編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2020年5月，一筆對價(jià)7.83億港元的股權(quán)收購，加上一份涉及3.63億股份投票權(quán)的委托協(xié)議，讓永升生活服務(wù)再度回歸到了旭輝的“懷抱”。

永升，對于旭輝而言，是一個充滿著“歲月感”的詞匯。

雖然旭輝官方口徑往往更喜歡提及公司是成立于2000年，但正式進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，要比這個時間節(jié)點(diǎn)早得多。

早在1992年，林中便開始在廈門創(chuàng)業(yè)，而他所創(chuàng)立的第一家公司，所使用的名字正是“永升”。

公司最開始主要是從事中介代理等業(yè)務(wù)，按照時間計(jì)算，林中那年才24歲。

從中介轉(zhuǎn)型到地產(chǎn)開發(fā)，林中花了兩年時間。1994年，林中正式開始踏足地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主要在廈門開拓，當(dāng)時的公司名字叫做“永升旭日集團(tuán)”。

僅從字面上看，這個仍以“永升”為主但同時已經(jīng)出現(xiàn)一絲“旭輝”身影的名字，像極了公司遷到上海并更名之前的這段過渡期。

回顧林中近三十年的地產(chǎn)歲月，“永升”意味著開始，“旭輝”見證了崛起，兩個關(guān)鍵詞相互交錯。

拋開現(xiàn)實(shí)商業(yè)效益不談，在旭輝成立20周年之際，永升的回歸也被坊間稱為是林中的“情懷”。

回憶過往歲月往往令人充滿感慨，但在一向自信的林中看來，相比起過去的二十年，他顯然更喜歡談?wù)勎磥淼亩辍?/p>

上一個二十年，旭輝經(jīng)歷了從無到有，下一個二十年，旭輝將走向何方？林中已經(jīng)給出了自己答案。

在周年慶典致辭上，林中給旭輝當(dāng)前狀態(tài)的定義是“青年時代”，并提出了包括“未來二十年內(nèi)要成為全球化的世界500強(qiáng)企業(yè)”在內(nèi)的八個目標(biāo)。

凡是過往，皆為序章。2020年以來，旭輝繼續(xù)調(diào)整組織架構(gòu)、拉來合作伙伴、提升權(quán)益占比、加速非住業(yè)務(wù)……既是查漏補(bǔ)缺，也是為下一個階段做好準(zhǔn)備。

來自1994

20年歲月不長不短，對于有過“黃金時代”，同時又早已大浪淘沙的地產(chǎn)行業(yè)而言，已經(jīng)見證了足夠多的歷史。

不過，如果將這一段時間放在旭輝這個被行業(yè)稱之為“均好生”的企業(yè)身上，似乎又顯得有些平靜。要看清貫穿旭輝發(fā)展始終的特點(diǎn)所在，時間還需要往上個世紀(jì)回溯多幾年。

1992年是個特殊的年份，南巡講話之后，大批民營企業(yè)開始涌現(xiàn)。在地產(chǎn)行業(yè)，人們耳熟能詳?shù)鸟T侖、潘石屹、楊國強(qiáng)、許家印、易小迪、張玉良、胡葆森等均是崛起于那個年代。

那是一個屬于創(chuàng)業(yè)者的時代。

這個時候，廈門的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)漸漸興起。據(jù)說，自從1992年廈門放寬了準(zhǔn)入制度后，一年之內(nèi)便新增了上百家開發(fā)商。不過，相比起火熱的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，從事中介服務(wù)行業(yè)的則要少得多。

在此間，林中看到了機(jī)會。從中介行業(yè)入手，進(jìn)而轉(zhuǎn)型到地產(chǎn)開發(fā)，是永升最初走過的路線。

房地產(chǎn)能賺錢，這是當(dāng)時不少閩系企業(yè)的共識。就在林中轉(zhuǎn)型同年，剛過三十的林龍安在廈門創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)。在此后幾年時間里，黃朝陽、林定強(qiáng)、林騰蛟、黃其森、歐宗榮等人紛紛進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。

隨著分蛋糕的人越來越多，想要做大，這一批閩系房企必須走出廈門，開始紛紛“北上南下”，而林中選擇了上海。

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值得提到的一個歷史背景是，就在林中將公司搬到上海前不久的1999年底，中國入世談判的第二階段基本結(jié)束，中美順利達(dá)成了協(xié)議。截至此時，距離中國加入WTO只剩下最后的審批程序，只要不出太大意外，中國入世已然是板上釘釘。

