編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經(jīng)驗和總結。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數(shù) 人智學將人的一生分為七個周期，不同周期里有各自迥異的生長弧線。

對于保利來說，它也有自己的周期。“招保萬金”是第一個周期，如今身處在第二梯隊的保利，正在第二個成長周期里。

在這個周期里熬得久、待不住了，在2017年底的股東會上，宋廣菊喊出了“回到前三”。

“前三”成了保利過去這一年走到哪都繞不開的關卡，每一次銷售放榜、每一次拿地擴儲、每一次融資操作，往往都被外界歸因于內心的“前三”渴望。

主業(yè)務蓄力之外，為了重回前三也“大張旗鼓”了一把：9月份，保利地產(chǎn)宣布將變更公司名稱為“保利發(fā)展”，意在加快多元化發(fā)展。

身處第二個周期，保利在過去這一年朝著下個周期多跑了幾步，又還剩艱難幾步？

重回前三的野望

許多年前，地產(chǎn)界的四大天王是“招保萬金”，彼時這四家房企是行業(yè)里的招牌。

這是屬于保利的第一個周期，這家房企誕生于1992年，歷經(jīng)10年后于2002年完成股份制改革開始走向全國，2006年上市，迅速崛起；甚至在金融危機席卷全球、波及房地產(chǎn)行業(yè)的2008年，保利仍能低成本擴儲近600萬平米。

高光時期的保利一直與萬科一起在第一梯隊里，在2008-2012年的5年間，萬科銷售額增長5倍，年復合增長率為55%。也是在2012年這一年，保利銷售達1017億元，成為繼萬科之后第二家銷售額超千億的房企。

命運像開了個玩笑，也是自2012年之后，保利再也沒有在銷售榜前三出現(xiàn)過。在高速周轉、快速出貨的打法下，“碧萬恒”成了新周期下的行業(yè)龍頭。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

這幾年間，保利與第一梯隊的差距從一開始的500億漸漸拉大，甚至在2015年的時候，保利跌出了前五位列第六，全年銷售額1471億元，與曾經(jīng)同行的萬科2627億元的銷售額已拉開千億。

走完2017年的時候，“碧萬恒”已跨過5000億元門檻，保利則已被甩開近2000億元；對于保利自己而言，從1000億元到3000億元，這2000億元它走了5年，期間銷售增速基本都在40%以下。

不管是對內還是對外，保利明顯坐不住了。在2017年5月份的股東會上，總經(jīng)理劉平說：“對于要繼續(xù)保持第一方陣地位的保利而言，不會放任這種差距繼續(xù)增加。”

而后，在12月份的股東大會上，宋廣菊再顯決心：“對未來兩三年保利再站到前三的位置，我是有信心的。”

前三口號一喊出來，保利接下來的這一年注定活在鎂光燈下。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

據(jù)保利披露的全年業(yè)績，保利2018年銷售額為4048億元，與第四名融創(chuàng)還有600億元的差距，而與第三名恒大仍有近1500億元差距。

稍顯遺憾的是，在前8月保利一直保持較高增速時，一直穩(wěn)坐著第四名的位置；但在“金九銀十”融創(chuàng)單月銷售均破500億元，達到全年峰值，此后的11、12月也保持在400億元以上的業(yè)績，也順勢逆轉了排名。

宋廣菊前三口號的上一句是：“明年保利地產(chǎn)要回到前三可能不行，前五是可以的。”這樣來看，保利今年在名次上雖沒有突破，但也算達標了，至少沒有“犯錯”。不過，對比保利2017年創(chuàng)下的近年最高的47.5%增速，今年近31%的增速還是稍顯遜色。

此外，在存貨消化方面，截至上半年保利存貨合計4846億元，預收賬款合計2911億元，存貨/平均預收賬款指標約為1.95，而2014年上半年這一指標為2.25，存貨壓力不斷減小。

依賴著手中的土地儲備，雖然銷售上還未見到巨大突破，但保利沒忘記要先把糧草囤好。自2017年開始，保利在儲備土地方面就表現(xiàn)主動很多，過去這一年則尤為積極。

截至2018年前三季度，保利累計新拓展項目108個，新增容積率面積2456萬平方米，總獲取成本1636億元。截至三季度末，保利持有待開發(fā)面積9289萬平方米，而在2016年待開發(fā)面積僅有6344.23萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

3月伊始，保利就頻頻出手，單日豪擲74億連奪佛山兩地；隨后，在一場號稱史上耗時最長的拍地上，經(jīng)10小時499輪激烈競價，以100.99億元的總價拿下杭州蕭山地塊，成交樓面價達每平3萬；4月末尾，在廣州土拍上保利成最大贏家，65億連下兩地。

