“疫情壓力”促發(fā)“短期紓困”

“五限漸退”對標“長效維穩(wěn)”

基于疫情影響的8個判斷（核心觀點）：

1、比對2003年與2020年兩次疫情情況：2003年“非典疫情”對疫區(qū)的影響嚴重，但［上坡期］的經(jīng)濟與市場具備充足修復能力。2020年疫情影響大于2003年，且經(jīng)濟正處［減速換檔階段］，難以寄望出臺紓困措施即能達到“立竿見影”的效果，經(jīng)濟回暖仍需過程。

2、經(jīng)濟與樓市失速是出臺“大力度紓困措施”的充分條件。2020年疫情加劇全國經(jīng)濟階段性失速，在國內(nèi)近20年發(fā)展中，情況或與2008年的經(jīng)濟失速有所類似。但未來措施較難出現(xiàn)如2008年般的“流動性泛濫”。

3、“資產(chǎn)價格維穩(wěn)”是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，階段性、鼓勵性的房地產(chǎn)措施（包括重新加杠桿等）并非絕無可能，視乎實際情況展開。

4、目前的政策重點以“控疫情”為主，疫情時長關(guān)乎后續(xù)“穩(wěn)就業(yè)”難度。其敏感點在于：一旦出現(xiàn)疫情耗時過長，對年內(nèi)經(jīng)濟復蘇（尤其傳統(tǒng)消費和服務行業(yè)）的影響較大。

5、抗疫與紓困措施雙向作用下，2020年土地市場保持穩(wěn)健的可能性大，商品住宅市場存在波動可能。

6、2020年疫情發(fā)展將對全國“人員/人才”流向產(chǎn)生更多影響。對于特定城市而言，只有進一步加大對“人”的政策吸引力度，才能有效平緩地方經(jīng)濟影響，“以房留人”是其中的關(guān)鍵舉措。

7、伴隨國內(nèi)經(jīng)濟與貨幣進入低增速時代，“五限嚴控”將逐步退出歷史舞臺。

8、從短期方向上看，“限商”（針對商業(yè)庫存）、“限貸”（針對人才的購房貸款條件）有進一步放寬空間；“限購”所針對的“人才范圍”有望進一步放開；“限售”政策調(diào)整更視乎城市等級，一二線城市“限售”仍較難放開。

一、歷次紓困措施回顧：經(jīng)濟與樓市失速是出臺“大力度紓困措施”的充分條件

若從中國房地產(chǎn)“市場化”之后計算，在2020年以前，由2003年到2014年，國內(nèi)共有3次典型的紓困措施出臺：分別對應2003年“非典疫情”、2008年“全球次貸危機”、2014年“國內(nèi)經(jīng)濟失速”。

1.1 2003年“非典疫情”對疫區(qū)的影響嚴重，但［上坡期］的經(jīng)濟與市場具備充足修復能力。

當時包括珠三角及北京等城市市場在疫情期間完全冰封，相當部分樓盤價格跌幅慘重，項目售價降幅可達30%－50%。

然而由于疫情相對局部（集中特定城市），因而全國市場交易數(shù)據(jù)并未出現(xiàn)較大波動。

在03年6月過后，疫情控制良好、7月全球患者人數(shù)不再增長，“疫情城市”市場成交快速補漲。以廣州為例，2003年廣州房屋成交規(guī)模同比仍升15%。

在紓困措施方面，［上升期］的國內(nèi)經(jīng)濟與房產(chǎn)市場具備充足“修復能力”。“疫情”僅使2季度GDP下滑至9%，但3季度后快速回復至10%；2003年全國商品住宅市場成交首超3億平方米，同比增幅約15%。

2003年并未出臺大規(guī)模紓困措施，主要集中在一些定向環(huán)節(jié)，以稅費減免措施為主。

1.2 2008年、2014年紓困措施力度巨大，其背景是經(jīng)濟與市場的雙重失速。

經(jīng)濟與市場面臨雙重失速，是2008年、2014年紓困措施與2003年時期存在重大區(qū)別的根本原因。釋放流動性、促進房地產(chǎn)市場成交、降低交易杠桿，成為這兩個時期的政策共性。

