工程經(jīng)驗(yàn)豐富和擁有品牌知名度的房企通常具有項(xiàng)目代建的天然優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)包括組織優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)等。

濱江集團(tuán)：杭州地產(chǎn)龍頭

濱江集團(tuán)是一家專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司致力于大型住宅、商住項(xiàng)目、城市中心區(qū)域的舊城改造、步行街的建設(shè)等。公司具有建設(shè)部一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)是全國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)及中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)，是長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，尤其在杭州憑借著其高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品享有較高的的市場(chǎng)認(rèn)可度。

濱江集團(tuán)自1996年開(kāi)始逐步向浙江地區(qū)和繁華的縣級(jí)市投資，主要項(xiàng)目是中心市區(qū)的舊城改造，而從1998年開(kāi)始，集團(tuán)走出浙江到蘇州、福州投資，同樣致力于舊城改造項(xiàng)目，2000年進(jìn)軍上海并開(kāi)始拓展自身業(yè)務(wù)范圍，公司現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)、酒店旅業(yè)三大產(chǎn)業(yè)板塊的大型集團(tuán)公司。

公司在全國(guó)范圍內(nèi)的房企排名中也名列前茅，載譽(yù)頗多。

公司控股股東為杭州濱江投資控股有限公司，實(shí)際控制人為戚金興。

杭州市內(nèi)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，杭州市外拓展積極

2013年，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額125億元(不含代建)，同比增長(zhǎng)40.4%，繼公司2010年銷(xiāo)售金額達(dá)116億元后再次突破百億大關(guān)，并創(chuàng)下新高。濱江集團(tuán)作為杭州的龍頭房企，立足杭州深耕杭州，根據(jù)歷年推盤(pán)情況測(cè)算，公司在杭州本土地區(qū)銷(xiāo)售占比常年超70%，因此，公司銷(xiāo)售情況與杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)。2011年，市場(chǎng)調(diào)控政策強(qiáng)壓致使杭州銷(xiāo)售出現(xiàn)下滑，公司銷(xiāo)售也出現(xiàn)波動(dòng)，自2012年開(kāi)始，杭州市場(chǎng)“以價(jià)換量”為主導(dǎo)，市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量同時(shí)，公司銷(xiāo)售額也有明顯改善，2013年市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，公司銷(xiāo)售創(chuàng)下新高，自2011至2013年實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率65.3%。

濱江集團(tuán)2013年在杭州的市場(chǎng)份額約11%，也是2013年在杭州本土拿地最多的房企，如前所述，公司銷(xiāo)售情況和杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)基本同步，區(qū)域市場(chǎng)的集中性是的公司的銷(xiāo)售規(guī)模面臨一定的單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

公司通過(guò)兩條途徑來(lái)熨平上述單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，公司在杭州深耕多年，對(duì)于杭州土地投資質(zhì)量把控能力優(yōu)秀。公司在杭州現(xiàn)有土地儲(chǔ)備主要集中在主城區(qū)(包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū))，占比超過(guò)80%，其中上城區(qū)基本已無(wú)土地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目稀缺性明顯；城東新城區(qū)(位于江干區(qū))是杭州東大門(mén)，以交通樞紐中心為依托建設(shè)，地理位置優(yōu)越，公司的金色黎明和曙光之城均位于該區(qū)；錢(qián)江新城則是位于主城區(qū)東南部的中央商務(wù)區(qū)，杭州頂端CBD區(qū)域，城市之星位于該區(qū)域。

其次，公司也積極謀求杭州外市場(chǎng)的拓展，在深耕杭州的基礎(chǔ)上延伸至浙江其他城市以及上海周邊地區(qū)。2008年至2013年的五年時(shí)間內(nèi)，公司土地投資中杭州地區(qū)占比為55%，而當(dāng)前未結(jié)算面積中杭州地區(qū)占比為58%，單一市場(chǎng)依賴度已然降低。未來(lái)其他區(qū)域布局亦有望進(jìn)入收獲期。

區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境改善利好公司銷(xiāo)售

2014年7月28日，杭州住房保管局官方宣布，取消主城區(qū)140平米以上住房限購(gòu)政策，蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購(gòu)全面解禁。隨后，杭州公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例從七成下調(diào)至六成，部分銀行首套房貸款利率出現(xiàn)折扣。

