編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構(gòu)未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。

故此，觀點新媒體旗下研究團隊——觀點指數(shù)，通過分析標桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們怎樣重構(gòu)自己的未來？

觀點指數(shù)  “一定有些什么是我所無能為力的，不然日與夜怎么交替得那樣快。”

加入陽光城的日日夜夜里，朱榮斌的生活幾乎被工作塞滿，他甚至放棄了博士學位和許多愛好，“現(xiàn)在我的業(yè)余時間就是批文件”。

原本，“2020年達到千億”是林騰蛟給前任訂下的任務(wù)，2017年坐上執(zhí)行董事長位置的朱榮斌要接過這面大旗。

2018年10月9日，陽光城官方宣布正式突破一千億。林騰蛟掩不住內(nèi)心的喜悅，向所有員工派發(fā)一枚金戒指，盒子上寫著“千億紀念”。

猶記得，剛剛履新陽光城的朱榮斌，第一次露面就表了決心：“不管我的業(yè)務(wù)現(xiàn)在是什么規(guī)模，但是我的人才團隊要匹配一個千億企業(yè)。人的數(shù)量、組織架構(gòu)、對管理層的要求，都按照千億企業(yè)去布置。”

帶著雄心壯志，朱榮斌和他的老同事吳建斌準備在陽光城大展身手。人才戰(zhàn)略、激勵機制、加快周轉(zhuǎn)速度、布局三四線、產(chǎn)品標準化、加強現(xiàn)金流等，這些動作貫穿了陽光城的整個2018年。

但這一年的現(xiàn)實也很艱難，在這被稱為史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集一年，金融環(huán)境不容樂觀，“底子薄”的陽光城受制于財務(wù)資金掣肘，土地投資大大縮水。

原以為你已經(jīng)準備好一切向前沖的時候，卻被環(huán)境拖了后腿。對于2018年，朱榮斌說他有些不甘。

規(guī)模化發(fā)展標簽

很多人把陽光城規(guī)模的突飛猛進歸功于林騰蛟的“人才行動”，事實也是如此。

拉來頭部房企的核心人物，是復制的最簡單快速方式。2011年銷售僅23億的陽光城，次年引進了曾任龍湖運營總經(jīng)理的陳凱。

陳凱掌舵的三年里，陽光城大刀闊斧開始進行改革，并進一步制定“一帶多點”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，同時遷都上海，正式拓展全國版圖。

從偏于一隅到全國布局，陳凱功不可沒。除此之外，“高周轉(zhuǎn)”、“股+債”這些關(guān)鍵詞，也成為了作為以陽光城為代表的閩系房企發(fā)展標簽。

成為“并購王”是在張海民時代，接過陳凱手上的權(quán)力，張海民掌舵的2015年-2016年兩年時間里，開啟了并購之路。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，兩年間陽光城并購項目達到29宗，收獲土儲936.53萬平方米，占總新增土儲的73.09%。

并購力度最大的2016年，取得項目13個，土地面積為284.14萬平方米，建筑面積為835.9萬平方米，在總新增土儲中所占的比重為85.49%，與2014年在并購市場上顆粒無收形成鮮明對比。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告、觀點指數(shù)整理

土地市場上的大舉進擊，很快體現(xiàn)在銷售業(yè)績上，陽光城實現(xiàn)了從2014年231億元、2015年310億元到2016年487億元的中高速增長。

不過，并購的另一面效應也逐漸顯現(xiàn)出來，由于受制于現(xiàn)金流以及并購項目較為復雜，不能在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)換為銷售，導致大量資金沉淀和現(xiàn)金流缺口，陽光城高杠桿率也是事實。

此時，林騰蛟拉來了以財務(wù)見長的吳建斌，隨即朱榮斌出任執(zhí)行董事長。

隨著“雙斌”的到來，陽光城開始呈現(xiàn)“碧桂園式”發(fā)展路線：2017年，陽光城實現(xiàn)合約銷售951億元，同比增長95%；獲取土地項目達到120個，并提出了“未來達到兩千億，甚至更多”的遠大目標。

按照2018年1500億的規(guī)模推算，保持60%年增長率，意味著陽光城到2020年的銷售額將達3000億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告、觀點指數(shù)整理

2018上半年，陽光城共補充土地儲備約551.85萬平方米，累計土地儲備4267.54萬平方米，儲備貨值近5842億元。這些土地儲備，提前鎖定了陽光城未來3到5年的銷售業(yè)績。

事實上，高速發(fā)展留給“雙斌”的問題也很多，受制于資金壓力，2018年原定800億土地投資額只使用了不到400億，遠遠低于2017年的1396億元。

朱榮斌有點“委屈”，不是不想拿地，實在是沒錢拿。

錢從哪里來？

解決資金問題，成為陽光城的頭等大事。入職陽光城后，吳建斌就發(fā)揮所長，一直致力于降杠桿，并馬不停蹄地進行各種融資。

繼2017年發(fā)行30億永續(xù)債后，進入2018年后，隨著國家整體金融環(huán)境趨緊，企業(yè)非標融資受到限制，陽光城融資的工具也呈現(xiàn)多元化。除傳統(tǒng)發(fā)債渠道外，吳建斌也嘗試了不少資產(chǎn)證券化手段，包括購房應收款、辦公物業(yè)、長租公寓、供應鏈ABS等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告、觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告、觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2018年陽光城發(fā)行各類多元融資工具，達到370億元的資金額度。

