編者按：我們處在一個(gè)前所未有的創(chuàng)新時(shí)代，預(yù)測(cè)未來(lái)已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進(jìn)一步——重構(gòu)未來(lái)？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，這是一個(gè)特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無(wú)論如何，一切關(guān)于未來(lái)的猜想，想要重構(gòu)未來(lái)，都應(yīng)是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)。

故此，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)，通過(guò)分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報(bào)道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對(duì)艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們?cè)鯓又貥?gòu)自己的未來(lái)？

觀點(diǎn)指數(shù) 舞臺(tái)一片靜寂，一黑一白的身影，在伸手不見(jiàn)五指的“黑暗”中小心翻轉(zhuǎn)、試探，稍有動(dòng)靜時(shí)，便在銅鑼奏樂(lè)聲中打得難舍難分，分開(kāi)時(shí)，又各自在黑夜中無(wú)聲摸索。

川劇經(jīng)典折子戲《三岔口》中，奉命保護(hù)宋朝大將焦贊的任堂惠，在途經(jīng)三岔口時(shí)，與店主劉利華因誤會(huì)在暗夜中展開(kāi)一場(chǎng)漫長(zhǎng)而又戲劇的打斗。在新的劇本中，故事的最后，是劉夫人與焦贊手捧著燭臺(tái)進(jìn)入房間，一室黑暗被打破，誤會(huì)也在亮光中消除殆盡。

在黑暗中摸索搏斗到迎來(lái)光亮，倘若藍(lán)光發(fā)展董事會(huì)主席楊鏗曾經(jīng)看過(guò)這部折子戲，應(yīng)該會(huì)深有同感。畢竟對(duì)于這位四川人來(lái)說(shuō)，從安逸穩(wěn)定的國(guó)企職工到在資本市場(chǎng)上逐利的地產(chǎn)大亨，這種身份的轉(zhuǎn)變，也經(jīng)過(guò)了一段漫長(zhǎng)的、方向不甚明確的摸索與拼搏。

決定創(chuàng)業(yè)之前，楊鏗在成都工程機(jī)械集團(tuán)上游一家機(jī)械廠干了近十年，做過(guò)行政人員，當(dāng)過(guò)車間主任，26歲的時(shí)候還升任了集團(tuán)技術(shù)開(kāi)發(fā)部主任，倘若世事無(wú)變改，他將會(huì)在機(jī)油味的陪伴中度過(guò)安逸平穩(wěn)的一生。

然而，這位土生土長(zhǎng)的蜀地人，骨子里流淌著的血液并不安分。1990年，年僅29歲的楊鏗從國(guó)企離職下海，最初開(kāi)過(guò)汽車配件廠，后來(lái)通過(guò)大型電子電器市場(chǎng)開(kāi)發(fā)以及大量的舊城改造商業(yè)項(xiàng)目，完成了原始的資本積累。

2005年之后，意識(shí)到住宅產(chǎn)品帶來(lái)的高利潤(rùn)，楊鏗將企業(yè)發(fā)展重心從商業(yè)開(kāi)發(fā)調(diào)整為住宅開(kāi)發(fā)，2015年借殼迪康藥業(yè)完成上市，藍(lán)光成為四川第一家登陸資本市場(chǎng)的房企。

撥開(kāi)云霧，楊鏗迎來(lái)了人生的第一個(gè)高光時(shí)刻，藍(lán)光也邁開(kāi)了規(guī)模沖刺的步伐，至2017年，這家川系房企銷售躍至581.52億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)78.4%。

時(shí)間行進(jìn)至2018年，在地產(chǎn)寒冬中，頂著銷售與融資雙重壓力的房企走到了至暗時(shí)刻。對(duì)于藍(lán)光本身，在踏破千億的這一年中，也伴隨著人事變動(dòng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)、杠桿驅(qū)動(dòng)等挑戰(zhàn)因素。

