錢緊一年 | 2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) “成熟的公司還是應(yīng)該按照計(jì)劃完成半年目標(biāo)，不應(yīng)該突然有一個(gè)想法就立刻改變，要有相應(yīng)的研究。”首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰在2019年8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，回應(yīng)是否會(huì)側(cè)重布局粵港澳大灣區(qū)時(shí)說道。

鐘北辰清楚知道首創(chuàng)置業(yè)的底色，所以即使前任在交棒前定了2019年千億銷售的目標(biāo)，也未急于追趕，而是循著原有的節(jié)奏在前行。

2018年2月份，首創(chuàng)置業(yè)原總裁唐軍在2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上提出，未來將堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)，全面推行“369”標(biāo)準(zhǔn)。2018年簽約銷售目標(biāo)為750億元，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)800億元；2019年?duì)幦?shí)現(xiàn)1000億元；2020年?duì)幦?shí)現(xiàn)1400億元。

同年4月，唐軍辭任首創(chuàng)置業(yè)總裁一職，彼時(shí)年僅45歲的鐘北辰接任。上任時(shí)，鐘北辰也強(qiáng)調(diào)：“首創(chuàng)每年都在提規(guī)模，這是我們的重要任務(wù)”。

提規(guī)模是長(zhǎng)期任務(wù)，但具體情況具體分析，在現(xiàn)有開發(fā)安排以及權(quán)益占比減少的情況下，首創(chuàng)置業(yè)在2019年3月份給出了一個(gè)理性的年度銷售目標(biāo)——800億元。

接近首創(chuàng)置業(yè)的人士表示，鐘北辰在公司內(nèi)部被稱為多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展的第一人，其上任后，多元化業(yè)務(wù)成為公司的必談話題。

于是，兩年間首創(chuàng)置業(yè)從“住宅+商業(yè)”延伸到地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、文創(chuàng)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、私募基金、長(zhǎng)租公寓等多個(gè)方面。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)提出“千億價(jià)值生態(tài)圈”，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域、涉足文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，新增土儲(chǔ)達(dá)到近五年高點(diǎn)；2019年，正式發(fā)布投資平臺(tái)首金資本，成立多個(gè)舊改及商業(yè)投資基金。

多點(diǎn)開花背后，掩蓋不住的是首創(chuàng)置業(yè)對(duì)資金的需求。特別是2019年銀根收緊加上國(guó)企負(fù)債紅線下，首創(chuàng)置業(yè)在資本市場(chǎng)上的動(dòng)作更加多樣化，包括轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)、項(xiàng)目引資、供股計(jì)劃等。

提規(guī)模路途上，首創(chuàng)置業(yè)尚有不少斜坡需要攀爬。

“京津滬”成色

對(duì)于此前提出的千億目標(biāo)，鐘北辰在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上說：“今年的目標(biāo)還是800億，相對(duì)還是比較穩(wěn)定的，是穩(wěn)中求進(jìn)、有質(zhì)量增長(zhǎng)的一個(gè)節(jié)奏。但隨著投資環(huán)節(jié)增強(qiáng)，包括市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)操盤能力不停提升，達(dá)到千億這個(gè)指標(biāo)指日可待。但讓我預(yù)測(cè)哪一年，還真的不太清楚。”

“公司有信心完成簽約目標(biāo)。”鐘北辰亦表示。

數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額808.1億元，同比增長(zhǎng)14.4%，完成年度目標(biāo)101%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從1000億降到800億，首創(chuàng)置業(yè)調(diào)整增速的原因，或許在于逐漸減少的權(quán)益占比，以及開發(fā)節(jié)奏的安排。

2018年之前，北京、天津、上海、成都、重慶等五大核心城市一直是首創(chuàng)置業(yè)主要擴(kuò)儲(chǔ)區(qū)域和銷售區(qū)域。2018年，在增加土儲(chǔ)面積的基礎(chǔ)上，首創(chuàng)置業(yè)將擴(kuò)儲(chǔ)策略由五大核心城市轉(zhuǎn)為京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)三大城市群。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)土儲(chǔ)面積達(dá)到歷史最高點(diǎn)，為1308.9萬平方米，權(quán)益面積為904.4萬平方米。其中，2018年度斥資409億元擴(kuò)儲(chǔ)409.3萬平方米，2019年前6個(gè)月斥資171.3億元擴(kuò)儲(chǔ)184.3萬平方米，期間首進(jìn)城市包括廣州、佛山、蘇州、東莞和廈門等。

到了2019年下半年，首創(chuàng)置業(yè)擴(kuò)儲(chǔ)版圖重新回歸到五大核心城市。據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2019年下半年，首創(chuàng)置業(yè)共斥資43.04億元在天津、上海、成都擴(kuò)儲(chǔ)34.33萬平方米。其中，天津津南地塊、成都青羊地塊分別以溢價(jià)率25.16%、44.03%競(jìng)得，總價(jià)達(dá)30.24億元。

觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)土儲(chǔ)面積迎來歷史高點(diǎn)同時(shí)，權(quán)益面積卻逐漸降低，2014年權(quán)益占比為82%，2019年中期權(quán)益土儲(chǔ)占比為69%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

