編者按：我們處在一個(gè)前所未有的創(chuàng)新時(shí)代，預(yù)測(cè)未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進(jìn)一步——重構(gòu)未來？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個(gè)特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應(yīng)是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)。

故此，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)，通過分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報(bào)道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對(duì)艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們?cè)鯓又貥?gòu)自己的未來？

觀點(diǎn)指數(shù) “談判過程非常艱巨。”

時(shí)間回到2016年，招商蛇口董事長孫承銘針對(duì)公司在深圳前海的土地整備工作，說了一句感觸頗深的話。

兩年多過去，在招商蛇口成立40周年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，前海土地成為了一份關(guān)鍵的“生日禮物”。

2018年12月24日，招商蛇口發(fā)布深圳前海土地整備協(xié)議及合資合作協(xié)議公告，其在前海的巨大土地資源獲得進(jìn)一步釋放，完成了前期土地整備，并將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的合資合作階段。

在許多分析師看來，對(duì)于招商蛇口而言這無疑是一項(xiàng)大利好，公司經(jīng)營效率將得到持續(xù)提升，保持銷售額的快速增長；長期來看，招商蛇口將獲得前海的發(fā)展紅利及開發(fā)收益。

作為招商局集團(tuán)旗下的上市公司，招商蛇口有著“背靠大樹好乘涼”的優(yōu)勢(shì)，在2018年里，不管是銷售運(yùn)營還是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，均交出了一份不錯(cuò)的答卷。

如果說這一年有什么不一樣，就是在新業(yè)務(wù)的探索上，招商蛇口與其他房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，仍然“在路上”。

前海句號(hào)

2018年是改革開放40周年，也是招商蛇口成立40周年以及重組上市第三年。臨近年末，招商蛇口發(fā)布了兩份協(xié)議公告，基本為努力多年的深圳前海土地整備畫上了一個(gè)句號(hào)。

作為前海的第一大地主，招商局旗下2.9平方公里土地最終獲得了900多億增值，與土地注入招商蛇口時(shí)升值將近1.5倍。

按照最新協(xié)議，招商蛇口將并表前海土地置換出的經(jīng)營性用地占地逾92萬平方米，建筑面積近500萬平方米。這部分土地大部分可用作商住用途開發(fā)，粗略計(jì)算，對(duì)應(yīng)可售貨值達(dá)4000億元。

事實(shí)上，招商蛇口的前海工業(yè)用地作為歷史遺留存量用地，深圳政府與招商局在整備范圍、面積、思路思路、原則、價(jià)值評(píng)估體系等方面，展開了兩年多的談判。

2016年6月，前海管理局與招商局集團(tuán)簽訂《關(guān)于組建合資公司推動(dòng)前海蛇口自貿(mào)區(qū)管理體制機(jī)制創(chuàng)新的框架協(xié)議》。

同年9月，招商蛇口子公司招商前海實(shí)業(yè)與前海管理局旗下前海投控共同投資設(shè)立合資公司“深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司”，以推進(jìn)片區(qū)發(fā)展。

但由于前海土地涉及到的金額巨大、細(xì)節(jié)復(fù)雜，以及很多歷史遺留問題，整備過程艱難。招商蛇口董事長孫承銘早前便坦言：“談判過程非常艱巨。”

2018年12月24日晚，招商蛇口連發(fā)兩份公告，《關(guān)于簽署前海土地整備協(xié)議的公告》及《關(guān)于簽署合資合作協(xié)議的公告》相關(guān)公告。

上述方案包括土地整備和合資合作兩個(gè)階段。其中，土地整備階段，由前海管理局收回前海土地整備范圍內(nèi)的全部土地，并確定土地補(bǔ)償價(jià)值約432.10億元。再由前海管理局等價(jià)置換，向招商馳迪補(bǔ)償約42.53萬平方米的經(jīng)營性用地，建筑面積212.9萬平方米。