對于身為全國經(jīng)濟(jì)中心和對外開放橋頭堡的上海來說，“入世”無疑是一個重大的利好。而林中恰好選在這個時候進(jìn)入上海，究竟是無心插柳還是有心栽花，已難考證。

甚至曾經(jīng)有傳言稱，當(dāng)初林中之所以選擇上海，是因?yàn)槭艿奖环Q為“復(fù)星四劍客”之一的范偉影響。

消息真?zhèn)坞y辨，唯一能夠確定的是，林中當(dāng)年做了一個正確的決定。

1994年公司開始轉(zhuǎn)型到如今的這二十幾年貫通來看，旭輝的一大重要生存法則是“順勢而為”。

除此之外，還有“謹(jǐn)慎”。

能夠看到，當(dāng)曾經(jīng)的閩系“老鄉(xiāng)們”高歌猛進(jìn)時，旭輝總是緊跟其中，既不出挑也不落伍。在那段地產(chǎn)“最好的時代”里，旭輝從來不是臺前最耀眼的那個。

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這種從創(chuàng)立伊始便帶有的審時度勢，對旭輝產(chǎn)生了極為深遠(yuǎn)的影響。事實(shí)證明，這種“中庸”讓旭輝安穩(wěn)度過了不少個險(xiǎn)象環(huán)生的周期。

2020年與觀點(diǎn)對話時，林中曾直言：“旭輝是家沒有故事的企業(yè)。”這句話正確的理解是，旭輝發(fā)展二十年以來，幾乎沒有遇到太大的危機(jī)。

林中表示，無論政策和行業(yè)本身如何變化，最終趨勢對于三好生而言都是有利的，旭輝的目標(biāo)就是要成為這樣的企業(yè)。

被追問的權(quán)益

權(quán)益，同樣是伴隨了旭輝不少年月的一個詞匯。只不過，身處“唯規(guī)模論”時代，通過合作去分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)和加快擴(kuò)張速度，其實(shí)無可厚非。

因而也有人笑稱，或許因?yàn)樾褫x的“黑點(diǎn)”不多，所以這個問題才經(jīng)常會被人反復(fù)提及。當(dāng)然，反過來看，權(quán)益如果確實(shí)太低，對企業(yè)利潤表現(xiàn)也會造成影響。

但不管怎么說，市場出現(xiàn)了這個聲音，旭輝似乎也真的下定了決心。

從2018年開始，旭輝便提出要加大土地權(quán)益占比。不過，看起來當(dāng)時這個決定，更像是旭輝根據(jù)市場變化做出來的“短期決定”。

當(dāng)年7月，旭輝高層在一次電話會議中指出：“目前看來，土地市場明顯比之前降溫很多，我們預(yù)計(jì)后續(xù)市場將出現(xiàn)合適的拿地窗口期。因此，我們將加大土地權(quán)益占比，增加我們的收益。”

一年之后，旭輝對此的表述已經(jīng)發(fā)生了變化。

2019年3月的業(yè)績會上，旭輝高層介紹說：“旭輝的拿地平均權(quán)益在逐步回升，未來會控制在60%以上。”從言語中不難看出，有意識地去控制一個穩(wěn)定的權(quán)益水平，已經(jīng)成為旭輝的一項(xiàng)中長期計(jì)劃。

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變化的原因之一，便是旭輝已經(jīng)不再將規(guī)模擴(kuò)張這個指標(biāo)放在重點(diǎn)關(guān)注的列表之上。也正是在2019年，旭輝完成銷售2006億元，同比增長32%。

到了2020年，旭輝的規(guī)模增速目標(biāo)直接腰斬到了15%。另一邊在權(quán)益占比上，林中在2020年初業(yè)績會上更為明確地表示，公司今后買地權(quán)益會放在68%-70%。這樣未來三年銷售權(quán)益將逐步提高，2020年60%，2021年65%，2022年70%。”

相比起只有15%的規(guī)模增速，旭輝更希望權(quán)益上升的速度更快一些。按照管理層的說法，權(quán)益占比的年化增長或許可以達(dá)到25%以上。

從2020年上半年拿地情況看，旭輝新增總建筑面積約為460萬平方米，其中旭輝股本權(quán)益占340萬平方米，權(quán)益占比為73.91%。土地收購合同總代價(jià)約為人民幣360.366億元，根據(jù)相應(yīng)股本權(quán)益，旭輝應(yīng)付當(dāng)中人民幣244.08億元。

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根據(jù)管理層的解釋，旭輝之所以此前大量采用合作方式去勾地，是因?yàn)橛X得土地價(jià)格不穩(wěn)，合作模式能夠共攤風(fēng)險(xiǎn)。

