編者按：我們處在一個(gè)前所未有的創(chuàng)新時(shí)代，預(yù)測(cè)未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進(jìn)一步——重構(gòu)未來？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個(gè)特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應(yīng)是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)。

故此，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)，通過分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報(bào)道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對(duì)艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們?cè)鯓又貥?gòu)自己的未來？

觀點(diǎn)指數(shù) “穩(wěn)中有進(jìn)”，用來形容金地的2018，也許再適合不過了。

按照金地最新業(yè)績公告顯示，2018全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積877.8萬平方米，同比上升14.5%；累計(jì)簽約金額1623.3億元，同比上升15.28%。

對(duì)比2015-2017年616.7億元、1006.3億元以及1408.1億元，年復(fù)合增長率逾50%的成績，2018年15.28%的同比增長率，會(huì)顯得“差點(diǎn)意思”。

按照凌克此前在2018年6月舉行的30周年慶典上表態(tài)，金地在公司的經(jīng)營上追求業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷壯大，但不唯規(guī)模。講究短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的平衡，講究利潤與規(guī)模的平衡，講究效益與責(zé)任的平衡。

凌克2018年接受媒體采訪時(shí)透露，金地的理想狀態(tài)是保持在20%至25%的年增速。

金地在2017年初提出的“三年之約”即2019年完成2000億元的銷售目標(biāo)，也僅需多完成近400億元的銷售，增長率僅需23.21%。

以此來看，2019年需要完成的目標(biāo)，正好符合凌克對(duì)于金地理想狀態(tài)的理解。

銷售壓力與改變

凌克在2018年初舉行的股東周年大會(huì)曾總結(jié)道：“在2017年宏觀調(diào)控漸趨嚴(yán)格下，1408億元的銷售來之不易”。

“來之不易”或許也適用于金地的2018年。

2019年1月4日，金地(集團(tuán))股份有限公司發(fā)布公告稱，2018全年累計(jì)簽約金額1623.3億元，同比上升15.28%。這一數(shù)據(jù)對(duì)金地來講，可以說是近年來同比增長最低的一年。

數(shù)據(jù)來源：金地公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀察單月銷售金額的變化，全年有4月銷售金額同比出現(xiàn)下跌，其中2月份同比下跌達(dá)到了46.22%，單月銷售僅45.9億元，這也是全年銷售金額最低的一個(gè)月。

累計(jì)合同銷售金額從2018年2月起至8月同比一直也處于負(fù)增長，全年僅1月、9月、10月、11月以及12月，5個(gè)月同比增長處于正值。

數(shù)據(jù)來源：金地公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

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按照金地的表述，2月份創(chuàng)下全年銷售最低合同銷售金額45.9億元的原因，主要是由于推貨量的影響。

觀察全年，金地平均推售項(xiàng)目在40個(gè)到50個(gè)之間，而首兩月是全年推售計(jì)劃中項(xiàng)目個(gè)數(shù)最少的月份。與金地表述類似，銷售同比減少的2月、3月、6月、8月四個(gè)月中，僅8月推售項(xiàng)目較2017年有所增加。

金地也在2018年半年報(bào)中指出，上半年銷售金額同比下降的原因在于主要城市受限證、限簽政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。面對(duì)這種狀況以及不斷加碼的調(diào)控政策，公司上半年積極調(diào)度，一方面通過加快節(jié)奏、加速開工等方式爭取提前取證供貨；另一方面結(jié)合各城市的不同情況，制定合理的銷售策略，積極面對(duì)不利因素的影響。

2018年下半年，金地不管是周轉(zhuǎn)速度還是推售項(xiàng)目數(shù)量都有所增加，這也使得金地在下半年除8月以外，單月簽約銷售金額同比增長均在40%以上，甚至在7月時(shí)達(dá)到了74.03%。而9-12月，則保持在44.93%至52.2%的區(qū)間內(nèi)。

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需要留意的是，從全年累計(jì)銷售金額和累計(jì)銷售面積同比增長來看，金地全年銷售均價(jià)保持平穩(wěn)，從2017年全年銷售均價(jià)1.84萬元/平方米，微升至1.85萬元/平方米。

縱觀2018年全年，金地有7個(gè)月的單月銷售均價(jià)低于全年銷售均價(jià)。這也意味著，二三線城市等價(jià)格較低的區(qū)域銷售貢獻(xiàn)有所上升。

數(shù)據(jù)來源：金地公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

金地總裁黃俊燦同樣在30周年慶典上表示，除了繼續(xù)深耕一二線城市，金地未來會(huì)對(duì)三四線城市也投入了更多的關(guān)注，這或許能讓金地在2019年更加從容。

拿地窗口與一二線

雖然受限于一二線城市對(duì)于房地產(chǎn)的限制等原因，但是對(duì)于金地來講，一二線城市依然還是重點(diǎn)的發(fā)展方向。不過，在2018年，金地對(duì)于三線城市的投資力度也有所加大。