7月下旬，以85.78億元最高限價拿下佛山千燈湖地塊，刷新當?shù)赝僚目們r最高的紀錄。

有趣的是，地塊起拍價71億元，保利卻在一開始提交報價單時便報出最高限價85.78億元，比起拍價足足拔高14億元；隨后，另一競爭者萬科提交上了不接受最高限制地價的確認書。

這意味著，在萬科尚未有真正競拍動作的情況下，保利直接提價14億、以最高限價85.78億元一舉摘地，這場土拍儼然成為保利一家的獨角戲。

可以發(fā)現(xiàn)，在重回前三的意愿下，擴充土儲是保利的重中之重。

更名之后的想象差

雖然房地產(chǎn)銷售是心頭大石，但在行業(yè)多元化大勢下，力爭重返前三的保利也意識到，在奔赴下個周期的路上，所面臨的競爭已不再局限于住宅開發(fā)這一個維度。

就像郁亮曾經(jīng)所說的：“中國的房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結束，依靠不動產(chǎn)的價格上漲賺錢已經(jīng)不再可行。”

事實上，保利的多元化謀劃從2002年就有軌跡可循了。彼時剛剛完成股份制改革的保利，提出“三個為主，兩個結合”發(fā)展戰(zhàn)略，其中就包含“以房地產(chǎn)業(yè)為主，適度拓展相關行業(yè)”這一發(fā)展方向。

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時隔十余年，2015年宋廣菊微博上一句“保利是個P”刷爆社交平臺，隨后發(fā)布“保利5P戰(zhàn)略”，2016年財報又披露了“一主兩翼”的新航向。

雖然保利多次調整戰(zhàn)略，顯露出發(fā)展多元化的意圖，但是掀起的水花并不大。

從營收占比方面看，其他業(yè)務比例占比雖有上升，但截至2018年上半年，保利房地產(chǎn)銷售收入539.37億元，仍占總營收的90.86%。

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或是因為這樣不上不下的被動局面，以及對于行業(yè)天花板即將到來的擔憂，保利在其多元化路上邁進了一大步——更名。

2018年9月份，保利地產(chǎn)宣布更名為保利發(fā)展，并提出“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”概念，以不動產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、資本運作為基礎，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務。更名的原因簡單明了，正是為了體現(xiàn)公司多元化發(fā)展方向，進一步加快兩翼業(yè)務市場化發(fā)展。

另據(jù)觀點指數(shù)了解，2018年以來至少已有10家房企籌備或完成更名工作，如時代、龍湖、奧園、中駿、合景泰富等，紛紛都將“地產(chǎn)”“置業(yè)”等替代為“集團”等字樣。

在保利的謀劃里，保利地產(chǎn)升級為保利發(fā)展后，保利建筑、保利物業(yè)、保利經(jīng)紀、保利商業(yè)等十一個板塊，也將同時升級為與地產(chǎn)開發(fā)平臺平行的業(yè)務單元。

具體實踐上看，保利過去這一年在多元化上下的最大一步棋，便是將旗下代理業(yè)務與合富輝煌整合。

從年初訂立框架協(xié)議，到5月份坐實合作，到8月份重組合并完畢，保利與合富輝煌將各自的一二手代理業(yè)務單拎出來重組，合富輝煌、合富置業(yè)、保利投顧和保利愛家等均并入經(jīng)資產(chǎn)重組后的合富輝煌（中國），其中保利持有43.9%股權、合富輝煌集團持有56.1%股權。

在保利的眼里，其將借助與合富輝煌的業(yè)務整合，把代理業(yè)務全力沖刺為行業(yè)第一。

復盤保利此前發(fā)展的多元業(yè)務，除了成功掛牌新三板的保利物業(yè)、旗下基金管理規(guī)模一度高達785億元的房地產(chǎn)金融等，其他似乎還未見多大起色，如在“一主兩翼”戰(zhàn)略中占比較大的養(yǎng)老業(yè)務，從2012推出首個養(yǎng)老產(chǎn)品至今仍處于探索、試點階段，如海外項目營收下降甚至虧損等等。

猶記得在更名發(fā)布會上，媒體問宋廣菊：“有了保利發(fā)展，保利地產(chǎn)會不會消失？”，宋廣菊回答：“不會，沒有保利地產(chǎn)，就沒有保利發(fā)展。”

就目前而言，地產(chǎn)無疑仍是保利前往下個周期的最大籌碼，多元業(yè)務的發(fā)力，甚至于更名這個動作，究竟能夠給保利帶來多大效益，能帶領保利往前三目標跑近幾步，還有待時間考察。

