從目前的情況來(lái)看，上海土地市場(chǎng)并沒(méi)有看出回暖的趨向，總體上還處于調(diào)整當(dāng)中。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)流拍及底價(jià)成交成為絕大多數(shù)城市土地市場(chǎng)的常態(tài)之時(shí)，高溢價(jià)搶地的情形多少還是讓人為之眼前一亮。

　　9月17日，上海浦東周浦兩塊純宅地進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，最終，該兩宗地均被閩系房企摘得。其中，中駿置業(yè)以20.1億元競(jìng)得浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊，溢價(jià)率73.85%，折合樓板價(jià)19001元/平方米。

　　而與之一路之隔的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-02地塊則被世茂房地產(chǎn)以15.35億元收入囊中，溢價(jià)65.05%，樓板價(jià)為18290元/平方米。

　　值得注意的是，僅在一年前，周浦板塊推出的周浦鎮(zhèn)08單元06-05地塊最終成交樓板價(jià)僅為1.3萬(wàn)元/平米，若以此次中駿拿地價(jià)格來(lái)看，周浦土地價(jià)格漲幅已高達(dá)46%。

　　然而，在市場(chǎng)人士看來(lái)，即便近期上海多幅地塊高溢價(jià)成交，但并不意味著土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。

　　世茂中駿搶地

　　資料顯示，中駿置業(yè)此次摘得的周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊東至渡橋路，南至康涵路，西至林海公路防護(hù)綠帶，北至上南路防護(hù)綠帶，建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米，容積率1.8，起始價(jià)11.56億元，起始樓面價(jià)為10930元/平方米。

　　從競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，該地塊的競(jìng)爭(zhēng)可謂是達(dá)到“白熱化”，而閩系房企的“土豪”氣質(zhì)也再次顯現(xiàn)。

　　據(jù)悉，該地塊共有22家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，除去“笑到最后”的中駿外，亦不乏萬(wàn)科、龍湖、世茂和金地等多家知名房企參與。

　　在競(jìng)價(jià)的過(guò)程中，中駿志在必得的信心便顯露無(wú)遺，甚至不惜上演一億元加碼跳價(jià)，其闊綽程度可見(jiàn)一斑。而當(dāng)競(jìng)價(jià)突破20億時(shí)，參拍房企明顯感到了壓力。最終，中駿置業(yè)以20.1億元的總價(jià)如愿摘得。

　　據(jù)中駿上海區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹，該地塊是繼中駿廣場(chǎng)和中駿天譽(yù)后，中駿置業(yè)進(jìn)入上海市場(chǎng)取得的第三幅地塊，未來(lái)將會(huì)打造成一個(gè)滿(mǎn)足改善型需求的社區(qū)。

　　緊隨其后，周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-02地塊也上演了一場(chǎng)“搶地大戰(zhàn)”，世茂、首創(chuàng)、大發(fā)等18家開(kāi)發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)，憑借著65.05%的溢價(jià)，世茂房地產(chǎn)挫敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以15.35億元攬得該地塊。雖然成交樓面價(jià)高達(dá)18290元/平方米，不過(guò)世茂方面表示該地塊的價(jià)格尚在預(yù)期之內(nèi)。

　　據(jù)悉，A-03-02地塊建設(shè)用地面積4.94萬(wàn)平方米，容積率1.7，起始價(jià)9.3億元，起始樓面價(jià)為11081元/平方米。

　　除此之外，于同日下午，青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)63A-03A地塊也展開(kāi)競(jìng)拍，其中新城、金地、合景、寶業(yè)、大發(fā)、上坤、海亮等7家企業(yè)參與了該場(chǎng)競(jìng)拍。最終，寶業(yè)集團(tuán)以5.7億元競(jìng)得該地塊，樓板價(jià)10201元/平方米，溢價(jià)率36.02%。

　　“對(duì)于該地塊的初步方案已經(jīng)基本成型，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在一年以后入市，將會(huì)以滿(mǎn)足改善型需求為主?！睂殬I(yè)集團(tuán)上海公司副總經(jīng)理王炯透露。

　　高溢價(jià)拿地后

　　雖然一日之內(nèi)三地同拍，但主角無(wú)疑還是周浦的“連體地塊”，多房企搶拍、高溢價(jià)成交可謂是搶盡市場(chǎng)風(fēng)頭。

　　在德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸麒麟看來(lái)，此次出現(xiàn)高溢價(jià)的主要原因是地塊區(qū)域位置比較好，并且起拍樓面價(jià)不是特別高。

　　“周浦也是屬于迪斯尼概念輻射板塊，有迪斯尼概念的支撐，會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。同時(shí)，上海位置比較好的宅地也不是特別多?！标戺梓虢忉尩?。

