泰禾資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉(zhuǎn)，500多億短債，年內(nèi)實(shí)際僅需償還100多億元。

素有“地產(chǎn)界范冰冰”之稱的網(wǎng)紅房企泰禾集團(tuán)，再一次被輿論聚焦、放大。

這次“走紅”的起因，是深交所5月8日發(fā)布了關(guān)于泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)的問(wèn)詢函，就短期償債能力、2000億銷售目標(biāo)等19項(xiàng)相關(guān)細(xì)節(jié)提出問(wèn)詢，要求進(jìn)一步補(bǔ)充披露信息。

實(shí)際上，這只是證監(jiān)部門加強(qiáng)監(jiān)管的一次例行問(wèn)詢。截至5月13日，總計(jì)有226家上市公司都收到了年報(bào)問(wèn)詢函，問(wèn)詢內(nèi)容大同小異，包括：持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的變化、現(xiàn)金流與營(yíng)收是否匹配、大額商譽(yù)計(jì)提合理性以及償債能力等等。

雖然只是常規(guī)問(wèn)詢，但對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注度極高的泰禾來(lái)說(shuō)，卻不亞于又一場(chǎng)輿論風(fēng)暴。

記者獲悉，泰禾的償債難題，即將在6月份徹底解決。接近泰禾的人士稱，在經(jīng)過(guò)與諸多金融機(jī)構(gòu)的密切溝通后，“574億元短債壓力基本化解”。上述人士稱，泰禾年內(nèi)實(shí)際僅需償還100多億元到期債務(wù)。這對(duì)千億規(guī)模房企來(lái)說(shuō)并非難事。

風(fēng)暴中心“大局已定”

在深交所就其“115億元現(xiàn)金流如何償還574億元短期負(fù)債”提出問(wèn)詢后，“泰禾危機(jī)”似乎山雨欲來(lái)。然而，風(fēng)暴中心卻是出乎意料的鎮(zhèn)定。

接近泰禾的知情人士透露，5月11日，在北京通州運(yùn)河畔的中國(guó)院子，泰禾集團(tuán)地產(chǎn)板塊全體高管召開了為期一整天的月度經(jīng)營(yíng)例會(huì)。據(jù)內(nèi)部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，泰禾今年前4個(gè)月已累計(jì)完成368億元銷售任務(wù)，排名行業(yè)第23位。

近期，泰禾北京、福州和廣深三大區(qū)域公司均有大批樓盤取證備案在即，預(yù)計(jì)二季度將形成院子系產(chǎn)品的集中放量。

其中，超級(jí)大盤——泰禾廣州院子占地千畝、建筑面積183萬(wàn)平方米，位于粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)樞紐地帶，總貨值約400億元，雖然已與世茂合作，但泰禾仍將獲得49%的權(quán)益。

上述內(nèi)部會(huì)議還傳遞出一個(gè)明確信息：泰禾資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉(zhuǎn)。據(jù)知情人士透露，去年下半年以來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控和金融嚴(yán)監(jiān)管的行業(yè)大背景下，民營(yíng)房企融資困難，尤其是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行和中美貿(mào)易戰(zhàn)等諸多不利因素疊加，導(dǎo)致高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的激進(jìn)型房企普遍擴(kuò)張遇阻，泰禾便是其中的典型案例之一。

公開資料顯示，在排名前50位的內(nèi)資上市房企中，總計(jì)有25家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。其中，泰禾2018年負(fù)債率一度高達(dá)86.88%。這成為輿論反復(fù)詬病的焦點(diǎn)所在。

為改變市場(chǎng)對(duì)負(fù)債的不良印象，自去年下半年以來(lái)，泰禾分別從營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、操盤、融資和品牌等多方入手，著力應(yīng)對(duì)。

首先是堅(jiān)決抓銷售、抓回款。年初，泰禾在北京發(fā)起“1號(hào)搶收計(jì)劃”，一個(gè)月時(shí)間便完成50億元銷售；今年4月，集團(tuán)首次實(shí)現(xiàn)銷售回款超過(guò)簽約回款，各地項(xiàng)目累計(jì)完成368億銷售業(yè)績(jī)，為泰禾扭轉(zhuǎn)資金困局做出巨大貢獻(xiàn)。

其次是拿出若干項(xiàng)目，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行股權(quán)合作。此前見諸公告的，已有杭州、南昌、廣州和佛山等地7個(gè)項(xiàng)目與世茂集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，未來(lái)還將陸續(xù)有一些項(xiàng)目放開股權(quán)，與志同道合者聯(lián)手操盤。泰禾內(nèi)部曾對(duì)此做過(guò)測(cè)算，結(jié)論是“適當(dāng)稀釋部分項(xiàng)目股權(quán)并不影響集團(tuán)整體戰(zhàn)略”。

