企業(yè)的運營以及投資收益表現(xiàn)與12年相比小幅提高，成本控制，周轉(zhuǎn)水平以及投資回報等方面龍頭企業(yè)依舊具有較明顯的優(yōu)勢。

　　核心觀點：

　　行業(yè)——非政策性蕭條改善中

　　回顧以往的周期，我們發(fā)現(xiàn)短期走勢主要受到房地產(chǎn)相關(guān)政策和信貸環(huán)境的影響，上一輪周期也是始于降價傳聞和地方政策的執(zhí)行力度的降低，與近期的行業(yè)變動存在極強(qiáng)的相似性。從中長期來看，超額收益的走勢和商品房銷售同比表現(xiàn)和房價變化有較強(qiáng)的相關(guān)性，一般板塊相對收益領(lǐng)先于基本面達(dá)到拐點，超額收益則出現(xiàn)于房價下跌中期，當(dāng)房價同比轉(zhuǎn)正后超額收益逐漸減少。行業(yè)在政策預(yù)期相對穩(wěn)定的狀態(tài)下，需求端的疲弱導(dǎo)致了目前成交水平的下滑，供過于求的現(xiàn)狀和相對較高的房價水平使目前的成交陷入了非政策性蕭條階段。然而，目前對于需求抑制類政策的放松和退出的預(yù)期正在逐步兌現(xiàn)，當(dāng)市場充分發(fā)揮對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控作用的同時，行業(yè)基本面將會得到新的支撐。我們認(rèn)為，成交在一季度見底之后，在供給端的和政策良性預(yù)期的推動下，環(huán)比市場表現(xiàn)將會逐步改善；而土地市場的逐步冷和價格增幅的不斷收窄，也預(yù)示著短周期底部的到來。

　　公司——行走在變化之間

　　13年是房地產(chǎn)企業(yè)變化前的一年，行業(yè)基本面的走強(qiáng)使房企迎來了規(guī)模和投資的同步增長，行業(yè)集中度維持了過去幾年的上升趨勢，但龍頭企業(yè)在順境下并沒有突出表現(xiàn)。業(yè)績方面，板塊整體營業(yè)收入由于結(jié)算規(guī)模的增長而提高，利潤空間受到銷售價格的影響而出現(xiàn)下降，成本端的上漲將會使未來房企進(jìn)入不可逆的利潤空間收窄通道。房企投資力度在拿地和開工兩方面均體現(xiàn)出了明顯的上漲，由于意識到優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性和市場分化的趨勢，企業(yè)紛紛加大了對于一二線城市核心資源的獲取力度。企業(yè)的運營以及投資收益表現(xiàn)與12年相比小幅提高，成本控制，周轉(zhuǎn)水平以及投資回報等方面龍頭企業(yè)依舊具有較明顯的優(yōu)勢。

　　行業(yè)投資觀點

　　行業(yè)處于小周期的底部，在經(jīng)濟(jì)增長和房價下降的雙重壓力下，需求端的調(diào)控政策具備較強(qiáng)的淡出預(yù)期，從目前南寧等城市限購政策放松來看，正向著我們預(yù)期中的兩限放松的方向逐步發(fā)展，政策面預(yù)期的改善對于板塊和基本面都將是有力的支撐。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過13年的繁榮增長，我們認(rèn)為未來能否獲得更高的ROE將會成為短期衡量企業(yè)投資價值的重要標(biāo)準(zhǔn)。在目前這個時點，外部推動因素對于板塊的影響逐步淡化，基本面見底將會成為未來板塊行情的主要推動力，我們依舊維持看多行業(yè)的觀點，給予萬科A、陽光城、中南建設(shè)、建發(fā)股份和泰禾集團(tuán)“買入評級”。

　　風(fēng)險提示

　　政策面變化低于預(yù)期，行業(yè)基本面繼續(xù)惡化。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：行走在變化之間