爾后，招商前海實(shí)業(yè)通過將招商馳迪100%股權(quán)以股權(quán)增資的方式增資合資公司；同時(shí)，前海管理局旗下前海投控另以50.14萬平方米的土地作價(jià)入股予前海鴻昱，然后將前海鴻昱100%股權(quán)增資合資公司。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理制作

按照雙方協(xié)議，合資公司將并表上市公司。也就意味著，招商蛇口將獲得位于前海逾500萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。

招商蛇口相關(guān)人士告訴觀點(diǎn)指數(shù)，居住功能將占到其中10%，除去這部分以及規(guī)定的12%總部及產(chǎn)業(yè)用房和人才住房，剩余大部分將主要用于商業(yè)用途。

該人士表示，上述居住功能用地以及商業(yè)用地全部具備出售的條件，但是具體未來有多少比例會(huì)拿出來銷售還需要看情況。

據(jù)了解，深圳前海片區(qū)住宅類產(chǎn)品供應(yīng)較少，據(jù)第三方報(bào)價(jià)，漢京九榕臺(tái)新房高達(dá)18萬元/平方米。若以招商蛇口5月份推售的豪宅招商雙璽二期均價(jià)13萬元/平方米為參照，合資公司所持居住功能用地貨值超過600億元。

商業(yè)用地部分，按照前海商業(yè)項(xiàng)目10萬元/平方米計(jì)算，可售貨值大約為3282.5億元。也就意味著，合資公司所持土地未來價(jià)值起碼能達(dá)到近4000億元。

但談判的結(jié)束，并不意味著上述貨值將馬上兌現(xiàn)。上述人士表示，目前只是談判結(jié)束，但是土地證還沒有拿到，至于什么時(shí)候拿到，需要看政府的節(jié)奏，待土地確權(quán)后，招商蛇口會(huì)加速開發(fā)。

招商蛇口方面曾表示，整個(gè)前海片區(qū)的開發(fā)周期將在5-8年左右，前期已經(jīng)有兩個(gè)項(xiàng)目在政府特批下開工，分別是前海啟動(dòng)區(qū)一期和深港文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

這就意味著，雖然招商蛇口前海土地在2018年畫上了一個(gè)階段性的句號(hào)，但價(jià)值的兌現(xiàn)起碼還需要較長的時(shí)間。

有質(zhì)量的“規(guī)模”

在2018年3月舉行的2017年業(yè)績會(huì)上，招商蛇口除了對(duì)2017年業(yè)績展示之外，更多的是對(duì)2018年的展望。

許永軍當(dāng)時(shí)表示，2018年的目標(biāo)是1510億。他指出，招商蛇口可售貨值有3000億，但如果不把規(guī)模限制在可控的范圍之內(nèi)，質(zhì)量就很難保證，招商蛇口需要的是有質(zhì)量的規(guī)模。

根據(jù)招商蛇口年初公布的數(shù)據(jù)，計(jì)劃2018年計(jì)劃推出2660億元可售貨值。按此計(jì)算，去化率達(dá)到約56.77%即可實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)。但在2017年，招商蛇口無論是住宅、商務(wù)公寓還是寫字樓的去化率均在64%以上，寫字樓甚至達(dá)到75.7%。

從招商蛇口公布的最新銷售成績來看，2018年保持著64%以上的去化率。

招商蛇口披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年全年累計(jì)銷售金額1705.84億元，同比增長51.26%，對(duì)應(yīng)銷售面積827.35萬平方米，同比增長45.15%。

以此計(jì)算，銷售去化率為64.13%，完成全年銷售目標(biāo)的113%。同時(shí)，依靠在最后一個(gè)月中同比銷售增長113.88%的沖刺，招商蛇口全年銷售額同比增長率依然保持著50%以上的成績。

數(shù)據(jù)來源：招商蛇口公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

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除了有質(zhì)量的發(fā)展之外，“高周轉(zhuǎn)”是另一個(gè)高頻詞匯。在行業(yè)絕大部分同行采取高周轉(zhuǎn)策略之時(shí)，招商蛇口存貨周轉(zhuǎn)效率低成為大多數(shù)市場(chǎng)分析師們關(guān)注的問題。

