編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數(shù) 馬拉松是一種挑戰(zhàn)極限的長跑，一旦跑者挑戰(zhàn)完第一個“半馬”，就會想挑戰(zhàn)“全馬”，超越自我，不斷刷新紀錄。

閩系房企泰禾也是如此，在2017年完成“半馬”千億競速之后，2018年站在“全馬”跑道起點，黃其森喊出銷售額再翻一番的兩千億目標。

比賽落幕，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2018年泰禾全年銷售金額為1380億元，完成七成目標，距離2000億元還有一小段距離。

翻看比賽錄像，泰禾無疑是這一輪比賽中的焦點選手，一舉一動映射著這位馬拉松新跑者的競速心態(tài)。

千億：包袱如何卸？

跑步尤其馬拉松講究輕裝上陣，厚重的裝備會加重負擔，讓你跑得十分艱辛。

成立于1992年的泰禾此前一直偏居福建區(qū)域，2013年是這家企業(yè)的轉(zhuǎn)折點。這一年泰禾豪擲195.3億元在北京、上海等收下12幅地塊，任志強都感慨“老黃有點瘋”。

也是在這一年，泰禾正式確立“院子系”產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)鋪開。2013年-2017年，這是高速擴張的五年，泰禾合約銷售由168億元升至1010億元，其中2017年直接由上一年的400億元跨過千億門檻，同比增幅達147.55%。

跨過千億門檻之后，對于主打高端或改善型產(chǎn)品的泰禾來說，身處在2018年調(diào)控政策愈發(fā)收緊的房地產(chǎn)市場中，這樣的產(chǎn)品特色一定程度上變成了它的“包袱”。

據(jù)觀點指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，2018年泰禾全年合約銷售金額為1380億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)提供，觀點指數(shù)整理

可以看到，除個別月份外，2018年泰禾整體銷售額還是比上一年提升了一個軌道，但是距離2018年定下的2000億目標還有三成的距離。

對于銷售業(yè)績不達標的結(jié)果，市場敏銳地捕捉到起因。在12月泰禾舉辦的投資者關系活動上，投資者直接拋出“限價對公司銷售影響”的問題。

泰禾對此回應稱：“泰禾住宅產(chǎn)品本身的溢價能力較強，產(chǎn)品品質(zhì)好，中式文化內(nèi)涵獲得市場認可，所以一直保持著較高的去化率。”

“去化率”一詞，看起來像是泰禾拿得出手的盾牌。資料顯示，北京泰禾?金府大院二期在11月取證開盤后，僅用十余天就實現(xiàn)20億元的銷售額，全年銷售累計達50億元；上海信達泰禾·上海院子二期同樣于11月開盤，去化率達100%；武漢院子、合肥院子、蘇州金尊府等均實現(xiàn)較高去化率。

逆市完成高去化率后，泰禾銷售達到新高。但如馬拉松，假如沒有做好充足的準備，即便拼盡全力到達某個點，其中不愉快的體驗也只能獨自體會了。

這其中的“不愉快”就以泰禾重倉的北京區(qū)域為例。

北京泰禾官方微信發(fā)布消息稱，2018年北京泰禾銷售額突破了200億元。在光鮮的銷售數(shù)據(jù)背后，引人關注的是，泰禾·西府大院終于在2018年入市，實現(xiàn)首次推售房源，而邁出這一步泰禾用了近4年的時間。

據(jù)觀點指數(shù)了解，2014年2月，北京豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化盧溝橋鄉(xiāng)西局村舊村改造項目二期地塊出讓，土地面積9.6萬平方米。最終，泰禾以總價49.58億元、現(xiàn)場競報限價商品住房面積5萬平方米摘得地塊，溢價48%，樓面價5.5萬元/平方米，用于打造西府大院項目。

彼時有市場人士認為，扣除保障房以及商業(yè)還建部分，西府大院樓面價已經(jīng)超過8萬元/平方米；另有消息稱，黃其森對這個盤的期許是“20萬元以下不賣”。

由于調(diào)控政策等原因，西府大院遲遲沒能入市銷售。“西府就是一直在扛著，不然也不至于扛到現(xiàn)在，2016年就可以拿證、入市，為什么沒有？就是想追求一個更高的價格。”有資深業(yè)內(nèi)人士對觀點指數(shù)表示。

“扛”到現(xiàn)在的西府大院在2018年10月份取證開盤，售價是11.3萬元/平方米，遠低于此前預期的16-18萬元。

這樣的“犧牲”不是無跡可尋，早在黃其森喊出2000億目標的時候就提過，泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7-8個月就可以開盤銷售，高周轉(zhuǎn)能夠有效地規(guī)避政策風險和市場風險，“我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風險”。

