2020年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)依然是艱難的一年。調(diào)控政策頻出，監(jiān)管不斷加強(qiáng)，資金持續(xù)收緊，革新轉(zhuǎn)型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會(huì)改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，如何保持生存發(fā)展將成為2020年房地產(chǎn)業(yè)的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時(shí)也是充滿挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)的一年。觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)旗下的觀點(diǎn)指數(shù)研究院聯(lián)合眾多主流媒體、研究機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、金融投行及專業(yè)機(jī)構(gòu)，盤點(diǎn)2019年中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找在這一年，勇于追求光榮（Glory）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找所有躋身中國(guó)最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體（Group），共同構(gòu)建出專業(yè)與極具影響力的《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告?》，并在“2020觀點(diǎn)年度論壇”盛大發(fā)布。

《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告?》包含19個(gè)報(bào)告，以下為報(bào)告市場(chǎng)綜述部分。

2020年房地產(chǎn)維穩(wěn)基調(diào)不變，不過(guò)在“因城施策”指導(dǎo)下，各個(gè)城市的行政手段可能會(huì)有所調(diào)節(jié)，一些人才凈流入較多的城市蘊(yùn)含機(jī)會(huì)。

過(guò)去的2019年，“房住不炒”依然是全國(guó)各地樓市堅(jiān)持不變的定位，調(diào)控政策從嚴(yán)、金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化。其中7月30日中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。在這樣的基調(diào)下，2019年房地產(chǎn)行業(yè)艱難前行，走出了堅(jiān)韌、平穩(wěn)的一年。

總體來(lái)說(shuō)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)韌性依舊，銷售數(shù)據(jù)穩(wěn)中向好，接近16萬(wàn)億元。同時(shí)“因城施策”繼續(xù)發(fā)揮效力，人才遷移帶來(lái)了逆勢(shì)突圍機(jī)會(huì)，部分城市對(duì)“限購(gòu)，限貸，限售，限價(jià)”政策進(jìn)行不同程度的邊際調(diào)整。

不過(guò)，需要正視的是，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，持續(xù)生長(zhǎng)并不是常態(tài)。過(guò)去享受改革開(kāi)放40年紅利的房地產(chǎn)行業(yè)，此刻站在了轉(zhuǎn)型的十字路口，慢下來(lái)、依靠自身運(yùn)營(yíng)效率提高產(chǎn)業(yè)附加值逐漸成為行業(yè)共識(shí)。

宏觀印象

關(guān)鍵詞：史無(wú)前例 不作短期刺激經(jīng)濟(jì)手段 “三穩(wěn)”

從2016年“930”至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了3年多的嚴(yán)厲調(diào)控。時(shí)間之長(zhǎng)、范圍之廣、程度之深，史無(wú)前例。

觀點(diǎn)指數(shù)整理過(guò)去5年中央政治局會(huì)議提及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述，可以看到，2015年“長(zhǎng)效機(jī)制”、“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”是主要傳達(dá)的調(diào)控指引；2016年《政府工作報(bào)告》首提因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，同年中央政治局會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)“注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策”。

如果目光放至2018-2019年，可以看到2018年限售、限購(gòu)、限貸、限簽、限價(jià)等政策持續(xù)升級(jí)，過(guò)去沒(méi)有調(diào)控的城市也陸續(xù)加入，調(diào)控范圍逐漸由一二線向三四線城市擴(kuò)圍。同年7月的表述也相對(duì)嚴(yán)厲——“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

進(jìn)入2019年，一季度央行降準(zhǔn)，各類城市落戶政策放寬，的確出現(xiàn)了政策及資金層面的改善。其中較為直觀的是，4月有67個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。隨即而來(lái)的5月，住建部在對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上,又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警。

為了有效穩(wěn)定重點(diǎn)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)，銀保監(jiān)會(huì)5月中旬下發(fā)了23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。房企來(lái)自資金面的支持相對(duì)減弱，境內(nèi)外融資壓力再增。有在行業(yè)內(nèi)摸爬滾打幾十年的頭部房企掌舵人對(duì)外袒露：“這一次的融資收緊是顛覆性的，一定要非常謹(jǐn)慎對(duì)待。”