下一個周期

前三口號喊出來了，名字也改了，保利距離下個周期還有幾步？

下沉三四線或許是保利尋覓的一個突破口。有跡可循的是，在2018年9月份保利舉行的更名發(fā)布會上，宋廣菊總結了前三房企得以快速發(fā)展的原因，其一便是重點一二線城市調控，使得資金流向了碧桂園、恒大長期堅守的三四線城市。

一二線一直是保利的主戰(zhàn)場，翻閱半年報，保利銷售業(yè)績的核心貢獻仍然來自于一二線城市，一二線城市銷售占比近78%，其中珠三角和長三角兩大核心城市群分別占比達31%和20%。

但不可忽視的是，近幾年來保利在三四線城市銷售的占比不斷上升。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

土儲上表現(xiàn)得更為明顯，截至2018年上半年，保利地產(chǎn)總土地儲備為14411萬平方米，其中有55%位于一二線城市；8950萬平方米待開發(fā)土地中，一二線城市占比約61%。

此外，上半年新增拓展的1510萬平方米土地中，一二線城市拓展面積占比為50%，而2017年同期該比例則高達75%；上半年新增拓展項目中，涉及城市包括揭陽、德陽、眉山、孝感、揭陽等近20個三四線城市。

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種種跡象表明，保利在城市布局、土儲分布上有意識地往三四線偏移，把其中的邏輯歸結成保利為重回前三做出的轉變也無可厚非。

近幾年，三四線城市成為房價上漲和房企業(yè)績貢獻的生力軍，前三強更是以重倉三四線為主。

然而，保利這種“效仿”是否明智之舉？經(jīng)過上一波去庫存熱潮，三四線城市還有足夠購買力嗎？

“三四線紅利能釋放多久并不確定，目前來看已經(jīng)開始降溫，部分三四線城市也面臨管控，這都會影響相關項目的銷售，尤其是部分環(huán)都市圈項目也開始降溫了。”有業(yè)內人士對觀點指數(shù)表示。

除了向三四線方向偏移外，保利為重回前三所涉足的另一條路線，或是并購整合。

馬太效應下，房企們合縱連橫式的重組整合大戲頻繁上演。這種看起來復雜又費力的方式，卻也是房企們在規(guī)模競賽中登頂或者至少不掉隊的生存之道。

自2016年并購中航地產(chǎn)后，在整合路上，保利便一直停滯在與保利置業(yè)的重組僵局上。

2016年終止整合、2017年底重啟整合序幕，在過去的2018這一年，保利發(fā)展與保利置業(yè)的整合“僵局”終于破冰。

中期報告顯示，保利已經(jīng)完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權方案的股權交割工作，基本完成對中國保利集團有限公司境內房地產(chǎn)業(yè)務的整合。

保利香港控股為一家投資控股公司，其主要資產(chǎn)為持有保利置業(yè)集團有限公司39.66%股份（實際擁有40.39%的表決權）。也就是說，保利借此間接收購了保利置業(yè)約20%的股權。

值得注意的是，保利董秘黃海曾表示，公司將不會直接并表保利置業(yè)，仍將由保利集團合并其財務報表。也就是說，整合保利置業(yè)并不能對保利發(fā)展銷售額起到直接作用。

不過，此前與保利置業(yè)長期面臨著同業(yè)競爭、內部資源劃分問題，其中，最大的限制便是理論下保利地產(chǎn)與和保利置業(yè)不能同時進入同一城市。

整合落地之后，在集團內保利地產(chǎn)未來的城市擴張將不再受限制，如在8月份保利便首入此前劃分在保利置業(yè)經(jīng)營范圍內的濟南。

“隨著對保利置業(yè)原本入駐城市的進一步覆蓋，保利的土儲、銷售估計能拔高一個層次。”市場人士表示。

值得一提的是，近年來部分央企被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務，這對于保利來說未嘗不是一個時機。上述市場人士指出，相比于其他房企，規(guī)模前五、且同為央企的保利在整合其他央企房地產(chǎn)業(yè)務方面擁有天然的優(yōu)勢，可借此擴大自身業(yè)務規(guī)模。

不過，不管保利選擇怎樣的主路或開辟怎樣的小徑，奔向前三的目標也需要有足夠的銀根。

縱使是“央企模范生”，在大規(guī)模拿地擴張下，保利的財務表上也出現(xiàn)“紅線”。截至2018年9月30日，保利總負債6845.2億元，相比年初5382.12億元增長1463.1億元；資產(chǎn)負債率為79.87%，扣除預收款項后其他負債占總資產(chǎn)比重為42.83%。

在保利“短板”之一的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額上，截至9月30日，保利現(xiàn)金流量凈額為-109.64億元，相比年初-293億元縮窄62.58%，但指標仍未負數(shù)。

目前來看，對于保利來說，財務方面或許還不是首要的問題。

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