昨天的新聞，透露蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，待上報(bào)住建部。

這一消息，讓長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士感到興奮。

中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制探索了10年，理論上沒有任何進(jìn)展，蘇州居然拿出了方案，讓業(yè)界和公眾翹首以待，這顯然對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有重大的標(biāo)志性示范意義。

“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制”，是早在2010年，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上就提出的目標(biāo)。此后，中央政府也在多次會(huì)議上提到要加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

在長(zhǎng)達(dá)近10年的時(shí)間里，政府一直試圖以長(zhǎng)效機(jī)制來替代短期的行政措施，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的探索和研究，已經(jīng)進(jìn)行了10年。但是坦率的說，迄今為止，還沒有任何一個(gè)成熟的長(zhǎng)效機(jī)制形成。

此次，“蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，待上報(bào)住建部”的消息，令業(yè)界諸多猜想。到底是什么樣的長(zhǎng)效機(jī)制？

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究者，對(duì)蘇州的長(zhǎng)效機(jī)制方案，既充滿了期待，也有諸多好奇和疑問。

01

長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該是什么樣的機(jī)制？

1

所謂長(zhǎng)效機(jī)制，就應(yīng)該是能夠長(zhǎng)期起作用，而不是“翻燒餅”似的朝令夕改的機(jī)制。

2

長(zhǎng)效機(jī)制，一定應(yīng)該是法制機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制。調(diào)控的手段應(yīng)主要包括金融政策、稅收政策、土地政策、保障房政策和住房租賃政策等等。而不是過去幾年經(jīng)常動(dòng)用的“限購(gòu)”“限價(jià)”“限售”等行政措施。

3

長(zhǎng)效機(jī)制，一定應(yīng)該著眼于解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本邏輯：地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴。

4

長(zhǎng)效機(jī)制的最終目標(biāo)，應(yīng)該是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

02

貨幣、稅收、土地、財(cái)政、立法、保障房和租賃房，哪方面可能突破？

經(jīng)過近10年的探索，迄今為止，在以上多個(gè)方面，尚未看到長(zhǎng)效機(jī)制有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

如貨幣政策：

一旦遇到經(jīng)濟(jì)下行壓力加大或市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊，央行貨幣信貸政策較為寬松的時(shí)候，無論如何聲稱不流入樓市，但事實(shí)上幾乎沒有任何有效的措施，能夠阻止貨幣流入樓市。

每一次的貨幣松動(dòng)，都會(huì)引來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上漲。

再如稅收政策：

“房地產(chǎn)稅”從2003年十六屆三中全會(huì)上提出，至2013年十八屆三中全會(huì)確定房地產(chǎn)稅立法，由于法理等方面的障礙，迄今尚未看到房地產(chǎn)稅有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。甚至草案起草完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也僅僅是本屆人大任期之內(nèi)，即2023年之前。

再如共有產(chǎn)權(quán)房：

“共有產(chǎn)權(quán)房”被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制之一，但事實(shí)上近期北京、上海等地的共有產(chǎn)權(quán)房，受到市場(chǎng)的冷落，已經(jīng)證實(shí)這一政策的取向，在很大程度上不被市場(chǎng)和公眾認(rèn)同。

03

一個(gè)城市政府能建立起長(zhǎng)效機(jī)制嗎？

蘇州方面的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，存在疑問的另一個(gè)方面是：地方政府是否有權(quán)力，有可能建立一套市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

以上分析的貨幣、稅收、土地、財(cái)政、立法、保障房和租賃房等諸多方面，地方政府的權(quán)力空間極為有限。

例如，貨幣政策、房地產(chǎn)稅等，事實(shí)上根本不在地方政府的管轄范疇之內(nèi)。

從昨天的新聞也可以看出，蘇州方面也對(duì)所謂“長(zhǎng)效機(jī)制”并不自信。

稱：長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制實(shí)施后階段調(diào)控措施不取消，一切以重要考核指標(biāo)要求為準(zhǔn)。

如果短效行政機(jī)制不能撤除，長(zhǎng)效機(jī)制還有意義嗎？

如此，房地產(chǎn)業(yè)界和公眾，對(duì)蘇州的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案充滿期待，但也有很多質(zhì)疑。

長(zhǎng)效機(jī)制的建立如果如此容易，在過去的10年中，為什么沒有建立和運(yùn)用呢？

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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