限購(gòu)放松后，濱江集團(tuán)高端盤(pán)武林壹號(hào)和城市之星已取得優(yōu)異的銷(xiāo)售成績(jī)，領(lǐng)跑杭州樓市高端樓盤(pán)銷(xiāo)售。解禁首日，城市之星當(dāng)日成交總金額過(guò)億元，成為錢(qián)江新城千萬(wàn)元級(jí)豪宅銷(xiāo)售冠軍，并與武林壹號(hào)并列當(dāng)日成交套數(shù)第一。我們相信，杭州地產(chǎn)市場(chǎng)在限購(gòu)松綁、信貸改善以及房?jī)r(jià)調(diào)整到位之后，濱江集團(tuán)作為本土龍頭房企定會(huì)抓住窗口期機(jī)遇，加大去化，簽約銷(xiāo)售有望再創(chuàng)新高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)以及我們的估計(jì)，2014年前三季度，濱江集團(tuán)合同銷(xiāo)售金額約80億元(含代建)，第四季度總可售貨值超過(guò)100億元，在杭州市場(chǎng)整體回暖預(yù)期下，按照五成的去化率，全年銷(xiāo)售規(guī)模有望超過(guò)130億元，達(dá)到年初制定的目標(biāo)。

代建模式清晰，優(yōu)勢(shì)逐步凸現(xiàn)

濱江集團(tuán)代建業(yè)務(wù)收入包含在公司其他業(yè)務(wù)收入中，2013年度，公司實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)收入0.38億元，代建管理經(jīng)營(yíng)合同金額達(dá)11億元，而2014年上半年已經(jīng)超過(guò)14億元，增長(zhǎng)迅猛。自2011年公司成立杭州濱江房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司以來(lái)，已實(shí)現(xiàn)累計(jì)代建管理約135萬(wàn)平方米，簽約代建管理費(fèi)用約6億元。2014年10月16日，公司公告與杭州商博南星置業(yè)簽訂了《“錢(qián)塘印象”房地產(chǎn)項(xiàng)目委托開(kāi)發(fā)管理合同書(shū)》，建設(shè)管理公司接受委托負(fù)責(zé)錢(qián)塘印象項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，預(yù)估的項(xiàng)目委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)約1.4億元。

房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)代建方承接，雙方通過(guò)平等協(xié)商后建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。房地產(chǎn)代建模式可以分為商業(yè)代建和政府代建兩類(lèi)，其中商業(yè)代建又分為項(xiàng)目代建和資本代建兩類(lèi)。項(xiàng)目代建是較為普遍，在項(xiàng)目代建的運(yùn)作過(guò)程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需全部資金，擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。代建方主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、竣工交付管理等開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理；資本代建與項(xiàng)目代建的運(yùn)作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。

工程經(jīng)驗(yàn)豐富和擁有品牌知名度的房企通常具有項(xiàng)目代建的天然優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)包括組織優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)等。濱江集團(tuán)在杭州就擁有這些優(yōu)勢(shì)，作為杭州地產(chǎn)龍頭，自2011年起，公司著力探索如何實(shí)現(xiàn)管理輸出和拓展代建業(yè)務(wù)。公司正通過(guò)輸出品牌和專(zhuān)業(yè)化管理能力與投資商合作(類(lèi)似萬(wàn)科的小股操盤(pán)等模式)，在幫助投資商提升產(chǎn)品價(jià)值的同時(shí)，以輕資產(chǎn)的模式獲取穩(wěn)定的代建管理費(fèi)用，從而延展原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的范疇。

2012年，濱江集團(tuán)提出三年之內(nèi)代建管理業(yè)務(wù)銷(xiāo)售100億元的目標(biāo)。此后兩年內(nèi)，公司大力拓展代建業(yè)務(wù)，以承接房產(chǎn)基金的資本代建為主，并且主動(dòng)承擔(dān)政府保障性用房代建，從而達(dá)到管理輸出的目標(biāo)，充分發(fā)揮公司自身的地產(chǎn)項(xiàng)目組織和管理優(yōu)勢(shì)。尤其是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期中，代建業(yè)務(wù)的需求增加，為公司繼續(xù)做大代建業(yè)務(wù)規(guī)模提供了有利的市場(chǎng)條件。

盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)

公司今年銷(xiāo)售在市場(chǎng)預(yù)期改善的情況下有望繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模將超過(guò)130億元。公司的代建業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中發(fā)展條件較為有利，規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)我們相信，代建業(yè)務(wù)以輸出品牌和管理的輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，也契合行業(yè)下半場(chǎng)的特征。此外，不少浙江地區(qū)上市房企目前在思考拓展主業(yè)并積極布局轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，公司也在密切關(guān)注這種變化趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)，公司14、15年EPS分別為1.00元、1.09元，維持“謹(jǐn)慎增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)力度不及預(yù)期影響公司項(xiàng)目去化和利潤(rùn)率。