但是，在業(yè)績會(huì)上發(fā)出“快周轉(zhuǎn)率的問題我們高度重視”“地價(jià)越便宜，周轉(zhuǎn)就越快；地價(jià)越貴，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就不太一樣”“我們今年會(huì)提升周轉(zhuǎn)率”的聲音僅20多天之后，招商蛇口股東周年大會(huì)上，高周轉(zhuǎn)沒有再被提及。

實(shí)際上，招商蛇口對(duì)高周轉(zhuǎn)也作出過相應(yīng)動(dòng)作。5月22日，招商蛇口印發(fā)總部組織結(jié)構(gòu)調(diào)整通知，將16個(gè)部門重構(gòu)為8個(gè)；隨后的5月31日，該公司舉行8個(gè)新部門揭牌儀式，由56個(gè)精簡至29個(gè)管理職位的獲任部門管理人員履新。

在推進(jìn)總部組織變革過程中，招商蛇口制定了部門管理人員的選聘辦法及多渠道的員工配置措施。與此同時(shí)，鼓勵(lì)總部員工深入到一線，為此招商蛇口還修訂出臺(tái)外派員工管理制度。

對(duì)于此次改革的重要性，招商蛇口將其描述為“重組上市以來一次把握當(dāng)下、立足長遠(yuǎn)的深層次改革，也是一次直面問題、敢于擔(dān)當(dāng)?shù)娜轿蛔兏?rdquo;。

招商蛇口表示，隨后事業(yè)部和專業(yè)公司、區(qū)域總部和城市公司的組織變革工作也在相繼鋪開。

有市場(chǎng)人士表示，精簡總部、權(quán)力下放，成為 “小總部、大區(qū)域”的房企，將理順部門之間的關(guān)系，削減職能相似與交叉的部門，從而提高行政以及運(yùn)營效率。

但從招商蛇口的存貨周轉(zhuǎn)率來看，2018年存貨周轉(zhuǎn)率與2017年同期對(duì)比并無太大變化，甚至可以說有所降低。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

這與規(guī)模接近的房企相比，招商蛇口的存貨周轉(zhuǎn)效率相對(duì)較低。其中，近三年旭輝存貨周轉(zhuǎn)率維持在0.6以上，新城控股、世茂房地產(chǎn)于2017年底也分別達(dá)到0.55、0.39。

據(jù)招商蛇口報(bào)告顯示，截至2018年9月30日，存貨2312.90億元，較上期增長37.97%，這也是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加所導(dǎo)致的。自2017年初開始，招商蛇口存貨一直處于上升趨勢(shì)，這與2017年招商蛇口開始加大拿地力度不無關(guān)系。

數(shù)據(jù)來源：招商蛇口公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查閱，2016年、2017年，招商蛇口分別新增702.13萬平方米、1023萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。而2018年，招商蛇口共計(jì)購入74個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積538.53萬平方米，計(jì)容建筑面積1289.54萬平方米，成交總價(jià)881.11億元，權(quán)益土地出讓金549.04億元。

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具體到每月土地購置上看，招商蛇口分別在年初2月、年中以及年底各有一波高峰。而9月、10月，土地新增為全年最少。較大的土地購置力度，可以看做是招商蛇口在2018年前三季度存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)字變化較往年較小的原因。

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不過在招商蛇口看來，目前的周轉(zhuǎn)效率對(duì)其來講才是合適的目標(biāo)。招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆早前表示，不賺錢的規(guī)模沒有意義。

董事常務(wù)副總經(jīng)理劉偉亦表示，招商蛇口僅需將成熟土地賣掉就可以實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，但這對(duì)未來回報(bào)很差。

負(fù)債率控制在45%以下

作為招商局集團(tuán)旗下的上市子公司，招商蛇口有著“背靠大樹好乘涼”的優(yōu)勢(shì)，2018年中報(bào)顯示，其綜合融資成本僅4.87%，較2017年底增長0.07個(gè)百分點(diǎn)。