12月10日，陽光城公告稱，該公司境外全資子公司陽光城嘉世國際有限公司完成19.375億港元一年期的高級擔保債券交割，債券到期日為2019年12月10日，該債券將在新加坡交易所掛牌上市，而債券收益將主要用于對現(xiàn)有債務(wù)進行再融資。

穆迪給予B2評級，稱陽光城受到高杠桿的限制，為了支持快速增長和向新地區(qū)擴張而進行的大規(guī)模土地收購。

不過，穆迪預計陽光城將在土地收購方面采取更為慎重的方式。因此，未來兩年，該公司的債務(wù)增長可能會放緩。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，陽光城的現(xiàn)金余額為333億元人民幣，不足以償還約442億元人民幣的短期債務(wù)。穆迪預計，未來12個月，該公司將繼續(xù)利用營運現(xiàn)金流，籌集新的融資，以滿足再融資需求。

換而言之，陽光城將管理其短期債務(wù)的再融資，保持合同銷售強勁增長以及在未來12至18個月內(nèi)，采取更審慎的土地收購方法，以改善流動資金和財務(wù)指標。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告、觀點指數(shù)整理

不過此前據(jù)吳建斌透露，受到大環(huán)境的影響，陽光城財務(wù)狀況的改善還沒有達到預期。

數(shù)據(jù)顯示，陽光城前三季度凈借貸比為208%，較2017年底252%有所降低，但融資成本提高至7.9%。

在吳建斌的規(guī)劃里，2018年底陽光城凈借貸比將降至200%，100%是最佳的水平，當然這是一個美好的期許。

心有猛虎，不過降杠桿將是個長期任務(wù)。

作為A股上市公司，融資渠道有限，在融資環(huán)境趨緊以及市場進入下行狀態(tài)時，加強回款將成為房企最重要的資金來源。

為此，吳建斌將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為陽光城的發(fā)展重點，并且要求補充更多短平快的土地。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，陽光城合計回款590億，回款率在80%左右，第四季度將繼續(xù)專注抓回款，提高全年的回款率。

除了充分利用吳建斌的財技，陽光城還為自己找到了不少外援。

3月12日，陽光城曾與平安信托達成合作協(xié)議，擬就房地產(chǎn)項目投資、新型產(chǎn)業(yè)方向及其他資本項下投資開展全面合作，預計在2年內(nèi)完成360億元資金合作規(guī)模。5月18日，陽光城簽約浙金信托，擬在1年內(nèi)完成50億資金合作規(guī)模的規(guī)劃。

冬天何時過去？

有人說，陽光城挖來“雙斌”是為了復制碧桂園，但在朱榮斌看來，林騰蛟看中的是“中?；?rdquo;。

據(jù)觀點指數(shù)報告，2018年全年，陽光城達到1500億的規(guī)模。然而，單純追求千億規(guī)模已不合時宜，陽光城的目標是要打造真正意義上的大企業(yè)。

用林騰蛟自己的話說，作為老板，做到完全不過問是不容易的，但他給職業(yè)經(jīng)理人足夠權(quán)力和信任。

“雙斌”在過去一年里一直忙于重構(gòu)陽光城，無論是核心管理層、組織架構(gòu)、信息化，還是公司的整體戰(zhàn)略，一切都是新的。

規(guī)模上升、明星經(jīng)理人，也令外界開始對陽光城重新評估，但在吳建斌眼里，目前的陽光城仍是小企業(yè)，周轉(zhuǎn)不夠快是他們當下最大的煩惱，“現(xiàn)在我最苦惱的是沒供貨，只要出來馬上就賣光了”。

與大多數(shù)房企一樣，對于高周轉(zhuǎn)的重要性，吳建斌毫不懷疑，甚至更為極致：“房企必須高周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)最大的風險就是周轉(zhuǎn)太慢，只要是高周轉(zhuǎn)，就是個好企業(yè)。”

不過，正如朱榮斌所言，進擊的陽光城就好比“天天大吃大喝”，最后想要沒有“三高”，是很難做的。觀點指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，對比過去的2011-2014年，雖然2017年陽光城貨幣現(xiàn)金對短期負債的覆蓋率有所提升，為0.31，但是和過往兩年相比還是有所下降。

短期負債總額方面，2017年末陽光城的短期負債總額為1170.97億元，同比增長124.53%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動性負債和約485.21億元，同比增長163%。截止2018年上半年，陽光城的流動負債總額為1186億元。

對于負債，朱榮斌從不避諱：“我最關(guān)心的還是現(xiàn)金流，負債高一點，說明公司在高發(fā)展，只要是好的資產(chǎn)，我不怕借錢買，但是關(guān)鍵是現(xiàn)金不能斷流，要讓我有錢用，要保證我的錢夠用。”

對于過去的2018年，朱榮斌給自己和公司打出了90分高分：“我們集團領(lǐng)導層的團隊是很全了，但中層和基層還有差距，還需要一兩年時間打造。”

陽光城正在努力打造一支“夢之隊”，擁有“雙斌”兩張王牌，林騰蛟愿意押上所有砝碼。

近日出席活動時，林騰蛟表示，真正的冬天還沒有到來，很多企業(yè)都已經(jīng)在抱怨過不下去了。但我相信，沒有一個冬天不會過去。

但朱榮斌和吳建斌要帶領(lǐng)陽光城度過寒冬，還需要付出不少日日夜夜。

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