7月中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，并且“因城施策”改為“落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”；加上2019年12月23日，住建部會(huì)議的相關(guān)要點(diǎn)，可以說(shuō)，“穩(wěn)”字為先，維護(hù)政策連貫性已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控遵循的基本原則。

2020年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)維穩(wěn)基調(diào)不變，不過(guò)在“因城施策”指導(dǎo)下，各個(gè)城市的行政手段可能會(huì)有所調(diào)節(jié)，一些人才凈流入較多的城市蘊(yùn)含機(jī)會(huì)。

行業(yè)掃描

關(guān)鍵詞：16萬(wàn)億 城市分化 回歸主業(yè) 回款 慢下來(lái)

1、全國(guó)銷售接近16萬(wàn)億，下半場(chǎng)新增長(zhǎng)點(diǎn)何處尋？

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)邁入10萬(wàn)億銷售時(shí)代。轉(zhuǎn)眼3年已過(guò)，截止2019年1-12月，全國(guó)商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比2019年1-11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降16.5%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從銷售面積觀察，2019年1-12月商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.0%。

按此計(jì)算，2019年1-12月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9307元/平方米，環(huán)比下降0.31%。不僅是12月，從8月開(kāi)始，全國(guó)商品房銷售均價(jià)環(huán)比增速持續(xù)下降，其中1-8月環(huán)比下降0.03%，1-9月環(huán)比下降0.10%，1-10月下降0.19%。而2018年僅有1-3月和1-10月出現(xiàn)銷售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)下滑。

出現(xiàn)上述異同，一方面是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”政策調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)，另一方面和部分房企以價(jià)換量，提高去貨效率不無(wú)關(guān)系。

同樣需要注意的是，如果觀察2019年全年商品房銷售額的同比增速，可以看到已經(jīng)較2018年明顯下降。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中同比增速分化最大的出現(xiàn)在前兩個(gè)月，2019年1-2月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)增速僅為2.8%，而2018年同期為15.3%，雖然此后的1-4月達(dá)到最高點(diǎn)8.1%，但仍與上一年差距明顯。2019年1-9月、1-10月和1-11月，同比增速基本持平，基本維持在7.1%-7.3%的增速，比2018年同期都要低。2019年1-12月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)增速為6.5%，比2018年同期低5.7%

如果說(shuō)2018年的年度關(guān)鍵詞是“活下去”，那么2019年則是“慢下來(lái)”，全國(guó)商品房銷售額累計(jì)增速的下降一定程度上也驗(yàn)證了這一趨勢(shì)。

因此，在房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展不變的基礎(chǔ)命題上，2020年或是更遠(yuǎn)的將來(lái)，行業(yè)以及房企都需要打破“以快為好”、“持續(xù)增長(zhǎng)”的慣性思維，學(xué)會(huì)在既有的規(guī)模上尋求增量。

2、一城一策，城市分化中的人才爭(zhēng)奪

“治國(guó)經(jīng)邦，人才為急。”孫中山在《上李鴻章書》中的一言，如今成為各大城市建設(shè)的首要信條。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止2019年12月底已經(jīng)有百余城出臺(tái)了人才政策，涉及內(nèi)容包括放松落戶或購(gòu)房限制，或者給予租/購(gòu)房補(bǔ)貼，其中有超過(guò)30個(gè)城市出臺(tái)了新的落戶政策。

不同城市對(duì)人才的重視和爭(zhēng)奪不無(wú)道理，人才意味著生產(chǎn)力，因此人才的流動(dòng)也會(huì)帶來(lái)資本的流動(dòng)，帶來(lái)創(chuàng)新與消費(fèi)力，延續(xù)城市發(fā)展活力。

根據(jù)人民日?qǐng)?bào)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016-2018屆，北京、上海、深圳就業(yè)的外省籍畢業(yè)生占比排行靠前，分別為85%、80%和68%。同時(shí)，需要注意的是，一些二線城市如杭州、天津、蘇州、南京、成都、寧波等均排在前列，杭州甚至以60%的占比超越廣州，成為外省籍畢業(yè)生就業(yè)占比第四的城市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

