城市運營是以城市運營目標(biāo)為導(dǎo)向的資源整合過程，在這個過程中需要用到一級開發(fā)就一級開發(fā)，需要用到二級開發(fā)就二級開發(fā)。

　　觀點網(wǎng) 籌備三年，中信地產(chǎn)汕頭濱海新城正式面世，這也是中信地產(chǎn)向PPP城市運營轉(zhuǎn)型的第一站。

　　“中信地產(chǎn)的定位開始由普通二級開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為做中國最具實力的城市運營商。”9月15日，中信濱海新城首場招商推介會在廣州白云國際會議中心舉行，專門負(fù)責(zé)城市運營轉(zhuǎn)型的中信地產(chǎn)副總裁林竹就中信PPP模式進(jìn)行深入闡釋。

　　據(jù)林竹介紹，在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，中信地產(chǎn)通過土地開發(fā)運營，來整合運作產(chǎn)業(yè)、資本等資源，從而建設(shè)一個大規(guī)模的新城，并在合理的時間周期里面使整個城市的總體價值達(dá)到更高水平。

　　中信城市運營PPP模式

　　“PPP的中文翻譯是叫公私合作，但是在財政部的定義里面叫政企合作，其中包括私營企業(yè)和國有企業(yè)。”林竹指出。

　　查閱專業(yè)資料，所謂PPP模式，即Public-Private-Partnership，公共私營合作制。林竹曾指出，中國的ppp模式尚處于“國家引導(dǎo)、市場自發(fā)摸索”的初級階段，常被誤讀為項目的融資方式。

　　“對于城市運營的理解，中信在內(nèi)部叫協(xié)同，在外部叫資源整合，最近的做法叫PPP，也叫政企合作。”林竹更曾撰文強(qiáng)調(diào)，ppp模式實質(zhì)上是一種資源整合的項目綜合運作和交易模式，更強(qiáng)調(diào)由政府和社會資本的共同分擔(dān)，有利于降低前期風(fēng)險。

　　具體而言，林竹指出，目前中信城市運營PPP模式是在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，通過土地開發(fā)運營，整合運作產(chǎn)業(yè)、資本等資源，建設(shè)一個大規(guī)模的新城，并在合理的時間周期里使整個城市的總體價值達(dá)到更高水平。

　　“這是中信對這種商業(yè)模式的基本解釋。”林竹進(jìn)一步指出，首先這種模式滿足了城市發(fā)展城鎮(zhèn)化的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，同時中信地產(chǎn)作為市場化的投資人，也與合伙人共享了投資價值。

　　林竹還指出，城市運營是以城市運營目標(biāo)為導(dǎo)向的資源整合過程，在這個過程中需要用到一級開發(fā)就一級開發(fā)，需要用到二級開發(fā)就二級開發(fā)。

　　“中信地產(chǎn)的主流模式和大量資源投放還是在二級開發(fā)，但是二級開發(fā)是以服務(wù)城市運營模式存在的，并不單獨存在。城市運營不等于一級開發(fā)，一級開發(fā)不是城市運營，這是中信的觀點。”

　　此外，林竹認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市運營有關(guān)聯(lián)，但是不能把城市運營歸為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。“中信把商業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)等均理解為產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展所需要的產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)，不能說非得把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等同于產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)。”

　　首個PPP案例落地汕頭

　　事實上，林竹介紹，早在三年前，中信地產(chǎn)就已經(jīng)自覺的向城市運營領(lǐng)域進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)悉，2010年，中信地產(chǎn)總部已經(jīng)正式成立了城市運營部，在這個部門推動下，中信通過和汕頭市政府領(lǐng)導(dǎo)達(dá)成了合作模式，共同研究粵東新型城鎮(zhèn)化的趨勢和方向。

　　截至目前，中信地產(chǎn)已經(jīng)在成都、珠海、汕頭和前海四地試點發(fā)展PPP業(yè)務(wù)。其中，汕頭南岸新城項目進(jìn)展最快。

　　資料顯示，汕頭濱海新城位于廣東省汕頭市濠江區(qū)，總規(guī)劃面積168平方公里，項目直接投資預(yù)計超500億元。項目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容包括土地一級開發(fā)整理，過海隧道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時配套學(xué)校、公園、酒店、商業(yè)等城市配套，建設(shè)會議中心、博物館、歌劇院等大型場館。

