2009年12月的第一天，深圳的城市更新大幕因為一則條令正式拉開，就是首次提出“城市更新”概念的《深圳市城市更新辦法》，之后深圳的存量改造才有了有據(jù)可循的理論模式。彼時距離佳兆業(yè)成功盤活第一個爛尾樓、開發(fā)“深圳桂芳園”已有十年。

《辦法》出臺后的第8天，佳兆業(yè)集團以超兩倍認購的股票數(shù)量、超過30億元的融資，成功在香港掛牌上市。

回顧佳兆業(yè)20年的發(fā)展歷程，從舊改先鋒到企業(yè)航母，其發(fā)展與時代發(fā)展進程息息相關(guān)，離不開時代浪潮更迭中所帶來的機遇，更離不開改革開放和中國經(jīng)濟發(fā)展。作為有社會責任感的企業(yè)，佳兆業(yè)集團一直感恩時代，并積極用自己的行動回饋社會。

“舊改之王”屯糧大灣區(qū)

佳兆業(yè)2009年上市時的招股書中提及了發(fā)家史：“我們的集團由郭氏家族所創(chuàng)辦。我們的起源可追溯至于一九九九年六月成立的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)，其于深圳從事住宅物業(yè)開發(fā)。”

1999年，佳兆業(yè)收購了深圳布吉片區(qū)的龍泉別墅爛尾部分，改造成“桂芳園”之后將目標群體投向香港市場獲得大賣。

桂芳園的一炮打響，一舉奠定了佳兆業(yè)之后20年的地產(chǎn)開發(fā)主基調(diào)，即盡量避開高價的招拍掛，用低成本獲取大量舊改土儲。

2003年，佳兆業(yè)將廣東省是年拍賣標的額最大的項目“子悅臺”收入囊中，成為佳兆業(yè)第一個住宅兼商業(yè)綜合開發(fā)項目。2005年，佳兆業(yè)接手“中國第一爛尾樓”——位于廣州的中誠廣場項目，并于2008年初改造完畢開始對外租售。

為擴充項目滿足上市體量，2005年12月至2009年9月期間佳兆業(yè)收購了13個項目公司的控股股權(quán)，進而擁有了廣州金茂、香瑞園、錦城山莊、惠州佳兆業(yè)中心等13個項目的權(quán)益。直到2009年上市前，佳兆業(yè)的招股書顯示其擁有的土地儲備已經(jīng)足夠應付未來五年的擬發(fā)展所需。

佳兆業(yè)成為深圳城市更新第一批“吃螃蟹”的房企之一，當它在深圳東部“掃貨”舊樓的十多年后，恒大等大型房企才開始悶聲插足。

佳兆業(yè)更是全國最早將舊改業(yè)務線條獨立出來的房企。2011年，佳兆業(yè)成立了全國首家專業(yè)運營城市更新項目的公司——佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司，賦能授權(quán)，極大地提高了舊改的效率和專業(yè)度。

迅速的擴張和舊改項目的助力，讓佳兆業(yè)之后飛速發(fā)展。

截至2018年底，佳兆業(yè)城市更新拓展擁有舊改項目占地面積達3000萬平方米，同比增長25%。其中舊改儲備99%位于粵港澳大灣區(qū)，深圳及廣州占比達60%，是未來舊改供應的主力。以貨值劃分，佳兆業(yè)總數(shù)4640億土儲貨值中，73%位于大灣區(qū)，其中深圳和廣州總貨值占比超過一半。

佳兆業(yè)高管曾公開介紹，粵港澳大灣區(qū)1300萬平方米土地儲備中，超過一半是通過舊改供應的優(yōu)質(zhì)土地，在一線城市土地資源稀缺的背景下，舊改依然是佳兆業(yè)土地獲取的重要方式。

通過舊改供應和收并購為主的拿地方式，佳兆業(yè)目前布局了粵港澳大灣區(qū)、長三角、華中、華西及環(huán)渤海五大區(qū)域，并在2018年首進海南三亞。

