2020年對房地產(chǎn)業(yè)來說依然是艱難的一年。調(diào)控政策頻出，監(jiān)管不斷加強，資金持續(xù)收緊，革新轉(zhuǎn)型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競爭更加激烈，如何保持生存發(fā)展將成為2020年房地產(chǎn)業(yè)的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰(zhàn)與機會的一年。觀點機構(gòu)旗下的觀點指數(shù)研究院聯(lián)合眾多主流媒體、研究機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資機構(gòu)、金融投行及專業(yè)機構(gòu)，盤點2019年中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找在這一年，勇于追求光榮（Glory）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找所有躋身中國最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體（Group），共同構(gòu)建出專業(yè)與極具影響力的《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告?》，并在“2020觀點年度論壇”盛大發(fā)布。

《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》包含19個報告，以下為《2020中國房地產(chǎn)管理與團隊報告》。

過去這一年，房地產(chǎn)行業(yè)依舊風(fēng)云變幻，傳統(tǒng)住宅的光彩正逐漸褪色，在政策的指導(dǎo)下，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，成為了當(dāng)下乃至未來一段時期內(nèi)房企生存的風(fēng)向標(biāo)。

穩(wěn)定實質(zhì)上是“雙向調(diào)控”，部分城市也依據(jù)“因城施策”的原則，制定了不同力度的人才住房扶持政策。

在嚴(yán)峻的市場環(huán)境之下，房企若想在汪洋大海中安穩(wěn)前行，首先離不開的是一個高效的管理團隊。

而在蕓蕓房地產(chǎn)企業(yè)中，有哪些寶貴的房企管理經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)？有哪些標(biāo)桿房企管理團隊值得同業(yè)者們仿效？又有哪些先進(jìn)的模式與經(jīng)營理念引領(lǐng)行業(yè)之先？

作為卓越指數(shù)·2021年度房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)的一部分，2021房地產(chǎn)管理與團隊表現(xiàn)，旨在表彰過去一年通過團隊的建設(shè)與打造而博得行業(yè)認(rèn)同和學(xué)習(xí)，以及在團隊構(gòu)建和打造上有卓越成就的企業(yè)，研究指標(biāo)包括團隊建設(shè)、管理模式、領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行效率等。

萬科之所以有亮眼表現(xiàn)，離不開背后合理有效的人事改革行動，即“大江大海”計劃。

2019年，萬科對組織架構(gòu)中的業(yè)務(wù)線進(jìn)行了擴展，增加了教育BU。于當(dāng)年5月份，萬科還調(diào)任南方區(qū)域首席執(zhí)行官張紀(jì)文負(fù)責(zé)教育業(yè)務(wù)，首席財務(wù)官孫嘉接任南方區(qū)首的位置。

伴隨著業(yè)務(wù)、組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上述人事變動只是其中冰山一角。從2019年5月底薛峰從廈門萬科總經(jīng)理調(diào)任廣州萬科總經(jīng)理開始，萬科接連調(diào)整高管職位，于兩個多月內(nèi)發(fā)布了14條人事任命。

一系列職位調(diào)動主要以內(nèi)部調(diào)配、跨區(qū)域流動為主，也是萬科推動“大江大海”計劃的結(jié)果。簡單來講，“大江大海”計劃主要包括明確能力需求、激發(fā)內(nèi)部人才流動以及尋求外部市場人才，是萬科明確提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變、事人匹配的產(chǎn)物。

萬科希望通過得到業(yè)務(wù)發(fā)展的能力拼圖，再根據(jù)能力拼圖去找合適的人。

除了內(nèi)部高管區(qū)域換防之外，萬科也適當(dāng)精簡了部分基層員工，主要體現(xiàn)在包含新業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)上。據(jù)年報披露，房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工人數(shù)從2019年中期12699人變?yōu)?2080人，減少619人，由此產(chǎn)生的辭退福利近1421萬元，比2018年同期增加超過500萬元。

與萬科大刀闊斧進(jìn)行改革不同，相比起規(guī)模，作為央企的五礦地產(chǎn)更看重的是盈利能力和穩(wěn)健經(jīng)營。

布局策略上，五礦地產(chǎn)還是堅持“4+X”的布局：即深耕華北、華東、華中、華南區(qū)域已經(jīng)有牢固業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的城市，再加上其他一些新的區(qū)域。

近三年間，隨著布局重點區(qū)域南下，五礦地產(chǎn)購置的土地更多集中在香港、南京、廣州、佛山、武漢等城市。尤其是在大灣區(qū)項目上，五礦地產(chǎn)通過增資或出售轉(zhuǎn)讓多個項目公司股權(quán)，來引入合作方，從而攤薄項目的風(fēng)險以及資金壓力。

拿地模式上，五礦地產(chǎn)一直保持理性，抓住時機合理出擊。同時結(jié)合控股股東五礦集團的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及與政府的良好關(guān)系，繼續(xù)開拓新的拿地模式。

隨著2019年部分政策的邊際松動，董事長何劍波認(rèn)同樓市回暖會導(dǎo)致土地市場上行。于是，五礦地產(chǎn)于2019年作出了動用權(quán)益資金60億元進(jìn)行投資買地的打算，并一如既往地尋求其他合作方共同開發(fā)，且推進(jìn)過程中會根據(jù)市場和機會的好壞做出調(diào)整。

此外，五礦也在積極推進(jìn)并落地了包括成都大邑“未來生態(tài)城”項目和惠州客運北站TOD二級開發(fā)項目在內(nèi)的產(chǎn)城結(jié)合、高鐵新城建設(shè)的新拿地模式，這種產(chǎn)城結(jié)合創(chuàng)新拿地模式也逐步為其分批鎖定低價土儲。

不同于2018年“堅決遏制房價上漲，往下打”的概念，2019年政策基調(diào)是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、避免大起大落”，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造出一個穩(wěn)健的外部環(huán)境。

在此之下，五礦地產(chǎn)積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，一方面能夠做到充分利用自身政策資源，合理進(jìn)行戰(zhàn)略投資，參與到區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)城融合和城市運營當(dāng)中；另一方面能夠把握好招商、資金和盈利模式的關(guān)鍵節(jié)點，建立起一套長期的良性發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資運維系統(tǒng)。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》全文，請進(jìn)入報告專題下載查閱）