據(jù)了解，目前泰禾合作項(xiàng)目的權(quán)益占比大都在80%-90%之間，而萬(wàn)科的合作項(xiàng)目權(quán)益占比約為30%，規(guī)模相近的旭輝集團(tuán)，其權(quán)益占比也大體在40%-50%之間，相比之下，泰禾明顯比高于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

三句話說(shuō)服金融機(jī)構(gòu)

此外，泰禾還對(duì)100余家有合作關(guān)系的大小金融機(jī)構(gòu)集中梳理和清理，最終確定僅與其中15-20家綜合實(shí)力較強(qiáng)者達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作。

這一“合并同類項(xiàng)”的債務(wù)置換動(dòng)作，使得574億元短債壓力基本化解。據(jù)悉，泰禾年內(nèi)實(shí)際僅需償還100多億元到期債務(wù)。這對(duì)千億規(guī)模房企來(lái)說(shuō)并非難事。

知情人士還原了泰禾“高負(fù)債”形成的一個(gè)歷史細(xì)節(jié)：早在兩年前，市場(chǎng)形勢(shì)好，泰禾各地項(xiàng)目銷售火爆，眾多金融機(jī)構(gòu)紛紛主動(dòng)找上門來(lái)，“一個(gè)項(xiàng)目至少被五六家機(jī)構(gòu)盯上，應(yīng)接不暇。有時(shí)候要找董事長(zhǎng)簽字，一等就是三四個(gè)小時(shí)”。

泰禾當(dāng)時(shí)確立的融資原則是，“誰(shuí)給的便宜、給的快，就跟誰(shuí)合作”。正因如此，2017年一年，泰禾總計(jì)從各類金融機(jī)構(gòu)拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速并購(gòu)項(xiàng)目、最終實(shí)現(xiàn)超過(guò)6000億元貨值的土地儲(chǔ)備奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

然而，泰禾的疏忽之處，就在于對(duì)金融合作伙伴疏于管控，導(dǎo)致在去年金融市場(chǎng)收緊時(shí)，個(gè)別實(shí)力不強(qiáng)的小貸公司臨時(shí)抽貸、壓貸。正因如此，去年以來(lái)，伴隨各種負(fù)面輿論，個(gè)別金融機(jī)構(gòu)開始表現(xiàn)出“晴天給傘、雨天收回”的現(xiàn)實(shí)一面。

面對(duì)壓力，泰禾在要求集團(tuán)自身做好資金應(yīng)對(duì)、加大力度實(shí)現(xiàn)銷售回款的同時(shí)，開始著手對(duì)合作金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行梳理和精簡(jiǎn)，力爭(zhēng)形成“15-20家戰(zhàn)略合作伙伴、每家融資規(guī)模幾十億”的穩(wěn)定格局。據(jù)悉，這項(xiàng)工作到本月底就將全面完成。

知情人士告訴記者，在談判過(guò)程中，泰禾用以說(shuō)服金融機(jī)構(gòu)支持泰禾的理由僅有三句話：一是泰禾超過(guò)6000億元貨值的土地儲(chǔ)備都集中在一二線城市，拿地價(jià)格低，保值增值；二是泰禾的產(chǎn)品力和專業(yè)操盤能力業(yè)內(nèi)有口皆碑，很多同行都在學(xué)泰禾，“哪里去找這么好的合作伙伴”？三是泰禾公司治理結(jié)構(gòu)完善，A股上市，“有監(jiān)管部門替你監(jiān)管，你還有什么好擔(dān)心的”？

管理升級(jí)

在上述內(nèi)部經(jīng)營(yíng)例會(huì)上，泰禾集團(tuán)高層集體反思，認(rèn)為公司當(dāng)前所面臨的輿論壓力，既有外部疊加因素，更與泰禾自身管理能力不強(qiáng)有關(guān)。“與華為等制造業(yè)企業(yè)和萬(wàn)科、龍湖等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)相比，泰禾的管理能力和水平還有很大差距”。

據(jù)了解，在當(dāng)天參會(huì)的泰禾集團(tuán)地產(chǎn)板塊高管中，近三分之一入職尚不滿一年。用黃其森的話說(shuō)，“隊(duì)伍需要磨合，但只要大家共同努力，就沒有什么困難不可戰(zhàn)勝”。

2017年底，黃其森在接受媒體采訪時(shí)，曾就泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)2000億元銷售目標(biāo)表達(dá)個(gè)人愿景，此舉隨即遭到深交所書面問(wèn)詢，成為喧囂一時(shí)的輿論事件。

