編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預(yù)測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構(gòu)未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應(yīng)是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們怎樣重構(gòu)自己的未來？

觀點指數(shù) “我們沒有要趕超誰，我們一直是榜樣。”孫宏斌一直很有自信。

1月4日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，2018年全年合約銷售額為4649.5億元（合同銷售金額為人民幣4608.3億元，預(yù)訂銷售金額為人民幣41.2億元），同比增長27%。

據(jù)觀點指數(shù)了解，融創(chuàng)中國2018全年的銷售目標(biāo)為4500億元。據(jù)此計算，2018年融創(chuàng)目標(biāo)完成度約為103%。

融創(chuàng)其實壓力不小，與第三名恒大有超過1300億元的差距，第五名保利也在虎視眈眈，通往第一的路并不好走。

害怕壓力顯然不是融創(chuàng)的風(fēng)格，逆市拿地、接盤萬達文旅團隊、樂視泥淖、金科股爭……每一件事情都需要迎難而上。

“就是做生意，肯定有輸有贏，如果每件事都贏，那風(fēng)險控制得非常好。但不可能每件事都贏，有的機會就不是你的。做了10件事，有8件贏了，2件輸了，這公司都挺好的。”這就是孫宏斌和融創(chuàng)。

融創(chuàng)的2018年，有贏，也有輸，一切尚不能蓋棺定論。

融創(chuàng)“爭四”

2018年的你追我趕之后，融創(chuàng)和保利的第四之爭以前者的勝利落下帷幕。

1月4日，融創(chuàng)公告宣布，2018年全年共實現(xiàn)合約銷售金額人民幣4649.5億元（合同銷售金額為人民幣4608.3億元，預(yù)訂銷售金額為人民幣41.2億元），同比增長27%，合約銷售面積約3056.2萬平米，合約銷售均價約人民幣1.52萬元/平米。

公告中顯示，2018年，融創(chuàng)中國權(quán)益合約銷售金額為人民幣3289.4億元，同比增長23%，權(quán)益合同銷售金額為人民幣3262.8億元，同比增長23%。

按照4500億元的銷售目標(biāo)計算，2018年融創(chuàng)目標(biāo)完成度為103%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

下半年通常是融創(chuàng)的銷售爆發(fā)期，主要因為是其慣例推盤高峰期。2018年，融創(chuàng)同樣牢牢把握住“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售節(jié)點，一舉超過保利，穩(wěn)居行業(yè)第四的位置，9月銷售額達到全年最高點533.5億元，10月實現(xiàn)銷售額522.4億元。

當(dāng)然，與2015年到2017年三年間整體合同銷售額復(fù)合增長率超過130%的階段相比，2018年，在整體行業(yè)增速下降的形勢之下，融創(chuàng)的銷售增幅也所有放緩。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

但是，對于已經(jīng)達到一定規(guī)模的企業(yè)來說，實現(xiàn)高速增長并不容易。而且，從企業(yè)高層的言辭中也可以窺探出，融創(chuàng)可能在未來一兩年會主動放慢節(jié)奏，更多考慮安全性。

“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。未來保持現(xiàn)在的規(guī)模難度不大，但增長也很難。”孫宏斌在2018年8月業(yè)績會如是表示。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

從圖中可以清晰地看到融創(chuàng)的進階史：2011年，融創(chuàng)合同銷售金額尚且排在行業(yè)第18位；2012年升至第13位；2013年第11位；2014年突入前10；2015年行業(yè)排名第9；2016年排名第7；2017年實現(xiàn)銷售金額3620億元，同比增長140%，行業(yè)排名第4；2018年保住了第四的位置，開始向前三出發(fā)。

兩駕馬車

在擴張的過程中，深耕一二線核心城市是融創(chuàng)的策略。截至2018上半年，融創(chuàng)總貨值3.29萬億中，超過92%的土地儲備位于一二線及環(huán)一線城市，布局城市74個，遠(yuǎn)少于恒大的228個和碧桂園的261個。