　　而9月15日當(dāng)天活動主要目的便是首次推出中信汕頭濱海新城南濱片區(qū)4宗地塊。

　　據(jù)悉，南濱片區(qū)規(guī)劃面積為12.4平方公里，開發(fā)周期約七年，是中信濱海新城的首發(fā)啟動區(qū)。此次重點推出南濱片區(qū)4宗地塊，，合計面積約242畝，其中3宗宅地，1宗商用地。

　　事實上，外界看來，中信地產(chǎn)能夠和政府合作發(fā)展PPP業(yè)務(wù)，除了其央企的身份易獲政府認(rèn)可外，中信集團(tuán)旗下豐富的資源也是重要原因。

　　“在做城市運營上，中信既有技術(shù)上支持，又有品牌效應(yīng)和市場份額，幫助地方政府推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。”在中信濱海新城公司副總經(jīng)理藍(lán)宇看來，中信做城市運營商最大的優(yōu)勢還在于資本與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

　　據(jù)介紹，一方面，中信集團(tuán)擁有金融板塊全牌照經(jīng)營優(yōu)勢，擁有房地產(chǎn)行業(yè)所需要的銀行、保險、信托、基金、證券等產(chǎn)業(yè)，這對城市運營業(yè)務(wù)形成了巨大支持。

　　在非金融板塊，中信集團(tuán)內(nèi)部還有建筑設(shè)計、工程建設(shè)、環(huán)保節(jié)能及技術(shù)研發(fā)等領(lǐng)域的資源，通過資源整合導(dǎo)入其他產(chǎn)業(yè)，并和地方政府開展全面合作。

　　以下是中信濱海新城汕頭南濱片區(qū)首場土地推介會的現(xiàn)場問題實錄：

　　現(xiàn)場提問：中信濱海新城進(jìn)入了一個全新開發(fā)領(lǐng)域，是不是意味著中信地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變？

　　林竹：早在三年前，中信地產(chǎn)就已經(jīng)自覺的向城市運營領(lǐng)域進(jìn)行轉(zhuǎn)變，開始這個領(lǐng)域展開創(chuàng)新探索。

　　2010年，中信地產(chǎn)總部已經(jīng)正式成立了城市運營部，在這個部門推動下，前年中信通過和汕頭市政府領(lǐng)導(dǎo)達(dá)成了雙方的合作模式，共同研究粵東新型城鎮(zhèn)化的趨勢和方向。

　　超大型城市型項目的資源整合過程是非常長的，其合作模式的達(dá)成需要很長時間。今天這個項目的很多創(chuàng)新理念和獨特做法不完全是中信單方面想出來的純市場操作方法，而是中信地產(chǎn)和政府共同探討出來的。

　　達(dá)成合作模式后，以這個項目為平臺，中信地產(chǎn)想和所有房地產(chǎn)公司和資源運營商達(dá)成合作，共同挖掘項目所在城市的總體功能。以濠江項目為例，中信地產(chǎn)正是立足于提升整個汕頭南岸城市功能，把當(dāng)?shù)爻鞘锌傮w規(guī)模看成非常重要的系統(tǒng)目標(biāo)，而不僅僅是圈地。

　　在傳統(tǒng)一級開發(fā)基礎(chǔ)上，中信地產(chǎn)通過土地開發(fā)運營，來整合運作產(chǎn)業(yè)、資本等資源，建設(shè)一個大規(guī)模的新城，并在合理的時間周期里使整個城市的總體價值達(dá)到更高水平。

　　這樣就首先滿足城市發(fā)展城鎮(zhèn)化的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，同時作為市場化的投資人，中信地產(chǎn)同合伙人共享投資價值；這是中信對這種商業(yè)模式的基本解釋。

　　現(xiàn)場提問：對于合作伙伴，中信地產(chǎn)有哪些考慮因素？在這個合作中，中信處于的角色是什么？

　　林竹：城市運營涉及很多城市細(xì)分功能操作，在不同功能領(lǐng)域中信地產(chǎn)會著眼于與國內(nèi)外一流產(chǎn)業(yè)運營商來合作。舉個例子，在海灣隧道方面，中信就和中國一流隧道建設(shè)商和運營商合作。

　　中信地產(chǎn)主要是和政府合作。整個戰(zhàn)略合作伙伴的達(dá)成正是建立在共同目標(biāo)基礎(chǔ)上，由中信和濠江區(qū)政府共同搭建和尋找最佳的戰(zhàn)略運營商來合作。

