編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預(yù)測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構(gòu)未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應(yīng)是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們怎樣重構(gòu)自己的未來？

觀點指數(shù) “就像在懸崖邊上摸索前行，你永遠不知道向前一步是幸福還是深淵”。

當(dāng)眾燒毀欠條、轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)、盤下“硬骨頭”固安……王文學(xué)的前半生似乎都在懸崖邊上徘徊，但始終有驚無險。

2018年，51歲的王文學(xué)又將自己推向了迷霧重重的山間，但這一次，他的正前方究竟是幸福還是險途，卻不得而知。

“銷售2100億元，50%源自于非京津冀區(qū)域”，這是華夏幸福在2018年初定下的目標(biāo)?？上驳氖牵@一年，華夏幸福的產(chǎn)城異地復(fù)制取得顯著效果，僅上半年，京津冀以外區(qū)域的核心業(yè)務(wù)銷售額占比為38.63%。

但這一年，是房地產(chǎn)調(diào)控最為密集的一年，也是樓市的艱難一年，重倉環(huán)京的華夏幸福頻頻傳來資金緊張與人事變動的消息。

華夏幸福的正前方似乎充滿了未知，但王文學(xué)卻不懼怕未知：“凡是偉大的事業(yè)都會經(jīng)歷磨難，不會一帆風(fēng)順，我們要有愚公一樣的堅持，堅持心中的理想。”

產(chǎn)城模式得與失

以北京為起點，沿著京開高速向南行駛，很容易被正前方的大紅色廣告牌吸引。

一個穿著黑色西服的老外抱著手中的牌子開懷大笑，用白色宋體寫的“我愛北京天安門正南50公里”幾個大字，在紅色背景的襯托下十分顯眼。

或許，大多數(shù)外地人對固安的認(rèn)知，正是從這塊廣告牌開始的。

從2002年起，華夏幸福以固安為起點，開始探索產(chǎn)業(yè)新城模式，十六年后，王文學(xué)在華夏幸福的股東大會上說道：“選擇產(chǎn)業(yè)新城，今生無悔。”

從“固守京城”到全面布局，王文學(xué)一手打造的產(chǎn)城帝國或許可以分為兩個階段。

以北京城為中心，在環(huán)京區(qū)域建立起堅固的“護城河”，這是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的第一階段。

從2002年到2015年的十四年間，華夏幸福成為了名副其實的“環(huán)京大地主”，幾乎70%的項目和土地都位于環(huán)京地帶。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

2016年，華夏幸福走出堅守十余年的一方天地，首次布局中原城市群以及珠三角區(qū)域，產(chǎn)城模式進入了第二階段。

隨后的兩年，華夏幸福產(chǎn)城異地復(fù)制的步伐不斷加快。

華夏幸福董秘林成紅在四月份的業(yè)績會上透露，2018年2100億元銷售目標(biāo)中，規(guī)劃50%源自于非京津冀區(qū)域。

據(jù)觀點指數(shù)公布，2018年上半年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額805.04億元，較上年同期增長 15.63%，其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額151.44億元，占總銷售額的18.81%。

分區(qū)域而言，華夏幸福在京津冀以外區(qū)域銷售面積為325萬平方米，占總銷售面積比例的45.68%，較去年同期增長293.88%；而京津冀以外區(qū)域的核心業(yè)務(wù)銷售額占比則達到 38.63%，較去年同期提升25個百分點。

不到三年的時間，華夏幸福實現(xiàn)了從津京冀地帶向長三角城市群、中原城市群、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟圈的布局。

即便如此，華夏幸福產(chǎn)城模式的正前方依舊不明朗，畢竟在這場與時間、政策和市場的競賽中，華夏幸福像是帶著“枷鎖”前行。

一方面，華夏幸福的這種產(chǎn)城模式對政策的依賴性極高，因此，一旦政策轉(zhuǎn)變，就會帶來巨大的不確定性；另一方面，這種模式的前期投入大，且前期開發(fā)的各項費用均由華夏幸福自行承擔(dān)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

“簽約的項目是作為一個池子儲備在那里，在合適的地方公司便把合適的項目引導(dǎo)到產(chǎn)業(yè)新城里……所以，簽約投資額是一個池子的概念，我們會每年逐步按照我們的指標(biāo)、進度、批復(fù)，按照我們資源情況，逐步地把它落到我們的項目里。”在2016年的股東大會上，華夏幸福管理層曾如是表示。

換個角度看，儲備“池子”就意味著華夏幸福前期須投入大量的資金進行收儲、打造，同時更要承擔(dān)招商引資的風(fēng)險，一旦“池子”無法裝滿，就必須自行承擔(dān)“空池子”的風(fēng)險。

從華夏幸福的財報獲悉，2018年上半年應(yīng)收賬款為281.45億元，占總資產(chǎn)7.27%，同比上升48.84%。華夏幸福表示，應(yīng)收賬款增加主要是與政府結(jié)算園區(qū)收入所致。

這種不能及時買單的方式，容易造成華夏幸福的資金鏈緊繃。2017年全年，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，凈利潤為88.07億元，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻為-162.28億元，是近三年來首次為負(fù)。

2018年第一季度，華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍為負(fù)值，即-96.03億元，第二季度末則為-78.18億元，第三季度末則為-76.60億元。

“二股東”平安資管

“公司的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)具有投資金額大、業(yè)務(wù)周期長、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜的特點。”

實際上，華夏幸福已察覺出問題所在，并在2017年年報中承認(rèn)當(dāng)前業(yè)務(wù)所面臨的種種境遇。所以，為了走出迷霧山間，遠離險途，華夏幸福必須在園區(qū)結(jié)算收入來臨前，找到新的資金源。