按此說法，選擇合作模式同樣也是旭輝骨子里的那份“謹(jǐn)慎”使然。而所謂的“共攤風(fēng)險(xiǎn)”，更多是指共攤資金上的風(fēng)險(xiǎn)。

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得益于合作模式，旭輝2015年至2017年三年間凈負(fù)債比率均保持在60%以下，而手頭現(xiàn)金也始終保持在較為充足的狀態(tài)。

不過，要提高權(quán)益也就意味著需要多花錢，2018年旭輝開始提升權(quán)益占比之后，凈負(fù)債出現(xiàn)了一次較大幅度的增長，凈負(fù)債比率也從2017年的50.9%突破到了2018年的67.2%。

僅從數(shù)據(jù)變化上看，旭輝其實(shí)并不急躁。2019年凈負(fù)債率僅比上年微升了1.3個百分點(diǎn)至68.5%。于2020年上半年，這一數(shù)字回落到了63.2%。

換而言之，盡管旭輝的管理層在過去兩年已經(jīng)反復(fù)提及要提高權(quán)益占比，但在具體操作時，企業(yè)仍頗為謹(jǐn)慎，以求平穩(wěn)。

紅線下的調(diào)整

權(quán)益問題歸根結(jié)底就是資金的問題。

隨著“三道紅線”政策出臺，房企加杠桿的渠道進(jìn)一步收緊。按照三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)，旭輝同樣踩到了其中一條，即“剔除預(yù)付款后資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上”。

對此，林峰在2020年10月和觀點(diǎn)新媒體交流時介紹說，三道紅線對旭輝的影響不大：“我們內(nèi)部的要求其實(shí)比三道紅線還高，超出那部分一年內(nèi)就可以調(diào)整完成。”

調(diào)整一項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不難，難的是，旭輝如何在融資受限的情況下尋求到一些外部資本的“援助”。

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2020年，不少房企選擇通過引入戰(zhàn)投的方式，獲取一筆規(guī)模不小且不會增加負(fù)債壓力的資金。

類似的方法旭輝早已有過嘗試。

2017年7月，旭輝向平安配售5.45億股新股，募得資金共19.1億港元。緊接著，雙方又簽署了長期合作協(xié)議，平安擬在滿足條件的情況下，向旭輝投資約人民幣100億元作為項(xiàng)目層面戰(zhàn)略性投資。

三年過去，旭輝在2020年里的做法雖然不是引入戰(zhàn)投，但瞄上的依然是同樣來自投資機(jī)構(gòu)的資本。

2020年9月，旭輝與新加坡政府投資公司（GIC）簽訂投資協(xié)議，成立一個總規(guī)模為人民幣70億元的投資平臺。該投資平臺主要是用于合作開發(fā)位于長三角區(qū)域主要城市的住宅項(xiàng)目。其中，旭輝集團(tuán)與GIC分別出資并相對應(yīng)占有51%及49%的股權(quán)。

于旭輝而言，相比起單個項(xiàng)目去談合作，引入GIC相當(dāng)于是多了一個長期合作伙伴。而且對于GIC來說，這樣的投資更多是財(cái)務(wù)投資，并不會影響旭輝最終對于項(xiàng)目的操盤與并表。

類似的合作在旭輝看來應(yīng)該是多方位的，除了投資住宅項(xiàng)目之外，在2020年初時同樣是跟GIC合作設(shè)立了一個規(guī)模為5.7億美元的投資平臺，主要用于投資國內(nèi)一線和二線城市優(yōu)質(zhì)位置的長租公寓項(xiàng)目。

當(dāng)然，不管環(huán)境怎么變化，融資對于房企來說始終都是極為重要的事情?；蛟S也是得益于“求穩(wěn)”的謹(jǐn)慎心態(tài)，旭輝中規(guī)中矩的財(cái)務(wù)表現(xiàn)反而獲得了不少資本方的青睞。

僅從融資成本來看，旭輝上市八年來融資“最貴”時是上市那年。經(jīng)過幾年下降之后，目前融資成本基本上穩(wěn)定在了5%-6%。

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來到2020年，旭輝開始嘗試一些“新花樣”。該年7月，旭輝首次對外公布境外綠色融資框架，并于同月成功發(fā)行第一筆規(guī)模為3億美元的境外綠色債券。

對此，旭輝表示，這是集團(tuán)綠色金融實(shí)踐的第一步。

事實(shí)證明，境外資本對于“綠色金融”這一概念認(rèn)可度頗高。在發(fā)出首筆境外綠債不到一個月，旭輝再度宣布將額外發(fā)行2億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)發(fā)行綠債規(guī)模達(dá)到5億美元。

