2020年對房地產(chǎn)業(yè)來說依然是艱難的一年。調(diào)控政策頻出，監(jiān)管不斷加強，資金持續(xù)收緊，革新轉(zhuǎn)型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競爭更加激烈，如何保持生存發(fā)展將成為2020年房地產(chǎn)業(yè)的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰(zhàn)與機會的一年。觀點機構(gòu)旗下的觀點指數(shù)研究院聯(lián)合眾多主流媒體、研究機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資機構(gòu)、金融投行及專業(yè)機構(gòu)，盤點2019年中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找在這一年，勇于追求光榮（Glory）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找所有躋身中國最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體（Group），共同構(gòu)建出專業(yè)與極具影響力的《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告?》，并在“2020觀點年度論壇”盛大發(fā)布。

《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》包含19個報告，以下為《2020中國上市房企償債能力報告》。

對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，高負(fù)債幾乎成了業(yè)界常態(tài)，隨之而來的是企業(yè)償債壓力。

債務(wù)清償能力關(guān)乎企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展甚至是生死存亡，觀點指數(shù)所研究的2020上市房企償債能力表現(xiàn)研究成果名單，結(jié)合財務(wù)指標(biāo)及團(tuán)隊管理等指標(biāo)綜合考量企業(yè)償債能力，表彰在過去一年里，表現(xiàn)出了卓越償債能力的房企。

對于償債能力在財務(wù)方面的考量，觀點指數(shù)主要關(guān)注兩方面指標(biāo)，一是負(fù)債結(jié)構(gòu)，二是償債壓力。

對于負(fù)債結(jié)構(gòu)，也就是負(fù)債比率，觀點指數(shù)使用行業(yè)內(nèi)廣泛采用的凈負(fù)債率，該指標(biāo)衡量了抵消掉貨幣現(xiàn)金后的帶息負(fù)債相對于企業(yè)凈資產(chǎn)的比重。

對于償債壓力，觀點指數(shù)分別考察企業(yè)短期債務(wù)壓力和整體償債壓力。對于短期債務(wù)壓力，觀點指數(shù)采用現(xiàn)金短債比來衡量企業(yè)是否有充足現(xiàn)金應(yīng)對企業(yè)短期債務(wù)，同時根據(jù)速動比率考察企業(yè)是否有充足流動性；企業(yè)未必需要保留超過短期債務(wù)的現(xiàn)金，但是更多的現(xiàn)金，勢必降低還債的壓力。

整體償債壓力方面，觀點指數(shù)通過息稅前收入與財務(wù)成本比值來考量企業(yè)收入應(yīng)對債務(wù)付息的壓力，這是一種較為動態(tài)的考察。

相對靜態(tài)的，觀點指數(shù)采用息稅折舊攤銷前收入（EBITDA）與總債務(wù)比值，及貨值與總債務(wù)比值來衡量企業(yè)整體收入、較易變現(xiàn)資產(chǎn)與負(fù)債的對比情況。更多的收入保證、更多的易變現(xiàn)資產(chǎn)保障，企業(yè)必然會有更充足的信心與實力應(yīng)對債務(wù)償還。

中國海外發(fā)展以穩(wěn)健財務(wù)表現(xiàn)成功進(jìn)入研究成果名單。

根據(jù)中國海外發(fā)展2019年中報，公司凈負(fù)債率僅為35%，觀點指數(shù)預(yù)測年末凈負(fù)債率為37%，低于97%的行業(yè)樣本企業(yè)。息稅折舊攤銷前收入與總負(fù)債的比值預(yù)計為15.5%，高于98%的行業(yè)樣本企業(yè)。同時，中國海外發(fā)展速動比率預(yù)期為0.88，高于88%的樣本企業(yè)。審慎穩(wěn)健的財務(wù)治理策略，讓中國海外發(fā)展成為少數(shù)得到國際三大評級機構(gòu)投資級評級的房企。