招商蛇口最新數(shù)據(jù)顯示，短期借款為177.36億元，貨幣資金511.11億元，償債壓力也較小。

資產(chǎn)負(fù)債方面，重組上市之后，在總資產(chǎn)和總負(fù)債兩項(xiàng)數(shù)據(jù)基本呈穩(wěn)步增長的狀態(tài)。同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率也在逐步提高。其中，2018年三季度，招商蛇口資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.17%，為重組上市以來最高值。這一比率在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于較低水平。

對(duì)此，許永軍曾解釋稱，招商蛇口注重規(guī)模的發(fā)展，從而導(dǎo)致負(fù)債水平有所上升。他隨即表示，公司追求發(fā)展質(zhì)量，今后將把負(fù)債率控制在45%以下。

不過許永軍也表示，在追求低負(fù)債率的同時(shí)，招商蛇口也不放棄結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，若發(fā)現(xiàn)有合適的擴(kuò)張時(shí)機(jī)仍會(huì)出手。

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作為行業(yè)中高毛利的代表，招商蛇口的銷售毛利率在2018年均保持在40%以上。這一數(shù)據(jù)在一至三季度分別為49.45%、42.74%以及41.17%。而這一數(shù)據(jù)也接近2017年底的37.66%，僅多出3.51個(gè)百分點(diǎn)。

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凈利潤方面，2018年前三季度，招商蛇口凈利潤均同比有較大幅增長，其中一至三季度分別同比增長172.31%、97.54%以及114.42%。

招商蛇口在半年報(bào)中指出，凈利潤同比增長主要系社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比增加，以及聯(lián)合營公司權(quán)益法投資收益同比增加導(dǎo)致。

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蛇口模式轉(zhuǎn)型

在重組上市之后，招商蛇口提出新的發(fā)展戰(zhàn)略——“前港、中區(qū)、后城”,分別對(duì)應(yīng)三大業(yè)務(wù)板塊:郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營及社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營。彼時(shí)，招商蛇口便提出，轉(zhuǎn)型為一家城市及園區(qū)綜合開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)商。

而“前港-中區(qū)-后城”的發(fā)展模式，也就是蛇口模式。

按照招商蛇口對(duì)外釋放的轉(zhuǎn)型信號(hào)，招商蛇口已經(jīng)不僅僅局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，園區(qū)和郵輪的業(yè)務(wù)比重在漸漸上升，三大業(yè)務(wù)會(huì)均衡發(fā)展。

許永軍曾設(shè)想，3-5年內(nèi)，公司將把房地產(chǎn)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從目前的15%提升到30%-40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，收入持續(xù)增長。

目前，從招商蛇口最新公布的數(shù)據(jù)來看，主要業(yè)務(wù)范疇的依然是社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營。該項(xiàng)業(yè)務(wù)在2018年中期占總營收比例達(dá)到84.2%。這一數(shù)據(jù)較2017年年底減少7.31個(gè)百分點(diǎn)，與2017年中期對(duì)比，減少1.94個(gè)百分點(diǎn)。

有市場(chǎng)人士表示，中報(bào)中園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營營業(yè)收入占比提高，這與房企在四季度集中結(jié)算有著較大關(guān)系。

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毛利率方面，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營以及園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營兩大業(yè)務(wù)在2016后均有所提高。其中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)在2017年中報(bào)、2017年年報(bào)以及2018年中報(bào)中，分別達(dá)到25.42%、38.43%以及44.24%。而園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營運(yùn)營業(yè)務(wù)則穩(wěn)定在30%以上。

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（注：2016年、2017年年報(bào)未披露郵輪產(chǎn)業(yè)毛利率）

值得注意的是，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營業(yè)務(wù)雖然在營業(yè)收入貢獻(xiàn)上起到的作用不大，但是該業(yè)務(wù)毛利率較高，2018年中報(bào)達(dá)到50.09%的水平。

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