編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數(shù) 艱難的2018年，對于王振華而言似乎并不是太糟，且不提新城首次超2000億銷售，更讓其欣慰的應該是兒子王曉松回歸。

王曉松回到新城后曾透露，自己出去學習兩年主要是為了彌補商業(yè)地產(chǎn)方面的不足。有坊間對此猜測，其回歸之后或許會接手商業(yè)地產(chǎn)方面的業(yè)務。

據(jù)接近新城的業(yè)內(nèi)人士透露，如今商業(yè)板塊是由王曉松和陳德力共同負責，其中王曉松回歸后主掌商業(yè)開發(fā)事業(yè)部，陳德力則繼續(xù)負責商業(yè)管理事業(yè)部。

新城對商業(yè)板塊的重視背后，反映出的是新城控股堅持實行“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動模式。陳德力這位萬達出身的商業(yè)老將做法與老東家類似，依然信奉“規(guī)模至上”，在剛剛過去的2018年里，吾悅廣場共開業(yè)19座，開業(yè)總數(shù)增至42座。

如今新城享受著這一模式所帶來的高增速，從2015年的320億元躍升至2204億元，在觀點指數(shù)·中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單中位列第8名。這一年，新城的發(fā)展速度令市場側(cè)目。

當“碧萬恒”的規(guī)模增速日趨穩(wěn)定后，位于前十強后半部分房企們的競爭態(tài)勢逐漸凸顯。而位于前十強華潤、龍湖等房企的穩(wěn)健，無疑給新城控股的超車提供了機會。

另一方面，隨著吾悅廣場的布局數(shù)量逐漸接近百座，新城對于商業(yè)地產(chǎn)的依賴也越來越重。

正如硬幣的兩面，當重資產(chǎn)商業(yè)大規(guī)模鋪開，租金等收益卻未能快速形成回報時，龐大的資金沉淀與重資產(chǎn)運營將成為新城無法回避的一個挑戰(zhàn)。

商業(yè)與規(guī)模競速

從中游房企到擠進第一梯隊，新城在短短三年內(nèi)完成了規(guī)模的三級跳。與2017年相比，新城的銷售總額增長幅度近千億，雖然增速放緩，但總量可觀。

根據(jù)收入構成的直觀呈現(xiàn)來看，新城并不復雜。幾個季度的業(yè)績報告顯示，新城的主營業(yè)務收入只有兩項，分別是物業(yè)銷售和商業(yè)物業(yè)出租及管理。

財報顯示，2018上半年，新城實現(xiàn)營業(yè)收入157.58億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)這一主營業(yè)務占比98%，實現(xiàn)營收146.08億元，同比增長34.81%；租金及管理業(yè)務則實現(xiàn)收入8.76億元，同比增長154.93%，在主營業(yè)務中占比達到5.4%，這一數(shù)字與上年同期相比上升了2.4個百分點。

新城物業(yè)銷售與商業(yè)出租營業(yè)收入情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

變化已經(jīng)悄然發(fā)生，雖然房地產(chǎn)開發(fā)依然是主力軍，但所占份額已開始下降。相比之下，商業(yè)物業(yè)出租及管理收入增幅持續(xù)上升：商業(yè)出租總收入達到21.64億元，較2017年的10.19億元翻了一番。

雖然商業(yè)基數(shù)小是這一增幅出現(xiàn)的根本原因，但從這幾年數(shù)據(jù)變化來看，新城的商業(yè)發(fā)展顯然已經(jīng)進入了快車道。

從數(shù)量來看，新城2018年上半年新開業(yè)了3座吾悅廣場，下半年這一數(shù)字迅速放大，達到了42座。如果包含規(guī)劃打造和在建的數(shù)量，新城控股到目前為止，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)布下90余座吾悅廣場，逐漸向2020年開業(yè)100座吾悅廣場的目標靠近。