打造新的發(fā)展模式迫在眼前，這也正像《三岔口》中暗夜里無(wú)聲的搏斗，帶著一種小心翼翼的試探。如何才能扯破“黑暗”，楊鏗和他的藍(lán)光還在繼續(xù)尋找那只帶來(lái)光明的蠟燭。

千億時(shí)刻

八字眉，笑起來(lái)溫和又帶點(diǎn)喜感，楊鏗的面相自帶川蜀人安逸的成分，但顯然，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，這位四川最大房企的掌舵人更熱衷于在“蜀道”上攀登，“九年千億”是他在2013年便已提出的目標(biāo)。

2012年，藍(lán)光銷售突破百億大關(guān)，在次年的一場(chǎng)戰(zhàn)略伙伴合作會(huì)上，楊鏗就喊出了“九年千億”，當(dāng)時(shí)他表示，2013年藍(lán)光將斥資150億元用于土地投資，以保企業(yè)能以60%的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到千億。

不用九年，楊鏗就實(shí)現(xiàn)他的夢(mèng)想了。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2018年全年，藍(lán)光錄得銷售金額為1170.6億元，這家川系房企正式邁入千億俱樂(lè)部。

每家企業(yè)都有各自的發(fā)展模式，對(duì)于藍(lán)光來(lái)說(shuō)，突破千億的密碼是全國(guó)擴(kuò)張。觀點(diǎn)指數(shù)了解到，藍(lán)光起家于成都，在長(zhǎng)達(dá)十多年的時(shí)間里都偏安一隅，直至2008年才有所改變。那一年，在國(guó)家調(diào)控政策以及地震對(duì)成都市場(chǎng)造成的影響下，藍(lán)光一度出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困局。那時(shí)楊鏗就意識(shí)到，雞蛋不能都放在一個(gè)籃子里。

隨后的2009年，藍(lán)光先后大手筆在重慶、北京拿下地塊，邁出跨向全國(guó)發(fā)展的步伐，為了配合向外拓展，藍(lán)光開(kāi)始對(duì)管理結(jié)構(gòu)、人力資源乃至發(fā)展理念做出修正與調(diào)整。

然而，在市場(chǎng)調(diào)控以及自身轉(zhuǎn)型陣痛之下，藍(lán)光的出川之路并不是一番風(fēng)順，真正突飛猛進(jìn)應(yīng)該是在成功借殼迪康藥業(yè)上市之后的2015年。那一年，藍(lán)光地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售僅為182.72億元，兩年后的2017年躍至581.52億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)78.4%。

分區(qū)域來(lái)看，在“東進(jìn)、南下”的發(fā)展戰(zhàn)略下，2017年華東、華中區(qū)域的簽約金額達(dá)到206.1億元，規(guī)模占比達(dá)到35.4%，華南區(qū)域在2017年實(shí)現(xiàn)零的突破，至2018年上半年銷售18.26億元。

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規(guī)模上的躍進(jìn)，表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上是逐年加大的投資。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年藍(lán)光通過(guò)合作、股權(quán)收購(gòu)、代工代建等方式在全國(guó)攬下31宗地塊，合同金額約為186.44億元，土地面積為255.85萬(wàn)平方米，其中非直接招拍掛項(xiàng)目的儲(chǔ)備資源占比超過(guò)85%。

在2018年4月份的利潤(rùn)分配說(shuō)明會(huì)上，藍(lán)光曾預(yù)定2018年度土地投資計(jì)劃總額不超過(guò)650億元，這個(gè)數(shù)額超過(guò)了2017年全年銷售額。

不過(guò)，受制于資金因素，藍(lán)光并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)650億的投資額，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年1-12月，藍(lán)光通累計(jì)拿下67宗地塊，總土地面積約為515.51萬(wàn)平方米，金額約為219.73億元。

規(guī)模的挑戰(zhàn)

