成交萎縮、定價回落是2014年廣州樓市的特點(diǎn)，但第四季度翹尾已經(jīng)奠定2015年的回暖基礎(chǔ)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 時值年末深冬，歷經(jīng)寒風(fēng)的廣州樓市終于提前嗅到了春天氣息。經(jīng)歷前三個季度成交淡市的各大房企，在年末沖刺后全年業(yè)績也已落定。

　　據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州12月網(wǎng)簽套數(shù)已超過9000套，成為全年成交最高月份。截至12月30日，2014年廣州新建商品住宅網(wǎng)簽為71113套，全年銷售金額為1227.7億元。

　　2014年，包括花語水岸、萬科歐泊在內(nèi)的銷售金額排行前十的樓盤，累計成交金額237.5億元。這十個樓盤的成交、產(chǎn)品和價格走勢，可謂觀察2014年廣州樓市實況的微觀樣本。

　　“對比2013年，2014年前十樓盤累計銷售金額有所下降，且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更多地以剛需為主。”市場分析師肖文曉認(rèn)為，成交萎縮、定價回落是2014年廣州樓市的特點(diǎn)，但第四季度“翹尾”已經(jīng)奠定2015年的回暖基礎(chǔ)。

　　十樓盤收金237億

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至12月30日，廣州銷售金額排名前三的樓盤為花語水岸、萬科歐泊及萬科東薈城，成績分別為32.5億元、31.1億元及26.3億元。

　　榜首花語水岸2014年成交套數(shù)1357套，成交均價約為24800元/平方米。該盤的熱銷，在行業(yè)分析師鄧浩志看來并非偶然：“花語水岸是廣州中心城區(qū)里為數(shù)不多、體量較大的在售樓盤，項目主推產(chǎn)品都是二至三房剛需戶型，而且價格貼合市場。”

　　花語水岸位于廣州荔灣區(qū)大坦沙島，處于兩條地鐵交匯站之處，產(chǎn)品涵蓋75-200平方米的戶型，但2014年以來多次加推的主推產(chǎn)品都集中在75-120平方米的剛需和首改戶型。

　　產(chǎn)品之外，價位合適也是花語水岸銷售良好的重要原因，對比廣州天河、越秀、海珠區(qū)在售樓盤動輒30000-50000元/平方米的價格，該盤帶裝修約24800元/平方米的價格頗具競爭力。

　　肖文曉表示，從成交面積和套數(shù)推算，花語水岸成交的產(chǎn)品集中在88-100平方米區(qū)間，印證了該盤主打剛需和首改的定位，而且花語水岸的特點(diǎn)也呈現(xiàn)在其他項目中。

　　“除了銷售金額之外，應(yīng)該留意到廣州銷售前十名樓盤的結(jié)構(gòu)，主力成交產(chǎn)品都是剛需類，而且不少項目有價格調(diào)整。”

　　按照產(chǎn)品定位和價格因素依次考量，成交緊跟在花語水岸之后的其他樓盤，無一例外都在提高性價比，其中不乏降價的老盤和定價保守的新盤。面對2014年突來的市場寒風(fēng)，開發(fā)商唯有產(chǎn)品不變價格應(yīng)變，以價換量保成交。

　　以價換量已觸底

　　按銷售金額排行，在花語水岸、萬科歐泊及萬科東薈城之后名列第四至第十名的項目分別是雅居樂劍橋郡、保利西海岸、中海花城灣、保利天悅、招商金山谷、中海譽(yù)城以及富力東山新天地。

　　萬科歐泊、萬科東薈城、雅居樂劍橋郡、中海譽(yù)城都有不同程度的“降價”。對比2013年19500元/平方米的網(wǎng)簽均價，萬科歐泊2014年成交價約為17500元/平方米；萬科東薈城和中海譽(yù)城價格回調(diào)幅度則在500-1000元/平方米之間。

　　雅居樂劍橋郡的降價力度則堪稱“甩賣”，該盤2013年網(wǎng)簽均價約21500元/平方米，銷售金額約12億元，2014年全年網(wǎng)簽均價僅約16200元/平方米，整體降價幅度達(dá)5000元。

　　對比在售老盤的降價，入市新盤也望風(fēng)定價。楊箕板塊和珠江新城板塊兩大豪宅富力東山新天地和中?；ǔ菫诚群笸菩拢罢呦掳肽瓿山痪鶅r較上半年回調(diào)近兩千元，后者48000元/平方米在周邊均價50000元/平方米的襯托下也顯得極具性價比。

　　從數(shù)據(jù)來看，上述十個樓盤價格走勢也是廣州樓市整體成交的體現(xiàn)。市場分析師肖文曉表示，2014年的第一季度，市場觀望下廣州房價并未出現(xiàn)大波動，二三季度降價和折扣促銷開始成為主流，但11月以后各樓盤價格在成交回暖下已經(jīng)有了企穩(wěn)的基礎(chǔ)。

　　與此同時，業(yè)績沖刺后的房企在新一年似乎也沒有降價的理由。與房地產(chǎn)行業(yè)的整合分化呼應(yīng)的是，2014年廣州樓市中仍有不少的房企業(yè)績在增長。2013年廣州新建商品住宅銷售金額前十房企的上榜門檻為27億元，2014年這一門檻提高到了36億元。

　　對于新一年的成交概況，合富輝煌在2015年廣州預(yù)測報告中指出，預(yù)計2015年廣州（十區(qū)）可售貨量約12萬套，比2014年減少10%以上，但仍高于前幾年的平均水平，貨量充足，中心六區(qū)熱銷板塊2015年供應(yīng)減少，外圍四區(qū)將是市場成交主力區(qū)域。

　　肖文曉則預(yù)計，以第四季度月均約7900套的水平來看，2015年廣州成交量同比可增長15-30%，“如果限購放開，這個增幅還會進(jìn)一步擴(kuò)大。”

　　肖文曉認(rèn)為，2014年年末的價格就是廣州本輪樓價調(diào)控的底部，價格反彈很可能會在2015年3、4月份出現(xiàn)，“限購?fù)顺龅臅r間和方式還不確定，但市場的提前回暖增加了解開這個樓市枷鎖的難度。