　　其也指出18000元/平方米以上的成交樓面價(jià)已略微偏高。據(jù)其介紹，目前地塊周邊的住宅價(jià)格在2.5萬(wàn)至3萬(wàn)之間，而此次高價(jià)成交也注定了項(xiàng)目今后的利潤(rùn)不會(huì)特別高，甚至沒(méi)有利潤(rùn)。不過(guò)，他也指出，如果是打造中高端產(chǎn)品的話(huà)或許有一定競(jìng)爭(zhēng)力。

　　業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)則表示，周浦兩地塊高溢價(jià)出讓?zhuān)由献再Q(mào)區(qū)、迪士尼效應(yīng)，明年周浦房?jī)r(jià)應(yīng)該能突破40000元/平方米。

　　其續(xù)稱(chēng)，目前上海自貿(mào)區(qū)的輻射效力正在增加，而周浦作為一個(gè)大型居住社區(qū)板塊，未來(lái)在承接人口導(dǎo)入方面會(huì)有比較大的作用。另一方面，周浦離迪斯尼樂(lè)園的直線(xiàn)距離也不遠(yuǎn)，也將受惠于迪斯尼概念。因此，房企在此類(lèi)區(qū)域積極拿地，是有前瞻力的。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，“福建幫”房企拿地一直比較激進(jìn)，不過(guò)在目前市場(chǎng)降溫下，中駿拿地對(duì)于改變土地市場(chǎng)預(yù)期、活躍市場(chǎng)氣氛有著積極的意義。

　　“從該地塊的溢價(jià)水平看，很多房企都希望獲取，這也表明，目前部分房企逐漸適應(yīng)了市場(chǎng)的持續(xù)降溫，在土地獲取方面開(kāi)始有了新的調(diào)整?！逼淙缡欠Q(chēng)。

　　土地市場(chǎng)回暖？

　　實(shí)際上，近期上海已有多宗地塊出現(xiàn)高溢價(jià)成交。僅在9月5日，珠海華發(fā)便通過(guò)近90分鐘的激烈舉牌，以23.7億拿下浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊。

　　該場(chǎng)號(hào)稱(chēng)“上海最瘋狂的土地競(jìng)爭(zhēng)”共吸引了50余家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書(shū)，最終有23家房企確認(rèn)參與競(jìng)買(mǎi)。除去最終競(jìng)得者珠海華發(fā)外，華潤(rùn)、世房、融綠、陽(yáng)光城、保利、萬(wàn)科等房企均有參與。

　　連續(xù)的高溢價(jià)成交，也似乎讓外界看到了土地市場(chǎng)回溫的跡象。不過(guò)，陸麒麟直言，從目前的情況來(lái)看，上海土地市場(chǎng)并沒(méi)有看出回暖的趨向，總體上還處于調(diào)整當(dāng)中。

　　從數(shù)據(jù)反饋來(lái)看，今年上半年以來(lái)，上海土地市場(chǎng)分化情況已經(jīng)比較明顯。據(jù)悉，上海周邊區(qū)域的土地大部分是底價(jià)成交，而一些稀缺住宅地塊，則備受追捧，這無(wú)疑也說(shuō)明一些位置優(yōu)越的住宅類(lèi)地塊，依然會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的熱捧。

　　事實(shí)也正如此，不管是此次的周浦地塊，還是華發(fā)攬得的張江地塊，均有自貿(mào)區(qū)和迪斯尼概念的利好，而這亦是開(kāi)發(fā)商極為看重的。

　　鑒于此，上海業(yè)內(nèi)人士也指出，目前上海的土地市場(chǎng)整體還是比較平淡，個(gè)別地塊的熱，并不能代表整個(gè)市場(chǎng)回暖。

　　縱觀最近幾個(gè)月的上海土地市場(chǎng)，除7月成交16幅經(jīng)營(yíng)性地塊，5月、6月和8月的成交量都在10幅以下，比較平淡，其中8月份，經(jīng)營(yíng)性用地出讓金額為48.69億元，同比去年減少69%，環(huán)比下降60.6%；共計(jì)出讓面積24.35萬(wàn)平方米，同比去年減少73.3%，環(huán)比上月下降66.8%。

　　對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)有分析指出，進(jìn)入九月后，企業(yè)依舊會(huì)根據(jù)自身戰(zhàn)略布局定位拿地。但由于上海等一線(xiàn)城市限購(gòu)政策并未取消，商品房開(kāi)發(fā)和去化速度具有較大不確定因素，因此預(yù)計(jì)房企仍大多將理性拿地，而品牌房企由于本身開(kāi)發(fā)規(guī)模巨大，在上海高價(jià)奪地現(xiàn)象基本也不太會(huì)存在。