硬幣有雙面，在藍(lán)光卯足了勁沖刺千億的2018年，仍然有著存留的挑戰(zhàn)。畢竟有時(shí)候身體走得太快，靈魂可能還沒(méi)有跟上。

最先出現(xiàn)的是人事變動(dòng)，這個(gè)自2016年便已開(kāi)場(chǎng)的故事，在2018年里有了新的演繹。

中期報(bào)告顯示，任職董事和高級(jí)副總裁的呂正剛、及任東川、李澄宇兩位董事均為離任狀態(tài)；至8月份，李高飛辭去董事、副總裁及董事會(huì)秘書職務(wù)，而分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)的藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)總裁魏開(kāi)忠去職，后來(lái)又在12月中正式公告離任董事。

實(shí)際上，2018年的房地產(chǎn)行業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人來(lái)來(lái)去去已是司空見(jiàn)慣，但對(duì)于正在跨越千億的藍(lán)光來(lái)講，頻繁的人事浮動(dòng)可能意味著在高速發(fā)展之時(shí)，藍(lán)光自身也面臨著諸多明顯試錯(cuò)式的變陣。

人事之外，更多挑戰(zhàn)因素體現(xiàn)在逐漸走高的財(cái)務(wù)表現(xiàn)上。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月30日，藍(lán)光流動(dòng)負(fù)債總計(jì)709.74億元，與年初的519.57億元相比增長(zhǎng)36.6%，其中短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債103.9億元，較年初增長(zhǎng)31.62%。而得益于債券的發(fā)行，貨幣資金（包括受限）較年初增長(zhǎng)了28%至163.93億元。

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不過(guò)，從公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，藍(lán)光近年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率尚處于緩慢爬坡的狀態(tài)，至前三季度為81.53%，與年初相比增加不足兩個(gè)百分點(diǎn)，而這得益“永續(xù)債”工具的應(yīng)用。

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永續(xù)債被稱為降負(fù)債“神器”，這種被計(jì)入權(quán)益而非債務(wù)的融資工具，曾為恒大、碧桂園實(shí)現(xiàn)彎道超車立下功績(jī)。為了擴(kuò)大規(guī)模，藍(lán)光在2016年發(fā)行8億永續(xù)債，2017年這一規(guī)模增至45.53億元，至2018年前三季度回落至39.7億元。

另外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，在川渝一帶有名的“剛需王”藍(lán)光在2016年調(diào)整為以改善型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主，得益于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，藍(lán)光近年來(lái)凈利潤(rùn)得到提升。

2018年前三季度，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142.78億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.2億元，與2017年年末的6.2億相比，大增122.64%。

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不過(guò)，永續(xù)債有著利息支出蠶食利潤(rùn)的“隱憂”，藍(lán)光對(duì)此就公告提示，12.2億歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，并未扣除其他權(quán)益工具-永續(xù)債可遞延并累積至以后期間支付的利息的影響。

數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年因永續(xù)債利息增加，藍(lán)光應(yīng)付股利大增280.47%至1.79億元，至前三季度，這個(gè)數(shù)字變?yōu)?.28億元。倘若扣除這部分股利，前三季度歸屬上市股東凈利潤(rùn)為9.92億元。

尋找光亮

“如果房地產(chǎn)業(yè)以前是在高速路上行駛，那么在新的形勢(shì)和環(huán)境下，的確非常像在川藏路上前行。”楊鏗形容，川藏路危險(xiǎn)又充滿挑戰(zhàn)，但沿途的風(fēng)景很美。

事實(shí)上，住宅開(kāi)發(fā)增速放慢已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)的當(dāng)下，中小房企在規(guī)模追逐中注定要付出更多代價(jià)，比如成本上升、負(fù)債增加以及利潤(rùn)遭到壓縮。在突飛猛進(jìn)邁入千億的一年，但楊鏗和他的藍(lán)光需要更加謹(jǐn)慎地在這條“川藏路”上加速前進(jìn)。