　　這個平臺是個開放性平臺。在產(chǎn)業(yè)方面，中信地產(chǎn)可以基于整個濠江的生態(tài)、健康、旅游、度假業(yè)態(tài)，打造濠江RBD的理念，即打造休閑商務(wù)區(qū)。休閑這兩個字可以衍生出很多休閑產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新；商務(wù)這一塊意味著有城市商業(yè)，中信地產(chǎn)著力于打造粵東上市公司的總部。

　　還有一個理念叫MICE，這個理念叫會議、會展、旅游，通過這個項目平臺，中信地產(chǎn)和政府將共同塑造、培育這樣一個市場運營主體。

　　現(xiàn)場提問：此前林總提到，汕頭濱海新城項目有大股東和合作伙伴之分，大股東肯定包括中信地產(chǎn)和政府，其他大股東還包括哪些企業(yè)或機(jī)構(gòu)？在選擇這些大股東的標(biāo)準(zhǔn)是什么，這些大股東應(yīng)盡的義務(wù)是哪些？

　　林竹：目前發(fā)起這個項目是中信集團(tuán)和汕頭市政府雙方共同達(dá)成的合作，由中信地產(chǎn)用市場化方式組建整個項目的團(tuán)隊和項目運作平臺。

　　嚴(yán)格來說在搭建過程中沒有標(biāo)準(zhǔn)，非要說的話，標(biāo)準(zhǔn)就是志同道合。第二在資源方面能夠互補(bǔ)，比如中信在金融方面很有優(yōu)勢，那么更多會尋找非金融的合作伙伴，此外中信金融運作相對不足的方面，也可以引入合作伙伴。

　　現(xiàn)場提問：合作伙伴和大股東的區(qū)別是什么？

　　林竹：股東是合作伙伴之一，但是合作伙伴不一定是大股東，因為一個企業(yè)不是眾籌，目前不少新型產(chǎn)業(yè)要用眾籌方式，但中信城市運營的合作不是眾籌方式。中信希望和最好的機(jī)構(gòu)合作，原則是與國內(nèi)特定領(lǐng)域優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運營商合作。

　　現(xiàn)場提問：中信地產(chǎn)和政府合作的股權(quán)比例是怎么劃分的？

　　林竹：中信地產(chǎn)和汕頭市政府有約定，雙方合作細(xì)節(jié)不方便透露。

　　對于中信地產(chǎn)來說，這是商業(yè)機(jī)密，對政府來說也是機(jī)密。關(guān)鍵的核心問題是我們的商業(yè)模式，有了模式一切都好談。

　　現(xiàn)場提問：就城市運營的PPP模式而言，中信自身優(yōu)勢在哪里？

　　藍(lán)宇：根據(jù)國家新型城鎮(zhèn)化的國家戰(zhàn)略，中信地產(chǎn)開始大規(guī)模進(jìn)入城市運營領(lǐng)域。

　　眾所周知，中信集團(tuán)擁有金融板塊全牌照經(jīng)營優(yōu)勢，擁有房地產(chǎn)行業(yè)所需要的銀行、保險、信托、基金、證券等產(chǎn)業(yè)，這對城市運營業(yè)務(wù)形成了巨大支持。

　　另外，在非金融板塊，建筑設(shè)計、工程建設(shè)、環(huán)保節(jié)能及技術(shù)研發(fā)等領(lǐng)域，中信集團(tuán)內(nèi)都有很多業(yè)務(wù)資源；通過資源整合導(dǎo)入其他產(chǎn)業(yè)，并和地方政府開展全面合作，從而參與國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。此外，中信集團(tuán)還擁有多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，包括工程制造、裝備制造、鋼鐵化工及汽車等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

　　中信地產(chǎn)的定位開始由普通二級開發(fā)商轉(zhuǎn)型為做中國最具實力的城市運營商，不單致力于營造一個好的居住環(huán)境，還致力于打造一個高能級的城市區(qū)域。

　　在做城市運營上，中信既有技術(shù)上支持，又有品牌效應(yīng)和市場份額，并幫助地方政府推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。特別是最近兩三年，地方政府融資平臺的杠桿已經(jīng)運用到了極致，也希望和中信這種具備融資能力和影響力的央企進(jìn)行合作，這是中信做城市運營商最大的優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：從城市運營的角度，過去30年城鎮(zhèn)化發(fā)展也是非常高速的，但是也存在一些空城或鬼城問題，中信在城市運營過程中如何避免這個問題？