2018年，融創(chuàng)拿地標(biāo)準(zhǔn)為“IRR高于50%，凈利率高于15%”，較2016、2017年拿地標(biāo)準(zhǔn)“IRR高于30%，凈利率高于10%”有了明顯提升。

與相同規(guī)模的企業(yè)相比，城市聚焦、并購拿地，融創(chuàng)在發(fā)展過程中異常謹(jǐn)慎。

在2016、2017年公開土地市場頻出地王的時候，融創(chuàng)選擇從過熱的招拍掛市場中抽身，尋找二級市場的收并購機會。

截至2018年中期，融創(chuàng)新增土地儲備約2920萬平米，權(quán)益土地儲備約1545萬平米，平均土地成本為3620元/平米；包括舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地，融創(chuàng)土地儲備規(guī)模達到2.31億平米，總貨值3.29萬億元，超過92%土地集中在一二線及環(huán)一線核心城市。

根據(jù)融創(chuàng)的計劃，下半年在拿地上還將堅持“多看少動”的策略，繼續(xù)上半年的謹(jǐn)慎策略，堅持高拿地標(biāo)準(zhǔn)，審慎把握土地獲取節(jié)奏并嚴(yán)格控制規(guī)模。

土地儲備是發(fā)展的糧草，基于對市場的敏銳判斷，實際上，2018年公開市場上開始有了一些融創(chuàng)的身影。對融創(chuàng)來說，2018下半年是個拿地的好時機。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截止目前，融創(chuàng)2018年從公開市場斬獲的土儲已經(jīng)達到1654.55萬平米。

在調(diào)控從嚴(yán)、企業(yè)銀根收緊的現(xiàn)狀下，土地市場降溫明顯，地塊流拍、延期拍賣、底價成交成為常態(tài)，“入冬”成了行業(yè)的共識。

有市場人士分析稱，對于融創(chuàng)此類現(xiàn)金流充裕的龍頭房企來說，逆市拿地是必須操作的策略，市場調(diào)整期的抄底邏輯一定是對的。只有把握機會拿下低成本、性價比高的地塊，未來才會有好的投資回報和收益。

該人士表示，大企業(yè)由于項目多、資金鏈長，回旋余地比小企業(yè)大很多，因此不用在市場很熱的時候搶“地王”，預(yù)計投資、拿地、收并購的機會會一直持續(xù)到2019上半年。

事實上，融創(chuàng)2017年收購的萬達項目中，也涵蓋大部分可供銷售住宅項目。2018下半年，這場世紀(jì)大交易還在持續(xù)，融創(chuàng)直接將萬達文旅團隊收入囊中。

收購萬達文旅項目，是融創(chuàng)布局文旅板塊的開端——2017年7月，以438.44億元收購萬達西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目91%股權(quán)；2018年10月，再以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設(shè)計、管理和規(guī)劃公司。

至此，13個萬達文旅城的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、品牌許可、運營咨詢、運營管理等服務(wù)，全權(quán)由融創(chuàng)負(fù)責(zé)，融創(chuàng)在萬達這場交易中耗資總計501.25億元。

據(jù)觀點指數(shù)了解，地產(chǎn)主業(yè)和文旅板塊是融創(chuàng)目前最主要的兩塊業(yè)務(wù)。除此之外，孫宏斌在中期業(yè)績會上稱，“沒有什么多元化業(yè)務(wù)的考慮了”。

在他看來，這兩個板塊已經(jīng)足夠，主業(yè)弄得好，就沒有必要多元化。

據(jù)了解，2018年，融創(chuàng)成立了文旅集團，2019年也會有更多文旅城開業(yè)。但從效益來看，文旅集團所占營收比例并不高。截止2018年上半年，融創(chuàng)營收構(gòu)成中，銷售住宅及商業(yè)物業(yè)權(quán)重貢獻占比95.19%，物業(yè)管理收入、文旅業(yè)務(wù)收入及其他收入總計貢獻率不足5%。

兵蟻與白衣

孫宏斌和“白衣騎士”畫上等號，淵源來于幾場大手筆支援。

作為一名合格的商人，孫宏斌150億馳援樂視，并不是看在賈躍亭的份上，而是砸在樂視的品牌上。畢竟，融創(chuàng)要轉(zhuǎn)型升級，有一個現(xiàn)成的平臺要省事得多。