2017年全年，華夏幸福的融資總額為1105.43億元，其中銀行貸款余額412.48億元，債券期末余額489.55億元，信托、資管等其他融資余額203.4億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

長期以來靠借款“維持生計”，就導(dǎo)致華夏幸福的負(fù)債常年高居不下。2017年，華夏幸福的總負(fù)債為3048.32億元，同比增長43.88%，截至2018年9月30日，總負(fù)債為3355.07億元，與年初相比增長了306.75億元，負(fù)債率84.43%。

但是，當(dāng)一個絆腳石出現(xiàn)的時候，往往意味著前方可能存在更多的絆腳石。

“銀行停止開發(fā)貸”、“華夏幸福資金鏈斷裂”等消息在2018年開年陸續(xù)從坊間傳來。為了解決資金問題，51歲的王文學(xué)不得不將自己一手創(chuàng)建的龐大地產(chǎn)王國切割開來。

2018年7月，華夏控股向平安資管協(xié)議轉(zhuǎn)讓其持有的華夏幸福5.8億股股票，占華夏幸?？偣杀镜?9.70%，轉(zhuǎn)讓價款為137.7億元。

本次權(quán)益變動后，華夏控股及一致行動人鼎基資本的持股比例由62.37%變?yōu)?2.67%，平安資管的持股比例為19.88%。

中國平安的引入，讓華夏幸福在債務(wù)面前得以喘息，但隨著“二股東”一起來的，還有人事大調(diào)整和權(quán)力再平衡。

9月13日，平安人壽提名孟森、王威作為第六屆董事會董事候選人。隨后，有傳聞表示，平安的馬明哲力邀華潤集團助理總經(jīng)理、華潤置地執(zhí)行董事吳向東擔(dān)任華夏幸福高管，一同前往的還有華潤置地有限公司執(zhí)行董事、高級副總裁、首席財務(wù)官俞建。

12月4日，俞建獲任為華夏幸福聯(lián)席總裁，分管財務(wù)及融資等業(yè)務(wù)。隨后，吳向東離職且加盟華夏幸福的消息跡近落地。

王文學(xué)或許喜憂參半，畢竟在這場出讓了權(quán)益的重大重組后，穩(wěn)住了陣腳，但他龐大的地產(chǎn)帝國，仍然需要撥正方向。

平安加盟后，華夏幸福還將產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)整體并入了產(chǎn)業(yè)新城集團，還傳出裁撤京南集團的消息。

彼時，熟悉華夏幸福的人士向觀點指數(shù)表示：“京南集團是華夏幸福的重鎮(zhèn)，是不可能被裁撤的，只是由于異地復(fù)制更需要人，所以優(yōu)化一下結(jié)構(gòu)。”

艱難的一年，在華夏幸福的正前方，是產(chǎn)業(yè)新城的模式新局，是資金補給的不確定，更是與平安之間的磨合之徑。

幸福正前方

王文學(xué)向來都不是把希望寄托在別人身上的人。

華夏幸福在財報中曾表示，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相輔相成，互相促進”。華夏幸福稱，公司通過開展產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，對委托區(qū)域進行整體規(guī)劃，完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區(qū)運營服務(wù)實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)、人口的導(dǎo)入，提升區(qū)域價值，創(chuàng)造房地產(chǎn)、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)消費需求；公司通過開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為所在園區(qū)提供更好地居住環(huán)境，服務(wù)產(chǎn)業(yè)人口，提升區(qū)域粘性。

實際上，正是由于華夏幸福與政府合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城，因此，這家企業(yè)在拿地方面相較于其他任何房企都有絕對的優(yōu)勢，以至于華夏幸福不用拿貴地，更不用“囤糧過冬”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

有市場人士分析稱，這種模式通常是與政府簽訂了排他性協(xié)議，協(xié)議中通常會約定一定數(shù)量的土地供公司做前期開發(fā)建設(shè)，因此華夏幸福在拿地方面基本上沒有競爭者，可以持續(xù)以低價獲取土地。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2018年全年，華夏幸福新增土地儲備257.94萬平方米，但全年土地成交費用總額僅為102.47億元。

相比之下，“龍頭房企”萬科在土地方面的花銷要比華夏幸福多得多。2018年全年，萬科新增項目241個，總建筑面積達5070.5萬平方米，需支付的權(quán)益地價達到1659.82億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

有了“先天優(yōu)勢”，華夏幸福在住宅開發(fā)和銷售方面顯得如魚得水。

單從華夏幸福的住宅銷售額來看，2017年為1200.51億元，同比增長26.5%，2016年、2015年分別增長66.30%、41.16%。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2018年全年，華夏幸福在房地產(chǎn)銷售方面錄得銷售金額1660.0億元。而2018年上半年，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅實現(xiàn)簽約銷售額638.12 億元，占上半年總銷售額805.04億元的79.27%，2017年，住宅銷售額則占總銷售額的78.87%。

近六年，華夏幸福的住宅銷售額與總銷售額之間比例均在60%以上，無疑為華夏幸福的產(chǎn)城業(yè)務(wù)提供了一定的資金儲備。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

但觀點指數(shù)也統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，華夏幸福在2018年的房企月度銷售排名中的表現(xiàn)并不均衡，而在2018年這個以規(guī)模說話、以銷售額為大的行業(yè)，掉出了房地產(chǎn)銷售TOP10的華夏幸福，如何重提速度，如何為產(chǎn)城業(yè)務(wù)蓄力，依舊是幸福正前方的巨大挑戰(zhàn)。

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