落成面積方面，首創(chuàng)置業(yè)前三年均同比收縮，2016年落成面積為340萬平方米，2017年、2018年分別同比下降43.82%、4.19%，對(duì)應(yīng)落成面積為191萬平方米和183萬平方米，2019年中期同比上升72.74%至147萬平方米。

同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)落成項(xiàng)目依然集中在五大核心城市。2019年上半年落成13個(gè)項(xiàng)目，其中北京、天津、重慶落成10個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)面積為105.19萬平方米，占總落成面積71.55%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

反觀銷售層面，雖然布局戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;三大城市群”，但新進(jìn)入城市銷售貢獻(xiàn)尚未得到體現(xiàn)，五大核心城市仍然是首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)主要來源。2017年至2019年，五大核心城市占總銷售金額比例分別為76.86%、84.61%、76%，三年均在此區(qū)間起伏。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告（2019年由月報(bào)統(tǒng)計(jì)所得）、觀點(diǎn)指數(shù)整理

進(jìn)一步對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)銷售貢獻(xiàn)主力繼續(xù)是京津滬，占比超過七成。2016年至2019年，首創(chuàng)置業(yè)京津滬銷售額分別為337.9億元、374.4億元、484.4億元、578.5億元，對(duì)應(yīng)占比為74.25%、67.04%、68.57%、71.59%。

千億“生態(tài)圈”

擴(kuò)儲(chǔ)之外，圍繞地產(chǎn)進(jìn)行多元化延伸是首創(chuàng)置業(yè)提規(guī)模的另一重要“陣營(yíng)”。

近兩年多時(shí)間，首創(chuàng)置業(yè)在住宅開發(fā)、奧特萊斯、商業(yè)綜合體及城市更新項(xiàng)目四大核心業(yè)務(wù)之外，構(gòu)建了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)地運(yùn)營(yíng)以及長(zhǎng)租公寓三大創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并成立了金融平臺(tái)首金資本，構(gòu)建起了“千億價(jià)值生態(tài)圈”。

2017年8月，在首創(chuàng)集團(tuán)確定“第五大產(chǎn)業(yè)”的背景下，首創(chuàng)置業(yè)正式進(jìn)場(chǎng)改造北京郎園Vintage項(xiàng)目，開始涉足文創(chuàng)領(lǐng)域。很快，首創(chuàng)置業(yè)成立文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，并儲(chǔ)備了19個(gè)項(xiàng)目。

隨后不到一年時(shí)間，首創(chuàng)置業(yè)成功落地了三個(gè)項(xiàng)目。繼郎園Vintage項(xiàng)目之后，2018年9月，首創(chuàng)置業(yè)迅速推出了郎園Park項(xiàng)目和郎園Station項(xiàng)目，兩者分別由石景山一家博古院和北京紡織倉庫改造而成。

彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)曾對(duì)外透露文創(chuàng)業(yè)務(wù)的五年計(jì)劃：“打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全國(guó)領(lǐng)先、文創(chuàng)園區(qū)行業(yè)第一、產(chǎn)業(yè)投資初具影響力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。目標(biāo)是到2022年實(shí)現(xiàn)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的投資面積為100萬平方米，投資額15億元。”

鐘北辰在2018年度業(yè)績(jī)會(huì)上同樣表態(tài)：“目前產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)相對(duì)成熟，無論是戰(zhàn)略伙伴還是投資模型，以及在高科地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)都已經(jīng)很成熟，高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來要集中并在全國(guó)大規(guī)模復(fù)制投放的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。”

首創(chuàng)置業(yè)同樣看好的還有長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)開始涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，成立長(zhǎng)租社區(qū)品牌“Hé園”，房源由存量項(xiàng)目改造升級(jí)、新獲集體用地建設(shè)而來，包括北京房山和園項(xiàng)目、北京朝陽十八里店和園項(xiàng)目和天津雙港和園項(xiàng)目。

據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2019年中期報(bào)表顯示，北京房山和園項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)滿租，天津雙港和園項(xiàng)目出租率達(dá)到85%，北京朝陽十八里店項(xiàng)目已于期內(nèi)正式開工。其中，北京朝陽十八里店項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到41萬平方米。

關(guān)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的未來，鐘北辰在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上說道：“上海寶山項(xiàng)目也將在明年投入到運(yùn)行狀態(tài)。長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目目前保有量對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來說是不錯(cuò)的，也是穩(wěn)定的。我們?cè)谕顿Y過程中有相應(yīng)的持有型物業(yè)，先把內(nèi)部的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目都先補(bǔ)齊。”

在發(fā)展文創(chuàng)業(yè)務(wù)、長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，2019年初，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步推出了以投資地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理、文創(chuàng)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、私募股權(quán)、海外地產(chǎn)等為方向的基金平臺(tái)——首金資本。