回顧整體情況，就凈負(fù)債率來看，截至2019年末，樣本30家房企中，平均凈負(fù)債率為60.58%，中位數(shù)為65.47%，而四分位距則為29.49%（45.13%至74.62%）。

多數(shù)樣本房企財務(wù)杠桿相對穩(wěn)健，在充分利用資金的同時并沒有過度惡化財務(wù)結(jié)構(gòu)。對總體負(fù)債壓力而言，過高的總負(fù)債仍然是拖累房企在財務(wù)指標(biāo)排名的一個重要因素。

從償債能力財務(wù)指標(biāo)名次對比圖中，可發(fā)現(xiàn)高名次（深色點）的點大多偏小，而最明顯的幾個大點顏色偏淺。相同負(fù)債情況下，更多的EBITDA及更多的貨值都會降低房企的償債壓力，那么對應(yīng)的，圖中偏上、偏右的點所代表的企業(yè)，有著更好的償債保障。

若以回歸方法倒推各指標(biāo)對總分的影響，影響最大的便是貨值/總負(fù)債與EBITDA/總負(fù)債，其次便是現(xiàn)金短債比和速動比率。這意味著，名次好的房企在這些指標(biāo)的表現(xiàn)相對更加優(yōu)秀。

根據(jù)觀點指數(shù)預(yù)測，財務(wù)排名前30家房企平均速動比率0.70，中位數(shù)0.68，25%分位數(shù)0.58，75%分位數(shù)為0.79，整體流動偏低。現(xiàn)金短債比平均數(shù)0.33，中位數(shù)0.31，25%分位數(shù)0.27，75%分位數(shù)0.36。值得注意的是現(xiàn)金短債比中位數(shù)與平均數(shù)相差不多，意味著分布較為對稱，同時從樣本房企來看，行業(yè)現(xiàn)金短債比水平區(qū)分度不大。

對龍頭企業(yè)關(guān)注之外，我們可以關(guān)注上升發(fā)展中的企業(yè)。作為決心在2020年沖擊千億房企門檻的禹洲地產(chǎn)來說，2019年全年銷售額達(dá)751.15億元，總貨值超2500億元。財務(wù)方面，禹洲地產(chǎn)EBITDA/總負(fù)債比值6.1%，超過72%的樣本房企。速動比率預(yù)計為0.74，超過78%的樣本房企。

凈負(fù)債率方面，觀點指數(shù)預(yù)測2019年底禹洲地產(chǎn)凈負(fù)債率為70.5%，超過38%的房企。貨值與總負(fù)債比率有待提高，從息稅前收入增長情況來看，禹洲地產(chǎn)預(yù)計在2019底再創(chuàng)新高，有望超過80億元，同比上漲約27%?？焖俚臉I(yè)績增長緩解了償還利息的壓力，也將增強償還債務(wù)的能力。

另一家典型的企業(yè)德信中國，該公司2019年全年銷售為450.8億元，同比增長13%。這從一個側(cè)面反映出本次研究的理念，償債能力并非比較收入的絕對值，更加關(guān)注房企的財務(wù)管理能力。

更審慎的管理風(fēng)格一定程度上可以加強企業(yè)的償債能力，根據(jù)觀點指數(shù)預(yù)計，德信中國截至2019年底凈負(fù)債率顯著低于行業(yè)平均水平，貨值占總負(fù)債490%，高于96%樣本房企。可見，德信中國對財務(wù)杠桿的使用相當(dāng)謹(jǐn)慎。

在息稅攤銷折舊前收入與總負(fù)債的比值，以及現(xiàn)金短債比等涉及非現(xiàn)金費用前收入及流動性方面，德信中國也超過將近半數(shù)房企。

以上簡要分析僅限于企業(yè)財務(wù)指標(biāo)部分，為了避免過度依賴財務(wù)數(shù)據(jù)，觀點指數(shù)也詳盡研究了企業(yè)的管理、品牌等方面，希望讓研究成果名單能夠更能反映真實情況，更具參考價值。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告?》全文，請進(jìn)入報告專題下載查閱）