如今西府大院確實沒有“捂”著了，也換來了銷售、回款的提升，而同期的金府大院二期、北京院子也都做了一定的折價退讓。

“利潤肯定是達不到預期了，但從另外一個角度，尤其是像泰禾這樣的民企，去化速度周期越快財務成本就會控制得越好，利潤也隨之上去了。”上述業(yè)內(nèi)人士進一步表示，2018年北京市場主要以剛需、剛改的小戶型產(chǎn)品供應為主，類似于金府、西府這樣的中高端產(chǎn)品比較稀缺，限價下項目價格下調(diào)使得性價比充分體現(xiàn)，銷售比較理想。

加速：融資要更快？

縱使泰禾“忍痛”地卸掉了一些包袱，但身上的負擔仍舊不輕。

除了北京區(qū)域的順利出貨，泰禾在福建、華東、廣深其他三大區(qū)域并不是都這么幸運，項目難產(chǎn)、捂盤等并不是個例。

“調(diào)控壓力一大，泰禾這些院子系產(chǎn)品更避不開周轉(zhuǎn)率、回款率低的問題。”業(yè)內(nèi)人士對觀點指數(shù)表示。

根據(jù)泰禾財報，截至2018年9月30日，存貨增至1679.27億元，存貨周轉(zhuǎn)率為0.09次。按此估算，泰禾消化完當前存貨需要超過3000天。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

在銷售端“無以為繼”的情況下，泰禾意識到，既然包袱不好卸，那就調(diào)整跑步技術，加快跑步頻率。

回首泰禾這一程馬拉松，融資步伐邁得特別快，仿佛黃其森把他供職金融機構逾10年的融資財技都給使了出來。

據(jù)觀點指數(shù)了解，泰禾2018年通過ABS、REITs、信托、私募、員工持股、美元債、股份質(zhì)押等手段頻繁進行融資，獲批的各類融資產(chǎn)品總額度已達300億元，且有104億元融資產(chǎn)品在等待審批。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

10-11月，泰禾與上海銀行以及與大信托、招商銀行分別簽署200億元戰(zhàn)略合作協(xié)議，總共獲得總共400億的授信額度。

截至目前，泰禾第一大股東泰禾投資集團及其一致行動人已基本完全質(zhì)押所持股份，其中泰禾投資股權質(zhì)押已達100%，質(zhì)押股份數(shù)6.09億股，占公司總股本的48.97%。

2018年12月14日，泰禾連發(fā)多個公告，除以6.35億元出售福建三個項目100%股權以及股東繼續(xù)質(zhì)押股份外，泰禾全資子公司北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司擬以項目收益權轉(zhuǎn)讓形式融資，將北京院子二期項目收益權轉(zhuǎn)讓給北京國際信托，以融資35億元。

據(jù)悉，北京院子二期是泰禾以近60億元拿下的地塊，2018年10月10日泰禾公告稱，為滿足項目運營的資金需求，北京泰禾錦繡置業(yè)已向萬向信托申請不超過10億元貸款。

借錢是一方面，而在黃其森喊出2000億目標時，還有下半句是“2018年泰禾負債率要力爭降至75%。”

截止第三季度末，泰禾資產(chǎn)負債率為84.78%，相比年初87.83%相比有所下降，但離75％差距仍不小。此外，三季度末泰禾總負債達2052.44億元，相比年初的1813.02億元增加13.2%，有息負債則達1435.50億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

截至2018年9月30日，泰禾短期負債為188.8億元，相比于2017年的218.16億元小幅度減少；長期借款則為538.01億元，同樣比2017年底705.26億元的長期借款有所下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

現(xiàn)金方面，截至2018年第三季，泰禾在手貨幣資金為174.41億元，相比年初增加5%。需要注意的是，泰禾所持現(xiàn)金并不足以覆蓋188.8億元短期負債，現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)為0.92；對比一年內(nèi)到期的短期有息負債646.73億元，顯得有些吃力。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理

從凈利潤看，截至2018年9月30日，泰禾凈利為14.44億元，同比增長15.35%，但相比于負債增速這樣的償債能力還要再加把勁。

事實上，這幾年泰禾已逐漸改變舉債拿地的擴儲模式，從2013年斥195.3億大手筆通過土拍頻繁拿地開始，到2016年泰禾逐漸轉(zhuǎn)為通過并購、參股等方式拿地，嚴控成本。

2018年12月初，泰禾在投資者關系活動上透露，2018年通過收購和招拍掛方式取得土地10宗，新增土地面積186.78萬平米，新增儲備建面209.77萬平米，土地投資68.96億元，相比2017年投資總金額552.40億元大幅下降87.52%。

按此計算，2018年泰禾新增土地均價約3692元/平方米，而過去5年，除2015年未公布土地投資金額外，2013-2017年泰禾每年新增土地均價分別為每平方米8206元、5966元、6727元、5166元。