如果從北上廣深近年來(lái)的凈遷入人口來(lái)看，除北京外，上海、深圳和廣州的凈遷入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年，上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增長(zhǎng)。深圳2017年的凈遷入人口更是達(dá)到32.84萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)63.03%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：地方政府統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2019年8月，上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)發(fā)布未來(lái)的人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限，將從原來(lái)的7年縮短到5年，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)核心人才將進(jìn)一步縮短到3年。廣州則于2019年6月出臺(tái)科創(chuàng)12條，對(duì)境外高端人才給予補(bǔ)貼，新增3萬(wàn)套人才公寓，另外12月黃埔、花都、南沙三個(gè)區(qū)，也陸續(xù)發(fā)布了人才購(gòu)房放松政策。

數(shù)據(jù)來(lái)源：地方政府公布，觀點(diǎn)指數(shù)整理

事實(shí)上，殷勤拋出橄欖枝的不止一線及核心二線城市。12月25日，溫州發(fā)布史上最寬松搶人政策，符合條件的優(yōu)秀本科生買房打7折，租房3折。石家莊更是出臺(tái)“零門檻”落戶政策，全面取消在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶的“穩(wěn)定住所、穩(wěn)定就業(yè)”遷入條件限制。

隨著人口、產(chǎn)業(yè)壓力增大，給予人才優(yōu)惠政策的城市越來(lái)越多。這些區(qū)域一定程度上也會(huì)帶來(lái)增量市場(chǎng)，對(duì)此有項(xiàng)目覆蓋的房企會(huì)更加受益。

3、回款、現(xiàn)金流，融資持續(xù)收緊里的生存法則

當(dāng)然，人才遷移帶來(lái)的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)只是短暫的安慰，2019年，房企還面對(duì)了更為嚴(yán)峻的融資收緊現(xiàn)實(shí)。

此前為了穩(wěn)定樓市和地市，政府開(kāi)始資金管控，對(duì)房企多種融資渠道圍追堵截，國(guó)內(nèi)貸款收縮、境外發(fā)債受阻，過(guò)往高速擴(kuò)張帶來(lái)的陣痛逐漸顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1-11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

如果計(jì)算上年資金結(jié)余，2019年1-12月本年實(shí)際到位資金合計(jì)24.58萬(wàn)億元。其中上年資金結(jié)余、定金及預(yù)收款和自籌資金占比最大，分別為27.33%、24.96%和23.66%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比，定金及預(yù)收款和自籌資金占比均有大幅上漲。

一定意義上，說(shuō)明下半年房企在產(chǎn)品銷售以及自我紓困上更加積極。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

如果觀察歷年主要到位資金來(lái)源的占比變化，可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款的占比都在下降，這也是融資收緊帶來(lái)的直接結(jié)果，不少銀行提高開(kāi)發(fā)貸門檻。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2019年12月23日，140家樣本房企公開(kāi)發(fā)布的融資計(jì)劃（包含未完成）達(dá)到25139.17億元，其中超短期債券達(dá)到1098.33億元，最短的僅為15天。另外，僅10-12月，上述140家樣本房企完成的融資額達(dá)到2027.90億元。從已公開(kāi)利率的融資計(jì)劃來(lái)看，平均融資利率為6.22%，融資期限主要以超短期融資券或1-3年期債券為主。

為了舒緩資金壓力，不少房企將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在銷售回款、現(xiàn)金流和利潤(rùn)增長(zhǎng)上。2019年6月14日，在北京媒體見(jiàn)面會(huì)上，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，泰禾現(xiàn)在最看重的還是現(xiàn)金流回款，獎(jiǎng)金以回款來(lái)考核。而據(jù)媒體報(bào)道，早在該年一季度，泰禾就在北京發(fā)起名為“1號(hào)搶收計(jì)劃”的活動(dòng)，快速回籠資金。

無(wú)獨(dú)有偶，2019年12月27日，中國(guó)金茂發(fā)布消息稱，2019年回款突破1500億元，創(chuàng)下新高。

4、520家房企發(fā)布“破產(chǎn)文書”，洗牌加劇中的主業(yè)回歸

一半海水，一半火焰。調(diào)控持續(xù)和資金收縮進(jìn)一步壓縮中小房企生存空間，加劇了行業(yè)洗牌。對(duì)于頭部房企而言，獲取土地資源和融資的優(yōu)勢(shì)卻更加明顯，是搶占市場(chǎng)份額的絕佳機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)指數(shù)從人民法院公告網(wǎng)查詢獲悉，截止到2019年12月26日有520家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了“破產(chǎn)文書”公告，以全國(guó)有10萬(wàn)家房企計(jì)算，占比0.52%。不過(guò)由于“破產(chǎn)”是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，還涉及其他程序，因此相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量還有待商榷。

