恒大這樣做與其說(shuō)是對(duì)后市不看好，不如說(shuō)是主動(dòng)迎接后續(xù)市場(chǎng)的各類難題。

觀點(diǎn)網(wǎng) 鐘情于轟炸式宣傳的恒大集團(tuán)又一次成功刷屏了。4月15日下午3點(diǎn)，恒大在廣州恒大中心舉行“無(wú)理由退房新聞發(fā)布會(huì)”，恒大副總裁兼執(zhí)行董事何妙玲宣布自4月16日8時(shí)起恒大全面實(shí)施全國(guó)所有樓盤(pán)住宅無(wú)理由退房。

恒大文件顯示，自4月16日起購(gòu)買恒大所有樓盤(pán)住宅的客戶，已履行《樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房買賣合同》的各項(xiàng)義務(wù)，并且無(wú)違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，均可無(wú)理由退房。

恒大這項(xiàng)決定一如既往在發(fā)布前處于保密狀態(tài)，直至恒大副總裁柯鵬宣布開(kāi)始前，會(huì)場(chǎng)背景板都用紅布遮蓋文字以防被提前泄露。

出人意料的是，這場(chǎng)發(fā)布會(huì)全程僅有13分鐘。盡管過(guò)程簡(jiǎn)短，恒大這個(gè)聲勢(shì)浩大的新措施依然成功引起了行業(yè)關(guān)注和討論。當(dāng)然，熱鬧過(guò)后，業(yè)界也提出了不少細(xì)節(jié)議論，恒大為何要推行無(wú)理由退房？無(wú)理由退房到底可不可行？

無(wú)理由退房的可行性

在討論恒大此舉的出發(fā)點(diǎn)之前，無(wú)理由退房的可行性首先引發(fā)了熱議。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，退房在正常的樓盤(pán)銷售中是存在的，但并不常見(jiàn)。

商品住宅購(gòu)買過(guò)程涉及認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買賣合同、按揭貸款等眾多文件簽訂，繳納費(fèi)用涉及契稅、權(quán)證綜合費(fèi)、房屋維修基金等等。有廣州的資深銷售人士據(jù)其處理過(guò)的案例對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析稱，鑒證后的商品房買賣合同仍可以注銷，沒(méi)出房產(chǎn)證之前退房不用稅費(fèi)，但是房管局受理需要書(shū)面理由，“幾次沒(méi)有問(wèn)題，如果是大量退房，房管局會(huì)進(jìn)行調(diào)查。”

盡管可以操作，但多位樓盤(pán)銷售人士都表示退房過(guò)程繁復(fù)。而對(duì)于恒大提出的“無(wú)理由退房”，業(yè)內(nèi)人士提出了不少細(xì)節(jié)疑問(wèn)。

“期房交樓普遍都需要一到兩年時(shí)間，恒大退房時(shí)是否會(huì)承擔(dān)購(gòu)房者在交樓前已經(jīng)還貸的利息？”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，恒大購(gòu)房者的資金占用成本能否得到補(bǔ)償在具體協(xié)議書(shū)出來(lái)前還不能下結(jié)論。此外，上述銷售人士亦指出，如果是按揭貸款購(gòu)房，退房較為麻煩，“先還清貸款再說(shuō)，當(dāng)然提前還款銀行可能會(huì)有罰息。”

除去可行性，業(yè)界對(duì)恒大“無(wú)理由退房”的營(yíng)銷作用也有各種看法。業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，恒大通過(guò)“無(wú)理由退房”的做法，能夠強(qiáng)化購(gòu)房者的入市心理，一方面是保障了住房質(zhì)量，另一方面也是給予了房產(chǎn)購(gòu)置只賺不虧的承諾。

而德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟則認(rèn)為，恒大該項(xiàng)措施起到的作用應(yīng)該會(huì)相對(duì)有限，因?yàn)?ldquo;無(wú)理由退房只是一種保障，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不能直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利好。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則從購(gòu)房者角度分析認(rèn)為無(wú)理由退房實(shí)際操作空間并不大，一方面出于業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力，營(yíng)銷人員應(yīng)會(huì)極力避免此種情況，“即使能夠無(wú)理由退房，購(gòu)房者的首付、定金的返還周期也比較長(zhǎng)，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)的壓力，有可能因?yàn)榉磸?fù)退房的操作，喪失最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。”

在措施真正落地之前，實(shí)際情況還不得而知。可以確定的是，恒大“無(wú)理由退房”近期將成為行業(yè)焦點(diǎn)，而更為引人關(guān)注的則是，恒大為何要推出“無(wú)理由退房”？

底氣還是被動(dòng)？

資料顯示，恒大的發(fā)家地廣州市場(chǎng)在2000年、2001年、2003年及2008年間也曾出現(xiàn)過(guò)樓盤(pán)推出無(wú)理由退房。不過(guò)，伴隨“無(wú)理由退房”的討論往往與樓市下行與房企悲觀相關(guān)。

業(yè)界對(duì)于恒大此次高調(diào)宣布“無(wú)理由退房”則有多種不同解讀。“恒大有很多布局是在三線城市，而三線城市從去年以來(lái)是市場(chǎng)下行的重災(zāi)區(qū)，無(wú)理由退房的營(yíng)銷策略主要是為了促銷，加快出貨提高去化率。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜如是分析。

德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟也持有相似看法，“此次恒大無(wú)理由退房，最主要還是與目前樓市銷售不是特別樂(lè)觀有一定的聯(lián)系，并且恒大開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多處于二三線城市，這些城市的房地產(chǎn)銷售壓力更為明顯。”

有某資深代理行總經(jīng)理對(duì)觀點(diǎn)新媒體的分析則直接將恒大“無(wú)理由退房”歸為營(yíng)銷手段，“直覺(jué)就是恒大對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)比較悲觀，正在加急出貨回籠資金”，其認(rèn)為，在2008年和2010年曾敢于全線85折的恒大身上，不排除今后會(huì)繼續(xù)推出價(jià)格優(yōu)惠的可能。

另有不同分析則指出，雖然此前有相似的樓盤(pán)個(gè)案，但從未出現(xiàn)大型房企在全國(guó)范圍內(nèi)推出無(wú)理由退房，恒大這次正在打破行業(yè)規(guī)則，開(kāi)始消減過(guò)往賣方市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并非壞事，也有助于其自身銷售，但預(yù)計(jì)其他全國(guó)性的房企也不會(huì)跟進(jìn)恒大的做法。

但業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)就稱：“恒大這樣做與其說(shuō)是對(duì)后市不看好，不如說(shuō)是主動(dòng)迎接后續(xù)市場(chǎng)的各類難題。從這個(gè)角度看，恒大實(shí)際上并沒(méi)有太沮喪，而是傳遞有利信號(hào)，即購(gòu)房者可以積極入市了。”

對(duì)于上述種種疑問(wèn)和分析，恒大副主席兼總裁夏海均在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)也作出回應(yīng)。“企業(yè)越大，責(zé)任越大，企業(yè)發(fā)展到一定階段，要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。”夏海鈞表示，恒大推行“無(wú)理由退房”是基于龍頭企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。

同時(shí)，夏海鈞也再次強(qiáng)調(diào)恒大對(duì)后市和業(yè)績(jī)目標(biāo)的信心，“我們對(duì)今年以至以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。過(guò)往恒大每年的銷售目標(biāo)都是超額完成，今年1500億的銷售目標(biāo)肯定提前超額完成。”