人才：補充高能量？

融資步子邁得再快，也需要補充能量才能在這全馬賽程上堅持下去。

泰禾無疑是2018年在人事動作最大的房企之一，人才是這家企業(yè)這一年重要的能量來源。

較早的人事信號來自于5月初，一張“泰禾華東集團有限公司上海區(qū)域上半年業(yè)績沖刺動員書”的圖片在網(wǎng)上傳播。文件中提及，從5月4日起至6月30日，總監(jiān)及以上級別管理人員取消所有休假（周末及節(jié)假日）；同時，倡議總監(jiān)以下員工放棄所有休假。

7月底再傳消息，有媒體報道稱泰禾開始大面積裁員，總比例達30%，涉及北京、上海等區(qū)域，裁員規(guī)模在二三百人左右，其中一些城市公司投資部現(xiàn)有人員將被縮減至一兩個人。

隨后，泰禾回應稱，大規(guī)模裁員30%的消息不實，但是集團確實在進行人員調(diào)整，對現(xiàn)有員工結(jié)構進行優(yōu)化，且透露正在推進“千人計劃”。

按照泰禾的說法，公司正處于規(guī)模的快速擴張期，各板塊都求賢若渴，“千人計劃”便是針對公司各板塊、各條線招納人才。

“千人計劃”同時也隱現(xiàn)在高管層面，龍湖煙臺總經(jīng)理李亮、華夏幸福高管陳波和李斌、萬達企業(yè)文化中心副總經(jīng)理伍小峰、建行總部投資銀行部總經(jīng)理黃曦等，泰禾四處招兵買馬、連續(xù)挖角。其中，被“挖角”到泰禾擔任副總裁的許珂、陳建豪，卻在履職不到半年時間就紛紛離職。

準確來說，2018年泰禾進行的是人才“換血”，在挖來人才的同時，不少高管也紛紛出走，包括副總裁丁毓琨、副總裁沈力男、財務總監(jiān)羅俊、上海區(qū)域副總經(jīng)理鄂宇等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，公開報道，觀點指數(shù)整理

人員變動背后，或是組織結(jié)構調(diào)整、人才隊伍提升，或是資金緊張、費用收縮，對于泰禾來說，更明顯的原因之一可能是規(guī)模擴張和銷售的壓力。

據(jù)悉，廣深區(qū)域總裁已在近兩年內(nèi)更換了三次。最早在2017年9月，泰禾副總裁兼廣深區(qū)域總裁田九坡離職，他同時也是泰禾第一任廣深區(qū)域總裁；2018年4月，分管廣深區(qū)域的泰禾老臣丁毓琨離職；隨后于8月，接替丁毓琨接管廣深區(qū)域的許珂也離職，離他加盟泰禾還不足半年。

在這背后，廣深區(qū)域的難題不免浮現(xiàn)出來。在泰禾的四大區(qū)域版圖離，廣深區(qū)域是最后踏足的片區(qū)，具體包括廣州、深圳、佛山、珠海、中山、東莞、惠州以及海南。

除海南、惠州項目推進受困外，深圳尖崗山地王同樣備受關注。

2018年12月19日，原定于當日下午拍賣的深圳寶安尖崗山豪宅地塊A122-0357地塊，因無人競拍而遭流拍，也是深圳2018年唯一流拍的居住用地。有市場觀點認為，流拍的原因之一或許是受到僅一路之隔的泰禾院子影響。

2015年12月，泰禾以總價57億元摘得深圳尖崗山兩宗住宅用地，其中一宗樓面價達7.99萬元/平方米，成為深圳單價地王。

由于限價、規(guī)劃調(diào)整等原因，目前這兩宗擬開發(fā)為深圳院子的地塊，仍處在建設甚至閑置當中，項目歷經(jīng)三年尚未入市。

就目前情況而言，在許珂之后，泰禾還需尋覓新的“廣深區(qū)域總裁”來推動區(qū)域項目的進展和突破。

此外，像泰禾如此大的人員變動，個中原因或許不能單純只用銷售結(jié)果倒推。進一步說，這在一定程度上折射出企業(yè)訴求的改變——想要跑兩千億全馬的泰禾，對于人才的要求自然跟偏居福建時有所不同。

“企業(yè)到了怎樣的發(fā)展階段就對人才有怎樣的要求，到了200億、500億、1000億的時候就會需要怎樣的人才、組織架構。泰禾肯定意識到了人才是支撐自身規(guī)模的瓶頸和短板，所以才有意識地調(diào)整。”資深業(yè)內(nèi)人士郭毅表示。

經(jīng)歷招兵買馬和老將出走，目前泰禾僅副總裁隊伍便多達20人，其中不少已是新面孔。

“換血”過后，這個新的管理團隊乃至各個板塊新的人員隊伍，會對泰禾這馬拉松賽程產(chǎn)生多大的能量，可能還得等待時間去檢驗。

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