目前，百座吾悅廣場所需的土地已經(jīng)拿到了大部分，下一階段的新城更多需要做的就是不斷地開發(fā)和建設，將項目落地開業(yè)。不過，有市場分析人士認為，如果新城商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量的開業(yè)頻率保持2018年的速度，其商業(yè)地產(chǎn)運營盈收增長的挑戰(zhàn)將急劇提升。

因此，對于堅持“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動模式的新城而言，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的道路依然漫長。

這從2018年的出租收入中已經(jīng)能夠看到端倪，據(jù)新城公告，21.64億元的租金收益是由42個吾悅廣場貢獻出來的。其中，收入最高是常州的武進吾悅廣場，年租金收入為1.79億元。

除此之外，42個項目中，僅有三個的年租金收益過億，年內(nèi)開業(yè)的19個項目，收益最低的一個項目錄得5814萬元租金收入。

規(guī)模上去之后，如何提升項目的收益回報，或許就是新城控股需要思考的重要命題。

否則，一旦投入過多而回報速度過慢，新城的商業(yè)地產(chǎn)板塊最終也有可能會變成包袱。

吾悅重資產(chǎn)與融資

商業(yè)地產(chǎn)在不斷提速，也正因速度太快，留給新城騰挪的時間并不多。不斷掏錢拿地布局吾悅廣場的同時，新城顯然也看到了其中暗含著的資金難題。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

不難發(fā)現(xiàn)，自2016年開始，新城吾悅廣場的數(shù)量開始出現(xiàn)了成倍數(shù)地增長態(tài)勢。與數(shù)量快速增長同期發(fā)生變化的，是吾悅廣場布局地點由一線城市逐漸轉(zhuǎn)向了二三線甚至于四線城市。

2018年開業(yè)的19個項目里，無一位于一線城市，二線城市分布也是少數(shù)。除了南寧、南昌、長沙等幾個二線城市外，其他均位于昆山、句容、慈溪等三四線城市。

包括這些在內(nèi)，目前新城目前布局吾悅廣場中，三線城市已經(jīng)數(shù)量占優(yōu)，與一二線城市總和相當，二者各占總量約四成，三線以下城市的布局數(shù)量則占兩成。

吾悅廣場不斷向三四線城市下沉的布局路徑，其背后更深層的原因在于，對于追求商業(yè)規(guī)模的新城而言，一線城市的土地成本是其“難以承受之重”。

在一二線城市土地成本走高的情況下，想要用同樣總量的錢達到迅速擴大規(guī)模的效果，新城除了想辦法拿更便宜的地外沒有太多選擇。

迅速擴張之后，新城所要面臨的資金問題，遠不止土地成本這一個。雖然說新城已經(jīng)把拿地的錢掏出了口袋，但大多數(shù)吾悅廣場要走到最后落地開業(yè)甚至盈利回血還有一段很長距離。

吾悅廣場2018年投資情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

業(yè)績報告顯示，截至2018年上半年，新城在吾悅廣場上共投資了40.34億元。按2020年開業(yè)百座吾悅廣場的目標來算，新城還有將近50座吾悅廣場在排隊等待建設開發(fā)中。從目前數(shù)據(jù)來看，每座吾悅廣場的預計投資總額均不小于20億元，最高超過30億元。

以此估算，剩余那50余座吾悅廣場要按計劃在2020年前順利開業(yè)，對于新城整個資金鏈而言是一個不小的壓力。

這一壓力在剛剛過去的2018年尤為明顯。

2018年，新城公開發(fā)行了五次票據(jù)和債券，其中與吾悅廣場開發(fā)相關的融資就占了四次，總金額達到31億元。

2018年剛過，新城便再次宣布發(fā)行10億債券，以用于補充商業(yè)地產(chǎn)營運資金，主要用于西安灃東吾悅廣場、重慶吾悅廣場及南寧吾悅廣場的開發(fā)建設。

2018年新城融資情況與資金用途

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

曾有市場評論說，剛剛過去的2018年是已經(jīng)過去十年里最差的一年，但或許是未來十年里最好的一年。那么，如何能夠在未來不容樂觀的形勢下找到足夠的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成長空間，或許將是新城未來最大的挑戰(zhàn)。

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