楊鏗早就意識(shí)到轉(zhuǎn)型的重要性，此前他曾提及：“在我看來(lái)，如果不做顛覆式的商業(yè)模式再造，只是一個(gè)純粹的地產(chǎn)商，今后很難生存，所以一定要嘗試新的商業(yè)模式。”

借殼上市后，藍(lán)光提出了“人居藍(lán)光+生命藍(lán)光”的發(fā)展模式，按照“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”及“3D生物打印+生物醫(yī)藥”兩條主線發(fā)展。

住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遭壓縮的情況下，以物業(yè)服務(wù)為主的嘉寶股份和以制藥為主的迪康藥業(yè)被賦予了最大的期望。

2018年，藍(lán)光已經(jīng)打算將上述兩家子公司進(jìn)行分拆，推動(dòng)其在H股上市。12月，嘉寶股份提交的港交所上市行政許可申請(qǐng)已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的受理。

作為藍(lán)光旗下的物業(yè)公司，嘉寶股份在2015年掛牌新三板，至2018年6月摘牌，三年間實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月，嘉寶股份實(shí)現(xiàn)在管項(xiàng)目313個(gè)，對(duì)應(yīng)管理項(xiàng)目5329萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.72億元，同比增長(zhǎng)42.91%；實(shí)現(xiàn)歸屬于掛牌公司股東的凈利潤(rùn)1.92億元，同比增長(zhǎng)91.07%。

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另一個(gè)將被推上港股市場(chǎng)的平臺(tái)迪康藥業(yè)，2017年全年實(shí)現(xiàn)銷售收入7.82億元，同比增長(zhǎng)41%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8725萬(wàn)元。兩家子公司合計(jì)凈利潤(rùn)約為2.79億元，占藍(lán)光當(dāng)年全年13.66億元凈利潤(rùn)的20.42%。

除了物業(yè)與醫(yī)藥，以“水果俠主題世界”為主的旅游地產(chǎn)也成為了藍(lán)光的一大發(fā)展新方向。2017年4月，首個(gè)項(xiàng)目都江堰落成，2018年8月，以“水果俠”為主打IP的藍(lán)光歡樂(lè)城一期在昆明落成；至于此前宣稱的濟(jì)南、西安、揚(yáng)州等地的項(xiàng)目，目前尚未有最新動(dòng)態(tài)。

從宣傳的角度來(lái)看，相比于2017年發(fā)布會(huì)的聲勢(shì)浩大，進(jìn)入2018年，水果俠開(kāi)始步入穩(wěn)步建設(shè)期，2018年三季報(bào)顯示，因水果俠項(xiàng)目轉(zhuǎn)入在建工程核算，藍(lán)光前9月在建工程款項(xiàng)從年初的1.27億元大幅增長(zhǎng)595.02%至8.86億元。

除此以外，作為藍(lán)光最初起家的商業(yè)地產(chǎn)同樣不可忽視。在11月份觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)中，藍(lán)光商業(yè)董事長(zhǎng)劉俠對(duì)藍(lán)光商業(yè)未來(lái)發(fā)展做了詳細(xì)介紹，他告訴觀點(diǎn)指數(shù)，未來(lái)會(huì)嘗試中高端的長(zhǎng)租公寓，以及包括商業(yè)寫字樓在內(nèi)的就物業(yè)的升級(jí)改造。

當(dāng)然，在2018年，藍(lán)光商業(yè)最大的嘗試在輕資產(chǎn)輸出方面，根據(jù)劉俠當(dāng)時(shí)的介紹，“輕資產(chǎn)接了二十幾個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到年底會(huì)有三十個(gè)項(xiàng)目”。

物業(yè)管理、生物醫(yī)藥、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)……在藍(lán)光鋪開(kāi)的大版圖中，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都開(kāi)始散發(fā)出淡淡的光芒，而楊鏗也在期待，未來(lái)能成為照亮暗夜的那支蠟燭。

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