但當(dāng)樂視的多米諾骨牌持續(xù)發(fā)酵，孫宏斌還是不得不愿賭服輸。融創(chuàng)2018年披露的業(yè)績公告中，融創(chuàng)對樂視投資計提165億元減值撥備，即對圍繞樂視的全部投資一次性計提損失。

孫宏斌形容這次計提，不是“壯士斷臂”，而是“連頭都割了”。

即便如此，他依舊沒有完全放棄這筆投資。2018年9月，融創(chuàng)以底價7.7億元接盤樂視控股持有的樂融致新18.38%股權(quán)和樂視影業(yè)21.8%股權(quán)，融創(chuàng)成為樂融致新和樂視影業(yè)第一大股東。

持續(xù)加注的籌碼，融創(chuàng)在樂視投資上的對錯損益尚未可知。但在融創(chuàng)的投資上，充滿不確定性的又何止一樁兩件。

孫宏斌入股金科，用的也是“白衣騎士”的名頭。

2016年9月21日，融創(chuàng)間接全資附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票907,029,478股，占金科股份擴大后的已發(fā)行股份總額約16.96%，認(rèn)購價為每股人民幣4.41元，總代價為約40億元。

那時候，黃紅云夫婦的持股比例為26.58%，牢牢占據(jù)實際控制人之位，融創(chuàng)也將此次入股歸為“投資”類型，隨后金科股價一路走高，賓主盡歡。

好景不長，2016年11月，融創(chuàng)即通過旗下兩物業(yè)管理公司在二級市場增持金科股份股票共計162,304,282股，占金科股份總股本3.04%。

權(quán)益變動完成后，融創(chuàng)中國將合計持有金科股份1,069,333,760股，占金科總股本的20.00%。2017年1月24日，融創(chuàng)將持股比例提升至23.15%；同年5月1日，提高至25%。

直至2018年10月25日，金科股份公告稱，孫宏斌一方持有公司股份達到27.6783%，而黃紅云一方持有公司股份數(shù)占公司總股本的27.6781%，融創(chuàng)中國合計持有公司股份數(shù)以0.0002%的極微弱優(yōu)勢超過黃紅云先生及其一致行動人，成為金科第一大股東。

時隔兩天后，黃紅云便宣布與女兒黃斯詩結(jié)為一致行動人，合計持有金科股份1,601,515,668股，占總股本的29.9925%，重奪第一大股東之位，逼近要約紅線。

事實上，三季度與黃斯詩一同進入十大股東名單的，還有黃紅云侄子黃偉，持股比例1.67%，截至目前，黃偉尚未與黃紅云正式簽署一致行動人協(xié)議。但是，鑒于雙方親屬關(guān)系，外界已基本認(rèn)定他們是名義上的利益共同體。

如若加上黃偉的持股，黃紅云一方實際控制的持股量將達31.6625%，簽署一致行動人協(xié)議將觸發(fā)要約收購的條款。

巧妙的安排無處不在。11月18日，金科公告稱，董事會同意將已不符合解鎖條件的激勵對象12人已獲授的限制性股票全部予以回購注銷。

公告指出，本次回購并注銷的已授予限制性股票數(shù)量為83.75萬股，占目前金科總股本533,971.5816萬股的0.016%。本次回購注銷完成后，金科股份總數(shù)將由533,971.5816萬股變更為533,400.8316萬股。

在股票回購注銷后，黃紅云及其一致行動人所持有的股份，占金科股份總股本約30.02%。在獲得上市公司控制權(quán)的同時，規(guī)避要約收購的風(fēng)險。

孫宏斌一方也在持續(xù)買入金科股票，持股比例或已達到29.26%，與持股比例為29.9925%的黃紅云一方勢均力敵。

相比起拿地開發(fā)銷售，并購是讓融創(chuàng)更進一步的捷徑，若能將A股上市的金科控制權(quán)握在手中，融創(chuàng)或許就不再是第四。

這場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)，去向不明，勝負(fù)未分。

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