數(shù)據(jù)顯示，2017年金地共在土地市場新獲74個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建面1060.3萬平米，同比增長97.2%；總地價(jià)916.9億元，同比增長160.7%。

而2018年，金地共在土地市場新獲74個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建筑面積878.22萬平方米，同比減少17.17%；總地價(jià)827.88億元，同比減少9.7%。

雖然不管從土地面積和總地價(jià)上來看，金地在土地投資上均有所降低，但據(jù)研究報(bào)告指出，這與金地對(duì)拿地窗口把控以及堅(jiān)決不拿高價(jià)地不無關(guān)系。

實(shí)際上，金地在拿地動(dòng)作上，也側(cè)面印證了上述研報(bào)言論。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，在6月份以及12月份，金地在新增土地面積、計(jì)容建面面積方面出現(xiàn)高峰，其中，6月份購地總價(jià)193.07億元也是全年最高值。另外，金地甚至在9月份出現(xiàn)單月購地成交總價(jià)僅1.2億的情形。

數(shù)據(jù)來源：金地公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

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不過，隨著土地價(jià)格的逐漸升高，金地拿地成本依然有所增加。2015年至2018年，金地拿地成本分別為6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米以及9427元/平方米。其中，2016年至2017年拿地均價(jià)同比增長分別為15.4%、15.52%、9.01%。

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正如黃俊燦所言，金地在繼續(xù)堅(jiān)持深耕一二線城市的同時(shí)，也加大了對(duì)三線城市的關(guān)注。

據(jù)金地2018年中期報(bào)告顯示，截至2018年中期，已布局全國50個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備近4100萬平方米，其中一二線城市占比超過85%。

數(shù)據(jù)顯示，在2017年，金地對(duì)一線城市的總投資額占比為37%，二線投資額占比54%，三線投資額占比9%。

而金地2018年新購入的項(xiàng)目中，一二三線城市土地面積占比分別為15%、53%、32%；計(jì)容建筑面積占比分別為16%、51%、33%；成交總價(jià)占比分別為35%、49%、16%；項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比分別為18%、59%、23%。

數(shù)據(jù)來源：金地公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

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除了城市布局策略上的微調(diào)之外，與萬科相似，“小股操盤”是金地近年土地投資策略之一。按照金地2018年中期報(bào)告披露的數(shù)據(jù)，權(quán)益土地占比為53.66%。

據(jù)了解，金地從2014年開始調(diào)整投資步調(diào)，深耕一線以及強(qiáng)二線城市，土地權(quán)益也逐漸從70.83%的比例降至50%左右。

數(shù)據(jù)來源：金地公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

實(shí)際上，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長等是越來越多房企選擇合作開發(fā)項(xiàng)目的原因，更何況，主要土地儲(chǔ)備都在一二線城市的金地。

穩(wěn)健財(cái)務(wù)與融資

隨著土地購置的增加，金地仍然能保持較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率依然保持在80%以下。

數(shù)據(jù)來源：金地公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)金地2018年半年報(bào)顯示，截至2018年6月30日，債務(wù)融資余額為738.04億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.79%，資產(chǎn)負(fù)債率為76.63%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.33%，凈負(fù)債率為74.16%。

在2015年末至2017年末，金地債務(wù)融資余額分別為393億元、366.47億元、553.54億元；債務(wù)融資余額加權(quán)平均成本分別為5.32%、4.52%、4.56%。

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可以看出，金地融資的成本基本跟隨資本市場環(huán)境的變化而變化。2015年，國家多次降息降準(zhǔn)，金地融資成本也從5.32%減少0.8個(gè)百分點(diǎn)至2016年的4.54%；隨后對(duì)于房地產(chǎn)市場的管控，使得融資成本上升，上升至2018年中期的4.79%水平。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2018年，金地發(fā)行了70億公司債券、20億中期票據(jù)以及70億超短期融資券，公司債利率范圍5%至5.7%、中期票據(jù)利率4.8%、超短期融資券利率范圍3.75%至5.3%。僅公司債利率水平而言，在2017年，金地的利率范圍為4.85%至5.05%。

按照金地披露的數(shù)據(jù)顯示，融資渠道主要來源于銀行借款以及公開市場融資，兩者基本各占一半。其中，公開市場融資近年才逐步增加，從2015年的31.41%的占比升至2018年中期的53.23%的占比。

數(shù)據(jù)來源：金地公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外，跟隨2018年房企頻發(fā)超短債的潮流，金地在2018年也發(fā)行三次超短期融資券，總發(fā)行規(guī)模70億。但在2017年，金地僅使用過該融資工具一次，發(fā)行規(guī)模30億。

對(duì)于金地來講，長期負(fù)債才是主要的融資品種。

數(shù)據(jù)顯示，金地在2015年長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重為60.34%，2016年為78%，2017年為75.77%，2018年中期為81.21%。長期負(fù)債為主的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，最顯著的好處就是短期償債壓力不大。

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