由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、貨幣效率、市場情況有所差異，因而2008與2014年兩個時期的紓困措施雖然同樣涉及貨幣、基建與房地產(chǎn)市場，但政策方向亦有所區(qū)別，在此不作詳述。

總結(jié)而言：

經(jīng)濟與樓市雙重失速是出臺“大力度紓困措施”的充分條件。

（正如“03年時期”并未出臺全國大范圍大力度的維穩(wěn)政策）

穩(wěn)定資產(chǎn)價格（地價、樓價）是“紓困措施”的重點指向。

（正如“08年”“14年時期”）

二、疫情影響下的政策與市場發(fā)展趨勢

政府調(diào)控”以穩(wěn)為先“，一旦”疫情發(fā)展“影響到”就業(yè)“與”資產(chǎn)價格“，”中長期經(jīng)濟改革目標“將對”短期維穩(wěn)“作出更多階段性讓步。

疫情對市場的影響：一方面是造成市場部分時間段的成交凍結(jié)；另一方面是有可能加劇時間段內(nèi)（在”紓困措施“出臺前）市場的價格波動。

2.1 2020年疫情對經(jīng)濟/市場的影響大于2003年

預計政府紓困措施分三個方向展開：“控疫情”＋“穩(wěn)就業(yè)” ＋ “穩(wěn)價格”

從疫情情況看，SARI病毒傳播性相較SARS病毒更強；疫情范圍更大；受感染人數(shù)更多。

基于全國性疫情影響，2020年部分時間段經(jīng)濟增速面臨快速下滑可能，情況與2008年時期有所相似，因而后續(xù)短期“紓困措施”力度有可能快速增加。

從經(jīng)濟與市場發(fā)展階段看，相較于2008年以前的“上坡期”，當前處于“經(jīng)濟下行換檔”階段，情況與2014年時期更為類似。難以寄望出臺紓困措施即能達到“立竿見影”的效果、經(jīng)濟回暖仍需過程。未來措施不會有如2008年般的“流動性泛濫”，但在必要情況下，對特定關(guān)鍵領(lǐng)域（包括房地產(chǎn)）的資金扶持會有所增加。相關(guān)措施重點指向風險防范，其中房地產(chǎn)市場維穩(wěn)是重要一環(huán)。

從政策步驟看：

目前的政策重點以“控疫情”為主，疫情時長關(guān)乎后續(xù)“穩(wěn)就業(yè)”難度。其敏感點在于：一旦出現(xiàn)疫情耗時過長，對年內(nèi)經(jīng)濟復蘇（尤其傳統(tǒng)消費和服務行業(yè)）的影響較大。

“穩(wěn)就業(yè)”將視乎具體情況展開，以“寬貨幣”及“寬財政”為重點，與疫情時長及后續(xù)疫情控制情況有關(guān)。

“穩(wěn)價格”主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控措施彈性，有關(guān)后續(xù)政策發(fā)展趨勢請見后述。

總結(jié)而言：

政府調(diào)控“以穩(wěn)為先”，一旦“疫情發(fā)展”影響到“就業(yè)”與“資產(chǎn)價格”，“中長期經(jīng)濟改革目標”將對“短期維穩(wěn)”作出更多階段性讓步。包括顯性的降息、降準，以及鼓勵性的房地產(chǎn)措施（包括重新加杠桿等）將視實際需要展開。

2.2 抗疫與紓困措施雙向作用下：

年內(nèi)土地市場保持穩(wěn)健的可能性大

商品住宅市場存在波動可能

當前流動性已經(jīng)趨松，央行于2月3日及4日兩天創(chuàng)記錄公開市場操作投放貨幣規(guī)模達到1.7萬億元。2019年下半年以來房地產(chǎn)銀根抽緊的情況將有所緩解。

