習(xí)慣了“高速增長，快速發(fā)展”的中國房地產(chǎn)市場，在2014年發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)。

　　1、“縮量市場”出現(xiàn)，蛋糕越做越小

　　2014年1-7月，全國商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，屬近10年來罕見。相比于2013年同期銷售面積25.8%的增長，2014年的縮量市場，確實來得令人始料未及。

　　2014年全國銷售面積同比下降，已成定局。

　　不只是銷售面積下降，2014年1-7月全國房地產(chǎn)投資額同比增長也下降至13.5%。如果政府沒有進一步的刺激政策，估計2015-2016年，房地產(chǎn)投資增長有回落至負增長的可能。

　　房地產(chǎn)投資增速下降和房地產(chǎn)銷售面積的下滑，直接帶動中國經(jīng)濟增速放緩。

　　然而，管理層既然已經(jīng)接受了經(jīng)濟增速放緩的事實，7%-8%都在容忍范圍內(nèi)，在未來2-3年內(nèi)通過貨幣寬松政策來“強刺激”的可能性很小。

　　這樣看來，2013年極有可能是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個階段性的頂部，也可能將是一個歷史性的頂部。

　　2、地價、房價增長放緩，行業(yè)盈利水平下降

　　在過去10年，地價以年均20%-30%的速度上升，房價以年均10%-15%的速度增長。大型房地產(chǎn)商經(jīng)營業(yè)績10年增長100倍的，比比皆是。

　　然而，這樣的增長速度，難有持續(xù)性。

　　2013年124家A股上市房企平均凈利率為13%，其中萬科為12.8%，保利為12.9%，招商地產(chǎn)為12.9%；

　　2014年第一季度，124家A股上市房企整體凈利率為12%，過半房企業(yè)績下滑。其中萬科為13.4%，保利為9.5%，招商地產(chǎn)為15.2%。

　　預(yù)期未來幾年，國內(nèi)除了北、上、廣、深等中心城市外，大部分城市的地價水平將維持平穩(wěn)低增長趨勢，房價“穩(wěn)中有降”，將是主基調(diào)。

　　大型房企的增長狂瀾，也將消退。

　　這種“新常態(tài)”下，普通個體投資者通過購房來進行資產(chǎn)保值增值，難度將越來越大。不少地方，政府即使放開限購，也難以重新激活市場。

　　3、“供不應(yīng)求”讓位“供過于求”，促銷成為新常態(tài)

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品個性特征明顯，買家廣泛，決定了房地產(chǎn)廣告的鋪天蓋地。未來幾年，“賣尊貴”將讓位于“賣實惠”，促銷信息泛濫，將是新常態(tài)。

　　令人擔(dān)憂的是，未來可能不止是開發(fā)商促銷房子，一些持有多套物業(yè)的投資者也將拋售物業(yè)。

　　每一輪經(jīng)濟波動或政策調(diào)整，都可能引發(fā)拋售潮。房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，甚至交易稅費、土地增值稅的出臺或調(diào)整，都可能引發(fā)物業(yè)拋售。

　　未來幾年的樓市，將一改“單邊上升”的態(tài)勢，代以波動的形態(tài)為主。

　　4、任何類型物業(yè)都可能“飽和過量”，任何城市都可能“產(chǎn)能過剩”

　　“風(fēng)險”成為新常態(tài)。

　　無論是二、三、四線城市，還是一線城市，未來都有可能面臨“飽和過量”。“回歸一線”規(guī)避風(fēng)險。只是開發(fā)商一個美好愿望。

　　做住宅難，做商業(yè)更難，做寫字樓難上加難。

　　瘋狂和激進的房地產(chǎn)投資，逐漸將被穩(wěn)健和理性所取代。

　　房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)，十大關(guān)鍵詞：縮量、負增長、見頂、供大于求、微利、促銷、賣實惠、產(chǎn)能過剩、穩(wěn)健、理性。