　　林竹：空城問題是國內(nèi)外媒體對中國房地產(chǎn)關(guān)注的重要問題，其出現(xiàn)的原因是眾多的，其中最重要的原因是產(chǎn)業(yè)配套在大規(guī)模新城開發(fā)里的缺失。

　　一個城市賴以生存和發(fā)展的根本原因是產(chǎn)業(yè)活動，沒有產(chǎn)業(yè)活動就不可能會有產(chǎn)業(yè)人口，沒有產(chǎn)業(yè)人口就不可能對土地和房地產(chǎn)有需求。

　　中信提出城市運營的新理念，并認(rèn)為真正健康的城市運營應(yīng)該把產(chǎn)業(yè)、土地及資源運作完全融合在一起，這樣才有可能踐行和做好城市運營。

　　目前國內(nèi)有很多政府推動的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但真正成功的不太多；企業(yè)自發(fā)推動的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加少。現(xiàn)在有一些開發(fā)商和企業(yè)也開始跨越到產(chǎn)業(yè)運作，但是收效甚微，為什么呢？

　　其中最大的原因是產(chǎn)業(yè)的背后是資本。沒有發(fā)動資本的原動力，再好的產(chǎn)業(yè)都很難真正被引入到特定城市區(qū)域里。

　　而中信集團(tuán)本身是一個金融機(jī)構(gòu)，在金融綜合服務(wù)方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢。在非金融領(lǐng)域，中信跨越55個行業(yè)的協(xié)同群體?，F(xiàn)在采取的資源復(fù)合做法是正是基于中信擁有的資源。

　　對于城市運營的理解，中信地產(chǎn)在內(nèi)部叫協(xié)同，在外部叫資源整合，最近的做法叫PPP，也叫政企合作，所有的產(chǎn)業(yè)運營商、資源擁有者都可以在以市場為導(dǎo)向的平臺上共同合作、互利互惠，達(dá)成一個創(chuàng)新型的交易架構(gòu)。

　　現(xiàn)場提問：在城市運營項目中，中信地產(chǎn)也會參加二級開發(fā)嗎？

　　林竹：有一些概念要澄清一下，首先城市運營不等于一級開發(fā)，一級開發(fā)不是城市運營，這是中信的觀點。中信不將二級開發(fā)作為主要目的來做，并沒有說在城市運營里面就不做。

　　中信地產(chǎn)是以傳統(tǒng)一級開發(fā)模式為基礎(chǔ)整合資源，一級開發(fā)是推進(jìn)城市運營落地的一個具體工具，在這個過程中也并不排斥二級開發(fā)。

　　可以這么說，城市運營不等于一級開發(fā)，也不排斥二級開發(fā)，是以城市運營目標(biāo)為導(dǎo)向的資源整合過程。在這個過程中需要用到一級開發(fā)就一級開發(fā)，需要用到二級開發(fā)就二級開發(fā)。

　　中信地產(chǎn)的主流模式和大量資源投放還是在二級開發(fā)，但是二級開發(fā)是以服務(wù)城市運營模式存在的，并不單獨存在。比如在一些重要區(qū)域，在市場啟動方面，可能慢于城市運營的總體策劃要求，這是中信地產(chǎn)的二級開發(fā)就會進(jìn)入。

　　現(xiàn)場提問：就汕頭項目而言，中信金融和地產(chǎn)將如何結(jié)合，會不會給合作伙伴提供金融業(yè)務(wù)支持？

　　林竹：整個城市運營的原動力是資本運作，土地、產(chǎn)業(yè)等都需要巨大資本作為后盾。未來的城市運營商，如果沒有資本運作能力，是不可能成功扮演好這樣一個角色的。

　　目前，中信正在積極做一些金融創(chuàng)新，和粵東西北城鎮(zhèn)化基金合作，通過一些創(chuàng)新架構(gòu)來撬動全社會的資本，包括民間資本及海外資本。畢竟500億肯定不是中國國有銀行里面來，而是大家都有份。

