會還是非常多的。