然而，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，泰禾近年來(lái)反復(fù)遭受輿論非議，背后恰恰說(shuō)明企業(yè)成功地?fù)碛辛藰O高的市場(chǎng)關(guān)注度，是自帶流量的“網(wǎng)紅”企業(yè)，正所謂“人紅是非多”。

過(guò)去北京地產(chǎn)圈有句俗話：“不怕有人罵，就怕沒人理”。這說(shuō)明，無(wú)論對(duì)于企業(yè)成長(zhǎng)還是個(gè)人成名來(lái)說(shuō)，缺乏關(guān)注度就意味著慢慢消亡。

最典型的案例，是地產(chǎn)界營(yíng)銷教父潘石屹，當(dāng)年開發(fā)SOHO系列商住項(xiàng)目時(shí)無(wú)人問(wèn)津，他便自己炒作自己，批判現(xiàn)代城、批判潘石屹，成為中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷界的經(jīng)典教材。

反觀泰禾的成名經(jīng)歷，從16年前的泰禾紅御更名通州運(yùn)河岸上的院子，再到今天的中國(guó)院子，雖然也曾走過(guò)短暫的炒作路線，但本質(zhì)上還是憑借扎實(shí)的產(chǎn)品力、市場(chǎng)認(rèn)可和消費(fèi)者追捧而獲取成功。這一點(diǎn)，從泰禾院子系產(chǎn)品持續(xù)熱銷、開盤即罄、蟬聯(lián)城市銷冠并且被業(yè)界同行不斷模仿復(fù)制，即可見一斑。

2018年8月，泰禾院子還被選入《全國(guó)高校房地產(chǎn)專業(yè)案例教材》，兩段入選評(píng)語(yǔ)寫得頗為中肯。其一是：從最早“十年磨一院”的中國(guó)院子，到如今全國(guó)布局21城41院，就打造中式豪宅的能力而言，鮮有開發(fā)商能與泰禾分庭抗禮。

其二是：泰禾院子以福州“三坊七巷”為藍(lán)本，將中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代審美理念相結(jié)合，形成獨(dú)有的“門頭、坊巷、院落”三大造院體系，并申請(qǐng)了包括門頭、門鈸等十大專利，以一脈相承的建筑形制、獨(dú)樹一幟的文化基因，在業(yè)內(nèi)形成“談中式、必泰禾”的現(xiàn)象

在龍頭企業(yè)普遍專注財(cái)務(wù)指標(biāo)、追求產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的行業(yè)大背景下，房地產(chǎn)品牌平庸化漸趨常態(tài)。在產(chǎn)品特色上，無(wú)論是昔日的“招保萬(wàn)金”，還是今天的“碧恒萬(wàn)融”，其差異性越來(lái)越不明顯。

相比之下，泰禾始終堅(jiān)持精品戰(zhàn)略，崇信工匠精神，并且站在大國(guó)崛起、文化自信的時(shí)代背景下，高舉新中式住宅文化復(fù)興旗幟，以醫(yī)療和教育配套推動(dòng)“泰禾+”，堅(jiān)持打造地產(chǎn)行業(yè)“第一品牌”的目標(biāo)新年，并希望以此確立自身品牌的差異性和企業(yè)戰(zhàn)略的護(hù)城河。

所謂有得必有失。精品戰(zhàn)略和工匠精神，說(shuō)白了就是強(qiáng)調(diào)“慢工出細(xì)活”，從商業(yè)邏輯上來(lái)說(shuō)，就意味著對(duì)產(chǎn)品要有更多的成本和精力投入，同時(shí)還會(huì)降低一部分周轉(zhuǎn)率。

這些，在企業(yè)規(guī)模小、單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)候不覺得是壓力，一旦企業(yè)規(guī)模做大、上升到千億量級(jí)時(shí)，各種對(duì)于綜合管理運(yùn)營(yíng)能力考驗(yàn)便接踵而至。泰禾今日所面臨的，恰是這樣一個(gè)從量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)刻。

知情人士告訴記者，在上述內(nèi)部經(jīng)營(yíng)例會(huì)上，鑒于資金面的逐步好轉(zhuǎn)，泰禾管理層有了底氣。下一步，在加大供貨和銷售的同時(shí)，擇機(jī)拿地、積極拓展又被提上管理日程。

與此同時(shí)，泰禾集團(tuán)管理層也充分意識(shí)到，“當(dāng)前內(nèi)外部力量都在要求泰禾加強(qiáng)管理，而且要快馬加鞭，馬上改變。對(duì)此“要有緊迫感，時(shí)不我待”。