2019年，隨著首金資本的推進(jìn)，企業(yè)資金猶如打開了水龍頭一般。其中，首創(chuàng)置業(yè)前后聯(lián)合“首創(chuàng)系”成立6家基金公司，投資方向包括改造項(xiàng)目、城市更新、商辦物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、文創(chuàng)業(yè)務(wù)等，合計(jì)規(guī)模達(dá)53.4億元。

資料來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

正值年關(guān)時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)再度帶來“重磅”消息，聯(lián)合融創(chuàng)及首金資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬重點(diǎn)開展收并購類、產(chǎn)城融合類項(xiàng)目合作，合作項(xiàng)目基金總規(guī)模為100億元。

目前，雙方已在杭州、武漢、鄭州、上海、昆明等城市的多個(gè)項(xiàng)目積極推進(jìn)，部分項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)合作落地。

融資“開源”

事實(shí)上，連續(xù)兩年版圖擴(kuò)張之后，首創(chuàng)置業(yè)的資金需求也已“水漲船高”。

2017年至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)總額由1414.21億元升至1953.51億元，總負(fù)債由1094.9億元升至1532.26億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.44%，較2017年上升1.02個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到五年內(nèi)高點(diǎn)，分別由660.45億元增至731.96億元、434.44億元增至800.41億元。

貸款及債券總額也先于銷售規(guī)?？缛肭|門檻，2017年至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)貸款及債券總額分別為664.55億元、885.5億元、1015.58億元。

具體來說，三年間長(zhǎng)期貸款及債券分別為408.3億元、651.3億元、772.9億元。期內(nèi)，現(xiàn)金流剛好覆蓋短期貸款和債券，分別為210.38億元、225.27億元、373.87億元。

但在近三年多落成面積不增反縮的情況下，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流對(duì)于補(bǔ)充首創(chuàng)置業(yè)擴(kuò)張資金的貢獻(xiàn)變得更加有限。2017年，首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額為44.54億元，到了2018年則下降為負(fù)60.95億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

剛開始投入的文創(chuàng)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)同樣，也難以很快就給首創(chuàng)置業(yè)帶來可觀收益。首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事李曉斌曾表示，文創(chuàng)業(yè)務(wù)剛開始投入，對(duì)財(cái)務(wù)的貢獻(xiàn)并不是很大。但帶來的品牌和社會(huì)影響力，包括為首創(chuàng)集團(tuán)導(dǎo)入的資源價(jià)值是不可忽視的。

實(shí)際上，首創(chuàng)置業(yè)并沒有過多擔(dān)心擴(kuò)張資金的問題。李曉斌表示：“發(fā)展文創(chuàng)業(yè)務(wù)在資金上不成問題，除了首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)集團(tuán)的資金外，市場(chǎng)化資金及政府基金亦有相應(yīng)渠道。目前北京不少銀行成立了專門對(duì)接文化、科技產(chǎn)業(yè)的部門進(jìn)行支持，對(duì)貸款期限及利率都會(huì)有所優(yōu)惠。”

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)通過發(fā)行公司債、可續(xù)期票據(jù)、銀團(tuán)貸款、專項(xiàng)債券以及項(xiàng)目引資等方式獲得425.1億元融資，以及一筆5億美元次級(jí)有擔(dān)保永續(xù)證券。

2019年上半年財(cái)報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)有165.72億元的永續(xù)債計(jì)入股東權(quán)益當(dāng)中。

資料來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2019年全年，首創(chuàng)置業(yè)的融資動(dòng)作均用于償還現(xiàn)有債務(wù)，以及個(gè)別用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，其中不計(jì)負(fù)債、計(jì)權(quán)益的永續(xù)債是其最為主要的選擇。

除此之外，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)是2019年首創(chuàng)置業(yè)另一種“開源”方式。

2019年，首創(chuàng)置業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式引入合作伙伴，涉資63.18億元，其中包括沈陽吉天置業(yè)50%股權(quán)、北京天城永元置業(yè)50%股權(quán)、北京陽光苑商業(yè)投資35%股權(quán)、昆山首創(chuàng)青旅置業(yè)51%股權(quán)、北京石景山區(qū)西黃村改造項(xiàng)目34.12%股權(quán)以及江蘇蘇州青劍湖地塊94%股權(quán)。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的原因，鐘北辰稱：“今年的出售計(jì)劃只是剛好都趕在一起而已，并不是公司出現(xiàn)了資金的缺口才需要賣這些資產(chǎn)。”

值得一提的是，時(shí)隔十三年，首創(chuàng)置業(yè)再次申請(qǐng)發(fā)布供股計(jì)劃，經(jīng)過九個(gè)月的等待，該計(jì)劃最終于2019年12月10日獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，首創(chuàng)置業(yè)將以“10供5”基準(zhǔn)折讓29.17%發(fā)行15.14億股供股股份，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約24.92億元，并將用于償還部分計(jì)息債務(wù)。

對(duì)此，鐘北辰曾表示，這次供股并不是短期目標(biāo)，不是說這次要拿到多少錢，核心目的是優(yōu)化股本結(jié)構(gòu)，能夠?yàn)楹罄m(xù)投資和融資起到杠桿作用，能夠把空間釋放出來，這個(gè)意義更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。