倘若“就業(yè)”與“市場”壓力加大，則政策力度必然相應提高，相較而言，土地供應，無論規(guī)?；蛲恋厮刭|(zhì)均受政府掌控，而金融機構(gòu)對房企的資金供給亦總體受控，因而土地市場保持健穩(wěn)的可能性較大。

相較而言，由于實體企業(yè)（尤其傳統(tǒng)消費、服務行業(yè)）受到的影響存在較大不確定性（如前述），這可能進一步影響（部分）購房者年內(nèi)置業(yè)決定；另一方面，基于業(yè)績與償債要求，房企年內(nèi)推貨欲望維持高位，這將使得年內(nèi)市場競爭變得更加激烈。尤其是對于缺乏本地購買力與城市配套支撐的三四線城市而言，其市場下行態(tài)勢已于2018年持續(xù)顯現(xiàn)，在返鄉(xiāng)置業(yè)進一步減少情況下，區(qū)域市場面臨更大下行壓力。

但從樂觀角度看：從2018年開始，伴隨“經(jīng)濟下行壓力”以及“樓市管控壓力（房住不炒）”不斷加強，居民“防御性儲蓄”趨于快速上升。而在1)未來紓困措施增加；2)市場競爭促使部分物業(yè)性價比上升的情況下，房屋對資金的吸引力將會回升，后續(xù)整體市場亦會相應回溫。

總結(jié)而言：

紓困措施必然驅(qū)動市場回溫。

疫情對市場的影響:一方面是造成市場部分時間段（包括疫情防控期、交通管制期）的成交凍結(jié)；另一方面是有可能加劇部分時間段內(nèi)（在“紓困措施”出臺前）市場的價格波動。

三、中期政策方向：“五限漸退” 對標“長期維穩(wěn)”

由2004年到2018年，雖然過程中經(jīng)歷兩次調(diào)控放松（2008年及2014年），但在此15年間，國內(nèi)樓市調(diào)控的總體趨向仍然表現(xiàn)為不同限制措施（“五限”）的持續(xù)升級與加強。

近三年（2017年以后）國內(nèi)市場背景已經(jīng)發(fā)生深刻變化。經(jīng)濟與貨幣的高增長不再，加之政策導向下的“房住不炒”深入人心，整體樓市上漲動力（包括成交量與價格）已大幅放緩，全國房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售均進入規(guī)模高位的箱體震蕩階段。

隨著全國不同區(qū)域市場分化愈加明顯，樓市調(diào)控上，以“因城施策”替代“五限嚴控”的趨勢亦趨于明朗，中央與地方政府在市場調(diào)控上的分工更加清晰。

2019年中央政策主抓“供給側(cè)改革”與“金融管控”，對地方政府的授權(quán)不斷增加。包括在12月的經(jīng)濟工作會議上，針對地方調(diào)控的提法由以往 “夯實地方主體責任”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;全面落實因城施策”。

“人才政策”的發(fā)揮空間繼續(xù)增加

未來全國各地，無論一二三四線城市均缺人才，“人”已成為愈加稀缺的生產(chǎn)要素被各地政府所重視。

2020年疫情發(fā)展將對全國“人員/人才”流向產(chǎn)生更深遠影響，對于城市資源配套尚未十分成熟、或地方經(jīng)濟受疫情影響明顯的城市/地區(qū)，只有進一步加大對“人”的政策吸引力度，才能有效平緩地方經(jīng)濟影響，“以房留人”是其中的關(guān)鍵舉措。

判斷后續(xù)“五限政策”發(fā)展，從［中長期方向］上看，隨經(jīng)濟與貨幣動力轉(zhuǎn)變，限制性措施終將退出歷史舞臺。

而從［短期方向］上看：“限商”（針對商業(yè)庫存）、“限貸”（針對人才的購房貸款條件）有進一步放寬空間；“限購”所針對的“人才范圍”可能進一步放開；“限售”政策調(diào)整或更視乎城市等級，資金吸納能力強、市場相對穩(wěn)健的一二線城市“限售”仍較難放開。