低成本意味著高毛利，佳兆業(yè)主席郭英成在年初的2018年業(yè)績發(fā)布會上透露，佳兆業(yè)深圳舊改項目毛利率為50%左右、廣州為40%、惠州和中山此類城市則為26%左右，2018年佳兆業(yè)毛利首次突破百億。

“屯糧”重點區(qū)域的優(yōu)勢在今年前四月顯現(xiàn)出來，由于全國投資性需求由低線城市回到熱點一、二線城市，佳兆業(yè)今年前四個月銷售總額約205億元，同比上升約70%，完成全年銷售目標875億元的23%。

融資回歸強勢

佳兆業(yè)低成本的土地拓展模式最大的風險是時間，正如郭英成說的“舊改當然是比較難，特別是政策、社會變化不明朗的情況下”。深圳官方機構(gòu)曾表示深圳城市更新周期普遍在8-10年，佳兆業(yè)對外稱平均水平是5年左右，比主流房企8-12個月的高周轉(zhuǎn)周期長了數(shù)倍。

長周期極度考驗房企的資金鏈水平。2017年復牌不久之后，佳兆業(yè)就發(fā)行了新一輪境外債券，金額近兩百億人民幣。最新發(fā)行的一筆美元票據(jù)是在2019年5月底，金額達4億美元。

截止目前，佳兆業(yè)在境內(nèi)融資渠道方面，已發(fā)行了包括供應鏈金融、長租公寓、購房尾款、船務信托收益權(quán)等多種ABS產(chǎn)品，發(fā)行額度達90億元，這些都有利于降低融資成本。

過去三年，佳兆業(yè)的綜合融資成本均在8%—8.42%之間，維持在主流房企中的健康水平。

強勢的融資能力主要還是歸結(jié)于龐大土儲帶來的抵押價值。2019年5月15日，穆迪公告稱，給予佳兆業(yè)集團首次B1評級，展望穩(wěn)定，理由是其強大的品牌和銷售執(zhí)行力，以及在大城市的優(yōu)質(zhì)土地儲備。5月16日，佳兆業(yè)亦獲得標普B評級和惠譽B評級，展望均為穩(wěn)定，這是自從 2016 年債務重組以來，佳兆業(yè)集團首次獲得三大評級機構(gòu)的信用評級。 

西南證券分析稱：“隨著信用評級得以改善以及業(yè)績的進一步釋放，2019年佳兆業(yè)凈負債率和融資成本更待進一步降低，而毛利率和凈利率預計同比穩(wěn)步提升。”

安信國際認為佳兆業(yè)在近期新發(fā)行4億美元債的同時，還要回購價值2.5 億美元2020年到期票據(jù)，這些舉措將進一步優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。 “佳兆業(yè)業(yè)務回歸上升軌道。”安信國際在最新的研究報告中稱。

佳兆業(yè)的前十年都在超前試驗舊城改造，官方條令的出臺提供了其快速發(fā)展的清晰路線，之后一躍成為地產(chǎn)黑馬。上市后的十年，佳兆業(yè)涉足文體、旅游、航運、足球俱樂部、醫(yī)療等超20個產(chǎn)業(yè)和細分領(lǐng)域，成為擁有六家上市平臺的綜合性投資集團。

時代造就企業(yè)，佳兆業(yè)集團在改革開放浪潮中從零到一，逐漸從舊改先鋒發(fā)展為如今中國大型綜合性投資集團，簡言之沒有改革開放也就沒有佳兆業(yè)的今天。

一直以來，佳兆業(yè)集團一直以實際行動回饋社會，以履行社會責任為己任，積極做公益慈善事業(yè)的倡導者、推動者和實踐者。其參與了扶貧、濟困、教育、環(huán)保、醫(yī)療等公益事業(yè)，希望能略盡綿薄之力，與城市共成長，與社會共進步。截至目前，累積捐贈慈善公益項目超過80個，捐贈金額逾12億元人民幣。

未來，佳兆業(yè)集團仍將不遺余力地為城市美好生活的創(chuàng)建貢獻自己一份力量。