即使如此也不能忽視，未能適應(yīng)嚴(yán)厲環(huán)境的中小房企正在走向消亡。2019年12月22日，因被母公司占用資金逾22億元而陷入流動(dòng)性危機(jī)，銀億集團(tuán)破產(chǎn)重整申請(qǐng)已獲寧波中院受理。更早前的2019年9月，深陷應(yīng)收賬款被騙事件，華業(yè)資本向法院申請(qǐng)破產(chǎn)和解。

隨著房地產(chǎn)堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，防范化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)房企間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐漸加劇，行業(yè)洗牌、篩選也將繼續(xù)進(jìn)行。如何活下去，活得更好，依舊是時(shí)代交給中小房企的考題。

當(dāng)然，不僅是中小房企，過(guò)去的2019年整個(gè)行業(yè)都在尋求更好的發(fā)展模式，而不少企業(yè)，認(rèn)為當(dāng)下最主要的還是回歸主業(yè)，過(guò)去高喊的“多元化”聲音，在2019年短暫安靜。如萬(wàn)科將“基本盤”定位為2019年最重要的詞匯，收斂聚焦，修枝剪葉，“先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開(kāi)枝散葉”。

富力地產(chǎn)也表示，在金錢有余的基礎(chǔ)上，房企可適量、適度轉(zhuǎn)型，但并不主張大面積、大幅度轉(zhuǎn)型，因?yàn)?ldquo;進(jìn)入新的行業(yè)，不熟悉，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大”。

土地觀察

關(guān)鍵詞：交易疲軟 流拍 面粉再分配 資產(chǎn)收購(gòu)

土地市場(chǎng)方面，受累于融資約束強(qiáng)化、優(yōu)質(zhì)地塊減少多方面影響，2019年土地市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱，有不少城市出現(xiàn)流拍、底價(jià)成交等情況。

以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年1-12月，土地成交價(jià)款14709.28億元，下降8.70%，降幅環(huán)比收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。從近3年觀察，不難發(fā)現(xiàn)進(jìn)入2019年全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中2019年1-5月土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比下跌最多，為-35.60%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

土地購(gòu)置面積上面臨同樣的情況，2019年上半年基本維持同比-33%的跌幅，最近的2019年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822.29萬(wàn)平方米，同比下降11.40%，降幅比1-11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及整理

以觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市表現(xiàn)來(lái)看，2019年1-12月上述城市推出和成交土地面積的差額在不斷擴(kuò)大。從8月開(kāi)始一路攀升，9月達(dá)到最高點(diǎn)，為2335.77萬(wàn)平方米，土地成交疲軟。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)及整理

就重點(diǎn)城市的土地出讓而言，土地出讓金也較2018年出現(xiàn)了一定程度的下滑。其中2019年8月重點(diǎn)城市的土地出讓金為1435.88億元，對(duì)比上年減少了313.70億元。土地溢價(jià)率上，2019年8-11月，平均土地溢價(jià)率均小于7.98%。另外土地出讓城市結(jié)構(gòu)上，2019年1-12月二線城市的比例同比上升了4.28%。

一線城市優(yōu)質(zhì)土地資源有限，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)二線城市及有產(chǎn)業(yè)和人口流入的三線城市，將會(huì)成為面粉爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

當(dāng)然，公開(kāi)市場(chǎng)之外，受資金問(wèn)題和戰(zhàn)略合作影響，收并購(gòu)市場(chǎng)上的面粉也面臨再分配，資產(chǎn)收購(gòu)多有耳聞。最著名的就是泰禾半年內(nèi)出售11個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金96億元。另外世茂和福晟達(dá)成“合作”，成立名為“世茂福晟”的新平臺(tái)。據(jù)福晟董事長(zhǎng)潘偉明透露，福晟僅在粵港澳大灣區(qū)，就擁有建筑面積達(dá)1000萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目。

不管是現(xiàn)在還是未來(lái)，公開(kāi)市場(chǎng)都不是唯一的拿地方式，未來(lái)收并購(gòu)或者合作開(kāi)發(fā)將會(huì)占據(jù)更大的比重。

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