不管是出于更好融資的考慮，還是像林中在二十周年致辭中提到的“要向ESG模范企業(yè)進(jìn)軍”，長遠(yuǎn)來看，這種綠色債券模式已經(jīng)為旭輝打開新的思路。

住宅之外的選擇

不管是拿地、融資還是企業(yè)管理，旭輝都在嘗試成為一個“均好生”。但如果真要做到“均好”，旭輝或許還需要將目光放到住宅之外。

比如說，商業(yè)。

事實(shí)上，林中對于商業(yè)的發(fā)展心思由來已久。

2012年11月23日，旭輝正式在港交所掛牌上市。在此前一天，旭輝剛剛以溢價(jià)37.98%拿下上海嘉定區(qū)一宗商辦地塊；上市同日，旭輝以底價(jià)再度在同一區(qū)域拿下另一宗商辦用地。

時任旭輝副總裁的朱瑜在接受媒體訪問時表示，旭輝一直致力于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，未來也會將其視為業(yè)務(wù)重點(diǎn)。按照林中當(dāng)時的規(guī)劃，旭輝辦公樓及商用物業(yè)項(xiàng)目，未來將主要集中在一線城市非中心區(qū)，以及二三線城市的市區(qū)。

如今看來，旭輝商業(yè)的布局策略或許也是沿襲了當(dāng)年思路。截至2020年上半年，其所擁有的25項(xiàng)投資物業(yè)，有接近一半位于上海。

然而，盡管起步較早，但旭輝商業(yè)板塊一直處于不溫不火狀態(tài)。截至2020年年中，旭輝投資物業(yè)總建筑面積約為127.16萬平方米，其中18個項(xiàng)目共68.65萬平方米已經(jīng)開始出租。

顯然，旭輝也意識到了這一點(diǎn)。在2020觀點(diǎn)商業(yè)年會上，林峰坦然稱，旭輝在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是“小學(xué)生”。不過，在林峰看來，這并不完全是個缺點(diǎn)。因?yàn)?ldquo;小學(xué)生”，意味著走過的路程不多，坑也不多，相對而言包袱也輕，企業(yè)的發(fā)展可以更為靈活。

雖然相比住宅，旭輝商業(yè)板塊的步伐似乎慢了些。但不得不說，旭輝如今對商業(yè)有著遠(yuǎn)高于住宅的增長想象。

2019年7月，旭輝成立了商業(yè)地產(chǎn)管理總部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商和持有運(yùn)營，林峰出任旭輝商業(yè)總裁。

算起來，2020年是旭輝真正在商業(yè)板塊提速的一年。盡管上半年有疫情影響，旭輝仍錄得了2.19億元的租金收入，按年增加25.1%。

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年初業(yè)績會上，林峰表示，未來幾年商業(yè)將作為旭輝的重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向之一。等到2021年時，租金收入有望達(dá)到10億元。

換句話來說，想要如期達(dá)標(biāo)，就意味著旭輝2021年租金收入要比兩年前增長接近九成。

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在商業(yè)部分加速追回“逝去歲月”同時，旭輝還花了不少精力為其他多元化業(yè)務(wù)謀求進(jìn)一步擴(kuò)展空間。

如前面提到的再度并表永升，便是其中一個案例。

5月29日消息出來之后，旭輝和永升的市場估值均有了明顯漲幅。其中，永升股價(jià)當(dāng)天大漲11.56%，并于6月3日創(chuàng)下每股13.3港元的新高。另一邊，旭輝在5月29日至6月3日，股價(jià)累計(jì)漲幅也達(dá)到了17%。

再往前看，旭輝商業(yè)2019年成立的同一時期，還成立了一個名為“旭輝健康”的養(yǎng)老業(yè)務(wù)平臺。2020年11月，旭輝在蘇州落成了首個康養(yǎng)社區(qū)。

另一邊，關(guān)于長租，除了在2020年初聯(lián)合GIC設(shè)立長租投資平臺外，同年9月，旭輝在上海落地了首個租賃社區(qū)。

林峰曾在公開場合表示過：“旭輝不做跨界多元化，我們只做相關(guān)多元化。”

而林中也指出，未來這些多元化業(yè)務(wù)成熟，以后會跟永升一樣，逐步邁向資本市場。只不過，除了發(fā)展多年的永升已成熟之外，大部分多元化業(yè)務(wù)的征程如今才剛剛開始。

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