　　現(xiàn)場提問：城市運營PPP模式開展是否有一個比較具體的計劃？下一步的目標(biāo)是什么？

　　林竹：中信地產(chǎn)城市運營理念形成的第一個落地項目就是濠江。每個地方的情況不一樣，具體操作路徑也會有差異，但是項目運作理念、模式特征卻是具有異地復(fù)制的能力，所以中信地產(chǎn)也希望在全國各地形成最能夠達(dá)成合作的區(qū)域。

　　現(xiàn)場提問：除了汕頭這個項目之外，下一個項目在哪里？

　　林竹：會落在市場條件適合的地方，關(guān)鍵看市場，我不太贊同講一、二、三線城市，這些都沒有道理。一、二、三、四線都有成立的地方，只要模式合理，雙方的條件OK就可以投。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在大家都提城市運營概念，比如BBT、BOT和PPP等模式，中信提出PPP模式，最大的差異在哪里？

　　林竹：首先BBT、BOT和PPP屬于不同的概念。如果從大小來看，應(yīng)該是BBT、BOT從屬于PPP的實現(xiàn)方式之一，他是不能對等來并行理解的。

　　國內(nèi)目前對PPP的認(rèn)識有很多誤區(qū)，其落地模式一直沒有很成熟的方式。BOT是一個工程組織方式，BBT和BOT是針對工程的組織方式，是以工程實施加上融資性質(zhì)的操作方式。

　　PPP不是一個融資模式，也不針對工程，指的是項目的組織方式，是一種創(chuàng)新理念。PPP的中文翻譯是叫公私合作，但是在財政部的定義里面叫政企合作，其中包括私營企業(yè)和國有企業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：城市運營這一塊可不可以歸類為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，和中信地產(chǎn)的住宅、商業(yè)業(yè)務(wù)的比重如何分配？未來就以城市運營PPP模式為主？

　　林竹：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市運營有關(guān)聯(lián)，但是不能把城市運營歸為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比城市運營小多了，是城市運營的一種實現(xiàn)方式，只是城市運營大范疇里面的一個小范疇。

　　你可以這樣理解，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資源整合帶動房地產(chǎn)發(fā)展，這叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。中信濠江項目里面一定會運用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些工具和手段去實現(xiàn)城市運營的目標(biāo)，但是并不一定要向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

　　每一個城市的目標(biāo)不一樣，并不是都適合做工業(yè)，不是非得做工業(yè)才叫做產(chǎn)業(yè)。中信濠江項目并沒有強(qiáng)調(diào)工業(yè)屬性，因為這樣區(qū)域不適合中低端工業(yè)發(fā)展，而適合以休閑健康產(chǎn)業(yè)為主。

　　中信地產(chǎn)把商業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)等均理解為產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展所需要的產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)，不能說非得把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等同于產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，并不完全是這樣。

　　中信地產(chǎn)在理解上更傾向于組合資產(chǎn)，拉動符合城市最終發(fā)展目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)。不管這個產(chǎn)業(yè)是體育產(chǎn)業(yè)還是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，或是休閑產(chǎn)業(yè)，都是中信心目中的產(chǎn)業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：在PPP模式主導(dǎo)下，濱海新城的盈利方式和其他城市運營項目的盈利方式有什么不一樣？退出機(jī)制是什么樣？

　　林竹：首先，中信城市運營是以一級開發(fā)為基礎(chǔ)提升的，里面帶有一級開發(fā)特征。中信和地方政府共享城市總體功能提升后的土地及資源價值溢價提升的成果。

　　這個綜合成果中信跟地方政府有一個共同機(jī)制，已經(jīng)通過法律機(jī)制約定了，包括土地、物業(yè)、資產(chǎn)及其他特許經(jīng)營權(quán)價值提升后的分享都包括在里面。這就不僅僅是買地蓋樓賣樓的方式。

　　現(xiàn)場提問：中信南濱片區(qū)的地價是多少？你怎么看待下半年的樓市？

　　林竹：首先地價的問題，今天藍(lán)總在做土地推介的時候沒有說出定價，因為這個需要報政府審批，最后才能出來。但是我想提醒大家，一灣之隔的汕頭市南岸的地價已經(jīng)到了每畝一千萬元，個別厲害的已經(jīng)到了每畝2000萬元、3000萬元。

　　中信并不認(rèn)為地價越高越好，但是這反應(yīng)了汕頭是一個人多地少的城市，存在剛性需求，所以我對汕頭未來房地產(chǎn)市場非常樂觀。